不動産投資は副業にあたる？会社員が注意すべき就業規則や確定申告を解説
不動産投資は副業にあたるのか、勤務先の副業規定に抵触しないのか、不安に感じる方もいるでしょう。
不動産投資が一律に副業にあたるわけではありません。勤務先の就業規則や投資規模、運営方法によっては、副業として制限される可能性があります。また、5棟10室の基準や確定申告、住民税、法人化など、会社員が事前に確認しておきたい点もあります。
本記事では、不動産投資が副業として問題になるケースや、会社員が確認すべき就業規則、確定申告などの注意点について解説します。
最後まで読むことで、勤務先とのトラブルを避けながら、自分が不動産投資を始められるか判断するためのポイントを整理できます。
会社員として働きながら不動産投資を始めたい方は、物件選びだけでなく、融資や管理方法まで含めて検討することが大切です。「本業と両立できる物件を選びたい」「自分の年収や資産状況なら、どのような投資ができるのか知りたい」と考える方もいるでしょう。
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目次
不動産投資は会社員の副業にあたる？
不動産投資は、副業を禁止している会社でも認められる場合があります。
ただし、不動産投資を副業として扱うかどうかは、勤務先の就業規則や副業規程によって異なります。すべての会社で無条件に認められるわけではありません。
勤務先が不動産投資をどう扱うかは、次のような点によって変わります。
- 所有する物件の規模（棟数・室数や賃料収入）
- 物件の管理や入居者対応に、オーナー自身がどの程度関わるか
- 就業規則で届出や許可が求められているか
投資規模が大きい場合や、オーナー自身が管理業務を担う場合は、副業として制限されたり、届出や許可が必要になったりすることがあります。同じ一棟アパートを購入する場合でも、管理会社に任せるか自分で運営するかで、勤務先の受け止め方に差が出ることも珍しくありません。
不動産投資が副業として問題になりにくい理由
不動産投資は、会社員として働きながら取り組みやすい資産形成の手段です。
副業として問題になりにくい理由には、次の2つがあります。
会社の業務に悪影響を及ぼすことが少ないため
会社が副業を制限する理由の一つに、本業への支障があります。
不動産投資は、管理会社に業務の多くを委託できるため、本業への影響を抑えながら運営が可能です。
たとえば、入居者からの問い合わせや設備トラブルへの対応を管理会社に任せれば、勤務時間中に物件の管理で業務を中断するリスクを抑えられます。
不動産の賃貸が副業として認められる場合があるため
不動産投資は、株式投資や投資信託と同じように、保有する資産を運用して収入を得る方法です。購入したアパートやマンションを貸し出して得る家賃は、他社でアルバイトをするなど、労働の対価として受け取る給与とは性質が異なります。
また、不動産を貸し出す背景は人によってさまざまです。収入を得るために物件を購入する場合だけでなく、相続した実家や、転勤によって住まなくなった自宅を貸す場合もあります。このように、所有する財産の維持・活用という側面もあるため、不動産の賃貸が必ずしも副業として扱われるわけではありません。
そのため、副業を禁止している会社でも、不動産投資が認められる場合があります。
不動産投資が副業として問題になる場合
不動産投資の扱いは勤務先の規定によって異なりますが、特に以下のような場合は副業として問題になる可能性があります。
次の項目からは、不動産投資が副業として問題になるケースを具体的に解説します。
不動産投資を事業的規模で行う場合
不動産投資を事業的規模で行うと、勤務先から副業としてみなされてしまう場合があります。前述のとおり、独立家屋はおおむね5棟以上、アパートなどはおおむね10室以上が、事業的規模の目安です。
（参照：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）
ただし、「5棟10室」は税務上、不動産貸付けが事業的規模にあたるかを判断する目安であり、勤務先で副業に該当するかを判断する基準ではありません。5棟10室未満であっても、勤務先によっては届出や許可が必要です。
本業に支障が出る方法で不動産を運営している場合
不動産投資によって本業に支障が生じると、勤務先から副業として問題視されることがあるため気をつけましょう。
厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」では、労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的に労働者の自由とされています。一方で、「労務提供上の支障がある場合」などには、企業が副業・兼業を制限できると示されています。
（参照：厚生労働省「副業・兼業の促進に関するガイドライン」）
不動産投資で本業への支障と判断されやすいのは、次のようなケースです。
- 勤務時間中に入居者対応や修繕の手配をしている
- 物件の対応によって遅刻や早退、欠勤が増えている
- 夜間のトラブル対応などで十分な休息を取れず、業務効率が下がっている
たとえば自主管理で入居者からの連絡を直接受けていると、設備の故障や騒音の苦情に、勤務時間中でも対応しなければならない場面が出てきます。対応のたびに業務を中断していれば、本業に支障が出ていると受け取られかねません。
入居者対応や修繕の手配は勤務時間外にするか管理会社に任せ、本業の業務に影響を及ぼさない方法で運営しましょう。
公務員や金融機関に勤めている場合
公務員や金融機関に勤めている人が副業として不動産投資をする場合は、法律や人事院規則、服務規律などによる制約があるため、特に注意が必要です。
国家公務員は、国家公務員法や人事院規則により営利企業の経営などが制限されています。不動産賃貸では、独立家屋がおおむね5棟以上、アパートなどが10室以上の場合などは「自営」として扱われ、承認が必要です。
また、2026年4月からは、棟数や室数の基準を満たさない場合でも、賃貸料収入が年額1,000万円以上で、建物のみを賃貸する場合は総床面積が600㎡以上であれば、自営として扱われます。
ただし、自営に該当するからといって、一律に禁止されるわけではありません。職務との間に特別な利害関係がなく、入居者募集や賃料の集金、維持管理などを事業者に委託するなどの要件を満たせば、承認を受けられる場合があります。
（参照：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について）
地方公務員については、地方公務員法第38条により営利企業への従事などが制限されていますが、具体的な許可基準は自治体によって異なります。そのため、「5棟10室未満なら問題ない」と判断せず、勤務先の規程や任命権者の許可基準を確認することが重要です。
金融機関に勤めている人も、勤務先独自の副業・兼業規程が設けられている場合があります。
勤務先での取扱いを整理できたら、次は購入候補となる物件を比較します。物件を購入して不動産投資を始めるなら、購入価格や立地、想定利回りなどを比較することが第一歩です。
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会社員が不動産投資を副業にする場合の注意点
会社員が副業で不動産投資を行う際は以下の5点に注意が必要です。
就業規則や副業規程を確認する
会社員が不動産投資を行う際は、勤務先の就業規則や副業規程を事前に確認することが大切です。不動産の賃貸が副業にあたるか、届出や許可を必要とするかは勤務先によって異なります。
就業規則を読んでも判断できない場合は、勤務先の人事部や総務部などに確認しましょう。
物件管理は管理会社に委託する
会社員が副業で不動産投資を行う際には、管理業務を管理会社に委託するのが安心です。物件管理をオーナー自身で行うと、本業に支障が出るおそれがあります。
不動産投資をする際には家賃徴収や入居者の募集、共用部分の清掃などの管理業務が発生します。
これらの業務を管理会社に委託すると、オーナーの日常的な管理負担を軽減できます。
本業との両立を図るためにも、管理会社への委託を検討するとよいでしょう。
管理会社に委託できる業務や費用の相場については、次の記事を参考にしてください。
確定申告が必要か確認する
会社員が不動産投資を行う場合は、不動産所得の金額などに応じて確定申告が必要か確認します。
1カ所から給与を受けて年末調整をしている会社員などは、給与所得・退職所得以外の所得の合計額が20万円を超える場合、原則として所得税の確定申告が必要です。不動産所得は、家賃収入や礼金、更新料、共益費などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
（参照：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）
一方、給与所得・退職所得以外の所得の合計額が20万円以下で、ほかに確定申告が必要となる事情がなければ、所得税の確定申告が不要となる場合があります。ただし、医療費控除などを受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得も含めて申告する必要があります。
また、所得税の確定申告が不要な場合でも、住民税の申告が必要になる場合があります。確定申告が必要か判断できない場合は、税務署や税理士などに確認しましょう。
確定申告の方法には青色申告と白色申告の2種類があります。
青色申告を選択すると、要件に応じて青色申告特別控除などの税制上のメリットを受けられます。
2026年分までの不動産所得では、不動産貸付けが事業的規模に該当し、複式簿記による記帳や期限内申告などの要件を満たす場合は55万円の青色申告特別控除が受けられます。
さらにe-Taxによる申告または一定の電子帳簿保存の要件を満たす場合は、65万円の青色申告特別控除を受けられます。事業的規模に該当しない場合は、原則として10万円です。
2027年分以後は制度が見直され、これまで55万円だった控除は、複式簿記などの要件に加えてe-Taxで期限内申告することで65万円となります。さらに、優良な電子帳簿の保存やデジタルシームレス保存など一定の要件を満たす場合は、控除額が75万円に引き上げられます。
（参照：国税庁「簡易簿記による10万円の青色申告特別控除を適用している皆様へ」）
そのため、青色申告を利用する場合は、不動産貸付けの規模だけでなく、申告する年の適用要件や控除額の確認が重要です。帳簿作成や申告方法に不安がある場合は、税理士に相談するのも一つの方法です。
不動産所得の計算方法や確定申告の必要書類については、次の記事で詳しく解説しています。
住民税から勤務先に知られる可能性を押さえておく
会社員の住民税は、原則として勤務先が給与から天引きする「特別徴収」で納めます。不動産所得がある場合はその所得も含めて住民税額が計算され、決まった税額は勤務先にも通知されます。
経理担当者が給与水準に対して住民税額が高いことに気づけば、給与以外の所得があると推測されかねません。
給与以外の所得に係る住民税は、確定申告の際に納め方を選べる場合があり、主な徴収方法は以下の2つです。
- 特別徴収：勤務先が毎月の給与から天引きして納める
- 普通徴収（自分で納付）：納付書や口座振替などで本人が納める
確定申告書の第二表にある「住民税・事業税に関する事項」で、給与・公的年金等以外の所得に係る住民税の徴収方法として「自分で納付」を選ぶと、住民税を普通徴収で納められます。
ただし、「自分で納付」を選んでも、申告内容によっては特別徴収になることがあります。たとえば給与所得以外の所得がマイナスの場合は特別徴収として扱われることがあるので、不動産所得が赤字になる年は覚えておきましょう。
また、住民税の納付方法を「自分で納付」に変更しても、勤務先に不動産投資を知られないことが保証されるわけではありません。住民税の納付方法と、勤務先で不動産投資が認められるかどうかは別の問題です。
法人化する前に兼業・役員就任の規定を確認する
不動産投資を法人化しても、勤務先の副業規定を回避できるとは限りません。
法人の代表者や役員として事業活動をする場合は、役員報酬の有無にかかわらず、勤務先から副業や兼業に該当すると判断される可能性があります。就業規則によっては、他社の役員に就任することを兼職として届出や許可の対象にしている会社もあります。
法人化を検討する際に確認しておきたい規定は、以下の通りです。
- 他社の役員に就任することを兼職として制限していないか
- 役員報酬を受け取らない場合も届出の対象になるか
- 法人の設立前と設立後のどちらで申請が必要か
副業の項目で不動産投資が認められていても、役員就任は別の規定で制限されていることがあります。法人化を決める前に、副業だけでなく兼業や兼職、役員就任に関する就業規則も確認しておいてください。
また、社会保険の手続きを通じて、法人の役員に就任したことが勤務先に伝わることがあります。
本業の勤務先と設立した法人の双方で社会保険の加入要件を満たす場合は、本人が「健康保険・厚生年金保険 被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を日本年金機構へ提出しなければなりません。
決定された標準報酬月額や保険料額は、本業の勤務先を含む各事業所へ通知されます。
（参照：日本年金機構「複数の事業所に雇用されるようになったときの手続き」）
不動産投資の法人化が向いている人や設立の手順は、次の記事で紹介しています。
会社員が副業で不動産投資を始める流れ
会社員が副業で不動産投資を無理なく始めるには、資金計画から運用開始までの流れを理解する必要があります。
この章では、会社員が副業で不動産投資を始める流れについて、以下の5つのステップに分けて解説します。
- 目的と自己資金から購入予算を決める
- 賃貸需要や物件条件から購入する物件を選ぶ
- ローン返済や経費を含めて収支を確認する
- 会社員としての属性と物件をもとにローン審査を受ける
- 本業と両立できる管理会社を選ぶ
物件の購入から運用開始までの全体像を先に把握したい方は、アパートオーナーになるまでもあわせてご覧ください。
1.目的と自己資金から購入予算を決める
不動産投資を始める際は、投資目的と自己資金を明確にしたうえで、無理なく返済できる購入予算を決めましょう。
不動産投資は目的によって、選ぶ物件や借入額の考え方は変わります。毎月の手残りを重視するのか、ローン返済を進めて将来に向けた資産を築くのかによって、適した物件価格や返済期間は異なるためです。
購入予算を決める際に考慮したい主な項目は、以下の通りです。
- 年収・自己資金：融資を受けられる金額や頭金の目安になる
- 購入時の諸費用：仲介手数料、登記費用、不動産取得税、ローン手数料など
- 購入後の支出：修繕費や設備の交換費用など
- 空室への備え：入居者が決まるまでの返済に充てる手元資金
購入できる物件価格は、年収や自己資金だけで決まるわけではありません。購入時の諸費用や購入後の修繕費を自己資金から支払うと手元資金が減り、空室が続いたときに返済へ回せる余裕がなくなります。
年収が高い方ほど融資を受けられる金額は大きくなりやすいものの、借入額が増えるほど毎月の返済負担も重くなります。
金融機関から借りられる金額を上限と考えるのではなく、空室や修繕が発生しても返済を続けられる範囲で予算を設定しましょう。
自己資金の目安や、手元に残しておきたい資金の考え方については、次の記事を参考にしてください。
2.賃貸需要や物件条件から購入する物件を選ぶ
物件を選ぶ際は、表面利回りだけでなく、継続して入居を見込める立地や物件条件を確認しましょう。利回りが高くても、賃貸需要が低かったり建物の状態が悪かったりすると、空室や修繕費の負担によって安定した運用が難しくなる場合があります。
物件選びで確認したい主なポイントは、以下の通りです。
- 賃貸需要：周辺の人口動向、最寄り駅からの距離、競合物件の数
- 家賃水準・空室率：周辺の同条件物件の家賃相場、募集にかかっている期間
- 建物の状態：構造、築年数、管理状態、修繕履歴
- 資産価値：土地の形状や接道状況、将来売却する際の価格の見通し
会社員の場合、購入後に物件へ頻繁に足を運ぶのは難しいため、購入前に賃貸需要や建物の状態を確認しておくと、運用中の手間を抑えられます。修繕履歴が残っている物件であれば、今後必要になる工事の時期や費用も予測しやすくなります。
また、将来の売却も見据え、土地や建物の資産価値まで含めて物件を選ぶのがおすすめです。満室稼働中の物件を見ると、購入後すぐに家賃収入を見込める物件の価格帯や利回りを比較できます。
3.ローン返済や経費を含めて収支を確認する
購入候補の物件が決まったら、家賃収入からローン返済や運営にかかる経費を差し引き、購入後の収支を確認します。
不動産投資で発生する主な支出は、以下の通りです。
- ローン返済
- 管理委託料
- 固定資産税・都市計画税
- 修繕費
- 火災保険などの保険料
これらの支出の多くは、空室があっても減りません。満室を前提に収支を試算していると、退去が出たときにローン返済や経費を家賃収入でまかなえなくなるおそれがあります。
収支を試算する際は、以下の条件で比較します。
| 試算パターン | 想定する条件 |
| 標準 | 周辺相場をもとにした入居率と家賃 |
| 空室増加 | 複数の部屋で空室が続く |
| 家賃下落 | 築年数の経過に伴い家賃が下がる |
| 修繕発生 | 外壁や屋根、給湯器などの修繕費が発生する |
複数のパターンで手元に資金が残るかを確認しておけば、本業の給与から不足分を補う事態を避けやすくなります。
収支シミュレーションの精度を高めるコツについては、次の記事で解説しています。
4.会社員としての属性と物件をもとにローン審査を受ける
不動産投資ローンでは、申込者の属性と購入する物件の両面から融資審査が進められます。
主な審査の観点は、以下の通りです。
- 個人属性：年収、勤務先、勤続年数、金融資産、既存の借入状況
- 物件：賃貸需要、収益性、築年数、担保価値
年収や勤務先の評価が高くても、物件の収益性や担保価値が低いと、希望額の融資を受けられない場合があります。自宅の住宅ローンなど既存の借入がある方は、返済負担の大きさが審査に影響することもあるため、借入状況を整理しておきましょう。
金融機関によって、融資の対象となる物件や審査基準は異なります。自身の属性と購入する物件に合った金融機関を選びましょう。
ファミリーアセットコンサルティングは、40行以上の金融機関と取引があり、物件の紹介から融資の相談まで一貫してサポートしています。「自分の年収や勤務先で、どの程度の融資を受けられるか知りたい」「本業と両立できる投資規模を相談したい」とお考えの方は、無料投資相談でぜひお気軽にご相談ください。
5.本業と両立できる管理会社を選ぶ
会社員が副業で不動産投資をする場合は、本業への負担を抑えられる管理会社を選びましょう。
管理会社を選ぶ際に確認したいポイントは、以下の通りです。
- 管理実績：管理戸数や、購入予定エリアでの管理経験
- 入居者対応：トラブル発生時の連絡体制や対応時間
- 募集力：空室が出たときの客付けの方法
- 報告体制：収支や入退去状況の報告の頻度と内容
収支や入退去の状況は、多くの場合、管理会社から毎月送られる「月次報告書」で確認できます。報告内容が分かりやすく、判断が必要な場面で提案をしてくれる管理会社を選ぶようにしましょう。
不動産投資が会社員に向いている理由
不動産投資は以下の理由から、会社員に向いている資産運用の方法と考えられます。
次の項目からは不動産投資が会社員に向いている理由を解説します。
資金調達がしやすい
会社員は毎月安定的に収入を得られるため、金融機関から返済能力を評価されやすい傾向があります。
年収の高さや上場企業への勤務、担保となる不動産の保有は、融資審査でプラスに評価されやすいです。
融資条件は金融機関や市場の動向によっても変化するため、不動産投資をする際は最新の融資情報を確認しましょう。
管理を委託すれば本業に集中できる
不動産の管理を委託すると本業に専念できるため、不動産投資は会社員に向いているといえます。
たとえば、24時間対応の管理会社に入居者からの問い合わせや設備トラブルの初期対応を任せれば、勤務中にオーナー自身が対応する場面を減らせます。
また、家賃の集金や共用部分の清掃なども委託できるため、日常的な管理業務に時間を取られにくくなり、本業に集中しやすくなります。
給与とは別の収入源を作れる
不動産投資をすると、給与とは別に家賃収入を得られます。給与と家賃収入は収入が変動する要因が異なるため、収入源を分散できます。それぞれの主な変動要因は、以下の通りです。
- 給与：勤務先の業績、評価、働き方の変化、休職・転職
- 家賃収入：入居率、周辺の家賃相場、物件の状態
給与は、勤務先の業績や自身の働き方の影響を受けます。一方、家賃収入は、入居者が住み続けていれば本業の状況に左右されません。本業の働き方を見直したい場合や、本業の収入が減った場合でも、家賃収入があれば家計の一部を補えます。
ただし、家賃収入も空室や家賃の下落によって減ることがあるため、給与の代わりではなく、本業とは別の収入基盤の一つとして位置づけておくと無理なく運用を続けられます。
不動産投資の副業に関するよくある質問
会社員が不動産投資を始める際は、勤務先への申請や税金の手続きについて疑問を持つ方も多いでしょう。
この章では、不動産投資の副業に関するよくある質問のうち、以下の3つに回答します。
5棟10室未満なら会社への申請は不要ですか？
5棟10室未満であっても、勤務先への申請が不要とは限りません。
国税庁では、アパートなどは貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上の場合、原則として事業的規模として取り扱うとしています。この基準は所得税を計算する際の区分であり、会社への申請が必要かどうかを決めるものではありません。
- 5棟10室：不動産貸付けが税務上の事業的規模にあたるか
- 就業規則・副業規程：勤務先への申請や許可が必要か
物件の規模が小さくても、不動産の賃貸を始める時点で届出を求める会社もあります。
副業禁止の会社でも不動産投資はできますか？
副業禁止の会社でも、不動産投資が一律に禁止されるとは限りません。
不動産の賃貸を認めるか、事前の申請や許可を求めるかは、勤務先の就業規則や副業規程によって異なります。
就業規則を確認する際は、次のような項目に目を通しておきましょう。
- 副業・兼業の定義と、禁止または許可制の対象になる範囲
- 届出や許可申請の手続き
- 不動産の賃貸に関する定め
規程を読んでも判断できない場合は、購入前に人事・総務などに確認します。購入を予定している物件の規模や管理方法を具体的に伝えると、勤務先からも回答を得やすくなります。
不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要ですか？
1カ所から給与を受けて年末調整をしている会社員などは、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下であれば、原則として所得税の確定申告は不要です。
ただし、医療費控除を受ける場合や住民税の申告など例外もあるため、詳しくは前述の「確定申告が必要か確認する」をご覧ください。
20万円以下かどうかにかかわらず、不動産所得が赤字になった年は確定申告を検討しましょう。給与所得などと損益通算すると、給与から源泉徴収された所得税の一部が還付されることがあります。
- 損益通算できるもの：不動産所得の損失（赤字）
- 損益通算できないもの：損失のうち、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分
減価償却費や修繕費などによる赤字は損益通算できますが、土地の借入金の利子に相当する部分は対象になりません。購入初年度は諸費用によって赤字になることもあるため、申告の前に損益通算の対象となる金額を確認しておくとよいでしょう。
（参照：国税庁「No.2250 損益通算」）
まとめ
本記事では、不動産投資が会社員の副業にあたるかどうか、副業として問題になるケースや会社員が確認しておきたい注意点について解説しました。
不動産投資が副業にあたるかどうかは勤務先の就業規則や副業規程、投資規模、運営の実態によって異なります。そのため、購入前に規程を確認し、判断できない場合は人事・総務などに相談しておきましょう。
5棟10室は税務上の事業的規模を判断する目安であり、会社への申請が必要かどうかを決める基準ではありません。公務員や金融機関に勤めている方は、法令や社内規程による制限もあわせて確認してください。
物件管理を管理会社へ委託するなど、本業に支障が出ない運営体制を整えたうえで、自分に合った規模で不動産投資を検討しましょう。
「会社の副業規定に抵触しないか不安」「本業に支障を出さずに不動産投資を始めたい」と考えていても、自分に合った投資規模や物件を判断するのは簡単ではありません。特に会社員の不動産投資では、収益性だけでなく、融資条件や管理の負担、今後の資産形成まで考えて物件を選ぶことが重要です。
ファミリーアセットコンサルティングでは、不動産投資を検討する方に向けて、物件情報や運用に役立つ情報を提供しています。本業を続けながら給与以外の収入源を作りたい方や、これから不動産投資を始めたい方は、まずは無料会員登録から情報収集を始めてみてはいかがでしょうか。
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