サラリーマンの不動産投資｜向いている理由と注意点などを解説

年金や退職金の支給額は年々減少傾向であるため、老後の生活に不安を感じている方は多いのではないでしょうか。年金があてにならない時代である現代では、老後に向けた資産形成の手段として不動産投資が役立つといわれており、サラリーマンに向いているとされています。

本記事では不動産投資を検討しているサラリーマンの方を対象に「不動産投資がサラリーマンに向いている理由」や「注意点」を解説します。ぜひ資産形成に向けた取り組みの参考にしてみてください。

不動産投資のメリットとは

不動産投資はほかの投資手法と比較して以下のメリットがあります。

• 安定的な家賃収入が期待できる
• 節税が期待できる
• 自己資金が少なくても始めることができる

それぞれの不動産投資のメリットについて次の項目で解説します。

継続的・安定的な家賃収入が期待できる

優良な物件を選んで不動産投資を行えば、毎月安定した家賃収入が期待でき、本業に加えて第二の収入源になります。不動産投資による家賃収入は病気で一時的に働けなくなった際の収入補填など、不意の事態に心強い家計の支えとなるでしょう。

ただし安定した家賃収入を得るには、エリアの特性と入居者のニーズに合致している物件を選ぶ必要があります。会社や学校が近いなら駅近のワンルーム、ファミリー層が多いなら庭付き一戸建てや多少駅から遠くても部屋数が多く、室内の広いマンションが良いとされています。

物件管理の際は代行業務の質が低いと入居者の離脱につながるため、信頼できる不動産管理会社の存在も安定した家賃収入を維持するために欠かせません。不動産管理会社は慎重に選びましょう。

節税が期待できる

不動産投資は相続税と所得税、住民税の節税が期待できます。

法改正により相続税の基礎控除が減額されたため、相続税の課税対象者が拡大された今、相続税対策が必要な方は増えています。不動産投資を行い、資産を現金から投資用不動産に変換すれば相続税のもととなる相続税評価額が下がるため相続税対策が可能です。たとえば5,000万円の不動産を相続した場合は額面の5〜6割にあたる2,500〜3,000万円程度まで課税評価額が下がります。

また不動産所得は給与所得と合算して所得税を算出します。不動産投資では物件の経年劣化分に相当し、実際の支出を伴わない帳簿上の経費である減価償却費を経費計上すると所得税の課税対象額を圧縮し、節税対策が可能です。また、不動産所得が赤字であった場合の赤字金額を給与所得と損益通算しても節税効果を得られます。

節税対策を行う際はほかにも「年間110万円の基礎控除を利用すれば贈与税はかからない暦年贈与」「2500万円までの財産が非課税となる相続時精算課税制度」を用いる方法もあります。

レバレッジを効かせられるため投資効率が良い

不動産投資はレバレッジを効かせられるため、投資効率を上げられるメリットがあります。レバレッジ効果とは「てこの原理」を意味し、少ない投資資金を使って大きなリターンを得る効果を指します。また、レバレッジを効かせると少ない資金でも高額の物件を運用できるため、手元に資金を残したまま不動産投資を行える点もメリットです。

レバレッジを効かせて不動産投資を行った場合のイメージは以下の通りです。なお、計算を分かりやすくするため借入元金の減少、ローン事務手数料は省略しています。

【自己資金のみで不動産投資を行った場合】

• 物件：中古アパート
• 物件価格：1,000万円
• 自己資金：1,000万円
• 借入金：0円
• 利回り：10％
• 年間収益：100万円

【自己資金に借入金を加えた場合（レバレッジを効かせた場合）】

• 物件：中古アパート
• 物件価格：5,000万円
• 自己資金：1,000万円
• 借入金：4,000万円
• 年利：5%（年間利息200万円）
• 利回り：10％（年間収益500万円）
• 実質年間収益：300万円（年間収益500万円 － 年間返済額200万円）

このように、レバレッジを効かせると効率良く収益を得られる可能性があります。

不動産投資はサラリーマンと親和性が高い

不動産投資がサラリーマンと親和性が高いとされる理由は以下の通りです。

• 不動産投資ローンを利用しやすい
• 管理を委託すれば働きながら運用できる

それぞれの理由を次の項目で具体的に解説します。

不動産投資ローンを利用しやすい

サラリーマンは毎月一定の給与があり、安定で継続的な収入が保証されるため自営業者よりも不動産投資ローンの審査で有利な傾向があります。

不動産投資ローンとは収益物件を購入するためのローンを意味し、債務者本人の返済能力と物件の収益力が審査基準となります。不動産投資物件の価格は高額であり自己資金だけで購入するのは困難なため、多くの投資家は不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローンの融資審査に通過しやすいサラリーマンは、レバレッジを効かせた不動産投資を行いやすいといえます。

管理を委託すれば働きながら運用できる

株式投資やFXなどは自身が主体になって取り組まなくてはならないため、手間や時間がかかります。一方で、不動産投資の場合は管理業務のほぼすべてを不動産管理会社に委託できるため、本業が忙しくても無理なく両立できるうえ、収入源の増加により効率良く資産を増やせます。

サラリーマン不動産投資家の多くは不動産投資を副業として行っており、管理会社に管理業務を委託しています。自分自身で行う業務内容は月に1回ある不動産管理会社からの報告の確認や入居者募集の打合せ程度です。管理委託手数料はかかりますが、多岐に渡る管理業務を代行してもらえるため費用対効果は高いといえます。

サラリーマン不動産投資家が押さえておくべき注意点

サラリーマンが不動産投資をする際は以下の注意点を押さえておく必要があります。

• 良い立地の物件を購入する
• さまざまなリスクを想定しておく
• 収益性を考えて投資する
• 信頼できる不動産会社に管理を依頼する

注意点を理解しないまま不動産投資を行うと失敗する恐れがあるため、投資を始める前にしっかりと押さえておきましょう。

良い立地の物件を購入する

不動産投資を成功させるためには借り手がつきやすい、良い立地条件の物件を選びましょう。

第一に立地条件を重視して交通アクセスに優れた物件の購入がおすすめです。首都圏や関西圏エリアの駅から徒歩10分圏内の物件は通勤や通学に便利で、多くの人が入居を希望する傾向があります。

第二にスーパーマーケットやコンビニエンスストア、病院などの生活に役立つ施設が近くにある物件も人気で、仕事帰りに立ち寄れる立地の物件であれば需要が高まります。一方で、立地条件が良くない物件は入居者を集めづらく、空室や家賃下落により赤字経営に陥る恐れがあるため注意が必要です。

さまざまなリスクを想定しておく

不動産投資をしているとさまざまなリスクに直面する可能性があるため、発生しうるリスクをあらかじめ想定しておき、多少の費用がかかっても対策を練っておきましょう。

想定されるリスクは空室リスクや家賃滞納リスク、自然災害リスクなどが挙げられます。空室リスクや家賃滞納リスクは家賃保証付きのサブリース契約でカバーできる場合があり、自然災害リスクは火災保険に加入することで対策できます。

ただし、サブリース契約における家賃保証率は本来の家賃の80％〜90％程度が相場であるうえに、途中で保証賃料が下がる可能性もあるため契約相手と契約内容は慎重に吟味しなければなりません。また、サブリース会社が倒産した場合は保証賃料が受け取れなくなる点も要注意です。

 

収益性を考えて投資する

不動産投資は成功が保証されているわけではないため収益性を考えて投資する必要があります。不動産のなかには築年数が経過しているのに適切な修繕がされておらず、一見利回りが高く見えても実質的な収益性が劣る物件も存在します。

そのため物件を選ぶ際は利回りだけで判断するのではなく、「立地が良いか」「適切な修繕がされているか」など多角的な視点から総合的に評価しなければなりません。

信頼できる不動産会社に管理を依頼する

不動産投資の成否は不動産管理会社の力量によって決まるケースが多く、さまざまな業務を依頼できます。たとえば入居者募集から契約までの事務手続きやクレーム処理など、不動産の収益性とつながりの深い業務を任せられます。

しかし、不動産管理会社では経営判断の委託はできないためオーナーの判断が必要になる部分が必ず現れます。適切な判断ができなければ経営に支障が生じるため、不動産投資を成功させるためには関連知識の習得が必須といえます。

管理委託手数料の安さだけで不動産管理会社を選んでしまうと、入居者が次々と退去してしまい空室が埋まらないという事態になりかねません。不動産管理会社を選ぶ際は入居者管理の経験が豊富でレスポンスが早い会社を選びましょう。

不動産投資に必要な知識を身に付けるには

不動産投資に必要な知識がないまま漠然とした感覚だけで物件選びを始めるのは危険です。以下の3つの方法を活用して不動産投資に必要な知識を身に付けるようにしましょう。

• インターネットで検索する
• 本を読む
• セミナーに参加する

不動産投資の知識の身につけ方について次の項目から詳しく説明します。

インターネットで検索する

もっとも手軽に不動産投資の知識を入手できる方法はインターネット検索です。スマートフォンやパソコンがあれば無料かつ時間と場所を気にせずに不動産投資の知識を身に付けられます。

ただしインターネットの情報はすべてが正しいとは限らず、信憑性が低いサイトが紛れているケースも多くあるため注意が必要です。さらにインターネットの検索結果は最新情報が上位に表示されるシステムではないため、誤って古い情報で物事を判断してしまうリスクも懸念されます。インターネットを活用する際は自分自身で情報源や投稿日の確認など情報の精査が必要です。

本を読む

自分のペースでじっくりと不動産投資の知識を身に付けたい方は不動産投資に関連する本での学習をおすすめします。

本は情報が体系的にまとめられているため、一から不動産投資を学びたい方も順序立てて学べます。さらに著者や情報源が明確であるため、書かれている内容の信憑性が高いです。最近では本屋に買いに行かなくても電子書籍をダウンロードできるようになったため、手軽に情報を得られます。

しかし本を読むにはお金がかかり、不動産投資の知識を網羅したい場合は複数冊購入する必要があるため費用がかさみます。また、記載されている情報が古い場合があるため、発行日の確認が大切です。

セミナーに参加する

最新の情報や知識を身に付けるおすすめの学習手段は不動産投資会社が主催するセミナーです。近年はオンラインセミナーも増えており、仕事が忙しいサラリーマンの方でも参加しやすくなっています。

質疑応答の時間が設けられているため疑問点をすぐに解消できるのもメリットです。不動産ポータルサイトには載っていない未公開物件情報が手に入る場合があるうえ、セミナーを通して不動産投資仲間を見つけてモチベーションを高められる可能性もあります。

プロならではの貴重なノウハウや最新のトレンド情報を取り入れたい方はセミナーへの参加がおすすめです。

まとめ

サラリーマンは不動産投資ローンの審査に通りやすく、管理を委託すれば仕事との両立が図れるため不動産投資に向いているといえます。一方で、不動産投資にはさまざまなリスクがあるため物件選びや収益性への入念な検討が必要です。漠然とした感覚では失敗してしまうリスクが高いため、セミナーへの参加やインターネットでの学習などで積極的に情報収集しましょう。

ファミリーコーポレーションでは不動産投資を検討されている方の不安を解消できるよう、個別相談会やセミナーを開催しています。セミナーでは未公開物件情報も紹介しているため、「なかなか良い物件が見つからない」と悩んでいる方はぜひお気軽にご参加ください。