安定した家賃収入を得るには？収益を得る方法や注意点などを解説
目次
安定した家賃収入を得て資産を増やすには不動産投資の概要を理解し、適切な経営方法や注意点を学ぶ必要があります。
本記事では家賃収入の概要や安定収入を得る方法、不動産投資の注意点を解説します。
「家賃収入での生活を検討している方」や「不動産投資による家賃収入で収益を得ようとしている方」、「個人投資だけではなく、事業として家賃収入による不動産経営事業を検討している方」はぜひ本記事を参考にしてみてください。
家賃収入の概要
家賃収入とは物件の入居者から毎月受け取る家賃を指します。家賃収入を得るまでの流れは次の通りです。
- 物件の購入
入居者へ貸し出す物件を購入します。土地を購入してから物件を建てる方法や、既に建っている不動産を投資用として購入する方法などがあります。ローンを組んで購入する場合は、金融機関との手続きも必要です。 - 入居者の募集
物件を購入した後は入居者募集を始めます。募集を不動産会社へ委託すると手間の削減や迅速な入居者確保につながります。 - 入居者からの家賃収入
入居者との契約が完了し、住み始めると家賃収入が得られます。家賃回収も不動産会社や管理会社への委託が可能です。
なお、家賃収入から経費やローンの支払いを差し引いた部分が収益として手元に残る形となるため、家賃収入の全てを自由に使えるわけではありません。
不動産投資では水道光熱費や各種保険料など毎月の細かい経費のほかに、修繕が発生すると大きな支出が発生します。修繕費は災害や原状回復などにより突発的に必要となる可能性があるため、貯蓄しておくことが重要です。
不動産投資で収益を得る方法
不動産投資で得られる収益にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは購入時の物件価格より売却時の価格の方が高い場合に得られる利益（売却利益）を指します。
不動産投資で高額なキャピタルゲインを得るには、価格が上がる見込みの高い不動産に投資し、購入時点よりも価格が上がったタイミングで売却します。反対に価格が下がってしまった場合の損失はキャピタルロスと呼ばれます。
キャピタルゲインは大きな利益を生み出す可能性がある一方、リーマンショックやコロナショックのような経済ショックが起きたときに資産価値の低下によるキャピタルロスが発生する恐れもあります。
インカムゲイン
インカムゲインとは不動産を貸し出すと得られる収益を指します。
不動産投資では入居者がいる限り毎月家賃収入を得られるため、安定した収益が期待できるメリットがあります。
一方、入居者が退去してしまうと家賃収入がなくなる点は注意が必要です。家賃収入は不動産投資の収入の大半を占めていますが、家賃収入がない状態でも以下の支払いは必要です。
- 金融機関に対するローンの返済
- 共用部の電気・水道などのランニングコスト
- 各種保険料
- 税金の支払い
上記の支払いにより、収支がマイナスになる恐れもあります。
家賃収入の種類
家賃収入の種類は、以下の5つに分けられます。
- 家賃
- 共益費
- 礼金
- 更新料
- その他の収入
上記の概要について、次の項目から詳しく解説します。
家賃
家賃は賃貸借契約を締結した借主から毎月受け取る部屋の使用料を指します。家賃は不動産投資において収入の大半を占めますが、入居者が退去してしまうと家賃収入も確保できなくなるため、継続的・安定的に家賃収入が得られるよう、オーナーは空室対策に力を入れる必要があります。
借主が家賃の支払いを滞納した場合はキャッシュフローが悪化するため、早めの対策が重要です。オーナー自らが借主へ督促する方法もありますが、賃貸保証会社に家賃の収納代行業務を委託する方法が一般的です。
共益費
共益費は集合住宅の共用部で使用する物品の購入や設備の維持費に充てるために家賃とは別に支払ってもらう費用を指します。共益費の主な使い道は以下の通りです。
- 共用部分の電気代（エレベーター、照明など）
- 共用部分の水道代（散水栓など）
- 共用灯の保守・交換費用
- 定期清掃費用
共益費の使い方について厳格な決まりはなく、使い道はオーナーが決めます。一般的に入居者から徴収した共益費から月々のランニングコストを支払ったうえでの余剰金は収入となります。
呼び方には地域性も関係しており、関東より東では管理費として徴収するケースが多くなっています。また町内会を運営している地域では、町内会費を共益費に含んで徴収している場合もあります。
礼金
礼金は賃貸借契約を締結した際に、借主からオーナーに対して支払う謝礼金を指します。
礼金の相場は家賃の1ヶ月から2ヶ月分が一般的です。近年では入居者の初期費用をおさえ、空室リスクを軽減するために礼金0円もしくは0.5ヶ月分程度に設定している物件もあります。
礼金は借主が退去しても返還義務はなく、オーナーの手元に入る収入です。礼金と併せて記載されるケースが多い敷金は保証金の意味合いを持っており、原則として借主の退去時に返還するため、収入には含まれません。
更新料
更新料は賃貸借契約を更新する際に借主から支払われる一時金を指します。賃貸借契約期間を2年間と設定している物件が多いですが、期間が過ぎた後も居住するためには契約更新が必要です。金額の相場は礼金と同じく家賃の1ヶ月から2ヶ月分といわれています。
借主の中には契約更新するタイミングで引っ越しする人も多く、空室が増えるリスクが高まるため、更新料を徴収しないオーナーも増えています。
その他の収入
前述以外にも、不動産投資で見込まれる収入がいくつかあります。
| 売電収入 | 物件の屋根に太陽光パネルを設置している場合は売電収入を得られます。 |
| 自動販売機の利益 | 敷地内に自動販売機を設置している場合の利益も収入としてオーナーの手元に入ります。 |
| 駐車場使用料 | 入居者が駐車場も契約する場合は、駐車場代は家賃収入に含まれます。 |
| 電柱設置料 | 物件の敷地に電柱の本柱や支線がある場合は土地使用料として収入を得られます。 |
家賃収入以外にも上記のようなサービスを提供すると、更に効率よく収入を得られる可能性があります。中でも駐車場の有無は物件選びの際に考慮して選ぶ方も多いため、入居者の確保にもつながります。
不動産投資で発生する支出
円滑な不動産投資のためには支出についてもおさえておく必要があります。不動産投資で発生する主な支出は次の2つに分けられます。
- 税金
- その他ランニングコスト
それぞれの詳細について次の項目から紹介していきます。
税金
不動産投資によってかかる税金は、主に以下の通りです。
| 所得税 | 不動産所得を含めた総所得に対して税率をかけ、支払額が決まります。 |
| 復興特別所得税 | 東日本大震災からの復興を目的として、財源を確保するために2037年まで実施される税金です。基準所得税額の2.1%と定められています。 |
| 固定資産税 | 土地および建物の評価額に1.4％をかけた金額を、年4回に分けて納めます。 |
| 都市計画税 | 都市計画や土地区画整理の事業に必要な費用として、固定資産税と併せて納付します。 （評価額の0.3%が一般的ですが、自治体によって税率が異なります。都市計画税を徴収しないエリアもあります） |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際にかかる税金であり、登記から3ヶ月～半年前後に納税通知書が届いて納付します。 |
| 登録免許税 | 不動産の登記をするときにかかる税金であり、司法書士を通じて支払うのが一般的です 。 |
| 印紙税 | 不動産取引において「売買契約書」「金銭消費貸借契約書」「工事請負契約書」を締結した際に納付します。 |
| 事業税 | 取扱部屋数が10室以上かつ不動産所得が290万円を超える場合に納付します。 |
上記に挙げた税金のうち、固定資産税と都市計画税は家賃収入があるかどうかにかかわらず、不動産を所有しているだけで発生します。納付期限を過ぎてしまうと、延滞税のペナルティが発生するため、期限に遅れないよう注意しましょう。
その他ランニングコスト
賃貸経営では税金とは別に、運用中に以下のようなランニングコストがかかります。
| 火災保険料・地震保険料 | 自然災害に対するリスクに備えるための保険です。 |
| 不動産管理会社に支払う管理委託費 | 物件管理業務を管理会社に委託している場合は、家賃の5%を目安として管理委託費を支払います。 |
| 借主が退去する際の原状回復 リフォームにかかる費用 | 物件管理のために必要な経費です。主に次の費用が該当します。 ・ 壁紙の貼り替え ・水回り設備の交換 ・退去時のハウスクリーニング |
| 仲介手数料 | 不動産会社を通して賃貸借契約を締結した際に、仲介業務に対する報酬として支払う手数料です。 |
上記のほか、区分マンションの場合は管理費や修繕積立金が発生します。
安定した家賃収入を得る方法
不動産投資により安定した家賃収入を得るには投資方法を吟味する必要があります。安定した家賃収入を得られる以下の方法を紹介します。
- 一棟中古物件へ投資する
- 東京圏、関西圏の物件へ投資する
- 信頼ができる管理会社に管理を委託する
一棟中古物件へ投資する
一棟中古物件は利回りが高く、空室リスクが低いため、非常に安定した運用が可能です。
新築物件は運用当初こそ新築プレミアム価格で家賃を高く設定できますが、ひとたび新築ではなくなると家賃を下げざるをえません。一方で、中古物件は家賃下落率が低いため、安定した家賃収入を得られる傾向があります。
東京圏や関西圏の物件へ投資する
東京圏は日本国内で最も人口が多く、東京圏や関西圏は将来的に見てもその他の地方と比べ、人口流入が見込まれるエリアです。空室が発生してもすぐに入居者が決まる可能性が高いため、安定した人口流入が望める東京圏・関西圏にある物件への投資は将来性が高いといえます。
信頼ができる管理会社に管理を委託する
適切な物件管理を行うには、管理会社へ業務委託するのがおすすめです。管理会社を選ぶ主なポイントは以下の通りです。
| 対応が早い | 管理会社が共用部分の設備修理や入居者対応などを迅速に行うことで、入居者の満足度が高まり、入居率の向上が見込めます。 |
| オーナーからの相談に乗ってくれる | 賃貸経営に関する悩みごと相談に乗ってくれる管理会社が理想です。 |
| 管理戸数の実績がある | 管理戸数が多いと、管理会社内部に蓄積されたノウハウにより業務がスムーズに進められると判断できます。 |
| 管理業務に見合った費用を提示してくれる | 管理業務にかかる経費を安くおさえられても、適切な管理が行われていなければ委託する意味がありません。委託する業務内容により費用は大きく異なるため、提示される費用が業務に見合っているかどうかを確認しましょう。 |
高い入居率を維持し、多くの家賃収入を得るためには管理会社選びが重要です。管理会社は賃貸経営に関するノウハウを多く有しているため、特に不動産投資初心者にとっては欠かせない存在といえます。
管理会社を選ぶ際は、物件の販売から管理までをワンストップで提供している会社がおすすめです。購入して終わりではなく、その後の運用や買い増しの相談にも乗ってもらえるため、安心して賃貸経営を行えるようになります。
不動産投資の注意点
不動産投資は正しく運用すると収入を得られますが、注意点を心得ずに行ってしまうと収入が得られない可能性があります。不動産投資における注意点は主に以下の通りです。
- 初期費用がかかる
- さまざまなリスクがある
- 資産が下落する恐れがある
- 知識が乏しい状態での新築ワンルームマンションへの投資は危険
- キャッシュフローが回らなくなる恐れがある
不動産投資で失敗しないためにも、必ず内容を踏まえたうえで投資を行いましょう。
初期費用がかかる
不動産投資を始めるには物件購入に必要な頭金のほかに以下の初期費用が必要です。
| 仲介手数料 | 物件探しや売買契約の手続きを不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかります。 売買価格400万円以上の物件は（売買価格 × 3% + 6万円）＋ 消費税が仲介手数料の上限です。 |
| 火災保険料 | 建物の構造により保険料が変わります。 |
| 登記費用 | 登録免許税と登記の実費（書類の発行手数料）がかかります。 |
| 司法書士報酬 | 不動産の登記を司法書士に依頼した場合の手数料。専門家によって報酬金額は異なります。 |
| 融資事務手数料 | ローンを組むときに金融機関へ支払います。 |
| 不動産取得税や印紙税などの税金 | 支出の項で述べたようにさまざまな税金がかかります。 |
※仲介手数料は速算式で計算しています
初期費用の中でも高額となるのは仲介手数料です。オーナー自身で買主を見つければ仲介手数料の節約は可能ですが、大きな手間が発生するためおすすめできません。
さまざまなリスクがある
不動産投資を始める際は数々のリスクについておさえておく必要があります。
不動産投資における主なリスクは以下の表の通りです。
| 種類 | 対策方法 |
| 空室リスク | 新規設備の導入や入居条件の緩和により、入居者を確保・維持する ・サブリース契約を締結する ・東京圏、関西圏のエリアの物件を購入する |
| 家賃滞納リスク | ・保証会社を利用し、家賃滞納リスクをおさえる |
| 災害リスク | ・保険に加入する ・ハザードマップで物件エリアを確認する |
| 修繕リスク | ・毎月の収入から修繕費を積み立てる |
| 金利上昇リスク | ・返済期間を延長する ・金融機関を変更する ・自己資金を使って繰り上げ返済することを検討する |
不動産投資にリスクはつきものであるため、可能な限りリスクヘッジするのが重要となります。中でも空室リスクや家賃滞納リスクは発生しやすく利回りに直結するため、必ず対策方法をおさえておきましょう。
資産価値が下落する恐れがある
不動産はさまざまな要因がからむと資産価値が下落する恐れがあります。資産価値が下がる要因は、主に以下の通りです。
- 人口の減少
- デフレ
- 築年数経過
- 周辺環境の変化
- 金融政策
中でも人口の減少とデフレは資産価値の下落に大きく関係しています。人口の減少は少子高齢化が大きな理由ですが、新築住宅を好む人が多いために空き家が急増しています。総世帯数よりも住宅供給数が上回ると予想されており、結果として資産価値の下落につながります。
デフレの状況が資産価値を下げるのは、物価下落による消費の低迷が原因です。消費がおさえられると同時に不動産価値も下がってしまいます。
なお、不動産はインフレに強いため、今後物価上昇が望まれる場合は現金を不動産に変えて所有するのも一つの手段です。
知識が乏しい状態での新築ワンルームマンションへの投資は危険
不動産投資初心者の方は初期費用をおさえられる新築ワンルームマンションへの投資から始めようとする傾向がありますが、投資に関する知識が少ない状態で行うのは非常に危険です。
新築ワンルームマンションは金融機関のローンが通りやすく、サラリーマンでも購入しやすい物件であり、魅力的な部分があります。
一方で、新築物件価格には業者の営業費や広告費が含まれているため、割高な価格が設定されている場合が多いです。また、新築物件は新築ブランドがあるため最初こそ高い家賃設定を行えますが、年数経過による家賃の下落率が激しいため、キャッシュフローが悪くなる可能性が高いです。
また、新築ワンルームマンションは1年あたりの減価償却費が少ないため、節税効果が少ないです。「節税対策に新築物件がおすすめ」というアプローチを受け、節税対策として新築ワンルームマンションで不動産投資を行おうとしている場合は注意が必要です。1年目からマイナス収支で運営していく事態も珍しくありません。
なお、ワンルームマンションへの投資自体は必ずしも危険ではありませんが、収支をプラスにするための積極的に知識を得てから投資しましょう。あらかじめシミュレーションをしておくのも大切です。
キャッシュフローが回らなくなる恐れがある
不動産会社にとって有利な内容で作られたキャッシュフロー表を鵜呑みにしてしまうと、マイナス経営に陥る可能性が高まります。すべて鵜呑みにするのではなく、自分でキャッシュフロー表の内容が正しいかどうか判断できるよう知識を蓄えましょう。
キャッシュフロー表は主に次の項目を考慮して作成する必要があります。
- 家賃下落率
- 空室損
- 大規模修繕費
- 税引き後キャッシュフロー（所得税・住民税・法人税）
上記の項目を考慮し、数値に間違いがないよう注意しながらキャッシュフロー表を作成しましょう。
まとめ
不動産投資において効率よく家賃収入を得るには、投資に関する正しい知識が必要です。不動産投資は大きな家賃収入や節税効果が見込める一方で注意点も多いため、迷ったときに相談できるプロの相手を見つけておきたいものです。
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ぜひ一度、個別相談やセミナーへ足を運んでみてください。不動産投資を始める第一歩にしてみてはいかがでしょうか。
