サラリーマンの節税に不動産投資が向いてるのは嘘？仕組みと効果を具体例で解説
目次
サラリーマンの節税対策として不動産投資が気になっているものの、踏み出してよいのか判断に迷っているかもしれません。
年収は増えているのに、所得税や住民税の負担が重く「手取りは思ったほど残らない」と感じている方が多いのは事実です。そのため、税負担の軽減と将来の備えとして、不動産投資に取り組むサラリーマンが増えています。
本記事では、不動産投資で節税ができる仕組みと、節税効果が出やすい物件の特徴、どのような所得水準の方に向いているのかについて解説します。
この記事を読むことで、不動産投資の節税が、自分の収入や今後必要になる資金への備えに合っているかを判断でき、間違った物件選びや投資判断を避けられるようになるでしょう。
不動産投資の節税効果は、物件の選び方によって大きく変わります。ファミリーアセットコンサルティングでは、あなたの資産状況や目的に応じて具体的なシミュレーションをしながら、物件選びをサポートします。
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サラリーマンが不動産投資をすると所得税・住民税の節税になる理由
サラリーマンが不動産投資で節税できるのは、建物の「減価償却費」によって会計上の赤字をつくり、その赤字を給与所得と「損益通算」することで課税所得を圧縮できるからです。
ここでは、不動産投資が所得税と住民税の節税になる仕組みを減価償却と損益通算の2つのステップにわけて解説します。
STEP1.減価償却費で会計上の赤字がつくれる
不動産投資では減価償却費を経費計上できるため、実際にお金が出ていかなくても会計上の赤字をつくれる場合があります。
減価償却とは、建物の購入費用を法定耐用年数に応じて毎年分割して経費に計上していく仕組みです。現金の支出をともなわない経費であるため、家賃収入で手元にお金が残っていても、会計上は赤字になることがあります。
たとえば、建物価格5,000万円・耐用年数20年の物件なら、毎年250万円を減価償却費として計上できます。ここに管理費や修繕費、ローン金利などの実支出を加えると、毎月の家賃収入があっても不動産所得が赤字になるケースは珍しくありません。
この会計上の赤字は、給与所得との損益通算につながります。
STEP2.不動産投資でつくった赤字を給与所得などと損益通算できる
不動産投資で生じた赤字は給与所得との損益通算で、サラリーマンは所得税・住民税を節税できる場合があります。
損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得などの黒字所得から差し引き、課税所得を減らす制度です。税額を計算するもととなる課税所得が減ると、結果として所得税・住民税の負担が軽くなります。
たとえば、課税所得900万円のサラリーマンが不動産投資で150万円の赤字を出した場合、損益通算後の課税所得は次のように計算できます。
| 900万円 − 150万円 ＝ 750万円 |
課税所得が下がると、所得税・復興特別所得税・住民税は次のように変わります。
| ＜損益通算前：課税所得900万円＞ 課税所得900万円は、所得税率33%・控除額153万6,000円の区分です。 ・所得税：900万円×33％－153万6,000円＝143万4,000円 ・復興特別所得税：143万4,000円×2.1％＝3万114円 ・住民税：900万円×10％＝90万円 ・税額合計：236万4,114円 |
| ＜損益通算後：課税所得750万円＞ 課税所得750万円は、所得税率23%・控除額63万6,000円の区分です。 ・所得税：750万円×23％－63万6,000円＝108万9,000円 ・復興特別所得税：108万9,000円×2.1％＝2万2,869円 ・住民税：750万円×10％＝75万円 ・税額合計：186万1,869円 |
（参考：国税庁 No.2260 所得税の税率）
課税所得900万円は33％の税率区分ですが、150万円の赤字を損益通算すると750万円となり、23％の税率区分に下がります。
損益通算前と損益通算後の税額の差は、以下の通りです。
| 236万4,114円 − 186万1,869円 ＝ 50万2,245円 |
このケースでは約50万円の節税効果が見込めます。
サラリーマンは給与から所得税が源泉徴収されているため、確定申告によって所得税の還付を受けられる場合があります。住民税も申告内容が反映され、翌年度の税負担が軽くなるのが一般的です。
このように、不動産投資では会計上の赤字を給与所得などと損益通算できる点が、節税効果につながる理由です。
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サラリーマンが不動産投資で所得税・住民税を節税するポイント
不動産投資で所得税・住民税を節税するポイントは、認められる経費をもれなく計上し、利用できる控除制度を確実に活用することです。
ここでは、サラリーマンが不動産投資で所得税・住民税の節税効果を高めるための、以下の方法について解説します。
認められる範囲内でもれなく経費計上する
不動産投資で認められる範囲内の経費をもれなく計上するには、必要経費になる支出の正確な把握が重要です。
不動産所得は「家賃収入－必要経費」で計算されるため、経費の計上もれがあると課税所得が増え、所得税・住民税を必要以上に支払うことになります。
個人でアパート経営などの不動産投資を行う場合、必要経費になりやすい支出は、購入時と運営時に分かれます。
主な支出は次の通りです。
【購入時に発生する主な費用】
- 不動産取得税：不動産を取得したときに課される税金
- 登録免許税：所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金
- 司法書士報酬：登記手続きを司法書士に依頼する費用
- 印紙税：売買契約書やローン契約書などに貼付する印紙代
- 仲介手数料：物件購入時に仲介会社へ支払う手数料（土地・建物それぞれの取得価額に算入し、建物部分は減価償却を通じて経費化）
- ローン保証料：アパートローンの利用時に保証会社へ支払う費用
- 融資事務手数料：金融機関に支払うローン手続きの手数料
- 火災保険料・地震保険料：購入時に加入する損害保険の保険料（契約内容や保険期間に応じて、その年の必要経費になる部分と期間配分する）
※購入時の費用は、支出の性質により、その年の必要経費になるものと、取得費や繰延処理の対象になるものがあります。
【運営時に発生する主な費用】
- 固定資産税：土地や建物の所有者に毎年課される税金
- 都市計画税：都市計画区域内の土地・建物にかかる税金
- 損害保険料：更新時に支払う火災保険料や地震保険料（契約内容や保険期間に応じて、その年の必要経費になる部分と期間配分する）
- 修繕費：クロスの貼り替えや、設備の維持管理・原状回復
- 管理委託料：管理会社へ支払う管理手数料
- 広告宣伝費：入居者募集のための広告掲載費など
- 水道光熱費：共用部の電気代や水道代など
- 通信費：管理や入居者対応にかかる電話代や郵送費
- 交通費：物件確認や打ち合わせのための移動費
- 新聞図書費：不動産経営に必要な書籍や専門誌の購入費
- 消耗品費：文房具や10万円未満の少額備品などの購入費
- 借入金利子：アパートローンのうち利息部分にあたる支出
- 減価償却費：建物や設備の取得費用を耐用年数に応じて配分する経費
- 地代：借地の土地を利用している場合に支払う費用
このほか、条件によって必要経費にできる支出もあります。
青色事業専従者給与は、青色申告をしているだけでなく、不動産貸付が事業的規模で行われている場合に必要経費にできます。また、個人事業税も、事業的規模などの要件に該当する場合が対象です。
一方で、支出していても必要経費にならないものもあります。たとえば、所得税・住民税などの個人にかかる税金や、アパートローンの元本返済は必要経費として扱えません。
個人の不動産投資では、事業的規模の場合に限って必要経費にできる支出もあるため、混同せず正しく計上しましょう。
アパートの修繕費と資本的支出の違いについては、こちらの記事をご覧ください。
10室以上経営している場合は青色申告特別控除を活用する
10室以上のアパート経営をしている場合は、青色申告特別控除を活用すると不動産所得を圧縮できます。
不動産貸付が事業的規模で行われている場合、正規の簿記による記帳や期限内申告などの要件を満たせば、現行制度では最大55万円が控除可能です。e-Taxまたは優良な電子帳簿保存に対応した場合は、最大65万円まで拡大します。
反対に、これらの要件を満たさない場合は10万円控除にとどまります。
令和8年度の税制改正大綱では、令和9年分以後の青色申告特別控除が見直される予定です。
青色申告特別控除の現行制度は、次の通りです。
| 現行制度（〜令和8年分） | |
|---|---|
| 規模・申告方法 | 控除額 |
| 控除額55万円・65万円の要件に当てはまらない青色申告者 | 10万円 |
| 10室以上＋複式簿記＋期限内申告 （書面でも可） | 55万円 |
| 10室以上＋複式簿記＋e-Taxまたは優良な電子帳簿保存 | 65万円 |
令和8年度税制改正大綱による、令和9年分以後の改正案です。
| 改正後（令和9年分〜） | |
|---|---|
| 規模・申告方法 | 控除額 |
| 簡易簿記 （前々年の収入金額1,000万円超） | 0円 |
| 簡易簿記 （前々年の収入金額1,000万円以下） | 10万円 |
| 上記以外で、65万円・75万円の要件を満たさない青色申告者 | 10万円 |
| 10室以上＋複式簿記＋e-Taxで期限内申告 | 65万円 |
| 10室以上＋複式簿記＋e-Tax＋優良な電子帳簿保存 | 75万円 |
改正後は、最大控除額が65万円から75万円へ引き上げられますが、そのためには10室以上の事業的規模・複式簿記・e-Tax・優良な電子帳簿保存が必要です。
また、これまで書面申告でも受けられた55万円控除は廃止されます。さらに、簡易簿記で前々年の不動産所得にかかる収入金額が1,000万円を超える場合は10万円控除も受けられず、控除額は0円です。
このため、10室以上のアパート経営をしているサラリーマン大家は、複式簿記・e-Tax・電子帳簿保存まで見据えて準備しておくとよいでしょう。
アパート経営の節税についての詳細は、次の記事を参考にしてください。
不動産投資の節税がおすすめなのは課税所得900万円超のサラリーマン
不動産投資を節税目的で活用しやすいのは、課税所得900万円超のサラリーマンです。
課税所得900万円超では所得税率（復興特別所得税含む）が33.693％となり、住民税10％と合わせると43.693%で、保有中の税負担が比較的重くなります。そのため、減価償却で所得を圧縮したときの節税効果が実感しやすい傾向があります。
一方、課税所得900万円未満では所得税率は最大23.483％で、住民税を含めても負担率は33.483％以下のため、節税メリットは相対的に小さくなるのです。
ただし、不動産投資の節税は保有中だけで完結しません。
建物の減価償却費として経費計上した金額は、売却時に建物の取得費を押し下げるため、将来の譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税の負担が増える可能性があるからです。
土地や建物を売却したときの譲渡所得は、次の式で計算します。
| 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） |
また、建物の取得費は次のように考えます。
| 建物の取得費 ＝ 建物の購入代金など − 減価償却費相当額 |
ここで重要なのが、保有中にかかる税率と、売却時にかかる譲渡所得税率の差です。
譲渡所得税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって長期と短期に分かれています。
| 譲渡所得税区分 | 所得税+復興特別所得税+住民税 |
|---|---|
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超） | 20.315% |
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下） | 39.63% |
課税所得が900万円超では、所得税と住民税を合わせた税率は43.693%で、売却時の長期譲渡所得の税率20.315％との差は23.378ポイントです。課税所得900万円未満では、所得税と住民税は33.483％以下で、売却時の長期譲渡所得の税率20.315％との差は約13.168ポイントにとどまります。
このことから、不動産投資の節税効果は保有中の税率が高いほど大きくなりやすく、売却時の譲渡所得税を考慮しても、課税所得900万円超のほうがメリットを実感しやすい傾向があります。そのため、課税所得900万円超は、節税目的で不動産投資を検討する一つの目安といえるでしょう。
課税所得900万円未満のサラリーマンが不動産投資を始める場合は、節税効果を主な目的にするのではなく、収益性を重視した賃貸経営が推奨されます。
アパート経営に必要な初期費用について知りたい方は、こちらの記事もお読みください。
サラリーマンが不動産投資で節税するなら物件選びが重要
サラリーマンが不動産投資で節税を目指すなら、減価償却費を確保しやすい物件選びが重要です。
減価償却費として計上できる金額や期間は、建物の構造や築年数によって大きく異なり、購入する時点で節税効果の大枠が決まります。
ここからは、節税効果が高い物件と、節税目的ではやや不向きな物件を比較します。
築古木造アパートは節税効果が高い
不動産投資で節税効果を重視するなら、築古木造アパートが有力です。
木造は法定耐用年数が22年と短く、RC造の47年に比べて減価償却費を短期間で計上しやすいからです。
減価償却費を多く計上できると、不動産所得を圧縮しやすくなり、給与所得との損益通算による節税効果も大きくなります。
とくに、法定耐用年数を超えた木造アパートは、簡便法で「法定耐用年数×20％」の年数で償却します。木造なら22年×20％で4年となるため、短い期間に減価償却費を集中的に計上しやすい点が特徴です。
このように、築古木造アパートは、減価償却を活用した節税を狙いやすい物件といえます。
木造アパートの寿命についての詳細は、以下の記事をご覧ください。
新築区分マンションは節税にやや不向き
節税を主な目的に不動産投資を始めるなら、新築区分マンションはやや不向きです。
区分マンションの多くはRC造で、法定耐用年数が47年と長く設定されています。新築ではこの47年をそのまま使って減価償却するため、1年あたりに経費として計上できる金額は小さくなります。たとえば同じ建物価格でも、木造のように短期間で償却できる物件に比べると、所得を圧縮する力は弱くなるのです。
さらに、物件価格のうち減価償却できるのは建物部分だけであるため、区分マンションは一棟アパートなどに比べて減価償却費を大きく取りにくいケースがあります。
このため、新築区分マンションは会計上の赤字が出にくく、節税効果を実感しにくい構造です。不動産投資で節税を重視するなら、新築区分マンションは避けたほうが良いでしょう。
不動産投資の節税というと、減価償却で所得を圧縮し税負担が軽くなるイメージが先行しがちです。しかし、物件を保有している間はローン返済・管理費・修繕費・空室時の家賃減収といった支出も続きます。税金が減っても、それ以上に支出が多ければ、結果的に手取りは増えません。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、あなたの現状と将来の資産目標をヒアリングしたうえで「どの物件を・いつ買い・いつ売るか」まで含めた出口戦略付きのプランを設計します。
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所得税・住民税以外に不動産投資で節税可能な税金
不動産投資では、所得税・住民税だけでなく、相続税や固定資産税・都市計画税の負担を抑えられる場合があります。
ここでは、不動産投資で節税しやすい相続税と固定資産税・都市計画税の仕組みについて解説します。
相続税
不動産投資では、貸家建付地や貸家としての建物評価、小規模宅地等の特例、債務控除により、相続税負担を抑えられる場合があります。
たとえば、アパートの敷地は第三者に賃貸していると貸家建付地として評価され、自用地より相続税評価額が低くなります。また、建物も借家権割合や賃貸割合を反映して評価されるため、評価額が抑えられるのです。
さらに、敷地が一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例により200㎡まで50％の評価減が適用される可能性があります。加えて、アパートローンの残債は、債務控除として相続財産から差し引けます。
このように、不動産投資は土地・建物の評価減と借入金控除を組み合わせやすく、相続税負担を抑えやすい方法の一つです。
ただし、令和8年度税制改正大綱では、令和9年1月1日以後の相続・贈与から、被相続人などが課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、評価方法を見直す方針が示されました。
改正が実施されれば、通常の取引価額に相当する金額で評価されるため、相続直前の駆け込み取得や駆け込み新築は、従来ほど不動産評価減の効果を得にくくなる可能性があります。
固定資産税・都市計画税
更地を所有している場合、アパートなどを建てて不動産投資を始めると、土地にかかる固定資産税・都市計画税を軽減できる可能性があります。
人が居住する建物が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、住宅用地の特例が適用されます。
住宅用地の課税標準の特例の内容は次の通りです。
- 固定資産税：1戸あたり200㎡以下の部分は課税標準が1/6、200㎡超の部分は1/3に軽減
- 都市計画税：1戸あたり200㎡以下の部分は課税標準が1/3、200㎡超の部分は2/3に軽減
（参考：国土交通省 土地の保有に係る税制）
たとえば、4戸のアパートなら200㎡×4戸で最大800㎡まで小規模住宅用地として扱われるため、更地のまま保有する場合と比べて税負担が抑えやすくなります。
毎年発生する固定資産税・都市計画税は長期保有ほど累積差が大きくなるため、土地活用では家賃収入だけでなく、保有中の税負担も含めた判断が大切です。
すでに土地をお持ちの方、もしくは土地から購入して新築でアパート経営を始めようと考えている方は、Family Corporation建築ソリューション事業部までご相談ください。
まとめ
本記事では、不動産投資による節税の仕組みや効果が期待できる物件、どのような所得水準の方に向いているのかについて解説しました。
不動産投資は、減価償却によって会計上の赤字をつくり、給与所得と損益通算できる点が特徴です。また、相続税評価額の圧縮や住宅用地の特例による固定資産税の軽減など、所得税・住民税以外にも税務上のメリットが期待できます。
ただし、不動産投資は、節税だけを目的に始めるのは危険です。空室リスク、修繕費の発生、家賃下落、売却時の譲渡所得税など、さまざまなリスクがともないます。節税効果はあくまでメリットの一つと捉え、収益性・出口戦略・保有期間まで含め総合的に判断しましょう。
不動産投資は、所得税や住民税などの節税効果を期待しながら家賃収入を得られます。
一方、成果を出すには、専門的な知識や業界特有のノウハウが欠かせません。関連書籍を読んだりセミナー参加を通して確かな知識を身につけるのが不動産投資成功の秘訣です。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、お客様の状況に合わせた物件の提案を行っております。アパート投資のプロから、不動産投資の最適な進め方をアドバイスしてもらいましょう。
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