不動産売買は必ず仲介手数料がかかる？仲介手数料の疑問点を解決！

不動産の売買を検討する際、仲介手数料はいくらかかるのか疑問を感じている方は多いのではないでしょうか。

不動産売買に必要な費用の中で仲介手数料は比較的大きな割合を占めるため、キャッシュフローに与える影響は非常に大きいです。

本記事では不動産売買にかかる仲介手数料の仕組みや金額について解説します。不動産売買を考えている方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産購入・売却と仲介手数料の関係 

仲介手数料は不動産の購入や売却の契約が成立した際に不動産会社へ支払う報酬を意味します。

仲介手数料はあくまでも成功報酬であるため、購入の相談や売却の依頼時には費用はかかりません。一方で、押さえておかなければ想定以上に費用が発生してしまう事態につながるため、不動産の売買時は物件価格だけでなく、仲介手数料も意識しておきましょう。

個人ですべての手続きを行う場合は仲介手数料がかからない

不動産取引は不動産会社に依頼して手続きを進めるのが一般的ですが、個人間でも取引ができます。個人間で取引する際は不動産会社が介入しないため仲介手数料は必要ありません。

一方で、自分で買主または売主を探すのは簡単ではありません。また、契約に不備があると取引後のトラブルに発展するリスクがあるため、不動産の実務経験がある方など、一定以上の知識がなければ個人間取引は難しいといえます。

また、宅地建物取引士の資格を持たない方同士の個人間取引では、重要事項説明書を作成できず、金融機関の融資は利用できないため注意が必要です。

個人間取引は費用をおさえられますが、不動産取引をスムーズに行いたい方は不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料が発生する

不動産取引を安全に行いたい方は不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめですが、仲介手数料を必要とします。

しかし、仲介手数料は成功報酬であるため、取引が成立するまでは費用を支払う義務はありません。契約成立前に仲介手数料を請求するのは宅地建物取引業法違反に該当するため、請求された場合は拒否できます。

仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なりますが、売買契約時に50%、引き渡し時に50%を支払うのが一般的です。

資金の流れや契約内容によっては一括で支払う場合もあるため、支払い方法に関しては不動産会社へ問い合わせしましょう。

不動産売買時にかかる仲介手数料について

不動産売買時にかかる仲介手数料の金額は不動産会社によって異なるため、適切な料金で不動産取引を行うには以下のポイントを押さえておく必要があります。

• 仲介手数料は上限が決まっている
• 仲介手数料には消費税がかかる
• 仲介手数料が不要なケース

不動産売買時にかかる仲介手数料について、次の項目から紹介していきます。

仲介手数料は上限が決まっている

不動産会社が受領する仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が決まっており、依頼先がどこであっても上限金額は変わりません。

仲介手数料の金額は以下の式で算出されます。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格 × 5% + 消費税
200万を超え400万円以下の部分	売買価格 × 4% + 消費税
400万円超えの部分	売買価格 × 3% + 消費税

売買価格によって仲介手数料の上限が異なるため注意が必要です。

なお、仲介手数料を計算するたびに上記の計算を行うと手間がかかるため、売買価格が400万円を超える場合は以下の速算式で計算するのが一般的です。

仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

たとえば3,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料の上限金額は以下の通りです。

売買価格3,000万円 × 3％ + 6万円 + 消費税10% ＝ 仲介手数料105万6,000円

購入したい物件価格の目安が決まっている方は、最大でいくら仲介手数料が必要であるのかを確認しておきましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

不動産売買時には消費税が発生する取引と非課税の取引がありますが、仲介手数料は購入する不動産の種別に関係なく、不動産会社が提供するサービスへの対価であるため課税対象です。

なお、不動産売買で消費税が発生する取引条件は売主が課税事業者である場合です。売主が個人か法人かにかかわらず、課税事業者に該当する場合は建物部分に消費税が課されます。一方、土地は消費するものではないため、いかなる場合も非課税です。

仲介手数料が不要なケース

不動産を購入する際、不動産会社が売主である場合は仲介会社は介入しないため、仲介手数料は発生しません。契約に関する手続きは売主である不動産会社がメインとなって進めてくれるためスムーズな取引が期待できます。

不動産会社が売主となる場合、不動産ポータルサイトや販売図面の「取引形態」部分に「売主」もしくは「代理」と表記されています。

不動産会社が売主となる取引は主に以下の通りです。

• 新築マンションや戸建て住宅を建設した不動産会社が売主の場合
• 不動産会社が購入後にリノベーションして再度販売している場合

不動産会社が売主の場合は仲介手数料はかかりませんが、プロと素人の取引になるため、トラブルがあった際には不利になる恐れもあります。

取引の安全性を高める仲介会社を通さない取引の場合はリスクも踏まえて判断する必要があります。

仲介手数料のFAQ

不動産取引は規則が複雑であるため多くの方がさまざまな疑問を抱えます。ここでは仲介手数料に関する以下2つのよくある質問を紹介します。

• 不動産会社に仲介手数料の値引き交渉はできる？
• 投資物件の場合、仲介手数料の会計処理はどうなる？

不動産取引で失敗しないためにも、あらかじめ疑問を解決してから取り組むようにしましょう。

不動産会社に仲介手数料の値引き交渉はできる？

仲介手数料は上限の範囲内であれば自由に調整できるため不動産会社によっては値引き交渉は可能です。しかし、仲介手数料の交渉をしたとしても必ず応じてもらえるわけではないため注意が必要です。

不動産の売買では事前に仲介を依頼するための媒介契約を締結します。媒介契約時には仲介手数料の金額を明記するため、交渉するのであれば媒介契約の締結前に行う必要があります。

仲介手数料の値引きは不動産会社の収益性が下がるため、不動産会社の立場からすると極力避けたい問題です。営業担当者の意欲が低下したり、他の顧客を優先して後回しにされたりと、対応の質が低下する恐れがあります。仲介手数料の値引き交渉をする際はこれらのリスクを承知したうえで行いましょう。

投資物件の場合、仲介手数料の会計処理はどうなる？

不動産投資を行う場合、不動産の購入、取得にかかる支出は不動産の「取得原価」もしくは「必要経費」に分類され、仲介手数料は「取得原価」に含まれます。

土地と建物を一括で購入した場合、会計処理では仲介手数料を土地分と建物分に分けなければなりません。

通常の不動産取引では仲介手数料の内訳は契約書に記載されていないため、固定資産税評価額をもとに按分するのが一般的です。建物部分の仲介手数料は減価償却できますが、土地部分の仲介手数料は減価償却できないため注意しましょう。

まとめ

仲介手数料は不動産会社を通した不動産の売買に必要な費用です。不動産売買時にかかる諸費用の中でも仲介手数料は多くの割合を占めるため、なるべく費用をおさえたいと考える方も多いでしょう。

一方で、仲介手数料をおさえることばかりを重要視してしまうと購入物件が限られてしまったり、十分なサービスを受けられなかったりするリスクがあります。そのため、仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めるのはおすすめできません。

不動産会社を選ぶ際には、口コミや評判、実際に会ったときの対応、サービスの充実度など、総合的な観点で判断しましょう。