不動産投資でFIREを実現！メリットや投資を成功させるポイントを解説

FIREとは、経済的に自立し、早期退職をして新たな生活を始めることです。不動産投資によるFIREを目指している方も多いのではないでしょうか。ただし、不動産投資には一定のリスクやデメリットもあります。不動産投資を始める際は、FIREや不動産投資に関する知識を深めておくことが大切です。

そこで今回は、FIREの概念や不動産投資に取り組むメリット、投資を成功させるためのポイントを紹介します。注意しておきたいリスクや失敗する人の特徴についても詳しく解説するため、不動産投資によるFIREを検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

FIREとは

近年日本では、働き方や生き方の多様化が進んでおり、新たなライフスタイルとして「FIRE」が注目を集めています。FIREとは、経済的に自立して早期退職を実現することです。アメリカから来た言葉（概念）で、アメリカにおけるFIREと日本におけるFIREとでは考え方に違いがあります。まずは、FIREの意味や基本ルールについて理解を深めましょう。

アメリカにおけるFIREの意味

FIREは、「Financial Independence, Retire Early」の略語です。資産形成により経済的自立を果たし、早期退職を実現することを意味します。

かつては、アメリカにも日本のように終身雇用制度があり、年金制度も充実していました。しかし、終身雇用制度が崩壊してからは社会保障が手薄になり、自分で老後資金を用意する必要が出たことで、投資をする人が増えたといわれています。

アメリカにおけるFIREでは、十分な資産を蓄えてから退職をするのが主流です。積極的な投資による資産運用をしながら40代で退職、その後は投資元本をそのまま維持し不労所得だけで生活することが目標です。

日本におけるFIREの意味

日本では、ミレニアル世代の間でFIREの考え方が話題になったことで、世間から注目を集めることになりました。ただし、アメリカと日本とではFIREの考え方に違いがあります。

日本でのFIREはアメリカほど厳しいものではありません。アメリカと日本では、公的年金制度や終身雇用制度の在り方、インフレの状況などが異なるためです。日本では、「50代ごろでのやや早めの退職」と、「退職までに投資や資産運用で安定的な収入を得られる状況を構築すること」をFIREと呼んでいる傾向があります。

FIREの基本ルール

FIREのベースとなるのが「4％ルール」です。年間支出の25倍の資産を作れば、資産額の4％を毎年切り崩しても、30年間は資産が尽きることなく生活できると考えられています。

このルールのソースは、1998年に米トリニティ大学のグループによって発表された資産運用に関する研究です。4％という数字は、米国の経済（株価）成長率7％から米国のインフレ率3%を差し引いた計算からきています。日本の経済成長率やインフレ率は米国より低いため、日本では必ずしも当てはまるルールではありません。

金融庁金融審議会の市場ワーキング・グループの報告書によって公表された、「日本で必要とされる老後資金」は約2,000万円です。「年間支出の25倍」といった巨額資産が必要とされているアメリカとは状況が大きく異なります。2,000万円であれば、20代や30代のうちからコツコツと資産形成をしていけば実現できる値でしょう。

（参考：「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書　高齢社会における資産形成・管理」）

FIREを実現させる2つの投資方法

FIREを実現させて、悠々自適な老後生活を手に入れるためには、投資による資産運用が効果的です。ここでは、FIREに適した2つの投資方法を紹介します。

株式投資

株式とは、企業が事業資金を集める際に資金を提供してくれた投資家に対して発行する証券のことです。投資家は株式を購入することで株主となり、株主総会で議決をする権利や配当益を受け取る権利を得られます。

また、購入時と売却時の差額（キャピタルゲイン）による収益を得られるのもメリットのひとつです。株価が安い時期に購入し、値が上がったタイミングで売却すれば差額が大きくなります。

メリット	デメリット
・キャピタルゲインを得られる ・配当益や株主優待を受けられる可能性がある ・株主総会における議決権がある	・株価が下がるリスクがある ・望むタイミングでの売却が難しいケースもある ・投資先企業が倒産することがある ・投資上級者向けの投資であるため、リスクが大きい

不動産投資

不動産投資は、不動産を購入して運用することで賃料（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る方法です。

FIREを目指すのであれば、収益物件を長期的に貸し出して家賃収入を得る方法が適しているでしょう。比較的リスクが少なく、長期的に安定した収入を得られるのがメリットです。

資金計画が立てやすいため、老後資金の形成を目的とした資産運用に適しています。

メリット	デメリット
・長期的に安定した家賃収入を得られる ・レバレッジ効果を期待できる ・景気や金融市場の影響が少ない ・節税効果を期待できる ・資金計画を立てやすい ・管理会社に委託すれば運用の手間がかからない ・キャピタルゲインを得られる	・入居者が決まらないことで家賃を得られなくなる可能性がある ・維持費や修繕費がかかる ・不動産の価格が下落することがある

FIREの実現に不動産投資を取り入れるメリット

不動産投資はFIREに適した投資方法といえるでしょう。不動産投資には複数のメリットがあります。代表的なメリットは以下の4つです。

• レバレッジ効果を期待できる
• 景気や金融市場の影響が少ない
• 管理会社に委託すれば運用に手間がかからない
• 節税効果を期待できる

FIREを成功に導くためにも、事前に不動産投資のメリットを確認し、最大限のメリットを享受できるよう計画を立てましょう。

レバレッジ効果を期待できる

レバレッジ効果とは、小さい力で大きな利益を得ることです。不動産投資ではローンを利用できるため、少額の自己資金による投資でも大きなリターンを期待できます。

例えば、1,000万円の自己資金で年間100万円の利益が出る不動産を購入した場合、利回りは10％です。しかし、1,000万円でローンを借りて利回りが10％になる5,000万円の不動産を購入すると、実質年間収益は380万円となります。ローンを組むことでより条件の良い物件を購入でき、収益の増額も見込めるという理屈です。

景気や金融市場の影響が少ない

不動産投資は世界経済や金融市場による影響を受けにくく、長期的な資金計画を立てやすいため、FIREのような老後資金の形成に向いています。

株式やFXなどの投資では、短期的に大きな利益を出せる可能性もありますが、その半面大きな損失を被るリスクもあるのが実情です。また、インフレが起こると現金や固定金利の定期預金のような金融資産は価値が目減りします。

一方、不動産は実物資産です。インフレの影響をすぐには受けにくいうえに、生活に欠かせないものであるため好景気・不景気にかかわらず常に一定のニーズがあります。

管理会社に委託すれば運用に手間がかからない

運用の手間がかからないのも不動産投資の魅力です。入居者募集や物件管理といった不動産の運用にかかる業務のほとんどは管理会社に委託できます。

家賃滞納者への督促・回収、入居者からのクレーム対応など、頭を悩ませる業務も任せられます。オーナー自ら管理する手もありますが、管理会社に委託するほうが肉体的・精神的な負担は大きく軽減できるでしょう。

節税効果を期待できる

不動産の購入や維持にお金が掛かった場合、減価償却や損益通算を利用すれば所得税や住民税の節税効果を期待できます。減価償却と損益通算の概要は以下の通りです。

• 減価償却：固定資産の取得に掛かった費用を耐用年数に応じて分配し、経費として計上する会計処理
• 損益通算：黒字所得から赤字所得を差し引きする方法
  ※どの所得でも利用できるわけではありません

減価償却や損益通算を適用して課税対象となる所得が減れば、その分、納税額も小さくなります。

また、不動産は現金に比べ相続時の評価額が下がりやすいのが特徴です。相続が発生した際に、相続税を軽減できる可能性があります。

注意しておきたい不動産投資のリスク

不動産投資はキャピタルゲインや家賃収入として不労所得を得られ、インフレリスクにも強いといったように複数のメリットがある投資方法です。ただし、注意したいポイントもいくつかあります。

• 空室・滞納リスク
• 不動産価格下落リスク
• 老朽化・災害リスク

事前にポイントを押さえ、不動産投資のデメリットや起こり得るリスクを回避できるよう対策を講じましょう。

空室・滞納リスク

空室リスクとは、入居者が見つからず空室が続くことで、家賃収入が得られなくなることです。空室が続くと収入が減少するため、想定していた収益を出せなくなる可能性があります。

また、滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず家賃を支払ってもらえない状態のことです。家賃が滞納されていても、会計上は「未収金」として売上に参入します。実際には収益を得られていないものの、会計上の所得は減らないため、納める税額も変わりません。場合によっては訴訟に発展することもあり、余計なお金がかかる可能性もあります。

不動産価格下落リスク

不動産価格下落リスクとは、不動産が老朽化したり人口が減少して土地の価格が下落したりすることで、物件価格が変動することです。需要がなくなれば家賃を下げざるを得なくなるため、収益も少なくなります。

また、殺人や自殺といった事故も不動産価格を下落させる要因のひとつです。事故が生じた部屋は「告知事項あり」として賃貸募集をする必要があり、入居が決まりづらくなるのが一般的です。賃料を下げざるを得なくなるのも珍しいケースではありません。

他の部屋の入居者が出て行ってしまうことで空室リスクを誘発する恐れもあります。さらに、売却時の価格が購入時よりも低くなれば、キャピタルゲインもマイナスに転じるでしょう。

老朽化・災害リスク

老朽化リスクや災害リスクとは、不動産が老朽化したり災害による影響を受けたりすることで、修繕費用が発生する可能性のことです。大きなダメージを受けた場合、「修繕に掛かる費用が高額になる」「不動産の価値が下落する」といったデメリットが発生する恐れがあります。

また、老朽化した部分や破損をそのままにしておくと空室リスクが上がるため注意が必要です。居住者が快適に過ごせるよう、定期的にメンテナンスを施す必要があります。

不動産投資のFIREに失敗する人の特徴

不動産投資はFIREに適した投資方法ですが、必ずしも成功するとは限りません。投資に失敗する人の代表的な特徴を挙げてみました。

• 投資目的が明確になっていない
• リスク対策ができていない
• 賃貸需要を把握していない
• 利回りの高さだけを見て物件を選んでしまう
• リターンの低い物件に投資している

焦って投資を始めると、「思うように収益を上げられない」「損失が出てしまった」といった状態に陥る可能性があります。不動産投資の際は、目的を明確にし、しっかりと計画を立ててから始めることが大切です。

不動産投資でFIREを成功させるポイント

不動産投資によるFIREを成功させるためのポイントを5つ紹介します。重要なポイントは以下の通りです。

• 一棟アパート・マンション投資を検討する
• 投資リスクの低い物件を選ぶ
• 徐々に投資の規模を拡大していく
• 早めに投資を開始する
• 専門知識を身に付ける

やみくもに投資を始めると失敗する恐れがあります。ポイントを押さえ、対策を練ってから不動産投資を始めましょう。

一棟アパート・マンション投資を検討する

不動産投資には複数の種類があります。種類ごとの特徴に関する理解を深め、自身に合った方法で投資をすることが大切です。

【主な投資方法】

種類	メリット	デメリット
一棟投資	リターンを期待できる	初期費用が高い
区分投資	少額から始められる	空室リスクが高い
戸建て投資	利回りを期待できる	空室リスクや修繕リスクが高い

収益性の高さを重視する意味では、アパートやマンションを一棟購入する方法が最もリターンを狙いやすいでしょう。複数の部屋を所有することになるため、一度の投資で大きな資産を形成できます。また、空室リスクによる影響が小さくなることで、収益性が安定するのも一棟投資の魅力です。

投資リスクの低い物件を選ぶ

条件の良い不動産を選ぶことで、空室リスクや不動産価格下落リスクを軽減できます。居住者の立場に立ち、ニーズに合った物件を選びましょう。入居者が集まりやすい物件の特徴として、以下のような条件が挙げられます。

• 駅やバス停から近くアクセスが良い
• スーパーマーケットや薬局が近くにある
• 病院や学校から近い
• 災害時のリスクが少ない　など

また、物件選びの際は実際に見学に行くようにしましょう。治安や日あたり、騒音など、インターネットで検索するだけでは分からない条件も確認できます。

徐々に投資の規模を拡大していく

初めて投資をする際は、無理をせず資産額に見合った投資から始めることが重要です。余剰資金が少ないときに思い切った投資をしてしまうと、思うようにいかなかった場合のリスクが大きくなります。

投資に慣れて余剰資産が増えたら事業を拡大しましょう。FIREを目指す際は、仕事を退職した後も安心して生活できるよう、安定的に資産を運用していく必要があります。

例えば、一棟アパート・マンションから生まれるキャッシュフローと自身の余剰資産から次なる物件を購入し、それを繰り返すことで、自身の余剰資産のみの場合よりも早く事業を拡大できます。

早めに投資を開始する

早く投資を開始することで、その分早く目標額の達成に近付けます。例えば、キャッシュフローを算出した際、「目標額の達成に20年かかる」と出たとしましょう。この場合、40歳で投資を始めると60歳までかかりますが、30歳で始めれば50歳で目標を達成できる計算になります。

また、退職前に投資を開始するのもポイントのひとつです。ローンを借りる際は審査があり、返済能力をチェックされます。審査の内容は金融機関によって異なりますが、重要とされるチェック項目は以下の通りです。

• 年齢
• 職業
• 年収
• 資産額　など

定職についており年齢が若いほうがローンを組みやすくなるといわれています。不動産投資の際にローンを組む予定がある方は、早めに投資を開始しましょう。

専門知識を身に付ける

不動産投資によってFIREできるだけの安定的な収入を得るためには、常に最新の情報を収集しながら適切な方法で資産を運用していく必要があります。十分な知識が身に付いていない場合、トラブルが起こった際に軌道修正ができず損失が大きくなる恐れがあるためです。

ただし、専門知識を習得するのは簡単ではありません。自身で投資の勉強をすることに難しさを感じたときは、専門家に相談しながら進めるのが得策です。不動産投資のポイントや最新情報を加味しながら、状況に合った適切な投資方法を提案してくれます。

まとめ

FIREとは、資産形成により経済的に自立し、早期退職を目指すことです。不動産投資は、資金計画を立てやすい、景気や金融市場の影響が少ないなどの理由から、FIREの実現に適した投資方法であるといわれています。

不動産投資でFIREを実現するためには、長期的に安定した収入が得られる一棟アパート・マンション投資がおすすめです。ファミリーコーポレーションでは東京圏の一棟アパートを中心に取り扱っており、高い実績と専門性を有しています。FIREの計画に沿って多角的な目線でのご提案が可能ですので、何なりとご相談ください。