アパートの売却に適したタイミングは？売却にかかる費用も一覧表で公開！
アパートの売却は、タイミングや税金、諸費用の知識によって手元に残る金額が大きく変わります。しかし、築年数や所有期間、デッドクロス、大規模修繕など判断材料が多く、最適な売却時期を見極めるのは簡単ではありません。
本記事は、アパートの売却に適したタイミングやかかる費用、税金の仕組み、手続きをわかりやすく解説します。
この記事を読むことで、売却時期による税率差や費用負担の違いを把握し、感覚ではなく数字に基づいた売却判断ができるようになるでしょう。
アパート売却では「いくらで売れるか」よりも「最終的にいくら残るか」が重要です。税率差や諸費用を正しく把握しないまま売却すると、本来残せたはずの資金を失う可能性もあります。
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目次
アパートの売却に適したタイミング
アパート経営では、いつ売却するかによって手元に残る金額が大きく変わる可能性があります。
投資を成功させるには、所有期間による税率差、減価償却の終了による税負担、大規模修繕の時期などを踏まえた売却のタイミングが大切です。
アパートの売却を検討すべき主なタイミングは、次の4つです。
築20年以内
築20年以内のアパートは、買い手が見つかりやすい傾向があります。木造アパートの法定耐用年数は22年で、それ以前の売却は買い手が融資を受けやすいためです。
一方、法定耐用年数を超えた物件は、融資期間が短くなったり、自己資金比率が上がったりする特徴があります。また、建物や設備の老朽化で魅力が低下すると、空室の増加や修繕費の発生により収益性が下がります。
その結果、築20年を超えるアパートを売りに出す際、厳しい価格交渉を受けたり、売却までの期間が長引いたりする場合があるのです。
健美家「収益物件 市場動向年間レポート（2025年）」でも、築年数が経過するほど価格が下がり、築20年を境に下落傾向がより顕著にあらわれています。
| 地域 | 築年帯 | 平均価格 |
|---|---|---|
| 全国 | 築10年未満 | 1億2,473万円 |
| 築10年〜 | 9,746万円 | |
| 築20年〜 | 5,735万円 | |
| 東京23区 | 築10年未満 | 1億5,618万円 |
| 築10年〜 | 1億3,083万円 | |
| 築20年〜 | 9,386万円 | |
| 東京市部 | 築10年未満 | 1億2,841万円 |
| 築10年〜 | 1億812万円 | |
| 築20年〜 | 7,586万円 | |
| 大阪市 | 築10年未満 | 1億1,264万円 |
| 築10年〜 | 8,249万円 | |
| 築20年〜 | 5,706万円 |
築20年以内は物件の価値が比較的高く、買い手が資金調達しやすいため、売却に比較的有利な時期です。もちろん立地や賃貸状況によって差はありますが、築20年を迎える前に売却を検討してみる価値はあるでしょう。
アパートの売却は、築年数によって条件が変化します。売却を成功させ利益をより多く残すには、所有する物件の価値がどのくらいで、今後どのように変化するのか見極める必要があるでしょう。
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所有期間が5年を超えたとき
アパートの譲渡所得税は、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わります。
所有している物件を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税の対象になります。
譲渡所得税は、所有期間が5年以下か5年超かで税率が異なり、5年を超えると税率が低く設定されています。
これは、短期的な売買を抑え、長期的な不動産保有を促すための制度です。
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、この金額がプラスになると所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。赤字で売却した場合は、原則として譲渡所得税は発生しません。
税率の詳細については、後述する「譲渡所得税」で解説します。
所有期間が5年を超えるかどうかは、売却後の手取り額を大きく左右します。売却のタイミングは所有期間による税率の違いを踏まえた判断が重要です。
デッドクロスを迎えるタイミング
アパート経営でデッドクロスを迎えると、帳簿上は利益が出ていても手元にお金が残りにくくなります。そのため、デッドクロスは売却を検討するひとつの目安です。
デッドクロスとは、ローンの元本返済額が減価償却費を上回る状態を指します。
デッドクロスに陥ると、家賃収入や返済額が以前とほとんど変わっていないのにもかかわらず、税負担が増えやすくなります。こうした状況では、帳簿上は利益が出ていても税引き後の収支は悪化してしまうのです。
このようにデッドクロスは、利益が出ているのに手元にお金が残りにくい状態を招く可能性があります。デッドクロスを迎えるタイミングでの売却は、手元資金を守るための有効な選択肢です。
不動産投資のデッドクロスの発生原因やその対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。
大規模修繕の前
大規模修繕の前に売却することで、数百万円規模の高額な支出を避け、手元に残る現金を最大化できる可能性があります。
大規模修繕には、外壁塗装や屋上・屋根の防水工事、共用部分の補修、給排水設備の更新が含まれます。大規模修繕は10〜15年程度を目安に実施が検討されることが多く、物件規模によっては数百万円以上の費用が発生する場合もあるのです。
これらの工事は建物の維持に欠かせませんが、一度に大きなキャッシュアウトが発生し、回収には長い時間がかかります。
近い将来に高額な修繕が予定されている場合、修繕後の家賃収入や収益改善が十分に見込めないのであれば、修繕前に売却したほうが手元に残る資金が多くなるケースがあります。
大規模修繕のタイミングは「直して保有を続けるか」「売却して出口戦略をとるか」を検討する時期といえます。
アパート売却にかかる費用の一覧表
アパートを売却すると売却益を得られますが、手続きの際には諸費用がかかります。諸費用の内訳は以下の通りです。
| 費用 | 目安金額 |
| 仲介手数料 | 売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | ・司法書士への依頼料：1万5,000円程度 ・登録免許税：1,000円〜3,000円程度 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円程度 |
| 譲渡所得税 （所得税・住民税） |
・保有期間が5年以下：39.63%（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％） ・保有期間が5年超：20.315%（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％） |
| 消費税 | 課税事業者は消費税の納税義務が生じる 課税事業者 ・基準期間の課税売上高が1,000万円を超える方 ・特定期間の課税売上高が1,000万円を超える方 ※なお、基準期間・特定期間の売上が1,000万円以下でも適格請求書発行事業者として登録している場合は、課税業者となる |
| その他費用 | ・ローンの一括返済にかかる手数料：1~3万円程度 ・測量費（土地の境界線を明確にするための費用）：50万~100万円程度 など |
詳細は次の項目で解説しますが、上記の中でも注意したいのが譲渡所得税です。不動産の保有期間に応じて課される税率が変わります。
アパート売却にかかる費用の目安
アパートの売却にかかる費用は以下の5つです。ここでは、各費用の概要と金額の目安について、詳しく解説します。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に依頼して不動産を売却した場合に支払う費用です。仲介手数料は、法律によって上限額が決められています。
| 取引額（不動産の売買価格） | 仲介手数料（法定の上限額） |
| 200万円以下 | （売却額×5％）+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | （売却額×4％+2万円）+消費税 |
| 400万円超 | （売却額×3％+6万円）+消費税 |
仲介手数料を計算する際に使用されるのは、土地と建物を合わせた総売却額です。例えば、土地が2,000万円、建物が1,000万円だった場合、3,000万円を取引額として計算します。
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記には、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて1万5,000円〜2万円程度の費用がかかります。これは、登記簿謄本からローンの担保設定（抵当権）を外すための費用です。
- 抵当権抹消登記：1個あたり1,000円
- 司法書士報酬：1万5,000円程度
抵当権抹消登記の手続きは煩雑であるため司法書士に依頼することが多く、報酬金額を含めて1万円〜2万円程度の費用がかかるでしょう。
印紙税
印紙税は、金銭のやり取りに関する文書を作成する際に課される税金です。作成する部数の分だけ貼り付ける必要があります。不動産売買の手続きにかかる印紙税の金額は、売却価格に応じて変動するため注意しましょう。
なお、令和9年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書には、軽減措置が適用されます。
【不動産の譲渡に関する契約書にかかる印紙税額】
| 契約金額 | 印紙税額 | |
| 本則税額 | 軽減措置 | |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超え | 60万円 | 48万円 |
（参考： 『国税庁 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで』)
不動産売買契約書を電子契約（電子データ）で締結した場合、印紙税法上の「課税文書の作成」に該当しないため、印紙税は非課税です。近年は電子契約サービスの普及により、印紙代を節約できるケースも増えています。
（参考：国税庁 取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い）
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却した際に課される税金（所得税・住民税）です。アパートの保有期間に応じて税率が変わります。
短期譲渡所得税率と長期譲渡所得税率の違いは、アパートの所有期間です。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得税が、5年を超えていれば長期譲渡所得税が課されます。長く所有すると税率が低くなるように設定されているため、可能であれば保有期間が5年を過ぎてから売却するほうがよいでしょう。
消費税
アパートを売却するときは、売主が課税事業者に当てはまるかどうかによって、消費税の取り扱いが変わります。
課税事業者に該当する場合、建物の売却部分には消費税がかかるため、手元に残る金額に影響が出ます。
なお、土地の売却部分は消費税の課税対象外です。
課税事業者になる主なケースは、以下のとおりです。
- 基準期間（売却する年の2年前）の課税売上高が1,000万円を超えている
- 特定期間（前年の1月1日～6月30日）の課税売上高が1,000万円を超えている
- インボイス制度により適格請求書発行事業者として登録している
これらに該当すると、売却時に消費税の申告・納税が必要です。
アパートの売却では、消費税も手取り額に直結します。売却を進める前に、まずは自分が課税事業者に該当するかを確認し、資金計画に反映させておきましょう。
不動産の売却にかかる消費税についての詳細は、次の記事も参考にしてください。
その他費用
アパートの売却時は、その他にもいくつか費用が発生します。費用の概要と目安金額は以下の通りです。
- ローンの一括返済にかかる手数料：1～3万円程度
- 測量費（土地の境界線を明確にするための費用）：50万～100万円程度
- 解体費用：木造の坪単価2.5万～6万円、鉄筋コンクリートの坪単価3.5～7万円程度
- 立ち退き料：賃料の3か月～6か月分
アパートを購入した際に借りたローンの返済が残っている場合は、残高を一括返済する必要があります。返済にかかる手数料は、「インターネット経由」や「窓口」など返済方法に応じて変動するケースも多いため事前に確認しておきましょう。
アパートの売却は費用と税金を差し引くと、売却価格と手残り額に大きな差が出るケースがあります。「実際にいくら残るのか分からない」というアパートオーナーからのお声を多く頂戴しています。
もし、あなたがそのようなお悩みを抱えているなら、ファミリーアセットコンサルティングの無料売却査定で、所有するアパートの査定額と手残りを確かめてください。
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アパート売却の費用をおさえられる特例制度
事業用（投資用）のアパートの売却費用は、以下のような特例制度を利用できれば安くおさえられる可能性があります。
・事業用の資産を買い換えたときの特例
事業用不動産の譲渡後、一定期間内に不動産を取得し、その後1年以内に事業で使用した場合に利用できる制度を「事業用資産の買換えの特例」といいます。譲渡金額よりも取得金額のほうが多いケースにおいて、「譲渡金額×20％」の金額を収入金額に加算して譲渡所得を計算できます（将来に繰り延べするのであって非課税になるわけではありません）。
譲渡金額よりも取得金額のほうが少ない場合は、その差額と買い換えた金額に課税割合をかけた額との合計額を収入金額とします。買い換える資産の金額が小さいほど、繰り延べできる金額も小さくなる仕組みです。
ただし、「譲渡した事業用アパートの所有期間が10年を超えること」や、「買い替えた事業用不動産が特定の地域内にあること」など、一定の要件を満たす必要があります。
（参考： 『国税庁 No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例』)
・平成21年・平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
アパートが建っている土地が平成21年・平成22年に取得したものの場合、「親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではない」「相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済により取得した土地等ではない」といった一定条件をクリアすることで譲渡所得から1,000万円を控除できます。
（参考： 『国税庁 No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除』)
アパートの売却にかかる税金の計算方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。
アパートの売却で戻ってくる費用も
アパートの売却に諸費用がかかるのは避けられませんが、中には戻ってくる費用もあります。手取り資金を増やすためにも、戻ってくる費用を把握し、もれなく受け取りましょう。ここでは、返却の可能性がある費用について解説します。
火災保険料
火災保険は、火災や水災、風災といった災害によって一定の損害を受けたときに補償される保険です。火災保険への加入は義務化されていませんが、万が一に備えて加入している方のほうが多いでしょう。
火災保険の保険期間中にアパートを売却すれば、残りの期間の保険料は返金してもらえます。ただし、返金額は保険会社のプランや保険加入期間などによって異なる点に注意しましょう。例えば、保険に加入していた期間があまりにも短いと、保険料が戻ってこない可能性もあります。
固定資産税や都市計画税
固定資産税や都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している者に対して、1年間の納付義務が発生する税金です。年の途中でアパートを売却するときは、残りの期間分の金額を日割りで計算し、買主に負担してもらいます。
ただし、売主と買主で固定資産税・都市計画税を分担することに関して、法的な決まりはありません。場合によっては売主が1年分を支払うことになる可能性もあります。また、日割り計算をする際の起算日においては、地域によって異なることもあります。
アパート売却時の手順
ここでは、実際にアパートを売却する際の流れを紹介します。一般的に、アパートの売却には相応の期間を要するものです。事前に流れを確認しておくことで、スムーズに対応できるようになるでしょう。
1.不動産会社に依頼する
不動産会社の探し方は、「一括査定」や「直接不動産会社に問い合わせる」といった方法が主流です。いくつかの不動産会社にアパートの金額を査定してもらい、金額や条件、接客対応などを比較しながら希望に合う会社を探しましょう。特に売却実績は、重視して不動産会社選びを行うとよいでしょう。
2.媒介契約を締結する
媒介契約とは、アパートなどの不動産を売却・貸出を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。不動産会社へ支払う仲介手数料や売却の条件などが定められています。媒介契約には以下のような種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 複数の不動産会社との契約ができない また、不動産会社が探した買主以外とは契約できない |
| 専任媒介契約 | 複数の不動産会社との契約ができないが、 不動産会社が探した買主以外とも契約できる |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社との契約ができる また、不動産会社が探した買主以外とも契約できる |
不動産会社が決まったら、売却金額や期間などの方針を固めて、契約を締結しましょう。多くのケースで不動産会社が書類を用意してくれるので、必要事項を記載します。
媒介契約についての詳細は、次の記事を参考にしてください。
3.買主と売買契約を結ぶ
媒介契約を交わした後は、契約した不動産会社が買主を探すのが一般的な流れです。
購入希望者と不動産会社が話し合いをして決めた条件に問題がなければ、売買契約を結びます。売買契約の際に必要となる書類の一例は以下の通りです。
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 収入印紙（電子契約の場合は不要）
- 土地、建物登記済証 など
4.アパート引き渡し
売買契約が完了したら、アパートの引き渡しに進みます。一般的には売買契約後の1.5〜3か月後になりますが、物件の規模によっては6か月以上かかることもあります。
期日までに引き渡せないと違約金が発生するため注意しましょう。また、ローンの残高が残っている場合は一括返済することになります。引き渡し当日の基本的な流れは次の通りです。
1.物件や書類の最終確認
2.残代金の受領
3.税金や諸費用の精算
4.仲介手数料や司法書士への報酬支払い
5.抵当権の抹消登記完了
6.鍵や重要書類の引き渡し
なお、売却によって利益が出た場合は、納税および確定申告をしなければなりません。利益が発生した日が帰属する年の翌年2月16日から3月15日が、確定申告期間です。利用できる控除や特例制度があれば、確定申告の際に必要事項を記載しましょう。
アパートを売却する以外の選択肢
アパート経営の出口戦略は、売却だけが正解とは限りません。立地や築年数、周辺の賃貸需要によっては、売却以外の選択も検討すべきです。
売却以外の主な出口には、以下の方法が挙げられます。
アパートを建て替える
アパートの建て替えは、エリアでの競争力を高め、空室率の改善や家賃アップが期待できる戦略です。建て替えによって建物全体が新しくなると、魅力が上がり入居者から選ばれやすくなります。
築年数の経過によって入居率が下がっている物件でも、建て替えによってターゲット層に合った間取りや設備を導入すれば、収益性が改善するケースがあります。
また、建築費用は減価償却の対象となるため、経費計上による節税効果が見込める点もメリットです。
一方で、建て替えには、解体費用や建築費用など多額の資金が必要になるほか、入居者がいる場合は立ち退き交渉や引越し費用の負担が発生するデメリットもあります。さらに、立地条件が弱いエリアでは、建て替えても十分な需要が見込めないケースもあります。
アパートの建て替えは、安定した需要が期待できるかを見極めたうえでの判断が求められます。
リノベーションする
築年数の経過したアパートには、リノベーションによって物件の魅力を高めて、保有を続けるという選択肢があります。老朽化により魅力が低下した物件でも、入居者ニーズに合わせて不足部分を改善すれば、競争力を高められます。
ただし、リノベーションは一律に設備を更新すればよいわけではなく、どのエリアで誰に貸すのかがポイントです。
主な立地別のリノベーション戦略は、次の通りです。
- 都市部・駅近エリアの場合
単身者むけに2DKから1LDKに間取りを変更
立洗面台・室内洗濯機置場の設置 など - 郊外・ファミリーエリアの場合
収納スペースを増やす
和室を洋室に変更 など
築年数の経過したアパートは、設備の古さや暗い印象が敬遠されやすい一方で、築古ならではの個性を打ち出す戦略も有効です。
- 木造ならではの温かみ
- 古材を活かしたレトロモダンな内装
- 天井の高さや梁見せデザイン
すべてを新築同様にするのではなく、差別化を意識した改修が重要といえます。
リノベーションは「空室を減らしたい」「家賃を上げたい」といった目的から逆算して進めることが大切です。築年数が経過したアパートでも、狙う入居者像と資金回収の見通しを立てたうえでリノベーションすれば、長期的な収益向上を目指せます。
アパート経営の出口には、売却・建て替え・リノベーションなどさまざまな選択肢があり「どの戦略をとればよいのか」判断に迷う方は多いでしょう。
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まとめ
アパートの売却には、譲渡所得税や抵当権抹消費用、仲介手数料など複数の費用が発生します。
また、実績豊富な不動産会社を見つけることも、重要なポイントのひとつです。実績を積んだ不動産会社には「アパートを市場価値に見合った適切な価格で売却できる」「買主との条件交渉がスムーズ」といったメリットがあります。過去の販売・相談数や接客対応、サービス内容などを比較しながら、不動産会社を探しましょう。アパート売却の手順や費用についてまとめた本記事も、ぜひ参考にしてみてください。
アパートの売却は費用や税金が、手残り額に大きく影響します。また、相場を正しく把握しないまま安易に売却活動を進めてしまうと、本来受け取れるはずの利益を逃してしまうおそれもあります。「今売るべきか」「いくらで売るべきか」の判断には、物件ごとの具体的な試算が欠かせません。
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