耐震基準を満たしていない建物について｜確認方法と注意すべき点
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近年、建物の耐震基準について心配する方が増えてきました。耐震基準を満たしていない建物は地震の際には不安要素となり、ローンや火災保険のハードルも上がるため、旧耐震基準の不動産を購入することに消極的な方が多いのが実情です。そこで今回は、耐震基準を満たしていない建物の確認方法と注意すべき点について解説します。
耐震基準とは、最低限満たすべき地震への耐震性能の基準で、建物を建築する際に適合しなければならないことを取り決めた「建築基準法」で定められています。耐震基準を満たしていない建物は建てられません。
過去に起こった地震を教訓に何度も改正されていますが、中でも大きかったのが1981年6月1日の改正です。この改正前の耐震基準を「旧耐震基準」、改正以降の耐震基準を「新耐震基準」といいます。
建物の安全性が変わるだけでなく、税制優遇を受けられるかどうかの基準でもあるため、不動産取得前には新旧どちらの耐震基準かしっかりと把握しておくことが大切です。
耐震基準の調べ方
耐震基準は建築確認日を調べることで分かります。基準となるのは、竣工日や築年月ではないことに注意しましょう。建築確認日が1981年6月1日より前であれば旧耐震基準、それ以降であれば新耐震基準の建物です。
建築確認日を確認する
建築確認日が記されている書類は、古い形式では「建築確認通知書」、比較的新しい形式では「建築確認済証」と書かれているのが一般的です。これらの書類の発行日が1981年6月1日より前か、それ以降か確認することで、新耐震基準を満たしているかどうか分かります。
建築確認通知書や建築確認済証がない場合、「検査済証」を確認しましょう。検査済証は検査年月日の他に、確認済証番号や確認済証の発行年月日が記載されています。
耐震等級とは？
耐震等級とは品確法に沿って定められている地震に対する強度を表すものです。品確法は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略で、住宅の品質を確保するために、建築基準法とは別に規定されています。耐震等級は、以下の3つです。それぞれの等級について詳しく見ていきましょう。
- 耐震等級1
- 耐震等級2
- 耐震等級3
耐震等級1
耐震等級1とは、建築基準法で定められている基準と同等の耐震基準であることを示し、新耐震基準で建てられた建物は全て耐震等級1を満たすことが求められます。
具体的には、震度6強から7の地震で倒壊しない耐震性能とされています。震度6強から7の地震は「数百年に一度起こる大地震」といわれており、この地震でも倒壊しないのが耐震等級1の建物です。
ただし、何度も被害に遭うと、同等の地震の際に安全とは言い切れません。例えば、2016年4月の熊本地震の最大震度は7でしたが、立て続けに2回の大きな地震が起きました。最初の地震では倒壊しなかった建物が、2回目の地震で倒壊してしまったケースもあるとされています。また、倒壊しなくても損傷する場合はあるため注意しましょう。
耐震等級2
耐震等級2とは、耐震等級1の1.25倍の地震に耐えられる耐震性能です。災害時に避難場所となるような学校や病院といった公共施設は、耐震等級2以上を満たすことが求められます。また、「長期優良住宅」として認定されるには、耐震等級2以上が必要条件です。長期優良住宅に認定されると、税制優遇が受けられます。
耐震等級3
耐震等級3とは、耐震等級1の1.5倍の耐震性能を備えていることを示します。災害復興の拠点となる官庁や消防署、警察署は耐震等級3を満たしている場合がほとんどです。
住宅においても一度の大きな地震で受けるダメージが少ないため、新築住宅を建てる際にはより安全性の高い耐震等級3を満たしたいと考える方もいるでしょう。震度7レベルの地震が立て続けに起きた熊本地震では、耐震等級1の建物が2度目の地震で倒壊したケースがある中、耐震等級3の建物は2度の地震に耐えたとされています。
耐震基準についてよくある5つの質問
日本は地震が多いため、保有している物件や購入を検討している物件の耐震基準について不安にこともあるでしょう。ここでは、耐震基準に関するよくある質問5つにお答えします。
- 「地震に耐えられる耐震等級を知るには？」
- 「旧耐震基準で損をすることやデメリットってあるの？」
- 「耐震基準を満たしていないと売れないの？」
- 「重要事項説明書に耐震診断があるけど大丈夫？」
- 「耐震基準以外でも地震で不安な要素はないの？」
「地震に耐えられる耐震等級を知るには？」そう思ったら
建築基準法の新耐震基準と同等である耐震等級1 で十分といえます。反対に、旧耐震基準の建物は震度6強で倒壊する恐れがあるとされているため、注意しましょう。
ただし、耐震等級1でも、倒壊はしなくても破損する恐れはあります。何度も被災してダメージが蓄積した結果、倒壊するケースも考えられます。
地震が多い地域の方やよりリスクをおさえたいという方は、耐震等級2や耐震等級3の建物を検討してもよいでしょう。
「旧耐震基準で損やデメリットってあるの？」
旧耐震基準の建物を購入する場合、一般的なデメリットとして以下の点が挙げられます。
- 地震に弱い
- 耐震補強工事をする場合に費用がかかる
- 倒壊するとオーナーの責任が問われる恐れがある
- 設備自体が劣化している
- ローン審査が通りにくい
- 火災保険料や地震保険料が割り増しになる
- 入居者が集まりにくい
不動産投資に取り組むにあたり、特に大きなリスクとして入居者が集まりにくいという問題があります。近年は日本でも各地で大規模な地震が起こっており、耐震性能に対する関心は高まっています。そうした中、旧耐震基準の建物に不安を感じる方が多いためです。
とはいえ、耐震補強工事や建て替えには高額な費用がかかります。また、工事中は賃貸に出せないため、家賃収入を得られない点にも注意しなければなりません。
「耐震基準を満たしていないと売れないの？」
耐震基準を満たしていない建物は、「地震に弱い」「ローン審査が通りにくい」「火災保険や地震保険が割り増しになる」「設備自体が古いため、不具合が起こりやすい」といった理由から売れにくいといわれています。
旧耐震基準に基づいて建てられた一定規模以上の共同住宅は、耐震診断が義務付けられています。耐震診断でNGと出た場合、将来ローンが下りなくなる恐れもあるでしょう。必ずしも売れないわけではありませんが、将来的に売れにくくなることが考えられます。
これから物件を取得するのであれば、新耐震基準を満たした建物を選んだほうが賢明です。一方、すでに旧耐震基準の建物を所有している場合、耐震補強工事で対策できないか検討することをおすすめします。
「重要事項説明書の耐震診断なしの記載があるけど大丈夫？」
不動産の契約締結前には重要事項説明が行われ、重要事項説明書の中には「耐震診断の有無」を記載する項目があります。1981年5月31日以前に建築確認を受けている場合、建物の耐震診断をしたことがあるかどうかを記載するものです。実施していない場合は「無」、実施した場合は「有」をチェックし、理由まで書く必要があります。
新耐震基準の建物であれば、耐震等級1相当の耐震性能が確保されているため、診断を実施しないケースが多いでしょう。また、旧耐震基準の建物と異なり、耐震診断の義務もありません。
一方、旧耐震基準の建物の場合、「耐震診断なし」の物件には住みたくない方も多く、空室のリスクが高まります。したがって、収益物件は耐震診断を実施したほうが無難です。
「耐震基準以外にも地震で不安な要素はないの？」
新耐震基準の建物に比べて旧耐震基準の建物は築年数が経過しており、建物や設備自体が劣化しているケースがほとんどです。
一般的に屋根や外壁、ベランダ、住戸内設備のメンテナンスが大切で、適切な修繕をすることで寿命が保たれます。経年劣化していると、地震が起こった際にも不安要素が残ります。建物全体のメンテナンスが不十分だと、外壁のひび割れや落下、タイルの剥離といったリスクが高まるでしょう。
築年数の古い物件は、耐震基準以外にも不安要素となりやすい点が多くあります。こうした古い建物の購入を検討しているのであれば、信頼できる不動産会社の担当者に相談しながら検討することが大切です。
耐震基準を満たしていない建物の注意点とポイント
建築基準法の規定が変わったため、旧耐震基準で建築された建物は新しい耐震基準に適合していません。旧耐震基準で地震に耐えられるのか、旧耐震基準の具体的なデメリットはなにか、気になる方も多いでしょう。ここでは、以下の2パターンに分けて、旧耐震基準の建物の注意点とポイントを紹介します。
- すでに不動産を所有している人の場合
- これから収益物件の購入を考えている人の場合
すでに不動産を所有している人の場合
旧耐震基準の不動産を所有している場合、以下の点に注意しましょう。
・地震によるリスク
・建物の老朽化によるリスク
・耐震補強工事や建て替えに伴う費用のリスク
「地震に弱いのであれば、耐震補強工事をすればよい」と安易に考えがちですが、木造や軽量鉄骨のような造りによっては「実際に補強ができるのか」「どのような補強が可能なのか」を設計図書から確認する必要があります。また、補強にかかる費用が高額となる場合、他の支出も考慮した上で、工事を実施するべきかを判断したほうがよいでしょう。
これから収益物件の購入を考えている人の場合
旧耐震基準で建築された収益物件をこれから購入する場合、以下の点に注意しましょう。
- 火災保険や地震保険料の割り増しのリスク
- ローン審査が通りにくいリスク
旧耐震基準の建物は修繕費だけではなく、火災保険や地震保険の保険料が割り増しになるのが一般的です。また、給排水管の種類や更新工事の有無によって保険料が変わることもあります。例えば、古い給排水管からの水漏れといったリスクはできるだけ避けたいため、事前に修繕履歴を確認しましょう。
また、耐震診断の結果がNGとなった場合、ローン審査が通らないことも考えられます。今後、耐震補強工事や建て替えをする場合も踏まえて耐震診断をしっかりと実施し、検討することが重要です。
まとめ
「耐震基準を満たしていない建物は不安」「旧耐震基準の建物でも大丈夫か」と悩んでいる不動産投資家の方は少なくないでしょう。
不動産投資では、購入する前に予測できるリスクを避けることが重要です。例えば、耐震基準や耐震等級は、建物の地震の強さを判断する有効な指標といえるでしょう。収益物件を選ぶ際は、購入後に発生する費用や安全性から「新耐震基準の建物」を目安として検討することをおすすめします。
とはいえ、1人で物件を調査したり建物の劣化状況を判断したりすることは簡単ではありません。
「なにを基準に不動産を選べばよいか分からない」「自分に合った物件が知りたい」「新耐震基準の物件の情報がほしい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
