土地活用のアイデア13選！成功のポイントと進め方を紹介

土地は、利用していなくても固定資産税等の税金はかかってしまいます。そのため、土地を所有している方の中には、土地の有効活用を検討されている方も多いでしょう。

そこでこの記事では、土地活用のアイデアを13種類ピックアップしました。アパート経営、駐車場、トランクルームなどの他、貸地や土地信託といった土地活用もあるので、予算
やメリットなどを考慮して検討してみてください。

土地活用のアイデア7選

土地活用の代表的な方法としてアパートやマンションの経営などが挙げられますが、その他にもさまざまな方法があります。ここでは、土地活用のアイデアを7つ紹介します。それぞれの特徴やメリット・リスクを把握し、自分に合った土地活用を行いましょう。

アパート経営

アパート経営は所有地に一棟アパートを建築し、入居者から家賃収入を得ることを目的とした土地活用のひとつです。高い入居率を維持できれば、長期的な安定収入を期待できます。また、アパート経営は税金対策としても有効であり、所得税や相続税といった税金の負担を軽減できる点もメリットといえるでしょう。

ただし、空室が増えると家賃収入が減少する点には注意が必要です。「駅から近い」「住環境が良い」といった賃貸需要が高いエリアにある土地に向いているでしょう。

マンション経営

マンションの入居者から家賃収入を得ることを目的とした土地活用のひとつであり、アパート経営と同様に賃貸需要が高いエリアにある土地に向いています。マンションはアパートよりも部屋数が多く、入居率が高ければより多くの家賃収入を期待できます。

ただし、アパートに比べてマンションの建築費用は高額です。不動産投資では不動産投資専用のローンを組むのが一般的ですが、規模が大きい分、月々の返済額も多額になります。空室が発生した場合にも余裕を持って返済できるように計画を行いましょう。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、ひとつの建物に自宅用と賃貸用の部屋が混在した住宅のことです。アパートやマンション経営と同様に、需要の高いエリアにある土地に向いているでしょう。

賃貸併用住宅のメリットは、自宅として住みつつ家賃収入を得られる点です。また、自宅用スペースが50％以上を占めていれば住宅ローンを利用できる点もメリットといえます。住宅ローンは不動産投資ローンに比べて金利が低く、返済期間も長期な点で有利です。

とはいえ「オーナーと同じ建物には住みたくない」という方も中にはいるため、入居者のプライバシーにはより配慮する必要があります。

駐車場

所有地に月極駐車場やコインパーキングを設置し、賃料や駐車料金を得ることを目的とした土地活用です。コインパーキングは精算機などの設置費用がかかりますが、駐車場経営は初期費用をおさえて始められる点がメリットといえます。また、観光地や商業地に近いなど、駐車ニーズさえあれば土地の形状が多少いびつでも収入を得やすいでしょう。

留意点として、駐車場は「更地」として扱われるため、アパートやマンション経営のような節税効果は期待できません。

レンタルスペース

レンタルスペースとは、利用者の用途に合わせて所有物件のスペースを時間貸しするサービスのことです。パーティーやイベント、作業スペースとしての利用など用途はさまざまです。立地や設備によって利用者も変わるため、あらかじめターゲットを定めておくとよいでしょう。

利用者が多ければ高い収益性を期待できますが、閑散期になると稼働率が上がらず、収入が不安定になるリスクはあります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営を行うには、コインランドリー用の建物を所有地に建築し、洗濯機や乾燥機などの設備を導入する必要があります。初期費用が高額になることもありますが、無人経営のため人件費がかからず、ランニングコストをおさえられるのがメリットです。

ただし、無人経営で起きがちな窃盗やいたずら、利用者同士のトラブルなどには注意しなければなりません。また、アパートやマンション経営ほどの収益を見込めない点も承知しておきましょう。コインランドリー経営を安定させるには、「住宅街から近い」「駐車場を数台分確保できる」といった土地が望ましいです。

トランクルーム経営

トランクルームとは、倉庫内や室外にトランクルームを設置することで、利用者の荷物を収納できるサービスのことです。トランクルーム経営は初期費用が比較的少なく、場所を選ばずに始められるのがメリットです。

ただし、トランクルームは固定資産税における住宅用地の軽減措置が適用されないことに注意が必要です。例えば、空き家を取り壊してトランクルームを設置する場合は固定資産税が高くなるケースを考慮しなければなりません。

低予算で土地活用する方法6選

土地活用を始めようにも、多額の初期費用がかかるようでは困るという方もいるでしょう。確かに相応の費用は必要ですが、中には低予算でも始められる方法もあります。ここでは、なるべく費用をおさえられる方法を6つピックアップしました。

貸地

土地を個人や事業者などに貸与し、賃料を得る方法です。建物を建てるのは借主のため、初期費用がかかりません。土地をどのように使うかは借主の問題であり、用途やその収益性に左右されずに決まった賃料を得られるのがメリットです。

とはいえ、アパートやマンション経営のような収益性を期待する方には向きません。また、借主が建物を建てて登記した土地は借地借家法が適用され、貸主は正当な事由がないと返してもらえなくなります。期間の定めのある定期借地契約を結ぶなどの対策が必要です。

太陽光発電

所有地に太陽光パネルを設置し、売電収入を得る方法もあります。郊外や田舎に広くて日当たりの良い土地を持っている方に向いているでしょう。調達価格に応じて買取価格を10年間または20年間固定する「固定価格買取制度」により、長期的に安定した収入を得られる点がメリットです。

ただし、太陽光の買取価格は年々下落しており、10年前の価格と比べるとおよそ4分の1になっています。低予算でも始められますが、採算が合うかどうかをよく確認してから始める必要があるでしょう。

自動販売機設置

所有地に自動販売機を設置して収益を得る方法もあり、狭い土地や使いにくい形状の土地を活用したい方に向いているでしょう。飲料などの補充や収益の計算は業者に任せられるため、管理の手間はほとんどかからないのがメリットです。

しかし、薄利多売のため多くの収益を期待している方は満足がいかないかもしれません。また、自動販売機を稼働させるための電気代も考慮する必要があります。

ロードサイド店舗経営

ロードサイド店舗とは、交通量の多い幹線道路沿いのエリアなどに位置する商業系の店舗のことです。ショッピングモールなどの大型店舗からコンビニエンスストアなどの小型店舗まで、規模はさまざまです。

ロードサイド店舗の経営方法は2つあり、一般的に大型店舗は「事業用定期借地方式」、小型店舗は「リースバック方式」が採用されます。

事業用定期借地方式は土地のみを貸せばよいため、初期費用がかかりません。他方のリースバック方式は建物の建築費がかかりますが、店舗から一部または全額の建設協力金が貸し付けられます。

ロードサイド店舗経営の注意点としては、経営状況によっては出店企業が撤退してしまうケースです。

土地信託

土地信託とは、土地の所有者が信託銀行などに土地を信託し、信託受益権を得る方法のことです。信託銀行がマンションなどの建物を建築し、維持や管理、賃貸といった運営も信託銀行が行います。信託銀行が得た収益から諸経費や信託報酬が差し引かれ、土地の所有者に信託配当として支払われる仕組みです。

土地の信託のメリットは、土地のオーナーが建築費用などの初期費用を負担しなくてよい点にあります。ただし、運用がうまくいかず収益が上がらない場合、信託配当が支払われない可能性がある点には注意が必要です。

等価交換

土地活用における等価交換とは、所有する土地の一部または全部と、その土地の上に建築する建物の一部を等価で交換する方法のことです。建物の建築を担当するのは不動産開発業者や建築会社などであり、土地の提供者は初期費用がかかりません。

ただし等価交換は、不動産開発業者などが「収益を得られる」と見込んだ土地でないと話が進みにくいでしょう。立地や面積などの条件が良い土地を所有している方に向いています。

土地活用を成功させるコツ

土地活用を成功させるには、所有する土地の条件に合った活用法を選び、収益性もよく確認しておく必要があります。土地活用の手段は多いため、自分で絞り込むのが難しい場合はプロに相談するのもひとつの方法です。ここでは、土地活用を成功させるコツを解説します。

土地の条件に合った活用法を選ぶ

土地活用を行う際に重要なのは、土地の条件に合った活用法を選ぶことです。さまざまな形状や面積の土地があり、立地条件の良しあしも異なります。建築基準法や都市計画法の規制により、自由に土地活用を行えない可能性もあるでしょう。

また、土地の条件だけではなく、周辺のニーズに合った活用法を考えることも重要です。ニーズにマッチしていないと思ったように収益が上がらないため、所有する土地の周辺環境を調査しておきましょう。

コストと収益性のバランスを見る

土地活用を行う目的はさまざまですが、収益性を重視するなら収益とコストのバランスを考慮しなければなりません。活用法によって初期費用やランニングコストが異なり、コストに見合った収益が得られないのであれば、土地活用としては失敗に終わります。

また、コストのひとつとして固定資産税が挙げられますが、建物がない駐車場などの場合は固定資産税の減税対象となりません。節税効果も踏まえて総合的に判断することが大切です。

土地活用の手段は複数考えておく

所有する土地の条件や周辺ニーズに合った活用法は複数検討することが大切です。最初からひとつに絞ると、最適な手段を見逃してしまう可能性があります。

土地活用の手段を絞ったら、その分野に強みを持つ業者と見積もりや相談を重ね、最終決定を行いましょう。

プロに相談するのもひとつの方法

自分の土地に合った活用法はどれなのか、不動産業界に従事していない方が判断するのは難しいかもしれません。その場合は無理をせず、不動産会社などのプロに相談するのもひとつの方法です。

アパートやマンションの建築の他、その土地だからこそできる活用の仕方はきっとあります。資産価値を最大化するためにも、細部までこだわった提案をしてくれる相談先を選びましょう。

まとめ

土地活用の手段はさまざまで、仕組みや特徴、メリット・デメリットが異なります。土地の条件や周辺のニーズに合った活用法を見付け、土地を有効活用しましょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは、お客様が所有する土地の最適な活用法を模索し、1件1件に最適なソリューションをご提案いたします。お客様に合わせたデザインやプランニングを行い、資産価値の最大化を目指します。土地活用をご検討であれば、ぜひファミリーアセットコンサルティングにご相談ください。