不動産投資を始めるなら大阪？注目を集める理由やおすすめエリアを紹介

東京の不動産価格の高騰を背景に、不動産投資家の注目が大阪に集まっています。大阪の不動産市場は、東京と比較して割安な物件価格が魅力であり、さらに「うめきた2期地区開発」や統合型リゾート（IR）の建設など、大規模な再開発プロジェクトによって将来的な発展が期待されています。

本記事では、大阪が不動産投資先として注目される理由、おすすめのエリア、そして投資時の注意点について詳しく解説します。

大阪の不動産市場は、再開発やIR計画によって今後さらに注目度が高まるエリアです。
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大阪での不動産投資が注目を集めている理由

不動産投資先のエリアとして大阪が注目を集める理由は、以下の3つの要因から賃貸需要の増加への期待が高まっているためです。

• 2年連続で転入超過している
• 「キタ」側の再開発
• 大阪・関西万博やリニア中央新幹線による経済活性化の期待

ひとつひとつ具体的に見ていきましょう。

2年連続で転入超過している

不動産投資においては、現在の需要だけでなく、将来的な賃貸需要を数十年先まで見据えることが重要です。

日本の人口は全国的に減少傾向にありますが、大阪府全体も総人口は2010年をピークに減少期に突入し、減少傾向は継続しています。

しかし大阪府によると、少子化による自然減（出生数から死亡数を引いた減少）が進む中でも、2018年から2023年の5年間、大阪市を中心に転入数が転出数を上回る「社会増」が続いています。注目したいのは、15歳〜24歳の男女が2年連続で転入超過している点です。大阪府、特に大阪市は若年層の今後の賃貸需要の増加に期待できます。また、大阪市都心6区では人口増加が続いており、不動産投資先として、特におすすめのエリアです。

（参考： 『大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理』)
（参考： 『大阪府の推計人口年報』)

「キタ」側の再開発

JR大阪駅周辺の梅田エリア（通称「キタ」）では、経済と文化の中心地としてさらなる発展を目指し、大規模な再開発が進められています。

再開発の中心となるのは、JR大阪駅北側に広がる約17ヘクタールの「うめきた2期地区開発プロジェクト」です。このプロジェクトの目玉「グラングリーン大阪」には、大規模オフィス、高級ホテル、MICE施設、商業施設が集まります。また、敷地内には約4.5ヘクタールの「うめきた公園」が設けられ、一部がすでに先行開業しています。全面開業後には、大阪の新たなランドマークとして期待されています。

再開発によるオフィスや商業施設の増加に伴い、周辺地域への人口流入が見込まれており、梅田・大阪駅周辺のさらなる発展が期待されています。

大阪・関西万博やリニア中央新幹線による経済活性化の期待

大阪・関西万博とリニア中央新幹線の開業も、大阪の経済活性化に大きな期待が寄せられる要因です。2025年開催予定の万博は約2.9兆円の経済効果が見込まれ、観光業や関連産業に大きな恩恵をもたらすと考えられています。

一方、2045年に東京～大阪間で運転開始予定のリニア中央新幹線は、両都市間の移動時間を約1時間に短縮し、ビジネスや観光の流動性を高めます。

これらのプロジェクトに加え、2030年の開業を目指すIR（統合型リゾート）で見込まれるのが年間約1.1兆円の経済波及効果と約9.3万人の雇用創出です。国際的イベントによる経済効果や主要都市としての各地との連携強化により、賃貸需要や若年層の増加も予想できます。

東京より大阪で不動産投資を始めるほうが有利？

不動産投資を検討する際、多くの方が思い浮かべるエリアは人口が多い東京ではないでしょうか。

しかし、実は大阪のほうが不動産投資先のエリアとして有利な可能性があります。その理由は、東京と比較して大阪の不動産は物件価格が安く、安定性も高い傾向があるためです。

東京より物件価格が安い

大阪エリアの不動産市場は、東京と比較して物件価格が割安な点が大きな特徴です。健美家が公表している四半期レポートによると、2024年1-3月期の一棟アパートの平均価格は東京23区が1億1,688万円であるのに対し、大阪市は8,142万円です。また、物件価格の安さは利回りの高さにもつながります。一棟アパートの平均利回りは東京23区が6.01％であるのに対し、大阪市は7.81％です。

東京の7割程度の価格で割安に購入できるだけでなく、大阪エリアなら同じ予算でより立地の良い物件や築年数の浅い物件の購入も可能です。

物件価格が安い大阪エリアは、特に初めて不動産投資を検討する方やリスクをおさえつつ安定したリターンを求める投資家にとって大きな魅力ではないでしょうか。

（参考： 『不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）　収益物件市場動向　四半期レポート　2024年1月～3月期』)

大阪は物件価格も安定している

国土交通省のレポートによると、大阪圏の地価は2012年から上昇を続け、コロナ禍での一時的な下落後も2022年以降は再び上昇傾向です。特に2023年は調査地全てで地価上昇が見られ、安定した上昇が続いています。

東京圏でも同様に地価上昇が続いていますが、上昇幅が大きく、四半期ごとに3～6％の上昇が見られることもあります。一方、大阪圏の上昇率は0～3％にとどまる傾向があり、比較的緩やかな変動が特徴です。

地価の急上昇が見られる地域では、キャピタルゲインが期待できる反面、購入費用が高くなり、急激な地価変動のリスクもあります。それに対して、大阪圏のように上昇が安定している地域では、将来的な値下がりリスクが低いため、安定した投資環境が期待できます。

（参考：『国土交通省　令和６年第２四半期地価LOOKレポート』)

要注意？大阪で不動産投資を始める懸念点

割安な物件価格や今後の発展への期待など、大阪での不動産投資には多くの魅力があります。しかし、始める際には以下の2つの点について理解しておきましょう。

• 都心部以外は空室リスクが高い
• 東京に比べ利用できる金融機関が少ない

都心部以外は空室リスクが高い

ここまで大阪が不動産投資に適している理由について解説してきましたが、同じ大阪市内でもエリアによって不動産投資の状況は大きく異なります。特に注目すべきは、都心部と外縁部の差です。

大阪市の「地域別人口の減少率の将来推計」によると、2015年を1.0とした場合、都心部である北大阪地域・大阪市地域が0.9超と約20年で1割程度の減少率です。それに対して減少率の大きい地域では0.7前後となり、同じ大阪市でも都心部と外縁部では大きな開きがあります。

以上から、都心部では空室リスクの低い運用を期待できるものの、外縁部ではそうとはいえません。大阪で不動産投資を行う際は、多少価格が上がっても都心部で始めることをおすすめします。

東京に比べ利用できる金融機関が少ない

不動産投資の大きなメリットの一つに、不動産投資ローンを活用して限られた自己資金で大きな投資効果を得られる「レバレッジ効果」があります。そのため、多くの方が不動産投資を始める際に不動産投資ローンの利用を検討することが一般的です。

しかし、大阪で利用できる金融機関は東京よりすくない傾向があるため注意が必要です。特に物件の所在地と自身の居住地が離れている場合、居住地で普段利用している金融機関が、大阪の物件には融資に対応していない可能性があります。このようなリスクを避けるため、事前に各エリアで利用可能な金融機関を確認することが重要です。

大阪で不動産投資を始める際の注目エリアは？

大阪で不動産投資を始める際、注目したいエリアは「都心6区」と呼ばれるエリアと淀川区です。

• 北区
• 中央区
• 西区
• 福島区
• 天王寺区
• 浪速区
• 淀川区

これらの地域は、優れた交通アクセスや高い生活利便性により安定した賃貸需要を見込める魅力的なエリアです。各区の特徴と注目すべき理由について紹介します。

北区：再開発によるさらなる発展に期待

北区は、大阪の玄関口である梅田駅や大阪駅を擁するエリアです。このエリアで進行中の大規模再開発「うめきたプロジェクト」は、開業10年で累計来館者数が4.7億人を突破した「グランフロント大阪」の成功を足がかりに、地域にさらなる経済活性化をもたらすと期待されています。

2027年に全体まちびらき予定のうめきたプロジェクトに加え、北陸新幹線の延伸やリニア中央新幹線の開業も控えており、これらの大型インフラが地価の上昇と賃貸需要の増加を後押しすると見込まれています。

中央区：大阪市の経済・行政の中心地

官公庁や大阪証券取引所がある中央区は、大阪の経済・行政・金融の中枢を担うエリアです。淀屋橋・北浜・本町にはオフィス街が広がり、難波・心斎橋には商業施設が集中しています。観光スポットとして人気の大阪城もこのエリアです。

職住近接を求める層の賃貸需要も高く、2023年時点で大阪市24区の中で高齢者の割合が最も低く、生産年齢人口が最も高いことも特徴の一つです。ビジネス、商業、観光と多様なニーズを持つ中央区は、投資の幅が広がる魅力的なエリアといえるでしょう。

（参考：『大阪府の推計人口年報』)

西区：若者に人気のおしゃれな街

大阪市内で二番目に高齢化率が低い西区は、若年層に人気のエリアです。特に堀江地区はおしゃれなカフェやアパレルショップが立ち並び、若者を中心に賑わいを見せています。

西区のもう一つの特徴が、5路線が通る高い交通利便性です。さらに区内にできる西本町駅を通り、2031年の開業を目指す「なにわ筋線」により、大阪・JR難波方面にさらにアクセスが便利になることが期待されます。

東部のオフィス街と西部の住宅地が共存し、交通利便性も高い西区は若年層の流入による賃貸需要の増加が期待できるエリアです。

（参考：『大阪府の推計人口年報』)

福島区：北区に近く住宅地や商業地としても人気

梅田駅・大阪駅のある北区に隣接し、JR環状線で梅田まで1駅という利便性が人気の福島区も再開発による不動産価値の上昇が期待できるエリアです。

もともとの工場地域だった福島区では、大型マンションの建設が進み、商業地や住宅地への転換が進行中です。これに伴い、若年層を中心に人口も年々増加しています。単身者から子育て世帯まで幅広い層の賃貸需要があり、安定した賃貸収入と資産価値の上昇が期待できる投資先として注目を集めています。

（参考： 『大阪市　福島区の人口推移と世代別人口』)

天王寺区：市内屈指の古い歴史を持つ文教地区

天王寺区は、縄文・弥生の時代から人々が定住したとされる古い歴史を持ち、四天王寺をはじめとする多くの寺院や私立名門高校が集まる地域です。このため、大阪市内でも特に歴史と教育に根ざした文教地区として人気があります。

JRや大阪メトロの計5路線が乗り入れており、市内および府内へのアクセスはもちろん、奈良や和歌山方面への移動も便利です。この優れた交通網が、天王寺区の賃貸需要を支える大きな要素となっています。

さらに、隣接する阿倍野区とともに「阿倍野・天王寺エリア」としてひとまとめに扱われることが多く、阿倍野区のシンボルである日本一の高さを誇る超高層ビル「あべのハルカス」も、地域全体の魅力を高める観光スポットとなっています。

浪速区：単身者・外国人の賃貸需要が定着

「通天閣」や「新世界」などの観光名所を有する道頓堀がある浪速区は、「ザ・大阪」といった雰囲気の魅力があります。梅田・大阪を中心とした「キタ」に対し、難波や道頓堀を核とする「ミナミ」の一角を形成し、にぎやかな繁華街が広がっています。

JR難波駅を中心に大阪・奈良・名古屋方面へのアクセスが良好で、大型商業施設や数多くの飲食店が立ち並ぶ生活利便性の高いエリアです。そのため、若い単身者や外国人からの賃貸需要が高い人気の住宅エリアとなっています。

さらに、建設中の「なにわ筋線」の新駅、南海新難波駅の開業が控えており、交通利便性がさらに向上する見込みです。

淀川区：新大阪駅がある抜群の利便性

交通の要衝である新大阪駅を擁し、大阪の北部にある区が淀川区です。JR在来線、新幹線、大阪メトロの結節点である新大阪駅周辺はオフィスも多く、賃貸需要が安定しています。

2023年のおおさか東線の延伸により、大阪東部や奈良方面へのアクセスが向上したのに加え、リニア中央新幹線の開業や北陸新幹線の延伸計画により今後の地価上昇にも期待できます。交通利便性の高さと将来性を兼ね備えており、長期的な視点で注目されるエリアです。

大阪での不動産投資を失敗しないために

大阪は不動産投資の観点からも魅力的なエリアですが、成功するためには地域特性や市場動向以外にも以下の3点について留意しておく必要があります。

• ワンルームマンションは要注意
• 金融機関を開拓しておくこと
• エリア事情に通じた実績ある不動産会社に相談を

これらのポイントについて、詳しく解説していきます。

ワンルームマンションは要注意

大阪市では、ワンルームマンションの建築に関する規制が東京と比べて緩やかです。東京23区の大半の区では住戸の最低専有面積が25平方メートル以上になっているのに対し、「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」で定められている最低専有面積は18平方メートルです。この差により、大阪では多くのデベロッパーが進出し、ワンルームマンションの供給過多状態が生まれています。

需要に対して供給が多いワンルームマンションでは空室率上昇や家賃下落のリスクが高く、失敗するリスクが高くなります。そのため、大阪での不動産投資を検討する際は一棟アパート・マンションがおすすめです。

（参考： 『大阪市　福島区の人口推移と世代別人口』)

金融機関を開拓しておくこと

多くの方にとって、不動産投資で欠かせないのが金融機関からの融資です。魅力的な物件を見つけても、融資が得られなければ購入できません。

そのため、事前に金融機関の融資条件を確認し、選択肢を広げておくことが重要です。また、金融機関との関係構築も欠かせません。融資が円滑に進むケースとして、取引実績のある不動産会社からの紹介が挙げられます。

不動産投資の審査基準や融資条件は一般的な住宅ローンとは異なります。大阪で不動産投資を検討する際は、融資に詳しい不動産会社を通じて、適切な金融機関を紹介してもらうことをおすすめします。

エリア事情に通じた実績ある不動産会社に相談を

投資エリアの特性や将来性、賃貸需要の動向を把握できていないと、需要を見誤り、想定した収益が得られない可能性があります。

そのため、地域事情に精通し、豊富な取引実績を持つ不動産会社への相談が重要です。

ファミリーアセットコンサルティングは、東京・関西圏を専門に一棟アパート・マンション等の収益物件を取り扱い、豊富な取引実績がございます。エリアを熟知したプロの知識の活用により、投資リスクをおさえつつ収益性の高い物件選びができ成功の可能性が上がります。

まとめ

大阪エリアは、大規模開発や今後の鉄道網拡充によってさらなる発展が期待されており、将来的な賃貸需要の増加への期待から不動産投資の注目を集めています。東京と比べて手頃な物件価格に加え、安定した賃貸需要があることから、大阪は不動産投資の初心者にも適したエリアといえます。

ただし、不動産投資で成功するためには地域特性の理解と賃貸需要の高いエリアの選定が欠かせません。関西圏、特に大阪エリアの地域事情に精通したファミリーアセットコンサルティングは、一棟収益物件に特化し豊富な取引実績を持っています。

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