市街化区域とは？市街化調整区域との違いやメリット・デメリットを解説

本記事では、市街化区域の基礎知識や市街化調整区域との違い、メリット・デメリットなどを解説します。市街化区域における土地活用や不動産購入時の注意点を把握し、より良い都市づくりや資産活用を検討する際の参考にしてください。

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地としての整備が進んでいる、または近い将来の開発優先エリアとして都市計画法で位置付けられた地域を指します。

市街化区域の定義

市街化区域は、都市計画法により定められた都市計画区域の一つで、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。

区域区分制度で市街化区域と市街化調整区域に区分されますが、区域区分は必ず必要というわけではなく、都道府県の判断で、行うかどうかを決定します。しかし、三大都市圏や政令指定都市では必ず定めなければならないことになっています。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域です。市街化区域とは対照的に、農地や緑地を保護することが優先され、インフラ整備は行われません。市街化調整区域では原則として、開発行為は行われず、建物を建築する際は許可が必要です。

開発の自由度という点では、市街化区域が圧倒的に高く、商業用地や住宅用地としての転用もスムーズです。逆に市街化調整区域では原則として大規模な開発は認められず、環境保全や農地保護を優先します。

市街化区域と用途地域

市街化区域には用途地域が定められ、建築可能な施設や土地利用の範囲が細かく決まっています。

用途地域は、都市の機能や景観、環境を維持するために非常に重要な役割を担っています。13種類の用途地域があり、住居系・商業系・工業系に分かれています。

用途地域の概要

用途地域は、大まかに住居系・商業系・工業系の3つに大別され、その下に細分化された計13種類の用途地域があります。

それぞれの用途地域には、建築することができる建物の種類や規模、さらには建ぺい率や容積率などが定められています。こうしたルールにより無秩序な開発がおさえられ、地域の景観や居住性を維持することができます。

住居系用途地域

住居系用途地域は、主に住宅の建築を想定したエリアで、静かな住環境を保護することが目的とされています。騒音や公害をもたらす施設の建設は大幅に制限されるなか、日用品店舗や小規模サービス業なら一定の範囲で許可されることがあります。

このような規制により、住民にとって安全で快適な生活空間が確保されやすく、新たに住宅を建てる際も周辺環境との調和を考慮する必要があります。

用途地域が細分化されているため、低層の住宅が中心の地域や中高層の集合住宅が多い地域など、地区によって街の風景が異なってくるのも特徴です。

住居系用途地域には以下の8地域があります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

商業系用途地域

商業系用途地域では、商業施設やオフィスビルが立ち並ぶことを想定しており、人の往来が多い活気ある地域を形成しやすい特徴があります。娯楽施設や大規模な商業施設にも対応しやすく、経済活動の中心になりやすい場所です。

一方で、住居を建築すること自体は必ずしも禁止ではありませんが、周辺の商業活動や夜間の騒音などに配慮した住環境づくりが必要になる場合もあります。

商業系用途地域には以下の2地域があります。

• 近隣商業地域
• 商業地域

工業系用途地域

工業系用途地域は、工場や倉庫など工業生産活動を想定した地域です。

住居や商業施設の建設が可能な場合もありますが、環境面や子育てといった視点から住むには不向きな地域といえます。

工業系用途地域には以下の3地域があります。

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

特別用途地区

通常の用途地域ではカバーしにくい景観保護や観光促進など、特別な目的を持って指定される地域が特別用途地区です。用途地域が指定されている地域に重ねて指定され、用途地域を補完して定める地区です。たとえば、歴史的建造物を保護する地区や大規模商業施設を誘致する地区などがそれにあたります。

地域の活性化や観光資源保護など、多種多様な行政目的を実現するため、それぞれの地区に固有のルールや建築制限が設けられます。

こうした特別用途地区は市街化区域をさらに細分化することで、まちの魅力を最大限に活かしながら開発と保全の両立を図るための制度と言えます。

市街化区域のメリットとデメリット

市街化区域ならではの魅力がある一方で、注意すべき点もあります。ここでは、市街化区域のメリットとデメリットを解説します。

市街化区域のメリット

市街化区域のメリットは主に以下の3つがあります。

• 計画的な土地活用と開発の自由度
• 不動産価値の安定性
• インフラ整備の充実

計画的な土地活用と開発の自由度

市街化区域では、多種多様な建築物の建設が可能となり、住宅や商業施設・オフィスビルなどを柔軟に建設できます。自治体の開発許可も比較的取りやすく、短期間で開発計画を進められる点が大きな利点です。

また、公道の整備や公共施設の充実によって生活利便性が高まり、土地の需要が維持されやすい傾向も見られます。

不動産価値の安定性

市街化区域は住環境が整い、商業施設・公共施設が集中するケースが多いため、人口流入が見込める地域も珍しくありません。その結果、不動産価格の下落リスクが比較的低く、資産価値を維持しやすいメリットがあります。

インフラ整備の充実

道路や上下水道、電気・ガスなどの基本インフラが整い、公共交通も充実しやすい環境です。このような利便性の高さが住宅購入者や事業者にとって魅力となり、市街化区域のさらなる活性化の要因にもなっています。

市街化区域のデメリット

市街化区域のデメリットは主に以下の3つがあります。

• 都市計画税の負担
• 交通量や騒音などの生活課題
• 用途地域による建築制限

都市計画税の負担

市街化調整は市街化調整区域に比べ固定資産税が高くなることが多く、さらに都市計画税も課税されます。

税率は自治体によって異なりますが、一定の負担増を見越しておくことが大切です。

交通量や騒音などの生活課題

市街化区域は利便性のある反面、多くの人や車が往来するため、騒音や渋滞といった問題が起こることもあります。住居地を検討する場合は、見学の際に周辺環境を入念にチェックする必要があります。

用途地域による建築制限

市街化区域内でも、用途地域によっては建物の高さや容積率などが厳しく制限されることがあります。開発計画や土地活用を検討する際は、用途地域の規定を必ず確認し、必要な許可を得ることが欠かせません。

市街化区域の調べ方

自分の所有地や購入検討中の不動産が市街化区域に該当するかを確認する方法を押さえましょう。

まずは、市町村が公開している都市計画図やウェブサイトなどで、区域区分をチェックすることが基本に挙げられます。多くの自治体が地図情報をオンラインで提供しており、該当の地番を入力するだけで区分を確認できる仕組みを整えています。

さらに、各自治体の不動産関係部局に問い合わせる方法もあります。

まとめ

市街化区域では、インフラや公共施設が整えられ生活の利便性が高まる一方、固定資産税や都市計画税の負担、建築制限などの面で注意が必要です。用途地域による建築物の規制や土地の利用目的を知ることで、リスクを抑えながら土地や不動産を活用できます。