家賃を滞納されてから強制退去までの流れ｜滞納リスクを減らすための対処法

賃貸経営をしているオーナーにとって家賃を滞納している入居者の存在は非常に頭の痛い問題です。入居者の家賃滞納は賃貸経営の大きなリスクであり、入ってくるはずの収入がなくなると、ローンの返済に悪影響を及ぼします。
オーナーにとって家賃滞納問題を長期化させるメリットはありません。キャッシュフローの正常化を図るためにも、家賃滞納問題を早期に解決したい方は多いかと思います。
家賃を滞納している入居者に対して、オーナーは一定の条件を満たすと賃貸借契約を解除し強制退去させることができます。本記事では、家賃滞納者を強制退去させる方法を紹介します。

ただし、強制退去の手続きは最後の手段です。本記事ではこれからの賃貸経営に役立てられるよう、家賃滞納を未然に防ぐ方法もあわせて紹介します。

家賃滞納者を強制退去させるための条件

賃貸借契約を解除するには以下の3つの条件を満たしている必要があります。

• 3ヶ月以上の長期滞納を行っている
• 家賃を支払う意思がない
• 借主と貸主の信頼関係が壊れている

上記の条件を満たすと賃貸借契約の解除が認められ、建物明渡請求訴訟で勝訴できる可能性が高くなります。ただし、条件のうちひとつでも欠けていると強制退去は難しいとされています。

3ヶ月以上の長期滞納を行っている

過去の判例から、家賃を3ヶ月以上滞納を行っていると強制退去の理由として認められるケースがあります。

家賃滞納期間が3ヶ月より短くても賃貸借契約の解除が認められる可能性はゼロではないですが、事例は多くありません。なお、一般的には6ヶ月以上滞納した場合に強制退去が行われるケースが多いです。

家賃を支払う意思がない

借主が貸主の督促を無視するなど支払いの意思がない場合、信頼関係は既に失われていると認められ、賃貸借契約を解除できる可能性が高くなります。

なお、借主に家賃の支払いを督促する際は口頭だけではなく、督促していた事実を裁判官に証明するために特定記録郵便などを用いて記録を残す必要があります。特定記録郵便では郵便局が引き受けた時間と配達状況の記録を残せるため、有効な証拠品となります。

借主と貸主の信頼関係が崩れている

先に説明した借主に家賃を支払う意思がない場合だけでなく、借主の態度や不払いの経緯などに問題があって信頼関係が崩れていると判断できる理由があれば、賃貸借契約を解除できます。

たとえば、督促で賃借人との支払いの約束を取りつけたにもかかわらず約束通りに家賃が支払われない場合などは、借主と貸主の信頼関係は崩れているといえます。

家賃滞納されていても強制退去が難しいケース

借主が家賃を滞納していても以下の項目に当てはまる場合は賃貸借契約の解除ができず、裁判官に強制退去を認めてもらえない場合があります。

• 一時的な家賃滞納の場合
• 貸主側に問題がある場合

貸主側から賃貸借契約を解除するには、借主が長期にわたって家賃を滞納し、貸主との約束も守らないなど、信頼関係を失わせる行為が続いている事実が必要です。

したがって、上記の事項に当てはまるケースでは貸主側から賃貸借契約を解除できる理由に該当しないといえます。

一時的な家賃滞納の場合

家賃滞納が一時的であれば貸主側から賃貸借契約を解除するのは難しいため、裁判官に強制退去を認めてもらうのは困難です。
賃貸借契約を解除するには長期にわたって家賃滞納を続けている事実が必要であり、先に説明したように、過去の判例では3ヶ月以上が目安となります。

また、病気や失業などで家賃を一時的に支払えない場合も信頼関係が失われたとはいえず、貸主側が賃貸借契約の解除を求めるに足る理由にはなりません。

貸主側に問題がある場合

貸主側に問題がある場合は建物明渡請求訴訟を提起しても敗訴する可能性が高く、通常は強制退去は認められません。

たとえば、貸主が以下のような違法行為をしていた場合は強制退去が認められない可能性が高いです。

• 正当な理由もなく借主の部屋に侵入した（住居侵入罪）
• 脅迫になりうる表現で家賃の取り立てを行った（脅迫罪）
• 脅迫または暴行による脅しをかけ、退去を強要した（強要罪）
• 借主の留守中に鍵を交換して部屋に入れないようにした（不動産侵奪罪）
• 荷物を無断で屋外に出した（窃盗罪）

また、貸主に違法行為がなくても内容証明郵便などを用いず、証拠が残る形で督促をしていなかった場合は貸主側が主張を立証しにくくなります。

強制退去までの流れ

借主を強制退去させるには、具体的には以下のような流れで行います。

• ステップ①｜口頭・電話・手紙で家賃の支払いを督促
• ステップ②｜連帯保証人に家賃を請求
• ステップ③｜内容証明郵便で督促
• ステップ④｜契約解除通知書を送付
• ステップ⑤｜立ち退き交渉
• ステップ⑥｜支払督促・少額訴訟・建物明渡請求訴訟
• ステップ⑦｜強制執行

次の項目では支払いの督促から強制退去までの流れを詳しく紹介していきます。

ステップ①｜口頭・電話・手紙で家賃の支払いを督促

家賃滞納が発生した場合、最初は滞納者に口頭・電話・手紙で家賃の支払いを督促します。家賃の支払日に入金が確認できなかった場合、家賃滞納を頻繁に行っている人でなければ1週間ほど経過してから、督促しましょう。

過去に家賃滞納がなかった場合は、借主が振り込みをうっかり忘れていた可能性もあるため、家賃の入金が確認できなかった旨を穏やかに伝えます。もし借主側に滞納が発生してしまった納得できる理由があれば、家賃の分割払いを認めるなども手段のひとつです。

口頭・電話・手紙でも家賃の支払いが行われなかった場合は、緊急連絡先に登録されている人に連絡を入れて、家賃滞納が発生している旨を伝えます。それでも支払いが行われなかった場合は連帯保証人に「家賃を請求」あるいは「内容証明郵便で督促」を行います。

ステップ②｜連帯保証人に家賃を請求

口頭・電話・手紙で支払いを督促しても借主が応じなかった場合は、立て替え払いしてもらうために連帯保証人に連絡して家賃の請求をします。連帯保証人から借主に家賃の支払いを直接促すケースもあります。

なお、必ずしも連帯保証人がいるとは限らないため家賃保証会社を利用するのも一つの手段です。家賃保証会社と契約している場合は、家賃を保証会社が立て替えて支払ってくれます。家賃保証会社が立て替え払いをしてくれた時点で、実質的に家賃滞納の問題は解決します。

ステップ③｜内容証明郵便で督促

家賃の支払いを口頭・電話・手紙で督促しても借主が督促に応じなかった場合は、内容証明郵便で督促を行います。内容証明郵便で書いた内容は建物明渡請求訴訟での証拠資料となるため裁判上で重要な意味を持ちます。

なお、内容証明郵便を送付する際は必ず特定記録郵便で送付するようにしましょう。特定記録郵便で送付すると、郵便を差し出した事実の記録として受領証が交付されるため、確実に内容証明郵便を送った証拠になります。

ここまで誰とも連絡がとれなかった場合は「安否不明」となり、安否を確認する意味で警察立ち合いのもと部屋に入る可能性もあります。

ステップ④｜契約解除通知書を送付

内容証明郵便で督促を行っても支払いがない場合は、貸主との信頼関係が失われたと判断できるため、賃貸借契約の解除が可能になります。

賃貸借契約を解除するために、期限を定めて賃貸借契約を解除する旨を記載した契約解除通知書を送付します。なお、契約解除通知書を送付する際も、内容証明郵便と特定記録郵便で送付しましょう。

ステップ⑤｜立ち退き交渉

賃貸借契約を解除しても借主が退去しない場合は立ち退き交渉を行います。借主が交渉に応じて退去すれば、建物明渡請求訴訟を提起する必要はありません。立ち退きには応じても滞納分の家賃の支払いが行われない場合は、少額訴訟を提起することになります。

とはいえ、裁判をせずに解決できればそれに越したことはありません。一定期間の家賃支払いを免除するなどの譲歩を行い、和解を求めるのもひとつの手段です。

最終的に交渉が決裂してしまった場合は、強制退去をさせるために建物明渡請求訴訟を提起しましょう。また、あわせて滞納家賃の支払いを求めるために少額訴訟も提起しましょう。

ステップ⑥｜支払督促・各種訴訟

契約解除通知の送付や立ち退き交渉を行ってなお退去や支払いがされない場合は、法的手段を行使する必要があります。法的手段を用いるには弁護士に依頼するのが安全です。依頼する際は賃貸借契約や不動産トラブルに強い弁護士に相談しましょう。

弁護士はそれぞれ得意とする専門分野があり、不動産トラブルに精通している弁護士に依頼すると勝訴できる可能性が高まります。法的措置は以下の流れで行います。

• 支払督促
• 少額訴訟（60万円以下の金銭の支払を求める場合）
• 賃料請求訴訟
• 建物明渡請求訴訟

法的措置の流れを次の項目から紹介していきます。

支払督促

支払督促は法的措置の一種であり、賃金などを相手方が支払わない場合に、申立人側の申立てのみに基づいて、簡易裁判所の書記官が相手方に支払いを命じる略式の手続です。書類のみで行われる手続きであるため、申立ての際に裁判所に出向く必要はありません。
支払督促をして2週間が経過しても借主が滞納家賃を支払わず、異議申立ても行われなかった場合は、貸主は裁判所に仮執行宣言を発付してもらうと、強制執行の申立てができるようになります。

なお、支払督促は滞納家賃に対してのみ行われる手続きであり、借主を強制退去させるには建物明渡請求訴訟を提起しなければなりません。

少額訴訟｜60万円以下の金銭の支払を求める場合

滞納家賃の金額が60万円以下であれば、少額訴訟を提起すると裁判所での審理が行われます。通常の民事訴訟とは異なり審理は原則1回で終わり、すぐに判決が出ます。
貸主の主張が裁判官に認められると勝訴判決が下されますが、借主の経済状態によっては、分割での支払いという判決が出る場合もあります。審理の過程で和解によって解決できる場合は和解調書が交付されます。

少額訴訟はあくまでも滞納家賃が60万円以下である場合のみ行える訴訟です。60万円を超える場合は次の項目で紹介する「賃料請求訴訟」を行います。

賃料請求訴訟

滞納家賃の金額が60万円を超える場合は賃料請求訴訟（通常訴訟）を行います。賃料請求訴訟は訴訟金額が140万円を超える場合は地方裁判所、140万円以下である場合は簡易裁判所に訴訟提起を行います。

訴状を提出してから1ヶ月～1ヶ月半程度の期間を経て訴訟が開始され、早ければ2ヶ月程度で判決を得られますが、被告人が控訴を行った場合は1年以上の長期にわたってしまう可能性があります。

建物明渡請求訴訟

建物明渡請求訴訟は強制退去を求める裁判上の手続きです。支払督促や少額訴訟は滞納家賃という債権に対して行う手続きですが、借主を強制退去させるためには、支払督促や少額訴訟・賃料請求訴訟とは別に、建物明渡請求訴訟を提起する必要があります。
建物明渡請求訴訟は通常の民事訴訟であるため、判決が出るまでに時間がかかります。少額訴訟は1回の審理で判決が出ますが、建物明渡請求訴訟は判決が出るまでに最低でも1～2ヶ月かかるのが一般的です。

ステップ⑦｜強制執行

支払督促や少額訴訟を行っても滞納家賃を支払わなかったり、建物明渡請求訴訟を行っても退去に応じなかったりした場合は、強制執行の手続きを行います。

滞納家賃に対する強制執行は借主の財産が対象になり、給料や銀行預金、車などの財産が差し押さえられます。差し押さえた財産から滞納家賃の支払いが行われますが、何も財産がなかった場合は、強制執行をしても空振りに終わってしまいます。
建物明渡請求訴訟の勝訴判決による強制執行では、借主に1～2ヶ月の猶予が与えられます。それでも退去に応じない場合は、執行官が強制的に借主と家財道具を部屋から追い出すことになります。

家賃滞納問題を事前に回避する方法

家賃滞納問題が発生すると解決するまでに膨大な時間と大変な手間がかかります。家賃滞納問題はあらかじめ対策を行い、発生を未然に防ぐのが大切です。

具体的には以下の対策を講じると家賃滞納問題を事前に回避できます。

• 支払い能力を事前に調査する
• 連帯保証人・家賃保証会社をつける
• 家賃の支払いを口座振替にする
• サブリース契約を締結する

家賃滞納問題を事前に回避するための方法を次の項目から紹介していきます。

支払い能力を事前に調査する

家賃滞納を防ぐには入居者を募集する際に、家賃の支払い能力があるのかを事前に調査するのが大切です。
一般的な目安として家賃の36倍以上の年収があれば、支払い能力があると判断できます。賃借人の勤続年数や雇用形態、業種なども重要な要素であり、安定した収入を継続して得られるかを慎重に見極めましょう。
支払い能力だけでなく人間性などもチェックして、不安を感じる場合は入居を断る選択も大切です。

連帯保証人・家賃保証会社をつける

新規入居者と建物賃貸借契約を締結する際は連帯保証人や家賃保証会社からの家賃保証をつけると家賃滞納リスクを軽減できます。
連帯保証人は入居者と同じ責任を負い、万一入居者が家賃を滞納した場合は連帯保証人に対して滞納家賃の支払いを請求できます。
連帯保証人は「安定した収入」があり「すぐに連絡がつく」人が望ましく、入居者が若ければ親がなるケースが一般的です。入居者の親が現役を引退して年金生活を送っている場合は、他の人に連帯保証人になってもらう方が望ましいでしょう。

なお、近年は連帯保証人ではなく家賃保証会社をつけるケースが増えてきており、その場合、家賃滞納は実質的に回避できます。家賃保証会社のほうが信頼性が高く、連帯保証人が見つからない入居者にも対応しているためおすすめです。

家賃の支払いを口座振替にする

家賃の支払いを口座振替にすると、家賃滞納リスクを軽減できます。口座振替では支払日に自動で引き落としされるため、家賃を上回る預金があれば確実に徴収できます。

なお、口座振替では残高不足の場合に引き落としに失敗するケースがありますが、クレジットカード払いであればそのような心配はありません。また、クレジットカードの発行には審査があるため、入居者の信用力のチェックにも役立ちます。

サブリース契約を締結する

サブリース契約の締結も家賃滞納リスクの軽減につながります。サブリース契約とは不動産会社がオーナーの所有している賃貸物件を一括で借り上げ、オーナーに毎月決まった賃料を支払うという不動産の管理方法です。

入居者の募集や家賃の徴収は不動産会社が行うため、空室リスクや家賃滞納リスクは不動産会社が負います。オーナーは賃料をより安定的に受けられますが、不動産会社に対して賃料の10～20％の手数料の支払いが必要になります。広く使われている管理委託契約の手数料の相場は5～10％と、サブリース契約は約2倍の手数料がかかるため、ひとつの手段としておさえておきましょう。

家賃滞納は弁護士に相談するのがおすすめ

家賃滞納に関して悩んでいる方は弁護士に相談してみましょう。弁護士に相談すると以下のメリットが得られます。

• 借主との交渉を弁護士に代行してもらえる
• 煩雑な書類手続きを代行してもらえる
• 最適な債権回収の方法を提案してもらえる

家賃滞納が発生すると内容証明郵便で督促状を書いたり、借主と交渉したりするなど、慣れない作業をする気苦労が出てきます。一方で、弁護士に依頼すればあらゆる事務を代行してくれるため、手続きの煩わしさから解放されます。

訴額が140万円以下の民事案件において弁護士と同様の業務を行える「認定司法書士」に依頼する選択肢もあります。なお、弁護士や認定司法書士に依頼すると高額な支払いが発生するため、家賃滞納は未然に防ぐのが何よりも大切です。

まとめ

家賃滞納者を強制退去させるには煩雑な手続きが必要です。手続き期間中は家賃収入がなく機会損失が起きるため、ローンの返済にも悪影響を及ぼす事態につながります。

家賃の回収や強制退去を弁護士や認定司法書士に依頼すると、高額な報酬の支払いが必要になるため、家賃滞納を未然に防ぐことが最も重要です。入居者の支払い能力を調査し、安定した継続収入があるかを確認しましょう。

家賃滞納リスクを軽減する方法はさまざまありますが、借主に連帯保証人や家賃保証会社をつけるのが効果的です。

少しでも不動産経営にかかるリスクを減らしたい方は、ぜひ本記事の内容を参考に家賃滞納リスクを防ぐようにしてみてください。