一般媒介契約と専任媒介契約の違い｜メリット・デメリットと選び方

アパートやマンションなどの売却を検討する際は、一般媒介契約や専任媒介契約を選択して不動産会社に仲介を依頼します。それぞれの媒介契約によって特徴やメリット、デメリットが異なるため、より良い条件で売却するには物件や状況に適した契約方法の選択が大切です。

本記事では「一般媒介契約と専任媒介・専属専任媒介契約の違い」や「メリット・デメリット」「選び方」について解説します。一般媒介契約について知りたい方や不動産の売却を検討している方は本記事をぜひ参考にしてください。

一般媒介契約とは 

不動産売買の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約には3つの選択肢があります。適切な方法を選ぶには、各契約の特徴を理解することが必要です。そこで、以下の項目で契約の種類や内容について詳しく解説します。

そもそも媒介契約ってなに？

媒介契約とは家やアパートなどの不動産を売却・貸出する際に不動産会社と結ぶ契約を指します。媒介契約は不動産会社に仲介を依頼する際に欠かせない契約です。

自宅や所有しているアパートなどを売りたい場合は買主探しが必要ですが、素人が自分で買主を探すのは難しいため、確実に売却できるとは限りません。

買主が見つかったとしても自分で売買契約書を作成しなければならず、契約書を作成するには不動産や法律の専門知識が必要です。しかし不動産会社に仲介を依頼すれば不動産会社が買主を探してくれ、売買契約書の作成などの手続きも一任できます。

媒介契約を結ぶと売買をスムーズに進められるだけでなくトラブルの回避にもつながります。不動産会社に仲介を依頼する際は媒介契約の締結が必要ですが、内容は法令によって定められた以下の3種類に分類されます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれメリットとデメリットがあるため、仲介を依頼する際は最適な方法を選びましょう。

なお各媒介契約を締結する際は通常、国土交通省が作成した「標準媒介契約約款」が活用され、その場合は契約書の右隅に「標準媒介契約約款に基づく契約の有無」が記載されます。

一般媒介契約の特徴

媒介契約は3種類ありますが、一般媒介契約は仲介を複数の不動産会社に依頼できる特徴があります。専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社だけしか仲介を依頼できませんが、複数の不動産会社に仲介を依頼できる点が一般媒介契約の最大の特徴です。

またオーナーが自分で購入希望者を見つけて、不動産会社を介さずに売買契約を締結することも可能です。たとえば身内や友人などに声をかけて買主を見つけた場合、仲介手数料を支払わずに自分で売買契約を締結できます。

なお一般媒介契約には明示型と非明示型があります。明示型で一般媒介契約を締結すると、依頼者は不動産会社に対して既に仲介を依頼している複数の不動産会社の有無と社名などを通知する義務があります。一方で、非明示型で一般媒介契約を締結すると、仲介を依頼している不動産会社の有無や社名を通知する義務はありません。

明示型と非明示型を問わず売買が成立した場合は、仲介を依頼したすべての不動産会社に対して、どの不動産会社の仲介で売買が成立したのかを速やかに報告する必要があります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約だと複数の不動産会社に仲介を依頼できるため会社同士で競争原理が働きます。そのため、買主を早く見つけられる可能性が高い傾向にあります。不動産の仲介手数料は成功報酬であり獲得できるのは買主を見つけた1社だけであるため、複数の不動産会社は仲介手数料を獲得するために競って買主を探す仕組みになっています。

不動産会社は独自の販売網を構築しており、複数の販売リソースを活用できるのは一般媒介契約のメリットといえます。仲介を1社だけに依頼するとスムーズに物件を売却できるかどうかは依頼した不動産会社の営業力などに大きく左右されるため、複数の会社に依頼するよりも買主を探す効率が損なわれる傾向にあります。

また、一般媒介契約の場合は、自分で買主を探すことも可能です。知人などが購入を検討する可能性がある場合にメリットとなります。

さらに一般媒介契約はレインズという不動産業者専用の不動産情報システムに登録する義務はなく、近所の人などに知られずに内密で不動産を売却できます。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは不動産会社の営業活動が消極的になる可能性がある点です。特に地方の過疎地にある物件や欠陥住宅などの瑕疵物件は、不動産会社が積極的に営業活動をしない傾向があります。

一般媒介契約だと複数の不動産会社が営業を行いますが、仲介手数料を獲得できるのは1社だけです。不動産を販売するには人件費や広告宣伝費などの経費がかかり、仲介手数料を獲得できないと支出した経費と労力が無駄になってしまいます。

不動産会社は都心の物件など売れやすい物件ならば積極的に営業活動をしますが、売れそうにない物件は消極的になりがちです。一方で、専任媒介契約・専属専任媒介契約だと、買主を見つけると確実に仲介手数料を獲得できるため積極的な営業活動が期待できます。

そのほかのデメリットとして一般媒介契約は複数の不動産会社とコミュニケーションを取る必要があり、価格交渉や内覧のスケジュール調整などに手間と時間がかかってしまう点が挙げられます。また、不動産会社は依頼者に対して販売活動の進捗状況を報告する義務はなく、依頼者が販売戦略を立てにくい点もデメリットです。

一般媒介契約とその他の媒介契約の違い

一般媒介契約とそのほかの媒介契約にはどのような違いがあるのでしょうか。それぞれの媒介契約の違いを理解できれば、自分に適した選択肢を選べます。そのほかの媒介契約の特徴について以下の項目で解説します。

専任媒介契約

一般媒介契約では1社だけでなく複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、専任媒介は1社のみに仲介を依頼する契約形態です。専任媒介契約の場合、不動産会社は買主を見つけると確実に仲介手数料を獲得できるため、積極的に販売活動を行ってくれるメリットがあります。なお、不動産会社は依頼者に対して販売活動の進捗状況を2週間に1回以上報告する義務がありますので、確認しておきましょう。

依頼者は販売活動の進捗状況がわかるため戦略が立てやすい点もメリットといえます。窓口はひとつであるため内覧などのスケジュールが立てやすく、依頼者は物件管理を容易に行えます。

しかし専任媒介契約には「囲い込み」による売却にかかる時間が増大するリスクがある点には注意しなければなりません。囲い込みとは売却の媒介を依頼した仲介会社が、他の不動産会社からの物件への問い合わせに応じず、販売に向けた活動を他社にさせない行為や、情報を自社のみで留める行為を意味します。他の不動産会社が買主を紹介し売買契約が成立すると、買主は購入の媒介をした会社に仲介手数料を支払います。この場合、売却の媒介をした会社は買主からの手数料を獲得できなくなります。

不動産会社は売主・買主の両者から仲介手数料を獲得するために囲い込みをするケースがありますが、これは依頼者への背信行為とされている上に、売却までより長い時間がかかる可能性もあるため、注意する必要があります。

 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみに仲介を依頼し、かつ依頼者が自分で買主を見つけた場合でも直接取引できない契約形態です。依頼者が自分で買主を見つけた場合も不動産会社を通して売買契約を締結する必要があるため、仲介手数料を支払わなければなりません。

しかし販売活動の進捗状況の報告は1週間に1回と短期になり、依頼者は販売戦略を立てやすくなります。さらに不動産会社は「成約に向けて積極的に努力すること」を義務付けられ、積極的な販売活動や手厚いサポートが期待できます。

また、レインズへの登録は5日以内に行わなければならず、物件情報を素早くほかの不動産会社に公開可能です。広範囲への素早い物件情報公開は一刻も早く物件を売却したい方にとってはメリットといえます。

3種類の媒介契約の比較表

3種類の媒介契約を比較すると以下のようになります。

区分	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
契約可能な不動産会社	複数社可能	1社だけ可能 複数社への依頼不可	1社だけ可能 複数社への依頼不可
レインズの登録義務	不動産会社の任意	7日以内	5日以内
状況報告の頻度	定めなし	14日に1回以上	7日に1回以上
自己発見	自己発見可	自己発見可	依頼している不動産会社を仲介人とする
契約有効期間	制限なし	3ヵ月以内	3ヵ月以内

一般媒介契約における最大の特徴は仲介を複数の不動産会社に依頼できる点です。1社だけに仲介を依頼せず、複数の不動産会社の販売リソースを活用したい場合に向いています。なお契約有効期間は、特に制限がありませんが、一般的には3ヵ月を目安に設定されるケースが多い傾向にあります。

レインズ（REINS）とは

レインズ（REINS）とは不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称であり、全国の地域ごとに4つのレインズが存在します。

不動産会社以外の一般人は基本的にアクセスできず、媒介契約を締結した売主は自分の物件のみ閲覧可能です。レインズは、全国の不動産会社が登録しているため、媒介契約を結んだ不動産会社が物件情報を登録することで幅広く情報が拡散されることになります。なお登録の義務があるのは専任媒介契約・専属専任媒介契約のみであり、一般媒介契約の場合には必ずしも登録されるわけではありません。

一般媒介契約に向いている人の3つの特徴

一般媒介契約は人によって向き不向きがあります。一般媒介契約に向いている人の特徴は以下の通りです。

• 都心部・人気の高いエリアの物件を取引したい人
• 売りに出していることを気付かれたくない人

一般媒介契約に向いている人の特徴について以下の項目で詳しく解説します。

都心部・人気の高いエリアの物件を取引したい人

人気の高い物件や買い手が付きやすい好条件の物件は一般媒介契約がおすすめです。東京圏など生活利便性の高いエリアに所在する物件は買い手が見つかりやすく、積極的な販売活動がなくても好条件で購入希望者が現れる可能性が高い傾向にあります。

駅近などの立地条件が良い物件や築浅物件、都心部の人気エリアの物件などは買い手が見つかりやすいため一般媒介契約が適切です。バス・トイレ別などの間取りであったり、設備が優れていたりする物件も一般媒介契約が向いているといえます。

一般媒介契約は複数の不動産会社が営業活動を行うため、2人以上買主が見つかる可能性があります。複数の買主が見つかると競争原理が働き、最高値を提示した買主に物件を売却可能です。

売りに出していることを気付かれたくない人

物件を売りに出していると他人に気付かれたくない方は一般媒介契約が良いでしょう。一般媒介契約はほかの契約形態と比較すると、レインズに公開する義務がないため秘密裏に不動産を売却できる可能性があります。

物件情報をレインズに掲載するとその情報を見た不動産会社は買主を探すために営業活動を行います。不動産情報誌や不動産情報サイトなどにも物件情報が公開される可能性があるため、物件を売りに出していることを広く世間に知られてしまいます。

専任媒介契約・専属専任媒介契約はレインズへの掲載義務があるため秘密裏に物件を売却したい方には向きません。なお一般媒介契約で秘密裏に物件を売却したい場合は、契約書の「レインズに掲載するか否か」という項目は「掲載しない」を選びましょう。またその旨を不動産会社に伝えても良いでしょう。

一般媒介契約に必要な書類と確認項目

一般媒介契約を終結するためには書類をいくつか用意する必要があります。手続きをスムーズに進めるためにも、どのような書類が必要であるのか把握しておきましょう。一般媒介契約に必要な書類と確認項目を以下の項目で解説します。

必要な書類は2つ

不動産会社と一般媒介契約を締結する際は以下の2つの書類が必要です。

• 身分証明書（運転免許証・パスポートなど）
• 登記済権利証もしくは登記識別情報通知書

2つの書類は契約書を作成する際に、物件の所有者であることを確認するために使われます。契約時に原本を提示するだけで良いため書類のコピーは必要なく、印鑑証明書や実印も不要です。なお共有不動産を売却する際は所有者（共有者）全員の身分証明書が必要です。

用意すると便利な書類

以下の書類は必須ではありませんが、用意しておくと交渉や契約がスムーズに進みやすくなります。

• 間取図
• ローン残高の明細
• 固定資産税・都市計画税の税額が記載されている書類（公課証明書など）
• 管理費や修繕積立金の金額を記載した書類（区分マンションのみ）
• 管理規約・仕様細則（区分マンションのみ）

間取図等の資料は、不動産会社が販売図面を作成する時に重宝するため、準備がある場合は提供することで手続きがスムーズに進みます。

一般媒介契約の締結前のチェック項目

一般媒介契約を締結する際は契約書の表題をチェックして「一般媒介契約」と表記されているかどうかの確認が大切です。明示型と非明示型のどちらになっているかの確認も行う必要があります。

契約期間（有効期間）もチェックして、いつまで契約が有効であるかを確認しましょう。一般媒介契約は法律で有効期限が定められていませんが、専任媒介契約・専属専任媒介に準じて3ヵ月間になるケースが多い傾向にあります。

また不動産会社における業務内容のチェックも大切です。広告宣伝の有無や方法、レインズの登録、他社との連携、業務報告の方法と頻度などを確認します。業務内容をチェックする際は事後のトラブルを避けるために口頭よりも書面で確認するなどエビデンスを残すようにしましょう。

最後に仲介手数料の上限と支払いのタイミングを確認します。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように定められています。

取引金額	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	取引額の5％+消費税
200万円を超え400万円以下の部分	取引額の4％+消費税
400万円を超える部分	取引額の3％+消費税

まとめ

一般媒介契約は仲介を複数の不動産会社に依頼できる点が特徴です。「買主を早く見つけられる可能性が高い」「秘密裏に売却できる」などのメリットがありますが、物件によっては販売活動が消極的になりやすいデメリットも存在するため注意が必要です。

都心部の好条件の物件を売りたい方や売りに出していることを気付かれたくない方は一般媒介契約の利用をおすすめします。しかし物件の状況によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いている場合もあるため依頼する不動産会社に相談すると良いでしょう。

ファミリーコーポレーションでは、無料売却相談を承っています。お客様に合わせた形でのスムーズな売却をサポートさせて頂きます。まだ売却を検討段階の方でも、無料で査定させて頂きますので、ぜひお気軽にご相談ください。