元利均等返済と元金均等返済の違い、返済方法を選ぶポイントを解説

ローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。返済方法によって最終的な返済総額や物件を購入した当初の負担額が異なるため、どちらがベストなのかはケースバイケースです。または個人の資金などの状況にもよるため、それぞれの返済方法における特徴の把握が大切です。

本記事では「元利均等返済と元金均等返済の相違点」を解説します。不動産購入時にローンを組む際は、本記事を参考にしてみてください。

元利均等返済と元金均等返済

自分に適したローンの組み方を把握するには返済方法自体への理解が大切です。元利均等返済と元金均等返済の概要について次の項目で解説します。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、家賃収入を目的とした収益不動産を購入するのに特化したローンを指し、対象はアパートやマンションなどの収益不動産です。一方、不動産投資ローンに比べて金利が低い「住宅ローン」は収益物件の購入時には利用できません。マイホームの購入に目的を限り、金利を低く提供しているからです。

ローンを利用して不動産投資に取り組むことで、さまざまなメリットが得られます。自己資金が少なくても投資を始められる上レバレッジ効果で大きな収益を期待でき、さらには家賃収入でローンの返済が可能です。

不動産投資ローンは、元金均等返済が一般的であるため金融機関によっては元金均等を選べないケースもあります。元利均等や元金均等のそれぞれの返済方法の違いを把握し、適切に選択できるようにしましょう。

元利均等返済

元利均等返済とは毎月「一定金額」を返済する方法です。ローンの返済額は元金と利息で構成されていますが、それぞれの金額を調整することで返済金額を最後まで一定にできます。

ローン返済の初回から最終月まで原則毎月の返済額が一定となるためわかりやすい返済方法といえます。返済当初は利息の割合が大部分を占めていますが、返済が進むごとに元金の割合が大きくなるのも特徴です。

元金均等返済と比較すると当初の返済額は少なく、初めのうちは経済的な負担を軽減できます。ただし利息を含めた最終的な返済総額は元金均等返済よりも多くなるため、長期的なトータルコストが高くなる点に注意が必要です。

元金均等返済

元金均等返済とは元金部分のみを毎月均等にし、残高にかかる利息を加えて返済する方法を意味します。初回が最も負担が大きいですが、返済が進むにつれて毎月利息が減るため返済額が徐々に減少するのが特徴です。

返済当初は利息の占める割合が大きくなるため比例して返済額も多くなります。経済的負担が重くなる当初は返済に充てる資金を多めに準備しておくことをおすすめします。なお、金融機関から資金不足と判断されると審査に通らない場合があるため注意が必要です。

元利均等返済と比較すると当初の返済額は多くなりますが、返済が進むにつれて経済的な負担は軽減します。長期的に見ると利息を含めた返済総額は元利均等返済よりも少なくなり、トータルコストを低くおさえられます。

元利均等返済と元金均等返済のメリットとデメリット

元利均等返済と元金均等返済は特徴が異なり、状況によってどちらを使うべきか分かれるため注意する必要があります。そこで元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットを次の項目で解説します。

元利均等返済のメリット

元利均等返済は毎月支払う金額が定額でありローン返済額を固定費として扱えるため、返済プランや家賃収入の活用、老後資金づくりなどの資金計画を立てやすいです。また、不動産投資を始めたばかりの頃は初期費用の支払いなどで出費がかさみますが、返済当初にかかる負担額が元金均等返済よりも少なくできるメリットもあります。

さらに返済当初に多額の資金を準備しなくて済むため、自己資金を低くおさえられる点や元金均等返済と比較して自己資金が少なくても審査に通る可能性が高い点もメリットです。

元利均等返済のデメリットと注意点

元利均等返済は利息を含めた返済総額が元金均等返済よりも多額になる点に注意が必要です。ローン残高の減少は元金均等返済と比較すると緩やかであるためその分、支払う利息が多くなります。

元利均等返済の場合、返済期間の初めの段階では元金の減りが緩やかであるため、返済額によっては繰り上げ返済を行う場合の負担が大きくなることがあります。将来的に繰り上げ返済を検討している場合はシミュレーションを行い、タイミングをよく考えてから実行することが大切です。

なお、繰り上げ返済とは毎月の返済と別に借入額における一部（あるいは全額）の返済を意味します。繰り上げ返済を行うと返済期間を短縮（期間短縮型）、あるいは毎月の返済額を少なくできます（返済額軽減型）。

元金均等返済のメリット

元金均等返済では返済総額が元利均等返済よりも少額におさえられます。長期的に見ると元利均等返済よりもお得であり、資金調達のトータルコストを低くしたい方向けです。また、元金が毎月均等に返済されるため利息の負担が徐々に軽くなり、ローン残高の減り方が早いというメリットもあります。

最初の負担は大きいものの、徐々に返済額が少なくなるため段々と負担は軽減されていきます。返済期間や利率、繰り上げ返済額やタイミングなどにもよりますが、繰り上げ返済による利息の軽減効果が期待できるでしょう。

元金均等返済のデメリットと注意点

元金均等返済ではローン開始直後の返済額が大きくなり、負担が非常に重くなる点に注意が必要です。返済能力が伴わなければ元金均等返済を選択できない可能性があるため、一般的に元利均等返済よりも審査が通りにくいとされています。

また審査に通った場合でも、借入可能金額が少なくなる可能性があります。返済当初は返済額が多くなるため手持ちの現金を残しにくく、想定外の出費などの対応が難しくなる点にも注意しなければなりません。

そもそも元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあるため、利用する際には確認しておく必要があります。

返済額シミュレーション

どのローン返済方法が自分に適しているのか確認するためにはシミュレーションが大切です。そこで返済額シミュレーションについて次の項目で紹介します。

金利が1.4％の場合

総借入金額が3,500万円、金利1.40％、返済期間が35年の場合、返済額シミュレーションは以下の通りです。

【元利均等返済のシミュレーション】

月々の返済額	105,458円
年間返済額	1,265,496円
元利均等返済におけるトータル返済額	44,292,360円

【元金均等返済のシミュレーション】

月数	月々の返済額	うち利息
1	124,167円	40,833円
2	124,069円	40,735円
3	123,972円	40,638円
・ ・ ・
418	83,625円	291円
419	83,528円	194円
420	83,431円	97円

元金均等返済におけるトータル返済額　43,595,417円

このシミュレーションから、それぞれのトータル返済額を比較すると以下の事実がわかります。

元利均等返済におけるトータル返済額44,292,360円 － 元金均等返済におけるトータル返済額43,595,417円 ＝ 差額696,943円

このように元金均等返済よりも元利均等返済のほうが最終的な返済額は696,943円大きくなります。初回の返済額だと元金均等返済のほうが18,709円多く、以降の193ヶ月（17年目）までは返済額が多い状態が続きます。194ヶ月（17年目）になると元金均等返済の返済額は105,403円となり、元利均等返済よりも毎月返済する金額は少なくなります。

元利均等返済に向いている人

元利均等返済に向いているのはローン返済当初の金額を低くおさえたい方です。シミュレーションによると元金均等返済よりも初回は2万円ほど安くなり、以降も返済額が少ない状態は17年目まで続く予定です。

そのため教育費や生活費、大きな買い物などでまとまった現金を必要とする現役世代が元利均等返済に向いているといえます。また、自己資金が少なくても審査に通る可能性があるため、初期投資を低くおさえたい方にも元利均等返済が向いています。

元金均等返済に向いている人

元金均等返済に向いているのは返済総額を低くおさえたい方や借入した当初から資金に余裕のある方などです。シミュレーションによると元利均等返済よりも70万円ほど返済総額が少なくなり、トータルコストを低くおさえられます。

また、手持ち資金に余裕があれば返済当初における金銭面のリスクを軽減できるうえ審査に通る可能性も高くなります。ただし不動産投資ローンで元金均等返済ができる金融機関は限られている点には注意が必要です。

まとめ 

不動産投資ローンでは、元利均等返済が一般的です。しかし、個人の状況や不動産投資の目的によってもどちらを選ぶのが向いているのかは変わりますので、返済のシミュレーションをしっかり行った上で判断することがおすすめです。

ファミリーコーポレーションは数多くの金融機関と関係を構築しており、不動産投資ローンについても精通しております。個別にじっくりとお話を伺い、お客様一人ひとりの資産状況やご要望に合わせたファイナンスをご提案いたしますので、お気軽にお問い合わせください。