初心者はここから！不動産投資の始め方から物件選びまでを基礎から解説

不動産投資とはアパートやマンションなどの収益物件を購入して賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る投資手法を指します。毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られ、地価が上昇すれば売却益（キャピタルゲイン）も期待できる点が不動産投資の魅力でしょう。

不動産投資を始める際は流れやポイントをおさえておくことが大切です。本記事は不動産投資を始めようと考えている方を対象に、「不動産投資の流れ」や「失敗しないための基礎知識」を分かりやすく解説します。

不動産投資による資産運用を考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産投資の初心者がおさえておきたい基礎知識

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識を紹介します。不動産投資ではいろいろな専門用語が使われますが、少なくとも以下についてはおさえておきましょう。

• キャピタルゲインとインカムゲインとは？
• 表面利回りと実質利回りとは？
• キャッシュフローとは？
• 減価償却費とは？
• レバレッジ効果とは？
• 物件価格以外にかかる費用は？

不動産投資の基礎知識を次の項目から紹介していきます。

キャピタルゲインとインカムゲインとは？

不動産投資で得られる利益（リターン）は「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。キャピタルゲインとは不動産の値上がりによる売却益を指し、投資物件の価格が購入時よりも上昇した時点で売却すると得られます。

インカムゲインとは家賃収入による利益を指し、不動産投資では一般的にインカムゲインの獲得を目指します。

地価が上昇している局面ではキャピタルゲインも狙えますが、将来的な地価の上昇を予想するのはプロでも難しく、初心者がキャピタルゲインの獲得を狙うのは容易ではありません。

表面利回りと実質利回りとは？

利回りとは投資金額（物件の購入価格）に対する収益の割合を指します。不動産投資をする際は、「表面利回り」と「実質利回り」の違いをおさえておくことが大切です。

表面利回りとは空室率や諸経費などを考慮しない利回りで、以下の計算式で算出します。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

一方、実質利回りとは空室率や諸経費などを考慮した実質的な利回りで、以下の計算式で算出します。

実質利回り ＝ （年間家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格 ＋ 購入時の諸経費） × 100

不動産情報サイトでは基本的に表面利回りを載せており、物件の正確な収益性を反映していない点には注意が必要です。

キャッシュフローとは？

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入（キャッシュ・イン・フロー）からローン返済や経費（キャッシュ・アウト・フロー）を差し引いた後に手元に残る現金のことです。

表面利回りだけでは、実際の現金の動きは分からないため、キャッシュフローを正確に把握することは重要です。同じ利回りでも、ローンの金利や物件の構造、築年数による減価償却費、稼働率などによってキャッシュフローは異なります。

なお、キャッシュフローと税務上の不動産所得は同じではありません。税務上では、ローン返済の元金部分は経費として認められなかったり、現金での支出を伴わない減価償却費は経費として認められたりと、算出の仕方が異なります。

減価償却費とは？

不動産投資における減価償却とは、建物の購入費用を何年かに分割して経費計上する会計処理を指します。減価償却費は実際の支出がないにも関わらず経費計上ができ、所得を圧縮できる点がポイントです。

建物の購入費用を何年かけて経費計上するかは、建物（構造）の法定耐用年数によって決まります。新築物件の場合、下記の年数がそのまま減価償却期間となります。

構造	法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） 鉄筋コンクリート造（RC造）	47年
鉄骨造	34年
軽量鉄骨造	19年
木造	22年

「築10年の木造アパートを購入した」など、築年数が法定耐用年数の一部を経過している中古物件の場合は、次の計算式で求めます。

減価償期間 ＝ （法定耐用年数 - 経過年数） + 経過年数 × 20％

「築25年の木造アパートを購入した」など、築年数が法定耐用年数を全て経過した中古物件の場合は、次の計算式で求めます。

減価償期間 ＝ 法定耐用年数 × 20%

具体例を用いた詳細は、後述の「節税効果が高い」で解説します。また、下記の関連記事でも解説しています。

レバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは、小さな資金で大きな収益を得る手法を指します。不動産投資においては、自己資金に借入金を加えることで、レバレッジ効果を期待できます。

例えば、年間80万円の家賃収入がある物件を1,000万円の自己資金で購入すると、利回りは8％です。一方で、年間240万円の家賃収入がある3,000万円の物件を、2,000万円を借り入れて購入した場合はどうでしょう。自己資金は同じく1,000万円、利回りも同じ8％ですが、収益は3倍になります。これがレバレッジ効果です。

ただし、逆レバレッジにも注意しなければなりません。逆レバレッジとは、物件の利回りの低下や金利の上昇により、物件の利回りよりも金利が高くなってしまった際に生じます。

このような場合は、借入を行うことで収益が下がってしまいます。借入額や金利の動向、物件の利回りを左右する空室率等を踏まえて考えることが重要です。

物件価格以外にかかる費用は？

不動産投資を行う際は、発生する以下の主な費用をおさえておく必要があります。

譲渡所得税	投資物件を売却する際にかかる税金
印紙税	不動産売買契約書へ課される税金（電子契約時は不要）
登録免許税	不動産売買による所有権移転登記にかかる税金
固定資産税	固定資産の所有者に課される税金
都市計画税	市街化区域内に土地・建物を有している場合に課される税金
不動産取得税	不動産を購入したらかかる税金
火災保険料	火災保険に加入すると必要となる費用
ローン手数料	ローン申込時の手続きに関する手数料
管理委託手数料	不動産管理会社に支払う手数料
修繕費	建物の修繕にかかる費用
専門家への報酬	司法書士などの専門家に支払う費用

なお、上記の他にローンの利息や団体信用生命保険に加入する場合は保険料もかかります。

実際にかかる費用は投資物件によって大きく異なりますが、物件価格に対して15～20％を目安にしましょう。

不動産の投資初心者によくある失敗

不動産投資の初心者が陥りやすい失敗を具体的に紹介します。

• 資金不足なのにチャレンジしてしまう
• 営業トークを真に受けてしまう
• 相談する不動産会社を吟味しない
• 家族の同意を得ずに始める
• 新築ワンルーム投資に手を出してしまう

「自分は大丈夫」とたかをくくらず、失敗例をしっかりと学び、慎重に判断することが重要です。

資金不足なのにチャレンジしてしまう

「不動産投資にチャレンジしたい！」という気持ちが勝り、資金不足の状態にもかかわらず、不動産投資を始めてしまう方がいます。

一般的に、不動産投資は金融機関からの借り入れを利用することで初期費用をおさえられますが、それでも一定の資金が必要です。物件購入費用はもちろん、登記費用や仲介手数料、損害保険料などもかかります。

「フルローン（物件価格全額の融資）がある」と考えるかもしれませんが、物件の評価が高かったり、地元の金融機関と深い関係があったりする場合を除いて、フルローンの融資を受けるのは難しいでしょう。

仮に初期費用を工面できたとしても、物件購入後に予期しない修繕費用などが発生すると、手出しが発生し、資金繰りがショートするリスクがあります。

営業トークを真に受けてしまう

不動産会社には信頼できる担当者もいますが、自社にとって有利な情報を強調したり、不利な事実を隠したりする担当者もいます。したがって、営業トークを鵜呑みにするのはやめましょう。

経験がないと「怪しい」と見抜けないこともあるため、即決は避け、疑問や不安をひとつずつ解消することが重要です。周囲に不動産投資の経験者がいれば、相談してみるのもよいでしょう。慎重な判断が不可欠です。

不動産会社を吟味せずに相談する

前述の失敗と似ていますが、相談する不動産会社の質は非常に大切です。残念ながら、不動産業界には素行が悪い会社も存在しており、毎年のように問題になっています。

初心者の方が「良い不動産会社」を見抜くのは難しいかもしれませんが、「創業から長い歴史がある」「売買実績が豊富」「セミナー等での評判が良い」など、客観的な指標を判断材料にするとよいでしょう。

家族の同意を得ずに始める

「反対されそうだから」といった理由で、家族や配偶者に黙って不動産投資を始めてしまう初心者の方がいます。しかし、収支管理、物件状態の確認、確定申告といった作業が発生するため、家族に隠して行うのはほぼ不可能でしょう。事実が発覚した結果、家族間で大きな溝が生まれるかもしれません。

銀行から融資を受けることが前提であっても、不動産購入は大きな投資です。家族や配偶者の理解や協力なしに進めることは非常に困難です。

新築ワンルーム投資に手を出してしまう

「手軽に始められる」とのイメージや営業トークを鵜呑みにし、新築ワンルーム投資に手を出してしまう初心者の方がいますが、次の理由で後悔するケースが多いです。

• 思ったより収益が見込めない
  不動産投資の収益は「家賃収入 - 経費 - 借入返済」で求めますが、新築ワンルームマンションは購入価格が割高であるため、月々の返済額が大きくなり、結果的に毎月の収支が赤字になることが多いです。

• 節税効果が期待外れ
  減価償却費を計上すれば所得税や住民税を軽減可能です。しかし新築ワンルームマンションの耐用年数は長く、経費計上できる減価償却費も少ないため、節税効果を期待できません。

不動産投資初心者が失敗しないためのポイント

当然ながら、書籍等で不動産投資に関する事前知識を備えておくことが大切です。不動産投資では不動産に関する税務や法務などの専門知識が必要であるため、専門家が執筆した書籍などを参考にするとよいでしょう。また、不動産投資セミナーに参加して専門家によるレクチャーを受けることも、知識の習得に役立ちます。

他にも大切なことはいくつもあります。初心者の方が不動産投資で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。

新築物件は避ける

不動産投資の失敗を防ぐには新築物件は避けるのが賢明です。新築物件の家賃は急激に下落する傾向があり、初心者には向いていません。

新築物件は「新築プレミアム」という付加価値がつくため、始めは高めに家賃を設定できますが、プレミアム価格が上乗せされるのは最初の1回だけです。入居者が退去すると中古物件になってしまい、家賃を下げないと入居者を確保しにくくなります。

不正融資に関わらない

不正融資とは融資審査の際に年収や販売価格を水増しし、より好条件でローンを組もうとする行為を指します。用途が居住用不動産の購入に限られているはずの住宅ローンを用いて収益不動産を購入させるケースも不正融資に該当します。

不正融資の誘いに乗ると自分の資金力を上回る高額な融資を受けられますが、不正融資に加担したとみなされてしまう恐れもあります。

過去には不動産会社が書類を偽造して不正融資を行うケースも存在したため、収入証明書などの書類を不動産会社に提出した際は、最終的に金融機関へも確認を取ったほうがよいでしょう。

営業トークを鵜呑みにしない

不動産投資で失敗しないためには、不動産会社の営業マンの言葉を全て鵜呑みにしないよう注意が必要です。営業マンによってはノルマ達成のために、顧客の利益よりも自社の利益を優先させることがあります。

不動産投資をする際は、自分でも投資物件に関する知識をつけ、納得した上で購入を決めることが大切です。

目的や方向性にあった物件を選ぶ

例えば、大きなリターンを狙うなら、融資を活用して（レバレッジ効果を狙って）1棟アパートやマンションに投資するのが有力な選択肢です。また、所得税・住民税の節税目的なら、1年度あたりの減価償却費が大きい中古アパートが魅力です。

• 1棟マンション（新築・中古）
• 区分マンション（新築・中古）
• アパート（新築・中古）
• 戸建住宅（新築・中古）
• その他（駐車場やホテルなど）

投資物件の種別は、ざっと挙げてもこれだけあり、それぞれに異なる特徴があります。自分の目的や将来的な資金計画を整理し、適した投資先を選ぶことが重要です。

数字やデータに基づいて判断する

投資物件を選ぶ際は、見た目の印象よりもきちんとシミュレーションを行うことが重要です。例えば、立地が良い物件でも実は利回りが極端に低く、収支見込みがマイナスになりそうでは購入する意味がありません。また、築年数が古く真新しさは無かったとしても、適切な修繕が実施されていれば入居付けには問題ありません。見た目や感覚で選んでしまうと、期待通りの収益を得られないリスクがあります。

具体的には、周辺地域の家賃相場との比較や、近隣の施設、過去の人口推移などのデータをもとに評価することが必要です。くれぐれも、自分の好みで選ぶのではなく、客観的なデータに基づいて選びましょう。

信頼に足る仲間や不動産会社を見つける

不動産会社を選ぶ際には、顧客の立場に立って物件を紹介してくれる業者を見極めることが重要です。具体的には、将来的なリスクや物件のデメリットを正直に教えてくれる会社を選びましょう。

指標とするポイントは次の3つです。

• 金融機関との取引が多数
• 売買実績が多い
• 売買だけでなく賃貸管理も行っている

少額で始められても初心者にはおすすめしない不動産投資

不動産投資は少額から始められることが魅力の一つです。しかし、初心者には見過ごしがちなリスクやデメリットが存在します。特に区分マンションや地方物件は、初期費用が低いために手軽に始められる反面、さまざまなリスクが伴います。

区分マンション

区分マンションは少額の元手で始められるため人気がありますが、次の理由からおすすめできる投資方法とはいえません。

• 利回りが低い
  区分マンションは1棟マンションに比べ、購入費用に対する家賃相場が低く、管理費や修繕積立金を含めると実質利回りがさらに下がります。

• 空室リスクが高い
  所有する部屋が少ないため、空室になると家賃収入がゼロになります。特に1室しか所有していない場合、このリスクは非常に高いです。

• 資産の拡大が難しい
  1棟ものは価格帯が大きい分、投資規模も大きくなり、資産を増やしやすいのが強みです。ローンの返済が順調に進めば物件を「共同担保」とし、新たに物件を購入することもできるでしょう。こうした資産拡大の流れは、規模の小さい区分マンションでは難しくなってしまいます。

• 節税効果が少ない
  マンションは耐用年数が長いため、減価償却による節税効果が小さく、期待するほどの節税効果が得られないことが多いです。

これらの理由から、区分マンションはリスクを十分に理解した上で慎重に検討する必要があります。

地方物件

地方の不動産は購入価格が低く、利回りが高い傾向がありますが、特有のノウハウやリスク管理、出口戦略が必要なため、初心者には難しい投資といえます。

例えば、地方は人口が少なく、賃貸需要も低いため、空室リスクが高まります。大学や企業が都市部へ移転すると、その地域の賃貸需要も大幅に減少し、入居率の低下が収益に直結します。

また、地方の物件は売却が困難であることも大きなリスクです。買い手を見つけるのに時間がかかり、価格を大幅に引き下げなければならないことも少なくありません。収益不良で物件を手放す場合、さらなる損失が発生する可能性が高いです。

不動産投資の初心者には中古物件がおすすめ

不動産投資を行う際には、新築物件よりも中古物件がおすすめです。中古物件は以下のようなメリットがあり、新築物件よりも有利な条件で不動産投資を行えます。

• 新築物件より割安で購入できる
• 節税効果が高い
• 利回りが新築物件より高い

不動産投資では新築物件よりも中古物件のほうがおすすめな理由について見ていきましょう。

新築物件より割安で購入できる

中古物件は、新築と比較して利回りが高く、物件価格も割安なことが多いです。

新築物件の価格が割高な理由は不動産会社の営業費や広告費などが上乗せされた「新築プレミアム価格」であるためです。

新築物件は「新築」ではなくなった際には、家賃が急激に下落してしまいます。それに伴い、売却時には、購入時の物件価格から大幅に値下がりしてしまうリスクがありますが、中古物件の場合は価格の下落率が低く安定しています。

節税効果が高い

中古物件は新築物件と比較して1年あたりで経費計上できる減価償却費を大きく取れるため、節税効果が高くなります。

減価償却費は支払いを伴わない帳簿上の経費であるため、実際の支出が発生していないにも関わらず所得を圧縮できるのが最大のポイントです。

1年あたりで経費計上できる減価償却費は減価償却期間が短いほど大きくなります。新築物件は法定耐用年数がそのまま減価償却期間となりますが、中古物件は簡便法を用いて算出されます。簡便法による減価償却期間の算出方法は以下の通りです。

①法定耐用年数の一部を経過した物件 減価償却期間 ＝ （法定耐用年数 － 経過年数） ＋ 経過年数 × 20%  
②法定耐用年数を全て経過した物件 減価償却期間 ＝ 法定耐用年数 × 20%

例えば、中古木造アパートを購入して不動産投資を行う場合、減価償却費は以下のように算出されます。

《築20年の中古木造アパートを建物価格：5,000万円で取得した場合》

（法定耐用年数22年 - 築年数20年）+ 築年数20年 × 20% ＝ 減価償却期間6年
取得費5,000万円 ÷  償却率0.167 ＝ 減価償却費835万円

《法定耐用年数を全て経過した中古木造アパートを建物価格：5,000万円で取得した場合》

法定耐用年数22年 × 20% ＝ 減価償却期間4年
取得費5,000万円 ÷ 償却率0.250 ＝ 減価償却費1,250万円

≪参考≫国税庁　減価償却資産の償却率表

新築であった場合の1年あたりで経費計上できる金額はおよそ227万円（5,000万円÷22年）であるため、中古物件の節税効果は大きいといえます。

中古物件の利回りは新築物件より高い

新築物件は新築プレミアム価格であるため、中古物件と比較して初期費用が高くなります。また、一度退去が発生してしまえば中古物件となるため家賃を大幅に下げざるを得ず、結果的に利回りが低くなる傾向があります。

新築物件の表面利回りは以下の通りです。

	1棟アパート	1棟マンション	区分マンション
築10年未満	6.36％	4.95％	4.48％
築10年～	7.35％	6.67％	4.83％
築20年～	9.39％	8.28％	7.88％

«参考»不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向 四半期レポート 2023年4月～6月期」より

利回りの高さはキャッシュフローを安定させ、継続的な収入につながります。また、中古物件は修繕費がかさみやすい面があるため、計画的な積み立てを行いましょう。

まとめ

不動産投資を始める際は事前に必要な知識を身につけておくことが大切です。「物件の種別の決め方」や「利回り計算や減価償却などの基礎知識」「失敗するリスクを下げるための方法」など幅広い知識が必要です。不動産投資を行う前にかならずおさえておきましょう。

不動産投資を行う際は中古物件がおすすめです。中古物件は家賃下落リスクが低く利回りが高いため、新築物件と比較して割安であるといえます。加えて、1年あたりの減価償却費が大きく節税対策としても有効であるため、純資産の拡大がしやすい投資となります。

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