家賃が下落する理由は？家賃設定の注意点や出口戦略を解説！

不動産投資を検討する際は、家賃の下落も踏まえた長期的なシミュレーションをすることが大切です。

本記事では「家賃が下落する背景や原因」「下落率」を解説したうえで「家賃設定の注意点」や「出口戦略」にも触れます。不動産の家賃設定に悩んでいる方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

首都圏における築年数別の賃貸物件の賃料下落率

収益物件の家賃は築年数に比例して下落します。東京23区の主要駅における築年数別の1R・1K・1DKの平均家賃相場は以下の通りです。

※各エリアの家賃相場はLIFULL HOME'Sのホームページの情報を参考に算定しています（2022年7月31日時点）

上記のデータから明らかである通り、築年数とともに段階的に家賃相場は下落しています。したがって不動産投資をする際は、年数の経過にともなう家賃の下落を前提としたシミュレーションが大切です。

ただし物件の種別やエリアによって家賃の下落率は異なるため、周辺の築年数別の家賃相場や周辺環境等を踏まえたうえでのシミュレーションをおすすめします。

家賃が下落する2つの原因

家賃が下落する背景や原因として以下の2点が挙げられます。

• 周辺環境の変化
• 新築プレミアムの家賃設定

次の項目では家賃が下落する2つの原因について詳しく解説します。

周辺環境の変化

周辺環境の変化は家賃が下落する要因の一つです。たとえば周辺エリアの人口が減少すると、賃貸物件に対する需要も減少し、家賃を下げなければ新しい入居者が見つかりにくくなります。

周辺エリアに同設備を備えている同家賃帯の物件が多くある場合も、供給増により家賃が下落する可能性が高いです。反対に周辺エリアに大学が移転されると、賃貸物件に対する需要が増加して家賃の上昇が期待できます。

周辺環境の変化によって賃貸物件に対する需要が変化し、連動して家賃も変動します。したがって不動産投資に取り組む際は、事前に周辺環境の変化をもたらす都市計画や周辺物件のリサーチが大切です。

新築プレミアムの家賃設定

新築時に周辺の相場よりも高めに家賃が設定される「新築プレミアム」の家賃設定も、家賃が下落する要因の一つです。新築プレミアムの家賃を設定できるのは新築時の1回だけであり、入居者が退去すると新築物件ではなくなるため家賃を下げる必要が出てきます。

投資用マンションやアパートを購入する際は、将来的な家賃の下落を防ぐために新築プレミアムが加味されていないかのチェックが大切です。

なお、家賃に新築プレミアムが加味されているかについては、周辺の家賃相場を調べてみて、大きく乖離していないかをチェックすると判明します。周辺の家賃相場よりも10～15％程度高いようであれば、新築プレミアムが加味されている可能性があります。

中古物件であれば新築プレミアムは加味されておらず、家賃が大きく下落するリスクは軽減されます。特に中古アパートは新築に比べて低価格で購入でき、家賃下落も緩やかなため、投資シミュレーションがしやすく不動産投資におすすめです。

家賃設定の方法と注意点

家賃設定は不動産投資をするうえで非常に重要です。家賃設定が高すぎると入居者は見つからず、家賃設定が低すぎると収益性は見込めません。以下の項目では家賃設定の方法と注意点を紹介します。

周辺相場から考える

家賃設定をする際は周辺エリアにおける家賃相場の把握が必要です。賃貸物件を探している方は、家賃や設備、周辺環境等を比較し入居するかの判断をするため、競合物件と比較をして家賃設定をしていないと空室率が増加し、収益の低下を招く原因となります。

とくに利回りだけを重視して家賃設定をすると周辺の家賃相場と大きく乖離してしまい、入居者が見つからない原因になるため注意が必要です。一方で、周辺の相場と比べて極端に安い家賃を設定すると、利回りが低下して収益性が見込めなくなってしまいます。

家賃設定をする際は周辺の家賃相場や需給のバランスを考慮しての決定が必要です。家賃設定が適正であるかどうかについては、不動産会社に相談し専門家の意見を聞いてみましょう。

物件の魅力から決める

家賃設定をする際は物件自体が持つ独自の魅力を考慮することが大切です。物件の魅力に見合った家賃設定をすることで、入居者がみつかりやすくなる傾向があります。物件の魅力を決める要素としては立地条件や間取り、角部屋、広さなどの部屋の条件、設備やセキュリティの状態が挙げられます。例えば、システムキッチンや宅配ボックスなどの最新設備の導入や、外装と内装が綺麗な物件は魅力的です。

家賃を高めに設定するのであれば、ターゲット層に合わせてリフォームやリノベーションを行い、物件の魅力を高めるのもひとつの手段です。

ただし物件の魅力を高めるために費用をかけすぎると、初期費用やランニングコストが高くなり、キャッシュフローが回らなくなる場合があるため注意する必要があります。不動産投資を成功させるためにも、事前にキャッシュフローのシミュレーションをしておきましょう。

家賃設定と出口戦略の関係

家賃設定は不動産投資の出口戦略にも影響を及ぼします。出口戦略とは不動産をどのタイミングで売却し、利益を増やせるかを考える投資戦略です。不動産投資では物件を売却した時点で利益が確定するため、家賃収入だけでなく売却益を含めて考える必要があります。

出口戦略には「収益物件のまま売却する」「更地にして売却する」等の選択肢があります。不動産を収益物件のまま売却する場合、売却価格を向上させるには高い利回りの維持が重要なポイントです。

高い利回りを維持しておくことが重要になる理由は、収益物件は利回りによって売却価格が決まるからです。より高値で売却するには、家賃を下げずに高い利回りを維持させるようにしましょう。

たとえば月額賃料が75,000円（年額90万円）で利回りが8％である場合の売却価格は以下の通りです。

（例A）

年額賃料90万円 ÷ 利回り8% = 売却価格1,125万円

一方で、月額賃料が70,000円（年額84万円）で利回りが8％の場合の売却価格は以下の通りです。

（例B）

年額賃料84万円 ÷ 利回り8% = 売却価格1,050万円

このように同じ利回り8％でも、例Bより例Aのほうが75万円高く売却できます。

なお家賃を下げるよりも、「初期費用を無料にする」「フリーレントをつける」「仲介手数料を売主負担にする」などの施策をとるほうが、最終的には利益が増す可能性があります。

たとえば例Aの場合、募集コストとして、フリーレント1ヶ月・仲介手数料をオーナー負担にした場合、得られる金額は売却価格から15万円引かれたものになります。

オーナー負担額	75,000円（フリーレント1ヶ月）＋ 75,000円（仲介手数料）＝ 15万円
得られる金額	1,125万円（例A）－ 15万円（オーナー負担額）＝ 1,110万円

上記のように「フリーレントをつける」「仲介手数料を売主負担にする」という施策をとると、家賃を月額5,000円値下げした例Bよりも60万円高値で売却できます。

1,110万円 － 1,050万円（例B）＝ 60万円

早く入居付けをするために賃料を下げようと考えることもあるかもしれませんが、収益物件のまま売却する場合は売却益にも大きく関わってくるため、家賃設定は慎重に行いましょう。

まとめ

年月の経過にともなって家賃は下落するため、物件を購入する際は下落率の予測が大切です。家賃の下落は避けられませんが、不動産投資でもっとも怖いのは空室状態が続くケースです。

不動産投資をする際は空室対策を考えなければならないうえ、収益率が高く資産価値も下がりにくい物件を選ぶ必要があります。不動産投資におすすめの物件は、新築に比べて低コストで運用しやすく、購入時の家賃に新築プレミアムが含まれない中古アパートです。

ファミリーコーポレーションは中古アパートの販売実績が豊富であり、収益率が高くて資産価値が下がりにくい物件も多数取り揃えております。不動産投資をご検討中のお客様に向けて、個別相談やセミナーも開催しているため、ぜひお気軽にお問い合わせください。