不動産投資で自己破産する人は何％？悲しい末路を回避するには
目次
不動産投資をはじめ、あらゆる投資にはリスクが伴います。特に不動産投資は数千万以上の借り入れをすることが多いため「万が一破産してしまったらどうしよう」と不安に感じる方も少なくありません。
実際のところ、不動産投資で破産に至る人の割合は低いといわれています。しかし、知識不足や無理のある返済計画は、破産リスクを高める要因となり得ます。
そこで本記事では、不動産投資における破産の実態、破産に至る主な理由、破産を回避するための対策などを解説します。適切な知識を持ち、慎重な計画を立てることで、不動産投資をより安全に行うことができます。
不動産投資で自己破産する人は何％？
結論からお伝えすると、不動産投資で自己破産した方の正確な割合は公表されていないため、確認はできません。しかし、民間の信用調査会社による銀行の不良債権比率から、ある程度の推測は可能です。
東京商工リサーチの調査によると、国内主要銀行の金融再生法開示債権比率は2023年3月期で1.27％となっています。金融再生法開示債権とは、延滞債権や条件変更付債権など、回収が危ぶまれる債権の総称です。つまり、この1.27％が銀行の貸出残高に占める不良債権の割合になります。
ただし、この比率は不動産投資以外の事業や個人向け貸出の不良債権も含んでいます。また企業の倒産件数も含むため、不動産投資が原因の個人自己破産の割合は1.27％よりも低いと考えられます。
不動産投資の自己破産は「免責」が許可される？
不動産投資による自己破産では、「投資行為」が原則として免責不許可事由に該当するため、借金の免除（免責）が認められない可能性が高くなります。しかし、裁判所の裁量で例外的に免責が許可されるケースもあります。
実は免責が認められることもある
破産法上、裁判所には「裁量免責」として債務者の借金を免除する権限が与えられています。自己破産制度の本来の目的は、過度の借金から生活の建て直しを図ることにあるためです。
免責不許可事由に該当しても、裁判所が事情を勘案し、免責を認めれば借金を返済する必要がなくなる可能性があります。
「免責不許可事由」に該当する可能性もあるので注意
投資やギャンブル、浪費などが借金の原因となった場合は、免責不許可事由に該当する恐れがあります。また、過去7年以内に免責を受けていれば、同様に不許可事由となります。
裁量免責を得るためには、裁判所の指示に従い、反省の情を示すことが重要になるでしょう。無理な不動産投資を行った経緯や借金残済への真摯な姿勢を明らかにする必要があります。
不動産投資で自己破産に至る理由は？
不動産投資で自己破産に至る大きな理由は、適切な物件選定ができなかったことが挙げられます。収入を見込めない物件を購入したり、契約内容の理解が不十分だったりすると、返済が困難になり自己破産のリスクが高まります。ここでは、主な要因を3点挙げて解説します。
物件選びで失敗した
安定収入が見込めない物件を選んでしまうと、返済が滞りがちになります。「最寄り駅から徒歩◯分」「大学や企業などが多い」「若者に人気のおしゃれなエリア」など、選ぶ基準はさまざまですが、需要の度合いを慎重に検討する必要があります。
例えば、新築ワンルームマンション投資は、初めは「新築プレミアム価格」で相場より高い賃料を設定できますが、ひとたび退去が発生すると途端に家賃が下がってしまいます。
また、不動産投資の知識不足が災いする場合もあります。自分に有利な物件かどうか判断できず、不当な契約を結んでしまう恐れがあります。
諸費用の見通しが不十分だった
不動産投資には、物件取得費用の他に管理費用や修繕費、税金など多くの経費が発生します。不動産情報サイトなどに記載されている「表面利回り」は、満室想定年間賃料を物件価格で単純に割った表面的なものです。表面利回りだけでなく、諸々の費用を踏まえた十分な収支計画が必要不可欠です。
諸経費の見積もりが不十分で、支出が収入を上回れば、ローン返済が滞り自己破産に至る可能性が増します。
フルローンや高金利でローンを利用してしまった
収益物件の購入時、頭金ゼロのフルローンを組んだり、高金利のローンを利用したりすると、返済計画の無理が生じがちです。「金利が上昇した」「収益が思うように得られなかった」といった理由で返済が難しくなれば自己破産に至る危険性が高まります。無理のない現実的な返済計画を立て、きちんと遵守することが何より大切です。
不動産投資で自己破産するまでの流れ
不動産投資で自己破産するまでの流れを、以下の表にまとめました。
| STEP1 | ローンの返済が滞る | ・空室や家賃滞納などで家賃収入からの返済が難しくなり、自己資金で返済する。 ・自己資金も尽きるとローン返済が滞る |
| STEP2 | 督促状が届く（滞納から約1か月～） | ・金融機関から督促状が届く ・さらに2か月、3か月が経過すると電話や訪問での督促が始まる |
| STEP3 | 金融機関から債権回収会社へ債権が移る | ・3〜6か月経過すると回収困難と金融機関が判断 ・債権が債権回収会社に売却される |
| STEP4 | 債権回収会社が競売にかける | ・競売では売却時期や価格について所有者の考えを考慮されず、相場よりも安く販売されることが多い ・残債から売却代金を差し引いた残りは借金となる |
| STEP5 | 残った債務の一括返済を求められる | ・残債から売却費を差し引いた額は借金として残り、一括返済が求められる |
| STEP6 | 自己破産 | ・返済できない場合は自己破産を選択する ・裁判所に申し立て、破産手続きと免責手続きを行う |
自己破産をすると、多くの方が生活に影響が出ることを心配するでしょう。自己破産がどのような影響をもたらすかについては、次の章で説明します。
自己破産をした場合に起こるデメリット
ここでは、自己破産をした場合に起こるデメリットを紹介します。
- 不動産を含む多くの財産が処分される
- 連帯保証人が借金を背負う可能性がある
- 一時的に仕事が制限される
- 信用情報機関（ブラックリスト）に登録される
- 官報に名前が掲載される
- 引っ越しや旅行の制限がかかる
不動産を含む多くの財産が処分される
自己破産を申請すると、現金や自宅、車、貴金属など個人の財産の大部分が処分されます。これは、処分された資産が債権者への返済に充てられるためです。具体的には、99万円を超える現金と、20万円を超える資産を手放すことになります。
ただし、20万円は東京地方裁判所の基準であり、地域によって異なる場合があるので、詳細は弁護士に確認しましょう。
連帯保証人が借金を背負う可能性がある
債務を負っている方（主債務者）が自己破産すると、本人の返済義務は免除されます。しかし、その借金に連帯保証人がついている場合、債権者は連帯保証人に残債の一括返済を請求してくるのが通例です。
連帯保証人が財産処分で残債を返せれば問題ありませんが、困難な場合は連帯保証人も自己破産を検討せざるを得ないでしょう。
一時的に仕事が制限される
自己破産手続き中は、一時的に特定の職業や資格に就くことが制限されます。この期間は、破産開始決定から免責決定までの約3～4か月間です。
制限対象となる代表的な職種は、弁護士、司法書士、行政書士、税理士、公認会計士、宅建業など多岐にわたります。
信用情報機関（ブラックリスト）に登録される
自己破産すると、信用情報機関にブラックリストに登録され、5～10年間は新たなローンやクレジットカードの発行ができなくなります。所有しているクレジットカードも、滞納後すぐに使えなくなるとは限りませんが、更新時には失効します。
官報に名前が掲載される
自己破産の手続きでは、個人の氏名・住所などの情報が官報（内閣府発行の機関紙）に掲載されます。掲載時期は、「破産開始決定時」と「免責許可決定時」の2回です。いずれも裁判所の決定から1～2週間で官報に掲載され、インターネットでも公開されます。
引っ越しや旅行の制限がかかる
裁判所に選任された破産管財人による財産処分（管財事件）が行われる場合、引っ越しや旅行には裁判所の許可が必要です。また、ブラックリスト登録で家賃保証会社の審査を通りにくくなると、物件選択の幅が狭まる恐れがあります。
不動産投資で自己破産を避ける方法
不動産投資に失敗すると、最悪の場合には自己破産に至る可能性があります。しかし、うまくいかない兆候に早期から気付き、適切な対策を講じれば、自己破産の回避は可能です。ここでは、自己破産を避けるための3つの対策を解説します。
不動産投資の知識を身に付ける
不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりするなどして、不動産投資の基本的な知識を身に付けましょう。
知識が浅いと不動産会社の提案を鵜呑みにしてしまい、相場よりも高い金額で購入してしまったり、購入時のシミュレーションに組み込まれている数値が正しいかを判断できなかったりする恐れがあります。
特に、相場よりも高い賃料で入居している部屋がある場合は、その部屋の入居者が退去してしまうとキャッシュフローが下がる可能性もあるので注意しましょう。
ローン返済のプランは計画的に立てる
収益物件の家賃収入でローンを返済できるか、支出が収入を上回ることがないかを綿密に検討し、計画的な返済プランを立てましょう。物件の資産価値は年数とともに下がるため、将来的な家賃減額も見据えた資金計画が必要不可欠です。
支出面でも、管理委託手数料の他、修繕費や固定資産税、損害保険料など、あらゆる経費を洗い出す必要があります。
信頼できる不動産会社を見つける
良い物件を見つけただけでは不十分で、購入後の適切な不動産経営が何より重要です。信頼できる不動産会社であれば、顧客に合った物件を紹介するだけでなく、専門知識を生かした経営サポートを行ってくれます。
ファミリーコーポレーションには、購入から賃貸管理、売却まで一貫してサポートできる実績があります。年間1,000件以上の無料相談を実施し、お客様の状況に合わせた最適なアドバイスを心がけています。
自己破産以外に考えられる対処法
自己破産にはさまざまな制約が伴うため、できる限り回避したいところです。ただし、ローン返済が困難になりそうな場合でも、早期に適切な対策を講じれば、自己破産を免れる可能性があります。ここでは「任意売却」と「任意整理」という2つの選択肢について解説します。
任意売却をする
任意売却とは、金融機関と協議の上、収益物件を市場相場で売却し、売却代金から借入金を返済する方法です。債権回収会社が競売にかけた場合より高い金額が期待できます。金融機関側も、任意売却による回収を望むケースが多いでしょう。
ただし、任意売却後に残債がある場合は、完済するまで返済が必要になります。
任意整理をする
任意整理とは、返済負担を軽減するため、利息の免除や返済条件の変更について、債権者と直接交渉を行うことを指します。裁判所は関与せず、債務者と債権者の間に弁護士が入るのが一般的です。
任意整理の場合、対象とする債務を選択できることもあります。自己破産に至らずに家計再建が可能となれば、ローンや連帯保証人にかかる債務は除外し、その他の債務について任意整理を行うなどの対応も考えられます。
まとめ
不動産投資で破産してしまう確率はそれほど高くありません。しかし、不動産投資に関する基本知識が不足していたり、無謀な返済計画を立ててしまったりすると、思うように利益を得られず自己破産に至る可能性があります。
不動産投資で失敗を避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。ファミリーコーポレーションでは無料の個別相談を行っていますので、お気軽にご相談ください。
