【徹底解説】アパートを売却する時に気になるポイントを全て解説！
目次
アパートを所有している方の中には売却を検討している方も多いのではないでしょうか。不動産投資の成否が決まるのは物件を売却した時です。
本記事ではアパートを売却する時のポイントや流れ、相続不動産の売却について解説します。不動産投資で失敗しない為にもぜひ本記事を参考にしてください。
アパート売却の流れとは
不動産の売却が完了するまでの目安期間は3か月~6か月程度です。売りたいと思っても全ての手続きを完了するには時間がかかるため、早めに準備を始めましょう。
相場の調査
不動産を売却する際はまず相場を調べます。
不動産ポータルサイトをチェックし売却したい物件の相場を調べましょう。
査定依頼
売却したい物件の相場のイメージがついたら、不動産会社に査定を依頼します。
信頼できる不動産会社へ査定を依頼するのがよいでしょう。
媒介契約を締結
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の３種類があります。不動産会社と相談し、自分にあった契約方法を選択しましょう。媒介契約を結ぶと、不動産会社により売却活動が開始されます。
売買契約の締結
購入希望者が現れ、条件の合意が取れた場合は、売買契約の締結へと進みます。
売主様・買主様立ち会いのもと、重要事項の説明を行い、双方がご納得の上で不動産売買契約書に署名・捺印いただきます。
物件の引き渡し
売買契約から約1か月後に物件の引き渡しとなります。
買主様から最終的な売買代金の受領、所有権の移転や物件の関係書類・鍵の引き渡しを行います。
アパートはどれくらいで売れる？アパート売却の相場とは
アパートを売却する際は取引を開始する前に、類似物件がどれくらいの価格で販売されているか、相場をチェックしておくことが大切です。
売却相場を調べる方法は、ポータルサイトや国土交通省のシステムを利用する方法や不動産会社に査定を依頼する等があります。
相場の調べ方
簡単に不動産の相場を調べたいときは、「楽待」や「健美家」などの不動産投資用ポータルサイトを活用しましょう。売却希望のアパートに似た条件の物件を検索すれば、いくらで販売されているかを確認できます。
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、過去5年間の売却額をチェックできます。
より詳しく正確な金額を把握したいときは不動産会社に査定を依頼しましょう。
相続したアパートを売却した方が良いケースとは
アパート経営は、物件や運営状況によっては安定的な収益を得ることが出来ますが、上手くいかなければ、管理の手間や金銭面で負担となってしまうこともあります。
そのため、相続した後にアパート経営を続けるか、あるいは売却するかといった判断が重要になります。
アパート経営の知識や経験がない
知識が乏しい状態でアパート経営を始めるのはおすすめしません。アパート経営はミドルリスク・ミドルリターンの投資ではありますが、投資である限りリスクも含みます。
管理会社や不動産会社のサポートを受けつつ経営をすることも可能ですが、所有者が自ら行動・判断しなければならないことも多々あります。アパート経営への取り組みを検討したことがない場合、安定的にアパートを経営することは、簡単ではありません。
アパート経営に時間をかけられない
アパート経営に必要な業務の多くは、外部に委託することで負担を減らすことが可能です。しかし、管理を委託した不動産会社からの定期連絡や報告には対応する必要があり、ある程度の手間はかかってしまいます。
管理業務を委託せずに自身で経営することになれば、大きな負担となるケースもあるでしょう。そのため、本業が忙しい方は注意が必要です。
毎月の収支がマイナスになっている
ローンが残っているときは、アパートを相続する際に返済義務も受け継がなければなりません。ローンの返済額や空室が多い等で物件の収支がマイナスの場合、出ていくお金が増えることで家計が苦しくなる可能性があります。
アパート売却にかかる費用
アパートの売却にかかる費用は、ローンの利用の有無や売却の条件によっても異なりますが主に以下となります。
| 費用名 | 内容 | 目安金額 | 支払時期 |
| 仲介手数料 | 仲介業者への報酬として支払う費用 | 売買代金×3％＋6万円＋税 | 売買契約時や残代金決済時 |
| 登記費用 | 所有権が移転する際におこなう登記にかかる費用 | 1～3万円 | 移転登記時 |
| 印紙税 | 国・自治体に対して支払う税金 | 5,000円〜6万円程度 | 売買契約時 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 売却価格が当時の購入費用を超える時に発生する税金 | 保有期間によって、譲渡益の39.63%or20.315% | 確定申告期間中（原則2月16日～3月15日） |
| ローンの一括返済手数料 | 一括返済すると別途手数料が発生する場合もある | 1~3万円程度 |
不動産売却時に必要な書類とは
不動産売却時には、売主に関する情報や物件の権利関係等を確認するため様々な書類が必要となります。
売却までに必要な書類
| タイミング | 書類名 |
| ～契約 | 土地・建物登記済証（権利証】または登記識別情報 |
| 固定資産税・都市計画税納税通期書 | |
| 建築確認通知書・検査済証 | |
| 測量図・建物図面・建築協定書など | |
| 本人確認書類 | |
| 契約時 | 物件状況等報告書 |
| 設備表 | |
| 本人確認書類 | |
| 決済（引渡し）時 | 抵当権等抹消書類 |
| 鍵 | |
| 実印と印鑑証明書 |
主に上記のような書類を売却手続きの進捗に応じて、準備していきましょう。
売却手続きの進捗に応じて、様々な書類が必要になります。一度に準備できないことが多いため、余裕を持って準備するようにしましょう。
不動産売却の際に利用できる控除
不動産売却の際に利用できる控除は、居住用不動産を対象としたものがほとんどですが、一定の条件を満たすことで収益不動産にも適用できる場合があります。
| 事業用 | 居住用 | |
| 特定事業用資産の買替え特例 | ● | × |
| 3,000万円特例控除 | × | ● |
| 10年超所有軽減税率の特例 | × | ● |
| 特定居住用財産の買換え特例 | × | ● |
| 相続予定の空き家を売った場合の3,000万円特別控除 | × | ● |
| 低未利用地等を売却した場合の100万円特別控除 | × | ● |
| 平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の1,000万円特別控除 | ● | × |
1．【事業用】特定事業用資産の買替え特例
個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産（買換資産）を取得し、その取得の日から1年以内にその買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる。
2．【事業用】平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の1,000万円特別控除
個人が、平成21年に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利を平成27年以降に譲渡した場合または平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができる。
3．【居住用】3,000万円特例控除
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる。
4．【居住用】10年超所有軽減税率の特例
売却した時点で不動産（マイホーム）の所有期間が10年を超えていた場合に、譲渡所得に軽減税率が適用される。
5．【居住用】特定居住用財産の買換え特例
特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。
6．【居住用】相続予定の空き家を売った場合の3,000万円特別控除
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができる。
7．【居住用】低未利用地等を売却した場合の100万円特別控除
個人が、令和2年7月1日から令和7年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができる。
まとめ
収益物件の売却を成功させるには売却の流れや相場を知っておく必要があります。しかし投資初心者が独自で物件売却の判断をするのは難しいため、まずは収益物件の売買実績が多い不動産会社への相談をおすすめします。
売却相談をすれば売却の流れや相場だけでなく、相続や節税についても知ることができます。
ファミリーコーポレーションでは無料売却相談を開催しています。収益物件の売却でお悩みでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。
