不動産投資で消費税還付は受けられる？仕組みや注意点をわかりやすく解説

居住用アパートやマンションへの不動産投資では、消費税還付は受けにくく、事業用物件かつ課税事業者などの条件を満たす場合に限られます。

不動産投資における消費税還付とは「事業者が支払った消費税額」が「受け取った消費税額」よりも多かった場合に還付金を受け取れる制度です。不動産投資で消費税還付を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。令和2年の税制改正によって要件が厳格化されたため、アパート経営などで消費税還付を受けるのは難しいのが現状です。

そこで本記事では、不動産投資で消費税還付を受けられる条件や仕組み、注意点について解説します。

アパート経営などの不動産投資で、正確な収支計画を立てたいと考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

これからアパートなどの賃貸物件を購入して不動産投資を始めようと考えている方のなかには「消費税還付は税制改正後でも利用できるのか」と疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。不動産投資では、購入前に税金を含めた収支を把握しておくことが重要で、制度を正しく理解しておかないと、想定していたキャッシュフローを確保できない可能性もあります。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート経営などの不動産投資の収支計画や税金対策について無料相談を実施しています。専門家に相談すれば、消費税還付の可能性やほかの税金を含めた投資計画を事前に確認できます。収益用物件の購入を検討している方は、無料投資相談を活用して疑問を解消してください。

消費税還付と不動産投資の関係性

不動産投資における消費税還付は、アパートやマンションなどの居住用物件では、原則受けられません。一方、テナントビルや事務所ビルなどの事業用物件であれば、条件を満たせば消費税還付を受けられる可能性があります。

これから物件を購入して不動産投資を始める方は、正確なキャッシュフローを把握するためにも、消費税と不動産投資の関係性を理解しておくことが重要です。

不動産投資と消費税還付の関係性について、次の項目から詳しく紹介していきます。

• 消費税と不動産投資
• 消費税還付と不動産投資
• 不動産投資は消費税還付の対象外であることがほとんど

消費税と不動産投資

不動産投資では、物件購入時にかかる費用のうち、消費税がかかるものとかからないものがあります。

消費税がかかる主な費用は「建物代」「仲介手数料」「司法書士報酬」などです。一方で、土地代、不動産取得税、印紙税、借入金の利息には消費税はかかりません。

たとえば、建物価格5,000万円、土地価格3,000万円の不動産を購入した場合、消費税は建物部分のみにかかるため500万円です。（消費税率10%の場合）

このように、不動産投資では「物件価格のすべてに消費税がかかるわけではない」という点を理解しておくことが重要です。とくに、土地は非課税ですが、建物や各種手数料には消費税がかかるため、購入時の資金計画に大きく影響します。

アパートやマンション経営などの不動産投資を始める際は、物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、各種税金まで含めた総額を確認しておきましょう。事前に必要資金を把握しておけば、購入後の資金繰りで慌てにくくなります。

購入前に全体の初期費用を詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

消費税還付と不動産投資

不動産投資では、物件を購入したからといって必ず消費税還付を受けられるわけではありません。アパートやマンションなどの居住用賃貸物件は、家賃収入が非課税となっています。

消費税還付とは、事業者が支払った消費税額よりも、受け取った消費税額のほうが少ない場合に、その差額が還付される仕組みです。つまり、還付を受けるには、消費税の対象となる課税売上が生じていることが前提です。

しかし、居住用物件の場合、入居者が支払う賃料は「消費」という概念にそぐわないため非課税となり、家賃収入だけでは課税売上が発生しません。同様に管理費や共益費、敷金、礼金なども非課税扱いです。

たとえば建物代金5,500万円（税込み）の居住用賃貸物件を購入する場合、オーナーは500万円の消費税を支払っています。それでも、受け取る家賃は非課税で、支払った消費税を差し引く課税売上がないため、500万円の還付は受けられないのです。

不動産投資の消費税還付は、物件を購入すれば受けられるのではなく、その物件の用途や、家賃収入などが課税売上になるかどうかによって、還付の可否が分かれます。

不動産投資は消費税還付の対象外であることがほとんど

アパートやマンション経営などの不動産投資は以下の理由から、消費税還付の対象外であることがほとんどです。

• 居住用物件の賃料収入は非課税
• 消費税還付を受けられるのは原則として課税事業者

先述の通り、主な不動産投資の投資先として選ばれるアパートなどの居住用物件に投資する場合、賃料収入は非課税扱いとなります。また、消費税還付を受けられるのは原則として課税事業者ですが、不動産オーナーの多くは免税事業者であるため消費税還付の対象外となります。

以前は居住用物件の家賃は課税対象でしたが、平成3年の税制改正により非課税となりました。これにより、居住用賃貸を中心とする不動産投資では課税売上が発生しにくくなります。その結果、課税売上高の要件を満たさない個人オーナーは免税事業者となるケースが多いため、不動産投資で消費税還付を受けるのは難しいのが実情です。

家賃収入と消費税の関係について詳しく知りたい方は、次の記事もお読みください。

不動産投資において消費税の対象となるもの・ならないもの

アパートやマンションなどの居住用不動産に関する消費税還付は、現状の制度では受けにくくなりました。しかし、不動産投資において消費税還付の仕組み自体がなくなったわけではありません。

居住用物件の家賃は非課税となりますが、店舗や事務所などの事業用物件の家賃は課税対象です。

そのため、一定の要件を満たす場合には消費税の還付を受けられるケースもあります。

まずは、不動産投資において消費税の課税対象となるものと、課税対象外となるものを押さえましょう。

消費税の課税対象となるもの

不動産投資において課税対象となるものは以下の通りです。

• 店舗や事務所の家賃
• 入居者から徴収している水道光熱費
• 駐車場費用（駐車場として整備されている場合のみ）
• 退去時の原状回復費用（修繕費用）

家賃のうち消費税がかからないのは、アパートなどの居住用の賃貸物件のみです。事業用として貸している店舗や事務所の家賃は、課税対象となるため違いに注意しましょう。

水道光熱費も入居者から徴収する場合はサービスとみなされるため課税対象です。しかし、水道光熱費は入居者が電力会社やガス会社に直接支払うケースも多いため、オーナーがまとめて徴収するかどうかは費用対効果を考えたうえで判断しましょう。

また、駐車場として整備されている場所を貸す場合は「土地」ではなく「施設」として判断されるため課税対象です。

さらに、退去時の原状回復費用も課税対象となります。原状回復費用は本来借主が負担する性質のものですが、オーナーが代わりに行って費用を受け取る場合は、サービスの提供とみなされます。

消費税の課税対象外となるもの

不動産投資において課税対象外となるものは以下の通りです。

• 居住用賃貸物件の家賃
• 社宅の家賃
• 共益費として徴収している水道光熱費

先述の通りアパートなどの「居住用」賃貸物件の家賃は課税対象外となります。同じ理由から社宅の家賃も課税対象外です。なぜなら、法人に貸している場合であっても目的が「居住用」であるためです。
また、入居者から徴収している水道光熱費は課税対象ですが「共益費」という名目で一定額を徴収している場合は、家賃とみなされ課税対象外になるため注意しましょう。

不動産投資で消費税の還付を受ける条件

不動産投資で消費税の還付を受けるには、以下の2つの条件を満たす必要があります。

• 事業用物件であること
• 課税事業者であること

2つの条件について次の項目から詳しく解説します。

事業用物件であること

居住賃貸物件は消費税還付を受けられませんが、店舗や事務所といった事業用物件であれば課税売上が発生するため消費税の還付を受けられます。

居住用賃貸物件を事業用として賃貸または売却する場合、建物を取得してから3年以内に限り還付を受けられます。還付を受ける際には全体の賃料収入のなかで、事業用の賃料収入がいくらあったかを踏まえて計算しなければいけません。

加算調整額 = 居住用賃貸建物にかかった消費税額 × 課税賃貸割合

たとえば、1年目、2年目に居住用として貸していた時期の家賃収入が360万円、3年目に事業用として貸していた時期の家賃収入が240万円としましょう。

上記のケースの課税賃貸割合は以下の通りです。

課税賃貸割合 ＝ 事業用家賃収入240万円 ÷（居住用家賃収入360万円 + 事業用家賃収入240万円）＝ 40%

物件取得に500万円の消費税がかかった場合は「500万円 × 40% = 200万円」が、加算調整されます。

課税事業者であること

消費税の還付を受けるには課税事業者であることが条件です。事業用賃貸物件を所有して賃料収入を得るだけでは消費税の還付を受けられないため注意しましょう。

課税事業者になるには以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

• 前々年（法人であれば2期前）の課税売上高が1,000万円を超える
• 消費税課税事業者選択届出書を提出する
• 資本金1,000万円以上で法人を設立する

法人は、前事業年度の期首から6ヶ月間の課税売上高が1,000万円を超える場合も、課税事業者となります。不動産投資で消費税の還付を受けるには、課税事業者になり事業用物件を購入して賃貸に出す必要があります。

不動産投資における消費税還付は、制度の仕組みだけを見ると活用できそうでも、実際には「課税事業者の判定」や「物件の用途区分」「取得後の運用方法」まで含めて判断しなければならず、複雑です。

「自分の場合は還付対象になるのか」「事業用物件を選ぶべきか」「税金を含めると収支はどう変わるのか」と迷ったまま物件を購入すると、思っていたほどキャッシュフローが得られない可能性があります。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート経営における収支計画や、それに伴う消費税・減価償却・融資条件まで含めて無料で相談できます。

収益用物件の購入後に「想定より利益が残らない」と後悔しないためにも、まずは無料投資相談で現在の条件に合う投資プランを確認してみてください。

消費税還付を当てにせず賃貸経営で利益を出すようにしよう

不動産投資は消費税還付を目的に行うのではなく、家賃収入によって安定したキャッシュフローを生み出すことを重視すべきです。消費税還付は適用要件が厳しく、手続きにも手間がかかるため、還付ありきで投資判断をすると、本来見るべき収益性や運営の安定性を見落とすおそれがあります。

たとえば、アパートなどの賃貸経営で想定通りの賃料収入が得られなければ、空室や修繕費の影響で収支が悪化し、期待した利益を確保しにくくなります。そのため、物件の購入を検討する際には、家賃設定や稼働率、維持管理費などを踏まえて、入念に収支計画を立てることが大切です。

自分で正確な判断をするのが難しい場合は、不動産投資セミナーや個別相談会を活用し、必要な知識を身につけながら判断の精度を高めるとよいでしょう。

このように、不動産投資では消費税還付に期待するのではなく、賃貸経営そのもので着実に利益を積み上げる視点が求められます。

中古アパート経営の儲けの仕組みについての詳細は、こちらの記事をお読みください。

まとめ

この記事では、アパートなどの居住用物件による不動産投資で、取得時の消費税還付を受けにくい理由について解説しました。

消費税の還付は事業用の不動産かつ、課税事業者である必要があります。

しかし、不動産と消費税の関係を理解しておくことで正確なキャッシュフローを構築でき、将来的に事業規模を拡大する際に役立ちます。不動産投資は税金の仕組みを押さえることで有利に進められるでしょう。

自分一人だけでは情報収集に限界があるため、不動産のプロのアドバイスを取り入れながら投資を行うのがおすすめです。

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