相続税対策に不動産投資が有効なのはなぜ？｜節税の仕組みを解説

相続税対策とは、故人が残した財産を引き継ぐ際にかかる相続税を軽減し、より多くの財産を受け継ぐための節税戦略です。相続税の計算は、課税対象財産の総額から基礎控除額を差し引き、その超過分に税が課される仕組みになっています。

相続が発生する見込みのある方や、高齢の両親を持つ方々の中には、相続税の負担を減らしたいと考える人も多いでしょう。そこで本記事では、不動産投資を利用した相続税対策の方法と、その有効性について詳しく解説します。

また、相続税対策に適した不動産の特性と、活用する際の注意点についても説明しますので、これから相続が発生する可能性がある方は、ぜひ参考にしてください。

相続税対策に不動産が有効な理由

相続税対策の方法はいくつかあり、その中のひとつに「不動産投資」が挙げられます。不動産投資と聞くと「資産運用の方法では？」と感じる方もいるかもしれません。なぜ、不動産投資は相続税の節税に有効なのでしょうか。その理由は、以下の通りです。

• 現金よりも相続税評価額を下げられるから
• 建物はどのように評価されるのか

ここでは、不動産投資が相続税対策に向いている理由と不動産の評価方法を解説します。

現金よりも相続税評価額を下げられるから

不動産投資が相続税対策になる理由は、現金のまま相続するよりも相続税評価額をおさえられるからです。相続税評価額とは財産の金銭的な価値を表したもので、土地や建物、現金、有価証券といった財産の種類によって評価方法が異なります。相続税を計算するときの基準となるため、相続税評価額が下がると節税につながります。

例えば、現金を1億円相続した場合、相続税評価額は額面どおり1億円です。一方、1億円で買った土地を相続する場合、土地の相続税評価額は約8割の8,000万円程度となります。

また相続税には基礎控除があり、その額以下の相続財産には税金が課されません。財産が一定の金額以内であれば課税が免除されるという仕組みで、相続税評価額を基礎控除額以下におさえられれば、相続税額を0円にできます。

建物はどのように評価されるのか

建物を評価する際の基準として使われるのは固定資産税評価額で、計算式は「固定資産税評価額×1.0」です。再調達原価（同じ建物を評価時点で再び新築するときに必要な建築費用）の50〜70%程度が目安となります。

例えば、5,000万円で建てた建物（建物竣工直後の場合）の相続税評価額は、2,500万円～3,500万円程度です。現金のまま相続するより1,500万円～2,500万円も相続税評価額が下がります。

なお、固定資産税評価額は固定資産税の決定基準となる評価額です。総務省が定める「固定資産評価基準」に則って各自治体が決定し、毎年市町村から不動産の所有者宛に送られてくる課税明細書を見れば固定資産税評価額がいくらか確認できます。固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが起こるため、定期的にチェックしましょう。

土地はどのように評価されるのか

土地を評価するとき、路線価が設定される市街地エリアでは路線価方式、設定されていない郊外エリアでは倍率方式という方法が採用されています。路線価方式は、道路に面する土地1平米あたりの評価額に面積を掛けて評価額を出す方法です。対して倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算されます。計算式は以下の通りです。

・路線価：路線価×面積×補正率
・倍率方式：固定資産税評価額×倍率

路線価は実勢価格の80％程度とされており、例えば5,000万円で購入した土地は4,000万円程度で評価され、現金よりも1,000万円程度低くなります。不動産の時価は上昇しているものの、時価の上昇に路線価の上昇が追いついていないようなときは、評価額が倍以上変わることもあるでしょう。路線価や倍率は国税庁が定めているため、国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から確認できます。

 相続税対策に不動産を活用する方法 

相続税対策において重要なポイントは、相続税評価額を下げることです。不動産の活用方法を工夫すれば、相続税評価額をさらにおさえられる可能性があります。相続税対策に不動産を活用する際の具体策を3つ紹介するため参考にしてみてください。

• 不動産を賃貸し相続税評価額を下げる
• 相続時精算課税制度を用いて相続税評価額を下げる
• 個人所有の賃貸不動産を法人所有に切り替え、役員報酬を支払う

不動産を賃貸し相続税評価額を下げる

他人に建物を賃貸している土地（貸家建付地）は、貸している割合(借地権割合、借家権割合、賃貸割合)に応じて相続税評価額がさらに下がります。他人が借りている状態では所有者が自由に使える範囲が狭まってしまい、「扱いにくい不動産=価値が低い」と評価されるためです。

	概要	割合
借地権割合	土地の権利のうち借地が占める割合	30～90％
借家権割合	建物の価値に対する借家権の割合	30％
賃貸割合	建物のうち、実際に貸している部分の床面積割合	100％

アパートが建つ土地で本来の相続税評価額が1億円の場合、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合75%と仮定しましょう。計算式は「1億円×（1-0.7×0.3×0.75）＝8,425万円」となり、土地の相続税評価額は1,575万円も低くなります。

借り入れた資金で不動産投資を購入することも対策のひとつです。不動産評価額は現金よりも低いため、課税対象となる金額を低くできます。さらに、土地部分には「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があり、相続税評価額減額割合は50％～80％です。

相続時精算課税制度を用いて相続税評価額を下げる

相続時精算課税制度を利用すると、場合によっては相続税評価額を減らせる可能性があります。相続時精算課税制度は生前贈与で利用できる制度です。条件を満たせば2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けられます。2024年1月から年110万円の基礎控除が新設され、非課税枠が増えました。

贈与者が死亡したときに、相続時精算課税制度を利用して贈与された金額と相続財産を合算した金額で相続税を計算する仕組みになっており、税金自体が免除されるわけではありません。ただし、相続税を計算するとき、贈与財産については贈与を受けた時点での評価額が採用されます。従って贈与後に価値上昇が見込まれる場合は、相続時精算課税制度を利用することで相続税を節税できるのです。

なお、相続時精算課税制度を利用すると小規模宅地等の特例が利用できなくなるため注意しましょう。

個人所有の賃貸不動産を法人所有に切り替え、個人の財産を減らす

不動産の相続税評価額を下げるという方法以外にも、財産を法人に移すことで、相続税の発生をおさえるという方法もあります。相続税は個人の財産に対して課税されるものなので、法人から支払われる給与や役員報酬についてはあてはまりません。

そのため、個人で不動産を所有している場合、法人の財産にして被相続人の財産を減らすことで相続税をおさえられます。相続人が法人の役員になり、賃貸不動産から得られる家賃収入を役員報酬という形で受け取れば、贈与税もかかりません。

主な手順としては、法人化の際に相続人が株主として出資し、相続人を役員に就任させます。賃貸事業は法人で実施し、相続人に役員報酬を支払うという流れです。

ただし法人化には手間や費用がかかるというデメリットもあります。会社法に従って法人を運営し、会計処理も適切に遂行しなければなりません。設立費用がかかる上に、毎年法人税や地方税も発生します。簡単にできる方法ではないため、デメリットをよく理解した上で計画的に実行するのがポイントです。

相続税対策の必要性が低いのはどんな人？

相続税は、相続税評価額が基礎控除額以下の金額であれば相続税は発生しません。また、各種特例制度を利用することで相続税評価額が基礎控除額以下になるというケースもあります。

「具体的にどのような状況であれば、対策はいらないのか」「自分のケースでは相続税対策が必要なのか」と気になっている方も多いでしょう。ここでは、相続税対策の必要性が低い方の特徴として、以下の2点を解説します。

• 相続税評価額が基礎控除額以下の人
• 特例を利用し税額軽減や相続税評価額を下げられる人

相続税評価額が基礎控除額以下の人

相続税評価額が基礎控除額以下であれば相続税対策は必要ありません。まずは基礎控除額を計算し、相続税評価額と比較しましょう。基礎控除額は次のように計算します。

総額5,400万円以下の財産を相続する場合、基礎控除額以下となるため、こちらのケースでは相続税はかかりません。

特例を利用し税額軽減や相続税評価額を下げられる人

特例制度の適用を受けられれば、相続税評価額の引き下げができます。特例制度の効果で相続税評価額を基礎控除額以下にできる場合や税額軽減制度を適用し税額が0円になった場合は、相続税対策は必要ありません。相続税対策で使用できる代表的な特例制度には、以下のようなものがあります。

• 小規模宅地の特例
  被相続人が居住や事業、賃貸の用途で使っていた土地を相続するときに、条件を満たせば敷地の330㎡部分までの相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

• 配偶者の税額軽減
  被相続人の配偶者が取得した財産について、「1億6,000万円」もしくは「配偶者の法定相続分相当額」のどちらか多い金額まで、相続税がかからないという制度です。

相続税対策でおすすめな不動産の特徴

相続税対策で不動産投資をする際は、どのような物件を選べばよいのでしょうか。不動産投資にはさまざまな選択肢があるため、選び方にはコツが必要です。具体的には次のような特徴を持つ不動産をおすすめします。

• 時価と相続税評価額の差が生まれやすい不動産を選ぶ
• 売買需要の高い不動産を選ぶ
• 利回りが高い不動産を選ぶ

上記の特徴とは異なる不動産を選ぶと、相続税対策として有効にならず節税にはならなくなってしまうリスクもあります。失敗しないためには、不動産の特徴を見極めることが大切です。

時価と相続税評価額の差が生まれやすい不動産を選ぶ

相続税対策のために不動産投資に取り組む場合に1番重要なポイントは、「時価と相続税評価額にギャップがあるかどうか」です。

• 都心部や駅近の不動産
  地下が高騰している都心部の物件は、時価と相続税評価額の乖離がとても大きくなります。地方の物件の場合は、評価額よりも時価のほうが低いケースさえもあるため、注意が必要です。

• 賃貸用不動産（アパート/マンション）
  さらに、1棟アパートや1棟マンション等の賃貸用不動産は、借家権割合や賃貸割合に応じて相続税評価額の減額措置を受けることができます。条件を満たせば、小規模宅地等の特例の活用も可能です。

売買需要の高い不動産を選ぶ

売買需要が高く、流動性の高い不動産を選ぶことで相続人が売りたいと思ったタイミングで売却し、現金化できます。

購入希望者が多い不動産は、以下のような特徴があります。

• 立地
  上記で述べたような都心や駅から近い立地にある物件は、賃貸需要が高く資産価値が下がりにくいため、人気があります。対して、地方の物件は空室リスクが高く、売却を検討したときに空室が多い場合は、売却しにくい恐れがあるため注意が必要です。

• 価格
  価格帯が大きすぎる物件は、購入できる人が限られてしまうため売却しにくい傾向があります。同じ10億円でも、10億円のビルを1棟購入するのではなく、アパートやマンション等を何棟か購入することで換金しやすくなるでしょう。

利回りが高い不動産を選ぶ

利回りが低すぎる収益物件は、保有するだけで現金の持ち出しが発生し、大きな負担となってしまう可能性があります。利回りとは不動産の収益性を表す指標で、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回り＝年間の家賃収入÷不動産購入価格×100
実質利回り＝（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（不動産の購入価格＋購入時の諸経費）×100

物件を選ぶ際は、より現実に即した数値となる実質利回りを計算しましょう。

例えば、年間の家賃収入が600万円、価格が1億円のアパートを購入した場合、表面利回りは6％ですが、この家賃収入から諸経費やローンの返済を行う必要があります。

利回りは、地方などの空室リスクが高い物件のほうが高くなる傾向にあるため、立地条件とのバランスが大切です。

相続税対策に不動産を活用する際の注意点

相続税対策に不動産を用いるとき、節税効果だけにとらわれていると失敗するリスクがあります。相続税対策に不動産を取り入れる際に注意したいポイントは以下の通りです。

• 相続争いを引き起こしてしまう可能性がある
• 相続税対策とみなされ、無効になってしまう可能性がある
• 自分の意志で不動産を購入しなければ無効になる

注意点を正しく理解した上で、適切な方法で相続税対策に取り組めるよう内容を詳細に見ていきましょう。

相続争いを引き起こしてしまう可能性がある

不動産は実物資産であるため、現金や預貯金に比べ分割が難しいという特徴があります。また、誰か一人だけが相続を受ける場合は、相続人の間での不公平感につながる可能性があるでしょう。

とはいえ、不動産の共有はトラブルのもとになるケースが少なくありません。特定の相続人にだけ管理負担がのしかかったり、「やっぱり売却したい」など他の相続人の意見が変わったりと、双方が納得した形での運営が難しくなることもあります。

相続予定の資産に不動産が含まれる場合は、遺言書に「誰に・どの物件を相続するのか」をきちんと明記しておくとよいでしょう。

相続税対策とみなされ、無効になってしまう可能性がある

税務署が明らかな相続税対策や過度な節税にあたると判断すると、相続税評価額ではなく時価による評価で相続税が課されるため注意が必要です。明確な基準はありませんが、次のようなケースでは無効になる可能性があります。

• 時価と相続税評価額に極端な乖離があるケース
• 被相続人がかなり高齢で不動産取得をしたケース
• 相続後すぐに不動産を売却したケース

税務調査の対象期間は3年間です。相続税申告後3年以内に不動産を売却していると、税務調査が入った際に相続税対策とみなされる恐れがあります。

自分の意志で不動産を購入しなければ無効になる

被相続人が不動産を購入する際、売買契約の是非を判断できる意思能力を持っていることが大前提です。次のような状態で結んだ売買契約は無効とされます。

• 被相続人が認知症など、意思能力が欠けている状態で不動産を購入したケース
• 被相続人に意思能力がない状態のまま、他の人物が勝手に不動産購入を代行したケース

売買契約に限らず、意思能力を有していない状態で不動産を経営することはリスクを伴うため、おすすめできません。また、被相続人にかわって財産を管理する際は、成年後見人の選出が必要です。成年後見人は司法書士や弁護士が選出されることが多く、費用がかかります。

まとめ

不動産を上手に活用すれば、相続税対策に大きな効果を期待できます。ただし、重要なのは「相続税の軽減を主たる目的で行っていないこと」です。過度な税金対策とみなされると、追徴課税の対象となる恐れもあります。しっかりとした知識を持ち、不動産賃貸を「事業」として、計画的に不動産投資に取り組みましょう。

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