アメリカで不動産投資を始めるメリットは？リスクや注目エリアも解説！

アメリカの不動産投資に興味はあるものの、「どうやって始めるのだろう」「日本人でも大丈夫かな」と思ってはいないでしょうか。

アメリカでの不動産投資には注意点もありますが、ポイントをおさえれば世界最大の経済大国であるアメリカの成長力による安定した収益や、ドル建て資産によるリスク分散といったメリットを享受できる可能性があります。

本記事では、アメリカの不動産投資の魅力や注意点から不動産制度の違い、注目エリア、投資の始め方まで分かりやすく説明します。

メリット多数？アメリカでの不動産投資が注目される理由

アメリカ不動産投資の魅力は、「成長性・安定性・収益性・分散効果」など、資産運用に必要な条件が高い水準でそろっている点にあります。こうした多面的な強みから世界中の投資家から注目を集めています。

まずは、投資家を惹きつける多くの魅力について一つずつ見ていきましょう。

人口増加・GDP成長による長期的な需要の裏付け

米統計局の推計によると、アメリカの2024年6月時点の人口は約3億3,650万人です。さらに2054年には3億8,300万人まで緩やかに増加すると予測されており、アメリカは先進国のなかで人口増加傾向にある数少ない国の一つです。

特に温暖な気候と近年の人口増加・産業発展で知られるテキサス州やフロリダ州、アリゾナ州などの「サンベルト地域」では、州をまたぐ人口移動が活発で人口流入が続いています。

また、アメリカの2023年の実質GDPは前年比2.9％増、2024年は2.8％増とGDPも安定した成長を記録しました。こうした経済成長と人口増加が、住宅や商業用不動産の長期的な需要をしっかりと下支えしています。

住宅価格の持続的上昇

アメリカ不動産投資の大きなメリットの一つが、住宅価格が長期的に上昇している市場環境です。

特に、アメリカ国内の住宅価格動向を示す代表的な指標「S&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数」において、過去30年間にわたり平均年3～5％程度の上昇を示している点が注目されています。

リーマン・ショックなど一時的な調整局面はあったものの、アメリカの住宅価格は長期的に見ると堅調に推移しています。

高利回り・安定した賃料収入

アメリカの不動産は、エリアや物件タイプによって利回りに差はあるものの、一般的に日本の都市部よりも表面利回りが高い傾向があります。

また、空室率も低く、特に賃貸需要の高い都市では稼働率が高い状況が続いています。時期は少し異なりますが、賃貸住宅の空室率が日本は約16.6％（2018年）なのに対し、アメリカでは7.1％（2025年Q1）と半分以下です。

さらに、アメリカでは賃貸契約が1年ごとに更新される形式が一般的です。オーナーは契約更新時に賃料を見直せるため、インフレの物価上昇に合わせて賃料を調整しやすい仕組みになっています。

成熟した中古市場とリノベーション文化

アメリカの不動産市場は、築年数が古くても価値が維持され、むしろ価格が上がっていく物件が多いことが大きな魅力です。

その背景には、「新築神話」が依然として強い日本と異なり、アメリカは堅牢な建物構造や日常的なメンテナンス、そして「リノベーションによる再生」が文化として根付いていることがあります。

実際、アメリカの住宅取引の約8～9割は中古住宅が占めており、新築よりも中古住宅の流通が主流です。

こうした文化的な背景により、物件の価値を見極める力と適切なリノベーション戦略があれば、中古物件でも高い収益を期待できるでしょう。

ドル資産としての保全性と為替効果

アメリカ不動産投資は、資産を米ドル建てで保有できることが大きな強みです。

ドル建て資産を持つことで、日本円の価値が下がるインフレや円安局面でも、資産価値を維持しやすいというメリットがあります。さらにドルベースの賃料収入があれば、円安が進んだ場合に為替差益により円換算での収益性が高まる点も魅力です。

収益性だけでなく、日本円だけに偏らない資産構成を実現できるリスク分散の観点からも、アメリカ不動産投資は注目されています。

節税効果を得られる場合がある

アメリカの不動産投資でも、建物部分の価値減少分を年ごとに計上する「減価償却費」を税額の計算に適用できる場合があります。

2020年の税制改正により、個人は海外不動産の減価償却費計上による節税はできなくなりましたが、法人は引き続き制度を活用して法人税を軽減できます。

さらに、アメリカで一般的に使われる、建物内部の設備や部材ごとに耐用年数を分けて短期間で減価償却できる「コストセグリゲーション」という手法を活用した節税も可能です。ただし税務署への説明責任が大きいため、実際に活用する際は税理士への事前相談が欠かせません。

外国人投資家に対する法的制限の少なさ

アメリカは他国と比べて外国人投資家に対する法的制限が少ない点も、不動産投資先として注目される理由の一つです。

アメリカでは、外国人による住宅や商業用不動産の取得に関する制限はほとんどありません。FIRRMA（外国投資リスク審査現代化法）により、軍事施設や重要インフラ周辺など一部エリアでは規制があるものの、一般的な商業用・居住用不動産については外国人投資家にも広く門戸が開かれています。

不動産市場に透明性がある

アメリカの不動産市場は、透明性の高さでも優れています。

JLLが発表する「グローバル不動産透明度インデックス（Global Real Estate Transparency Index）」は、不動産業界で最も広く使用されている市場の透明性を示す指標です。このインデックスにおいて、アメリカは常に一番高いランクの“Highly Transparent”に分類されています。

つまりアメリカの不動産市場は情報の開示や法制度、取引慣行が高水準で整備されていることを示しており、海外投資家にとっても大きな安心材料でしょう。

アメリカで不動産投資を行うデメリットと注意点

メリットが多いアメリカでの不動産投資ですが、華やかなイメージだけで判断するのは危険です。日本とは異なる環境や制度が投資判断に影響を与える場合もあるため、事前にデメリットについても把握しておきましょう。

次に実際にアメリカでの不動産投資を始める前に知っておきたい、リスクや注意点についても触れていきます。

不動産価格高騰によりエリア選定の難易度が高い

アメリカの主要都市では、ここ数年で不動産価格が大きく上昇しています。

特にロサンゼルスやサンフランシスコ、ニューヨークといった都市圏では、中間価格が100万ドルを超えています。2025年4月時点のカリフォルニア州の住宅価格の中間価格は約145万ドル（約2.1億円）です。

価格が上がりすぎたエリアでは、今後の値上がりの余地が限られたり、利回りが低下したりする傾向が見られます。

日本国内でもエリア選びは難しいものですが、土地勘のないアメリカでは、なおさらどの地域に投資するかの判断がさらに複雑です。現地の市場動向や将来性を慎重に見極める必要があり、エリア選定の難易度が一層高くなっています。

為替変動リスクを伴う

アメリカ不動産はドル建て資産のため、為替変動リスクが常につきまといます。

円安が進めば為替差益を得られるメリットになる反面、円高に振れると資産価値や収益が目減りする可能性があります。それに加えて、送金や賃料受取の際の為替手数料やタイミングによっても、最終的なリターンに影響が出るでしょう。

日本円だけ、ドルだけ、ではなく「複数通貨・複数アセットでの分散投資を行う」戦略を意識することが重要です。

融資を受けるハードルが高い

アメリカで不動産投資を行う場合、外国人が現地で融資を受けるハードルは高いのが実情です。多くの金融機関では外国人向けローンの提供条件が厳しく、頭金として物件価格の50％以上を求められるケースが一般的です。

金利も日本より高めに設定されており、返済期間や審査条件も通常より厳しくなりやすいため、現金購入が前提となる取引も少なくありません。

現地のローン条件や金利動向でも安定した運用が可能か、よく検討した上で投資判断を行いましょう。

英語・文化・時差により管理がしにくい

アメリカで不動産を保有・運用する際は、英語での契約や交渉、トラブル対応が避けられません。

加えて、日本との時差の影響により現地との連絡がリアルタイムで取りづらいことや、直接現地で対応できない点も管理を難しくする要因です。

物件が遠方にあるほど現地の状況を把握しにくくなるため、信頼できる現地パートナーを選ぶことが、海外不動産投資で成功するための重要なポイントとなります。

契約・責任範囲の違い

アメリカと日本では、「瑕疵担保責任（defect liability）」、つまり物件に隠れた不具合があった場合の売主の責任に対する考え方が大きく異なります。

日本では、引き渡し後に見つかった隠れた欠陥について、売主が一定期間責任を負うことが法律で定められています。

一方アメリカでは、買主は当然に実査・現地確認をすべきだとの考えから、「現況有姿（As-Is）＝今あるままの状態で引き渡す」での販売が主流です。

従って、契約後に不具合が見つかっても売主に責任を問えないケースが多くなります。そのため、契約前に十分な調査（インスペクション）を行い、物件の状態を自分で確認する「デューデリジェンス」の実施と契約書の確認が極めて重要です。

日本と異なる不動産取引慣習

アメリカの不動産取引には、日本とは異なる独自の慣習が多くあります。

例えば、日本で一般的な「買い付け証明書」は使われず、アメリカでは“Purchase Offer”という法的拘束力のある書面を初期段階で提出します。原則として自由なキャンセルはできず、契約書に記された条件を満たした場合にのみ撤回が可能です。

また、アメリカでは売主・買主それぞれに専属の担当者が付く「バイヤーズ・エージェント制」が基本です。日本のように同じ会社が両方を仲介することは原則として行われず、各エージェントが自分の顧客の利益を守る形で交渉やサポートを担います。

ほかにも、2024年8月までは仲介手数料を売主が全額負担するのが一般的でした。このように日米では商習慣に多くの違いがあり、日本の不動産取引に慣れた投資家であっても戸惑う場面が少なくありません。

アメリカの不動産市場の制度と仕組み

日米でさまざまな不動産に関する違いがあるなか、アメリカの不動産市場を理解するには、基本となる制度や仕組みもおさえておくことが重要です。

ここでは、アメリカの不動産市場を理解する上でおさえておきたい基本的な制度や仕組みについて、大まかに整理しておきましょう。

不動産制度の特徴と州ごとの差異

アメリカでは、不動産に関する法律や規制は各州が独自に定めており、登記手続きや所有権の定義、契約書式も州ごとに異なります。そのため、物件所在地のルールに精通した専門家との連携が必要です。

一方、共通の特徴として、所有権は「使う」「貸す」「売る」「他人を排除する」など複数の権利の集合体（権能の束）として考えられています。通常の所有権のほか、一定期間だけ利用できるLeaseholdや、不動産の所有者が存命する間、もしくはその不動産を相続する人が存命する間に利用できるLife Estateなど制限付きの形態も存在しますが、利用できる種類や内容は州ごとに異なります。そのため、契約時にはどの権利が付与されているかの確認が不可欠です。

また、外国人が空港・港湾・軍事施設周辺の物件を取得する場合は、FIRRMA（外国投資リスク審査現代化法）に基づき政府の審査が必要となることがあります。

不動産取引の流れと関係者の役割

アメリカの不動産取引は、以下のように売買契約からクロージングまでのプロセスが明確に制度化されています。

1. エージェントを通じた物件検索
2. 購入オファー（Purchase Offer）の提出
3. 売主の受諾による契約成立・エスクロー開始
4. インスペクション（調査）・評価（Appraisal）・タイトル調査（Title Search）の実施
5. 融資の確定と最終承認
6. クロージング（登記・所有権移転・資金決済）

このプロセスにバイヤーズ・エージェント、弁護士、エスクロー会社、タイトル会社など多くの専門家が関与し、手続きをサポートします。特にアメリカ特有の「エスクロー」制度では、第三者機関が契約履行の進行を管理し、取引の透明性や安全性を確保しています。

また、不動産の買い替え時に「1031エクスチェンジ」という特例を活用すれば、キャピタルゲイン課税（※日本の譲渡所得課税に相当）を繰り延べできます。

登記制度と所有権の考え方

アメリカには日本のような全国統一の登記簿制度はなく、各郡（County）が登記を管理しています。

基本的には「証書登録制度（Recording System）」が採用されており、所有権移転や担保権の設定などの証書を公的に記録することで、誰が優先的に権利を主張できるかが決まります。

ただしこの制度は証書の内容を登録するだけで、所有者でなくても形式が整っていれば証書が登録されてしまう場合があり、不正な証書や二重譲渡も起こりえます。こうしたリスクに備え、取引時にはタイトル保険（Title Insurance）に加入し、登記上のトラブルや権利関係の問題から買主を保護するのが一般的です。

不動産に関する税制と日米の違い

アメリカの不動産税制は、固定資産税（Property Tax）、譲渡益課税（Capital Gains Tax）に加え、州ごとに不動産取得税や登記税などの独自税制が設けられている点が大きな特徴です。

アメリカの固定資産税は州や自治体ごとに税率や評価方法が異なり、物件の時価を基準に課税されるのが一般的です。一方、日本では市町村が定める評価額（実勢価格の約7割が目安）を基準に課税されるため、税負担はアメリカのほうが重くなるケースも少なくありません。

日米間には租税条約が締結されており、不動産所得や譲渡所得の二重課税を回避できる仕組みが整っているため、日米で二重に納税するリスクは少ないでしょう。しかし、国際税務や州ごとの税制は非常に専門的で複雑なため、実際の申告や会計処理には日米双方の税制に詳しい税理士や会計士のサポートが必要です。

アメリカの不動産投資で注目したいエリア

アメリカの不動産市場は、エリアごとに経済状況や需要の特徴が大きく異なります。都市の成長性や安定性、観光需要など、さまざまな観点を考慮しつつ、投資目的やリスク許容度に応じたエリア選定が重要です。

ここでは、代表的な注目エリアについて簡単に紹介します。

バランス型のアトランタ＆観光地ハワイ

ジョージア州アトランタは、物流や製造業、テック企業の進出が進む経済都市で、物件価格が比較的割安な上に利回りも高めで人気です。人口増加率の高さと安定した賃貸需要から長期投資先として注目されています。

また、ハワイのなかでも特にホノルルは、セカンドハウスなどの居住用としても、Airbnb利用の短期賃貸や長期賃貸の収益用としても幅広く活用できる「ハイブリッド投資先」として人気です。ただし、ホノルル市などでは短期賃貸の最低宿泊日数規制があるため、現地ルールの確認が必要です。

どちらのエリアも、収益性と出口戦略（再販のしやすさ）のバランスを重視する投資家に適しています。

安定感のある大都市圏ロサンゼルス・サンフランシスコ

カリフォルニア州のロサンゼルスやサンフランシスコは、世界的なブランド力と成熟した不動産市場が特徴です。特にサンフランシスコ湾岸エリアでは、テック企業の集積による高収入世帯が多く、不動産価格や賃料の高さを支えています。

一方で、近年の価格高騰や住宅在庫不足により住宅価格が非常に高く、キャッシュフローより資産保全やキャピタルゲインを重視した投資戦略が適しています。リスクを理解した上で、安定した立地に資産を置きたい投資家向けのエリアです。

また、カリフォルニア州は家賃統制（家賃の上昇幅制限）や建物改修の制限（リフォームや外壁塗装でも許可が要る可能性）など、規制や税制が厳しい点に注意しておきましょう。

成長力と税制が魅力のテキサス州ダラス・ヒューストン

2024年に3.9％の経済成長を記録したテキサス州は、2025年も全米平均を上回る成長が予測されており、人口増加率も高い州です。なかでもダラスとヒューストンは、企業の本社移転や大規模な再開発が進み、労働人口の流入によって住宅需要が急増しています。

テキサス州のもう一つのメリットは、州所得税がないため、賃料収入やキャピタルゲインに対する州税負担が軽い点です。さらに、全米で2番目に広いテキサス州は土地が広く、新築物件の供給も可能なため価格の割に利回りが取りやすい傾向があるのも魅力です。

アメリカで不動産投資を始めるためのステップ

アメリカの不動産投資では、日本とは異なる制度や商習慣が多く、国内取引に慣れている方でも戸惑う場面が少なくありません。

スムーズに進めるためには、まず全体の流れをしっかり把握しておくことが重要です。最後に、アメリカで不動産投資を始める際の基本的なステップについて見ていきましょう。

STEP1｜情報収集と信頼できるパートナー探し

アメリカで不動産投資を始める際は、まず不動産投資サイトや専門書籍、ウェビナー、現地投資家によるSNSやブログなどを活用し、エリアごとの相場感やリスク、取引慣習を幅広く把握することが重要です。

前述のとおり、現地では「バイヤーズ・エージェント制度」が一般的なので、信頼できるパートナー選びも大切です。

また、投資対象や規模によっては、不動産エージェントだけでなく弁護士・税理士・会計士・エスクロー会社・管理会社など、複数の専門家と連携する場面も出てきます。

それぞれの専門家の役割や対応力、相性をよく見極めるためにも、複数社に相談し比較検討することが大切です。

STEP2｜投資物件の選定と調査（デューデリジェンス）

パートナーとなるエージェントの協力により、投資対象をある程度絞り込んだら、最終的な購入・投資判断や条件交渉に進む前に行うのが「デューデリジェンス」です。デューデリジェンスでは、以下のポイントについて、リスクや価値を多角的に調査します。

• 立地（治安・雇用状況・学校区・交通アクセスなど）
• 価格と賃料のバランス（表面利回り・実質利回り）
• 築年数やリノベーション履歴
• 周辺の賃貸需要や将来の開発計画

物件が決まったら、売主の承諾や契約成立を経て、さらに以下のような詳細な調査・評価を行います。

• インスペクション（建物調査）：構造や配管、電気、屋根などの状態チェック
• アプレイザル（評価額査定）：融資に必要な市場評価額の確認
• タイトルサーチ：過去の所有履歴や抵当権、権利関係の確認

STEP3｜資金計画とローン戦略

アメリカでの不動産投資でローンを利用する場合、主な選択肢は以下の3種類です。

• コンベンショナルローン：物件や借り手の信用力を重視する
• ノンリコースローン：返済が滞っても物件以外の資産に責任が及ばない
• ポートフォリオローン：銀行や貸し手が自社の資産（ポートフォリオ）として保有し、二次市場に売却しないタイプの住宅ローン（複数物件をまとめて担保にできる）

融資を使わない場合でも、為替のタイミングや送金コスト、クロージング費用、税金などを含めた総コストを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

また、法人名義での購入を検討する場合は、LLC（有限責任会社）の設立によるリスクヘッジや税務対策も視野に入れるとよいでしょう。LLC名義で物件を所有すると、訴訟時の責任はLLCの資産に限定され、個人資産は守られます。LLCは利益や損失を出資者に直接分配できる「パススルー課税」を選べるため、会社と個人の両方で税金がかかる“二重課税”を避けられます。

STEP4｜契約からクロージング、そして物件管理へ

物件へのオファー、売買契約の締結、エスクロー期間内での調査やローン手続きを一通り進めたあとに迎えるのが、購入金額支払いと所有権移転登記を行う「クロージング」です。

クロージング時には購入金額と諸費用の支払い、所有権の登記（証書登録）のほかにも、保険や契約書類の引き渡し、管理会社との契約・運営開始などの手続きをまとめて行います。

購入後の物件管理は、現地の管理会社に委託するケースが一般的です。賃貸募集や契約、修繕、家賃回収、テナント対応なども任せられるため、日本にいながらでも長期的に安定した運用が可能です。

まとめ

外国不動産への投資は、国内不動産投資のメリットに加え、外貨建てでの投資により長期的な為替リスクを分散できる点が魅力です。また、日本で不動産投資を行っている方にとっても、外国不動産との組み合わせにより日本の経済・社会事情による不動産市場の変動リスクをおさえ、資産全体の安定性が高まります。

なかでもアメリカは、「経済の安定性や成長力や外国人投資家への規制の少なさ、世界の基軸通貨ドルで資産を持てる点」から、海外不動産投資先として特に人気です。

ファミリーアセットコンサルティングのアメリカ事業部でも、多くの物件を取り扱っております。アメリカ不動産投資にご興味のある方は、一度お気軽にご相談ください。