不動産投資の10大リスクとは？安定収入の実現のためにおさえたい備え

不動産投資は少なからずリスクがあるため、ためらいを感じている方は多いのではないでしょうか。不動産投資は投資である以上、一定のリスクを抱えているのは事実です。一方で、適切な対策をすれば、リスクを最小限に留められます。

本記事では不動産投資におけるリスクや事前に回避する方法をお伝えします。不動産投資に不安を感じている方はぜひ本記事を参考にしてください。

不動産投資の10大リスクと対策

不動産投資で失敗しないためには以下の10大リスクをおさえておかなければなりません。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕リスク
• 金利上昇リスク
• 火災リスク
• 災害リスク
• 流動性リスク
• 不動産価値下落リスク
• 不動産会社倒産リスク

不動産投資をする際は利益だけに目を向けるのではなく、リスクについても理解を深め適切な対策を立てることが重要です。不動産投資の10大リスクと対策を次の項目から解説します。

空室リスク

空室リスクとは収益物件に空室が発生することで、想定していた家賃収入が得られなくなるリスクを指します。不動産投資における収益源は家賃収入が大半を占めていますが、収支計画で設定していた家賃収入が得られなくなるとローンの支払いが困難になってしまう事態につながりかねません。

【対策】
空室リスクは不動産投資における最大のリスクであるため、空室が発生しにくい物件を選ぶ必要があります。空室リスクが低い物件の特徴は主に以下の通りです。

• 東京圏や関西圏など、主要都市へのアクセスが良い
• 周辺施設に恵まれ、立地環境が良い

立地条件が良い物件の一例として、東京圏や大阪といった主要都市へのアクセスに優れている通勤や買い物の利便性の高い物件が挙げられます。さらに周辺施設にも恵まれている物件であれば、空室が発生してもすぐに埋まる可能性が高いでしょう。

また、空室リスクに備えるためには、立地条件の良い物件を選ぶだけでなく、運用後の入居付けについても対策を講じなければなりません。収益物件の管理を任せる管理会社を選ぶ際は、入居付けに独自のノウハウを持っている、営業力が強い管理会社を選びましょう。

客付けを得意としている管理会社であれば、空室が発生してもすぐに新しい入居者を見つけてくれる可能性が高いため、安定したキャッシュフローを維持できます。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは入居者が所定の日時に家賃を入金せず、支払いが滞ってしまうリスクのことです。家賃の滞納があると家賃収入が減少するだけでなく、新たに入居者の募集をすることもできないため、機会損失にもなってしまいます。

また、管理会社と契約していない場合は、オーナー自身で「家賃の支払い督促」や「立ち退き勧告」を行わなければならず、負担も大きくなります。

一棟収益物件の場合は家賃滞納があっても他の入居者からの家賃収入を見込めますが、区分マンションや戸建住宅の場合は収入が0になってしまい、赤字がどんどん膨らむ恐れがあります。

最悪のケースは家賃滞納を続けている入居者が退去せずに居座り続けてしまうケースです。入居者を強制的に退去させるには建物明渡請求を提起しなければならず、判決が出るまでには数か月かかります。

【対策】
家賃滞納リスクに備えるためには、管理会社に入居時の審査を厳しくしてもらうなどの対策が必要です。家賃滞納リスクを大きく軽減する対策のひとつとして、入居者に家賃保証会社への加入を必須にすることが挙げられます。居者が家賃保証に加入していれば、万一家賃滞納があった場合でも家賃保証会社が立て替えて支払ってくれるため安心でしょう。

また、サブリース契約を用いて家賃滞納リスクに備えるのも方法のひとつです。サブリース契約とは、サブリース会社が賃貸物件をオーナーから一括で借り上げる方法で、家賃滞納リスクや空室リスクにも備えられる一方でデメリットもあるので、慎重に検討してから判断しましょう。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは建物の経年劣化などが原因で将来的に家賃が下落するリスクを指します。特に新築物件は中古物件と比べると家賃下落リスクが高いため、将来的な家賃の下落を考慮しなければなりません。新築プレミアム価格での家賃設定ができるのは新築時から約1年程であり、以降は中古物件として賃料は相場通りに下落していきます。

中古物件は新築物件と比べると家賃下落リスクは低いものの、建物や設備が劣化すると入居付けの難易度が上がる点に注意が必要です。空室が発生している場合は早期に解消しなければならず、迅速に入居付けをするためには競合物件よりも家賃を下げなければならない可能性があります。家賃が減少すると物件価格も伴って下がるため、家賃下落リスクを加味しながら出口戦略を立てましょう。

【対策】
新築か中古で下落率に差があるものの、将来的に家賃は下落するため、不動産投資をする際は一定の賃貸需要が見込める立地の良い物件を選ぶことが大切です。立地条件の良い物件は出口戦略でも有利になり、売却しやすいメリットも得られます。

例えば、東京圏・関西圏など人気の高いエリアに所在する交通の便が良い物件は入居者が入りやすく、家賃が下がりにくい傾向があります。

修繕リスク

修繕リスクとは、建物や設備の経年劣化によって修繕費が発生するリスクのことです。あらゆる収益物件には修繕リスクがあり、万一に備えて修繕費を積み立てておく必要があります。

特に中古物件は、建物の外観や設備が劣化すると入居付けにも悪影響を及ぼすため、定期的な修繕を行う必要があります。

【対策】
中古物件を選ぶ際は、将来的に発生する修繕費用を見込んで購入を検討することが大切です。直近で修繕済みの物件は価格が高めになる傾向がありますが、経年劣化が進んでから工事をするよりも、早い段階で修繕を行うほうが費用を安くおさえられるケースもあります。

また、経年劣化が進んでいる場合でも割安な価格で購入できる場合は、購入後に自身で修繕を実施することも検討するとよいでしょう。

マンション・アパート投資では、12～18年周期で大規模修繕工事を実施することが多く、比較的高額な費用がかかります。

ただし、修繕費を少しでもおさえたい気持ちから定期的な修繕を怠ってしまうと、いざ修繕が必要となった際に莫大な費用が発生してしまう可能性があります。定期的に修繕を実施したほうがトータルでの出費が低くおさえられる場合もあるため、長期的な計画を立て、修繕費用を積み立てておくようにしましょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは将来的に金利が上昇し、不動産投資ローンの総返済額が増えるリスクのことです。変動金利を選択した場合、現在は超低金利であるものの、将来的に金利が上昇する可能性があります。

【対策】
金利上昇リスクは基本的に変動金利を選択した際に生じるリスクです。そのため、金利が低いときに固定金利を選んでおくとリスクを回避できます。既に変動金利でローンを組んでいる場合は、金利が上がる前に固定金利でローンを組み直すことも可能な場合もありますが、新規借入れよりも金利が高めに設定されていることもあり、必ずしも有利な金利で契約できるとは限りません。

火災リスク

不動産投資における火災リスクとは、不動産が火災によって損壊や倒壊するリスクのことです。自然災害が原因となることもありますが、たばこの消し忘れや料理中の引火など、入居者の過失で火災が発生するケースも少なくありません。

失火責任法では、原則として重過失がない限りは損害賠償責任が免除されます。しかし、「重過失」に認められる条件には曖昧な部分があり、場合によっては「重過失があった」と見なされる恐れがあるため注意が必要です。

【対策】
重過失に備えて、個人賠償責任保険の付帯や失火見舞費用保険、類焼損害補償特約などに加入しましょう。それぞれの保険制度の概要は以下の通りです。

• 個人賠償責任保険：重過失による賠償事故でも補償を受け取れる保険
• 失火見舞費用保険：自身の保有する不動産から、火災が発生し、近隣の家屋などに延焼してしまった場合に支払われる保険。この保険金を活用して近隣の方へ見舞金を支払う
• 類焼損害補償特約：損害を与えてしまった方の、家財の賠償ができる特約

災害リスク

災害リスクとは、災害によって建物が損傷するなどして住むことが不可能になり、家賃収入を得られなくなるリスクのことです。深刻な被害を受けると建物が倒壊する恐れがあり、家賃収入どころか物件を失ってしまうケースも考えられます。

【対策】
災害リスクを軽減するための効果的な方法は、火災保険などの保険に加入することです。火災保険だけでは地震による火災は補償の対象外になるため、併せて地震保険も付帯しておくとよいでしょう。

また、収益物件を購入する際に災害リスクが低い物件を選ぶことも大切です。事前にハザードマップを確認しておくと、洪水や土砂災害、津波、高潮などのリスクについても把握できるため、物件選びの参考になります。

流動性リスク

流動性リスクとは、物件を売りたいときに売れないリスクのことです。不動産投資は株式投資などとは異なり、買い手を見つけるまでに時間がかかります。

株式投資では証券取引所で瞬時に売買できるため、最短4営業日後に現金を入手できますが、不動産は仲介を依頼してから現金化するまでは約2か月～半年以上かかるケースも少なくありません。買い手が見つからなければ物件を売りたくても換金できず、キャッシュフローが悪化して損失を被る可能性もあります。

【対策】
不動産投資を始める際は、物件購入時から売却しやすい物件かどうかを念頭に置いて選びましょう。流動性が高い物件の特徴には、「土地の評価が高い」「物件価格が割高ではない」「賃貸需要のある立地」という点が挙げられます。

地方の物件は流動性リスクが高く、売りたいときに買い手がなかなか見つかりづらい傾向があるため注意が必要です。表面利回りが高くても生活利便性の低い地方の物件は避け、不動産に対する需要が高い東京圏・大阪府などの都市部から選ぶとよいでしょう。

不動産価値下落リスク

不動産価値下落リスクとは不動産が内的要因や外的要因によって資産価値が下落するリスクのことです。不動産の価格は建物や設備の劣化などの内的要因だけでなく、景気や周辺エリアにおける都市開発、街のブランド力などの外的要因によっても変動します。

【対策】
不動産投資をする際は資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。東京圏など街のブランド力が高いエリアにある物件は資産価値が下がりにくく、法定耐用年数を過ぎた中古物件でも家賃を維持しやすい傾向にあります。

資産価値が下がりにくい物件としておすすめなのは中古物件です。物件は築年数が経過するにつれて物件価格が土地評価額に近づいていきます。築年数が経過するほど賃料の下落幅は小さくなっていくため、中古物件は新築と比較して資産価値の下落リスクは少なくなります。

一方、新築物件は最初こそ相場よりも高めの家賃を設定できても、築年数の経過とともに家賃が大幅に下落していくため、不動産価値の下落リスクは高いといえます。

不動産会社倒産リスク

不動産会社倒産リスクとは、サブリースの契約や入居者管理などを委託した不動産会社が経営難に陥り倒産するリスクのことです。自身で入居者とのやりとりをしなければならなくなりますが、最も大きな懸念は「問題なく家賃を回収できるか」です。また、「入居者がどのような状況にあるのか」「誰とどのようなやりとりをしていたのか」などの情報がうまく引き継げていないと、入居者に不信感を持たれる可能性があります。

さらに、サブリースの契約は不動産会社によって内容が異なるケースがほとんどです。別の会社で全く同じ内容の契約を継続することは難しいといわれています。

【対策】
不動産会社倒産リスクを下げるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。これまでの実績や保有する物件数、入居率などを比較しながら会社を探しましょう。また、不動産管理の全てを管理会社に任せきりにするのも避けるのが無難です。万が一に備え、自身でも不動産の状態を把握しておくようにしましょう。

リスク対策が不十分なために不動産投資に失敗した事例

リスク対策が不十分であると、不動産投資に失敗する恐れがあります。では実際、どのようなケースに注意が必要なのでしょうか。ここでは、不動産投資の失敗事例を5つ紹介します。どのような点に問題があったのかを確認し、不動産投資を成功させるための対策を立てましょう。

不動産会社の営業トークに乗せられた

「営業トークを鵜呑みにしてしまい、投資が上手くいかなかった」というのは、不動産投資の失敗例の代表的なケースです。実際に以下のような事例がありました。

【失敗例】
不動産会社に相談に行ったAさんは、「普段なかなか出回ることのない優良物件がある」といわれました。大きな修繕が必要なことなど気になる点はいくつかありましたが、「他の投資家に購入される前に」と思い、焦って購入を決心します。しかし実際に運用が始まると、築年数が古いためすぐに修繕が必要となり、収入より支出が上回る事態が発生しました。

上記のように、不動産会社によっては良い情報しか教えてくれないこともあります。営業トークと思われる発言があった場合は、「なぜそのような優良物件が売れていないのか」「売れていない理由は？」などと細かく質問をしながら、幅広い視点を持って冷静に判断しましょう。

利回りだけにとらわれていた

利回りは、どの物件を購入するか決める際の重要な指標のひとつです。しかし、利回りだけを追求すると入居が付かず「空室リスク」が発生する恐れがあります。

【失敗例】
Bさんは不動産投資の成功には利回りの高さが重要だと考え、物件価格が安い地方物件に注目しました。満室想定利回りが高く、外観や設備も良好な地方の物件を購入しました。しかし、交通の便が悪く周辺に商業施設も少なかったため、入居希望者がほとんど現れず想定していた賃料を得ることはできませんでした。

収益物件を購入する際は満室想定利回りだけでなく、実際の入居状況や立地にも注意しましょう。特に立地の悪い物件は将来的にも家賃が下げざるを得なかったり、入居がつかないといったことも考えられるので避けるのが無難です。

運用目的に合っていない物件を選んだ

不動産投資は税金対策にも有効です。そのため、中には節税のために不動産投資を始めたいと考えている方もいるでしょう。しかし、運用目的に合わない不動産を選んでしまうことで、思うような節税効果を得られなくなる可能性があります。

【失敗例】
所得税・住民税の節税を目的として不動産投資を始めたCさん。「入居者が入りやすいだろう」と考え、新築マンションを購入しました。しかし、新築物件は減価償却期間が長く、1回に計上できる減価償却費は思っていたよりも少額に。会計上の所得は赤字にならず、結果として期待していたほどの節税効果を得られませんでした。

減価償却費用は、建物の価格と構造、築年数により決まります。減価償却期間が短いほうが、1回に計上できる費用が大きいため、より多くの所得を圧縮することができます。節税を目的に不動産投資に取り組む場合は、築年数が古い木造アパートを選びましょう。

「新築プレミアム価格」に足を引っ張られた

新築プレミアムとは、新築のときにだけ発生する特別な価格のことです。「新築の価格-新築直後の中古物件の価格」の計算式で新築プレミアム価格を割り出せます。物件価格と賃料のどちらにも発生し得るもので、新築物件の販売価格にはこの差額分が上乗せされているため注意しましょう。

【失敗例】
都心部の駅から徒歩5分、便利な立地にある新築物件を購入したDさん。購入後すぐに希望賃料で入居者が決まりました。しかし、2年後更新のタイミングで入居者が退去し、入居者を募集したところなかなか入居希望者が現れず、賃料を大幅に下げることになりました。

結局、近隣の中古物件と同じくらいの賃料でしか入居がつかず、キャッシュフローは赤字になりました。

中古物件には「新築プレミアム価格」は適用されません。そのため、中古物件をリノベーションして貸し出しするほうが、新築物件を購入するよりもトータルコストをおさえられる可能性があります。

不動産会社のサポートを受けられなかった

不動産投資のメリットを得るためには、売買実績が豊富で、信頼できる不動産会社を選びましょう。物件の引き渡し後に、急にレスポンスが遅くなるケースや、やるべき手続きが完了していなかったといった事態が発生するリスクを軽減できます。

【失敗例】
不動産投資初心者のEさんは、近所の不動産会社で投資のサポートを依頼しました。物件の購入までは親身になって相談に乗ってくれてスムーズに購入が完了。しかし、物件の引き渡し後に気になることがあり、不動産会社に連絡してもなかなか電話に出てもらえません。電話がつながっても接客対応が悪く、返事も遅いことから問題の解決にかなりの時間を要してしまいました。

不動産会社の中には、「売って終わり」という考えで、購入後のサポートがおろそかになる会社もあります。万が一トラブルが発生した際に連絡がつかなくなると、自分で全ての対応をしなければなりません。不動産投資を検討する際は、賃貸管理まで行っている等、信頼できる不動産会社をきちんと見極めましょう。

リスクが高いのは一棟投資？区分マンション投資？

不動産投資への取り組みを検討する場合、一棟物件か区分マンションどちらが良いのか迷う場合もあるでしょう。立地や投資目的にもよりますが、基本的には一棟投資がおすすめです。一度に複数の部屋を保有（運用）するため、1～2部屋の空室が発生してもいきなり家賃収入が0になることはありません。

また、一棟投資は区分マンション投資に比べて事業規模が大きいため、より大きなリターンを期待できます。例えば、1部屋7万円で10部屋分貸し出しすると仮定しましょう。区分マンション投資では1か月7万円しか入りませんが、一棟投資では7万円×10部屋=70万円を獲得できます。効率良く、かつ安定的に収入を得たい方には一棟投資が最適です。

さらに、節税効果を狙うなら、区分マンション投資よりも一棟アパート投資が有利です。区分マンションの多くはRC（鉄筋コンクリート）構造であり、減価償却期間が47年と長いため、1年間に経費として計上できる減価償却費が少なくなります。

一方で、一棟投資でもアパートを選べば木造が一般的で、減価償却期間は22年です。「減価償却期間が短い＝毎年多くの減価償却費を経費として計上できる」ことになるため、所得税や住民税の軽減効果が期待できます。

リスク対策を講じることで得られる不動産投資のメリット

不動産投資は実物資産を用いて実施する投資であるため、他の金融資産を用いた資産運用にはない独自のメリットが数多くあります。不動産投資の主なメリットは以下の通りです。

• 安定した収入を期待できる
• 節税効果を期待できる
• 生命保険代わりになる
• インフレ対策になる
• 不労所得を得られる

次の項目から不動産投資で得られるメリットを詳しく解説します。

安定した収入を期待できる

不動産投資は物件選びを間違わなければ、安定した収入を期待できる点がメリットです。不動産投資の収益源は家賃収入であり、株価や為替レートのように日々大幅な変動はありません。入居者が定着すれば長期にわたって安定した収益が得られます。

≪一棟投資≫
部屋数が多いため、入居者が一斉に退去をしない限りは急激な家賃収入の変動はありません。また、戸数が多い物件の場合は、家賃収入の規模も大きくなり効率的に資産形成ができます。初期費用にかかった費用の回収率を上げたい方にもおすすめです。

さらに、築年数が浅い物件よりも古い中古物件のほうが利回りが高く、中でも一棟アパートは高いリターンを期待できます。健美家「収益物件　市場動向　年間レポート2023」によれば、築年数が20年以上の物件のほうがより利回りが高いです。

築年別 利回りの推移（全国サマリ）

区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
築10年未満：4.47％ 築10年～：4.83％ 築20年～：7.87％	築10年未満：6.38％ 築10年～：7.32％ 築20年～：9.47％	築10年未満：5.00％ 築10年～：6.57％ 築20年～：8.32％

以上から、一棟マンションや一棟アパートのほうが区分マンションよりも利回りが高いため、利益を少しでも増やしたいと考えている投資家に適しています。

≪戸建住宅投資≫
入居者はファミリー層が中心となり、長期的な安定収入が期待できます。収益物件としてだけでなく、自己居住用としても売却可能なため、出口戦略の選択肢が豊富です。しかし、退去者が出た場合、一度に収入が途絶えるリスクがあります。

≪区分アパート・マンション投資≫
初期費用をおさえた不動産投資ができ、比較的始めやすいといえます。ただし、一棟投資のような大きなリターンを得るのは難しいです。また、戸建住宅投資と同じく、一度の退去で収入が0になる可能性があります。

東京圏や関西圏など交通の便が良い駅周辺の物件であれば、一時的に空室が発生しても新しい入居者はすぐに見つかりやすいでしょう。不動産投資で安定した収入を得るためには、立地条件が良く、賃貸需要の高いエリアにある物件を選ぶ必要があります。

不動産投資を成功させるコツは物件選びにかかっているといっても過言ではありません。物件を選ぶ際は、東京圏や関西圏など賃貸需要の高いエリアの物件情報が豊富な不動産会社に相談しましょう。

また、物件購入後の賃貸管理までワンストップで遂行している会社が特におすすめです。「自社で管理できない」「収益性が低い」物件を販売するとは考えづらいためひとつの安心材料になります。

（参考： 『健美家株式会社　収益物件市場動向年間レポート2023』）

節税効果を期待できる

不動産投資で節税できる税金は所得税・住民税・相続税です。

減価償却費を経費として計上することで、帳簿上は不動産所得が赤字になり、他の所得（給与所得など）から差し引く損益通算が可能です。損益通算をすると課税所得が少なくなるため、所得税と住民税の節税効果を見込めるでしょう。

経費計上できる減価償却費は減価償却期間によって異なるものです。中古物件のほうが新築物件よりも1年あたりで経費計上できる金額が大きく、経費が増えるとその分所得が少なくなるため、所得税額も少なくなる可能性があります。減価償却による節税効果を高めたい方は中古木造物件がおすすめです。木造物件はRC造や鉄骨物件に比べて、減価償却期間が短く設定されており、単年での減価償却費が高いためです。

また、現金を不動産に変えると相続税評価額が下がるため、相続税対策にも有効です。建物を賃貸として貸し出せば、相続税評価額はさらに下がります。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを利用する際に団体信用生命保険に加入する場合、不動産投資は生命保険代わりになる点もメリットといえます。不動産投資ローンを組む際は金融機関から団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられる場合もあり、保険に加入しておくといざというときに役立つでしょう。

団体信用生命保険に加入しておくと、万一契約者が死亡または高度障害になったときにはローンの残債が全額弁済されるため、残された家族は残債のない収益物件を相続財産として取得できます。また、収益物件を売却し、まとまった金額を手にするのも一つの手段です。一家の大黒柱が死亡すると残された家族は路頭に迷ってしまう場合でも、収益物件から得られる家賃収入が残された家族の生活を支えてくれます。

さらに、不動産投資は生命保険代わりになるだけでなく、老後の年金の代わりになる点もメリットです。現役のときにローンを完済すると、老後は家賃収入が年金と似た役割を果たし、老後の生活を支えてくれます。

インフレ対策になる

不動産投資は実物資産を用いる投資であるため、インフレ対策になる点もメリットです。インフレになると現金の価値は下がりますが、実物資産である不動産の価格は物価とともに変動します。立地条件のよい物件であれば、地価と家賃はインフレに連動して上昇するのが一般的です。

インフレ時には土地の価格は下がらず家賃収入は増えるため、不動産投資はインフレに強い投資であるといえます。投資として認知度の高い株式投資やFXといった金融資産を用いた投資はインフレの影響を受けやすいため、併せて不動産投資をするとリスクヘッジに役立つでしょう。

また、ローンを利用して不動産投資に取り組んだ場合は、ローンの負担が軽減するのも魅力のひとつです。インフレ時はお金の価値が低下している状態であるため、支払う金額自体は変わらずとも借入金の返済が楽になります。

現金を保有しているとインフレ時には価値が目減りするため、今のうちに現金を不動産に変えて、将来のインフレに備えましょう。インフレ時には金利も上昇するため、ローンを組むにも低金利の今が適しているといえます。

不労所得を得られる

不動産投資をすると不労所得を得られる点は大きなメリットです。物件の管理業務を管理会社に委託することで、自分で管理をする手間を省けます。不動産投資で必要になる主な管理業務の内容は以下の通りです。

• 入居者募集
• 入居者対応
• 賃貸借契約締結・更新
• 家賃回収・家賃滞納者への督促
• 解約手続き・退去時の立会い
• 清掃
• 法定点検
• 室内クリーニング
• リフォーム

管理業務を管理会社に委託すると上記の煩雑な業務から解放され、かなりの負担を軽減することができます。管理会社からは、必要なときだけ連絡がくるため、会社員であれば本業との両立もしやすくなるでしょう。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、あらかじめおさえておくことで対策できるものがほとんどです。ただし、知識が不十分な状態で投資を始めると失敗する可能性もあるため注意しましょう。

ファミリーコーポレーションは年間の取引件数は200件を超える、豊富な実績を持つ不動産会社です。東京圏、関西圏の一棟収益物件に特化し、物件情報も豊富です。セミナーも開催しておりますので、不動産投資をお考えの方はぜひお気軽にご参加ください。