キャップレートの計算方法をわかりやすく解説！失敗しない不動産価格の見極め方
物件を比較するのにキャップレートの計算方法が必要だと聞いたものの、計算した結果をどのように投資判断へ活かせばよいか迷っていませんか。
不動産投資では、表面利回りだけでは、その物件が割安なのか割高なのかを判断しにくいものです。そこで重要になるのが、年間純収益（NOI）と物件価格の関係から収益性とリスクのバランスを見るキャップレートです。
本記事では、キャップレートの基本的な考え方から計算式、市場で意識される水準までわかりやすく解説します。この記事を読むことで、収益不動産を比較・検討するときの判断軸が明確になるでしょう。
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目次
キャップレートとは何か
キャップレートとは、不動産価格の妥当性を判断するための指標です。還元利回りとも呼ばれ、物件が生み出す年間の純収益に対して、現在の売買価格が適正かどうかを確認する際に使われます。
投資用不動産では、価格が安いかどうかだけでなく、その価格に見合う収益を安定して得られるかが重要です。
たとえば、同じ1億円の物件でも、年間の純収益が800万円ある物件と500万円の物件では、投資対象としての評価は変わります。価格だけを見ても、その物件が割安なのか割高なのかは判断しにくいのです。
そこで使われるのが、収益から不動産価格を考えるキャップレートの考え方です。
年間の純収益に対して現在の売買価格が、市場で求められる利回りに見合っているかを確認することで、物件価格の妥当性を判断しやすくなります。
つまり、キャップレートは「この物件は収益に対して価格が高すぎないか」「同じエリアの類似物件と比べて割安といえるか」を見極めるための判断材料です。
不動産投資で物件を比較する際は、表面上の価格や利回りだけでなく、キャップレートを用いて収益性と価格のバランスを確認する必要があります。
キャップレートの計算方法
キャップレートは、物件価格が収益に見合っているかを判断するために、年間の純収益をもとに計算します。
さらに、求めたキャップレートを使うと、不動産価格の目安が逆算できます。
具体的なキャップレートの計算方法について、次の3つに分けて解説します。
NOI（純収益）の求め方
キャップレートを計算する際は、まずNOI（純収益）を求めます。NOIとは、物件が1年間でどれだけの収益を生み出したかを示す数字です。
キャップレートは、物件価格に対してどの程度の純収益が得られるかを見る指標です。そのため、前提となるNOIの計算がずれていると、物件価格が割安か割高かの判断も誤ってしまう可能性があります。
NOIは、家賃収入や共益費収入、駐車場収入などの年間収入から、管理委託料、修繕費、固定資産税、保険料などの年間運営費を差し引いて求めます。
たとえば、年間収入が900万円、年間運営費が250万円の物件であれば、NOIは650万円です。
| NOI（純収益）＝年間収入 − 年間運営費 650万円＝900万円−250万円 |
なお、ローン返済元本や減価償却費は、通常のNOI計算には含めません。NOIは、借入条件や会計上の処理ではなく、物件そのものが生み出す収益力を把握するための指標だからです。
このように、まず収入と運営費からNOIを把握したうえで、次にキャップレートの計算へ進みます。
キャップレートの計算式
キャップレートは、NOI（年間純収益）を不動産価格で割って計算します。
キャップレートの計算式は、次の通りです。
| キャップレート（％）＝ NOI（年間純収益）÷ 不動産価格 × 100 |
たとえば、年間NOIが650万円、不動産価格が1億円の場合、キャップレートは6.5％になります。
| 6.5％ ＝ 650万円 ÷ 1億円 × 100 |
この計算式からわかるように、同じ価格の物件であれば、NOIが高い物件ほどキャップレートは高くなり、同じNOIの物件であれば価格が低いほどキャップレートは高くなります。
キャップレートを使うと、価格帯が異なる物件でも収益性を同じ尺度で比較できます。
キャップレートから不動産価格を求める方法
キャップレートがわかると、不動産価格の目安を逆算できます。投資用不動産では、どれだけの収益が見込めるかをもとに、物件価格の妥当性を考えるためです。
キャップレートから不動産価格の目安を求める計算式は、次の通りです。
| 不動産価格 ＝ NOI（年間純収益）÷ キャップレート |
たとえば、年間NOIが650万円で、想定キャップレートが6.5％の場合、不動産価格の目安は1億円です。
| 1億円 ＝ 650万円 ÷ 6.5％ |
このように、キャップレートから価格を逆算すると、その物件価格が収益に対して妥当かどうかの判断がつきます。
キャップレートの計算方法を理解すると、物件価格が収益に見合っているかを自分で確認できるようになります。ただし、実際の不動産投資では、条件のよい物件ほど市場に出回る前に売れてしまい、比較すらできないことも少なくありません。
そのため、不動産投資で成果を上げるには、できるだけ多くの物件情報に触れ、市場に流通する前の物件情報まで確認できる環境を持てるかが成否を分けます。
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キャップレートは高い・低いだけで判断しない
キャップレートは、高い、低いだけで単純に判断できる指標ではありません。
実際の投資判断では、立地条件や築年数、空室リスク、賃貸需要、将来の修繕負担などをあわせて考慮する必要があります。
キャップレートでその不動産が割高か割安かを考えるときのポイントは、以下の通りです。
低くても収益が安定している物件がある
キャップレートが低い物件でも、収益が安定しているケースはあります。キャップレートは高いほどよいと考えられがちですが、低いからといって投資対象として不利とは限りません。
たとえば、駅近や人気エリアの物件は、物件価格が高くなりやすい一方で、賃貸需要も高い傾向があります。キャップレートの数値だけを見ると低く見えても、空室リスクが低く、安定した家賃収入を期待できる場合があります。
そのため、キャップレートを見る際は、高い・低いだけで判断しないことが大切です。立地や賃貸需要、入居状況まで含めて確認し、収益性とリスクのバランスを見極める必要があります。
高いキャップレートはリスクの高さを反映する
高いキャップレートは、物件が抱えるリスクの高さを反映している場合があります。数値だけを見ると収益性が高い物件に見えますが、必ずしも好条件の投資先とは限りません。
投資リスクが高い物件ほど、投資家はより高い利回りを求めます。
たとえば、空室が発生しやすいエリアや将来的に賃料下落が見込まれる物件、大規模修繕の負担が大きい築古物件などは、リスクを織り込んでキャップレートが高くなる傾向があります。
高いキャップレートには「高い収益が期待できる」という意味だけでなく、「その利回りでなければ買い手がつきにくい」という側面もあるのです。
立地や築年数、空室リスクによって水準は変わる
キャップレートの水準は、立地や築年数、空室リスクによって変わります。同じ収益物件でも、条件が異なれば投資家が求める利回りも変わるためです。
郊外の物件や築古物件は、不動産価格が比較的安く、キャップレートが高く出やすい傾向があります。しかし、築古物件では大規模修繕費や設備交換費用が将来かさむ場合があり、見た目の利回りほど収益が残らないこともあります。
また、郊外の物件は都心部に比べて賃貸需要が弱い場合があり、空室や家賃下落のリスクを織り込んで、キャップレートが高めになるケースがあるのです。
キャップレートを見て物件が適正な価格か判断する際は、収益の安定性や将来の修繕負担、空室リスクまで含めた確認が求められます。
物件ごとの条件を踏まえ、キャップレートの高低が持つ意味を捉える必要があります。
人気エリアの物件はキャップレートが低くなりやすい
人気エリアや築浅物件は、キャップレートが低くなりやすい傾向があります。需要が高い物件ほど購入希望者が集まり、物件価格が上昇しやすいためです。
キャップレートは、不動産価格に対する収益の割合で決まります。そのため、家賃収入などの収益が変わらなくても、物件価格が高くなるとキャップレートは低くなります。
駅近や築浅、生活利便性の高いエリアにある物件は、賃貸需要だけでなく購入需要も高い傾向があります。その結果、価格が上がり、キャップレートだけを見ると収益性が低いように見える場合があります。
しかし、人気エリアや築浅物件は、空室リスクを抑えやすく、将来売却する際にも買い手がつきやすい面があります。
そのため、物件の購入を検討する際は、キャップレートが低いからといって一律に避けるのではなく、収益の安定性や出口戦略まで含めた判断が大切です。
中古アパートを購入する際の注意点についての詳細は、次の記事もお読みください。
主要都市エリア別に見るキャップレートの平均値
キャップレートの水準は、地域によって差があります。
以下は、地域別の平均還元利回りをまとめたものです。
| 地域 | 還元利回り |
|---|---|
| 全国 | 5.4% |
| 都心5区 | 3.8% |
| 都心周辺区 | 5.7% |
| 神奈川東京周辺市 | 7.2% |
| 埼玉東京周辺市 | 5.7% |
（参考：株式会社二十一鑑定 評価先例（令和6年4月から令和7年3月）の地域別・築年数別平均還元利回り）
都心エリアは住宅需要が根強く、収益の安定性が評価されやすいため、キャップレートは低くなりやすい傾向があります。一方で、都心から離れたエリアでは、空室リスクや流動性の低さなどが意識され、より高い利回りが求められる場合があるのです。
ただし、どの地域の物件が適しているかは、投資家の予算や投資目的によって異なります。そのため、利回りの高さだけで判断せず、エリアの賃貸需要や将来の売却しやすさも考慮した物件選びが重要です。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、キャップレートの見方だけでなく、資金計画や投資方針を踏まえた物件選びまでサポートしています。相場を知ったうえで次の一歩を踏み出したい方は、ぜひ無料投資相談をご利用ください。
実務で参考になるキャップレートの調べ方
購入を検討している物件と周辺エリアの傾向を比較するためのキャップレートの代表的な調べ方を解説します。
日本不動産研究所の調査を活用する
市場で意識されている利回り水準を知りたい場合は、日本不動産研究所が公表する「不動産投資家調査」を活用する方法があります。
検討中の物件が市場水準と比べて高いのか低いのかを考える際の参考資料として利用できます。
ただし、「不動産投資家調査」に記載されている指標は、厳密にはキャップレートではなく期待利回りです。キャップレートは物件の収益と価格から計算する利回りであるのに対し、期待利回りは投資家がその物件に対して求める利回りを指します。
とはいえ、実務ではキャップレートの目安として使われるケースも多く、市場でどの程度の利回りが意識されているかを把握する材料として利用可能です。
この調査では、主要都市や用途別の期待利回りが半年ごとに公表されています。
住宅、オフィス、商業施設などの用途ごとに、東京や大阪など主要都市の利回り水準を確認できるため、検討中の物件の利回りが市場水準とずれていないかを確認する際に役立ちます。
CaprateMapを使う
（引用：株式会社ICHI CaprateMap）
不動産価格やキャップレートを把握する方法の一つに、株式会社ICHIが提供するCaprateMapがあります。CaprateMapは、公的機関が公表している不動産評価などの情報を地図上に落とし込み、一般ユーザーでも価格査定を効率的に行いやすくしたWebサイトです。
ユーザー登録を行うとキャップレートだけでなく土地価格や稼働率、賃料、専有単価といった情報も入手できます。地図上から直感的に操作できる仕様であるため、キャップレートを知りたい方は活用してみるとさまざまな情報を取得可能です。
キャップレートを比較して購入する物件の候補が見つかっても、最終的に購入を決断する場面では迷ってしまうのではないでしょうか。検討している間に他の買い手があらわれ、せっかくの機会を逃してしまうケースもあります。
そうした不安を解消するために、ファミリーアセットコンサルティングでは無料投資相談を行っています。収益不動産に詳しい担当者が、物件選びのアドバイスから収支シミュレーションまで、アパート経営に関するお悩みを丁寧にサポートします。
購入のタイミングを逃さないためにも、まずは無料投資相談をご活用ください。
まとめ
本記事では、キャップレートの基本的な意味や計算方法に加え、市場で意識される水準や実務で参考になる調べ方を解説しました。
検討中の物件の価格が割安か割高かが判断できると、投資の失敗確率を下げられます。キャップレートで比較するだけでは不十分ですが、立地や築年数、空室リスク、将来の修繕負担などを多角的に分析して収益性の高い物件を選んでください。
実際の投資判断では、市場の平均値を参考にしながら、類似物件の取引価格やNOIを確認し、条件差を補正して対象物件の水準を考える視点が重要です。数字の意味を理解しておくと、不動産会社から提示された収支シミュレーションも読み取りやすくなり、物件選定の精度が高まります。
収益不動産の選び方や資金計画に迷う場合は、ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談を活用し、あなたのライフプランにあった資産形成を始めましょう。
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