区分マンション投資は儲からない？おすすめしない理由やリアルな失敗事例
目次
不動産投資をする上で、「区分マンション投資は儲からない」と聞いたことはないでしょうか。区分マンション投資とは、マンションを1戸単位で購入して貸し出す不動産投資の手法です。一棟アパートやマンションに比べると初期費用をおさえられるため、「手を出しやすい」と感じる方もいるでしょう。しかし、空室へのリスクヘッジが難しいなど、実はさまざまなデメリットも隠れています。
区分マンション投資を検討している方は、この記事で紹介するメリット・デメリット、よくある失敗事例などを参考に、再検討することをおすすめします。
区分マンション投資が儲からないと言われる理由
区分マンション投資は、一棟投資に比べて利回りが低くなる傾向にあり、キャッシュフローがマイナスになることもあります。
また１戸しか所有しない区分マンション投資は、空室へのリスクヘッジが難しく、空室になると収入は0になってしまいます。一棟アパート投資の場合、複数の住戸のうち1〜2戸が空室になったとしても、収入への影響は軽微です。
このような理由から、区分マンション投資は儲からないと言われています。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資は儲からないと言われていますが、一定のメリットもあります。ここでは、区分マンション投資のメリットを3つ紹介します。
- 管理の手間がかからない
- 金融機関の審査に通りやすい
- 売却しやすい
管理の手間がかからない
区分マンションには管理組合があります。大規模修繕などの共用部の管理や修繕は管理組合が行ってくれるので、所有者の責任で管理する範囲は専有部分のみに限られます。
管理会社に依頼すれば一棟ものでも手間はかかりませんが、「共用部の管理」に気を配る必要がないのは、区分マンションならではの特徴です。
金融機関の審査に通りやすい
区分マンションは一棟ものよりも価格が低いため、融資を利用しやすく、金融機関の審査に通りやすい傾向があります。「属性が高い」とされる公務員や大企業の会社員の方であれば、フルローンを組むことも可能でしょう。
一棟マンションより価格が低いため、自己資金のみで購入できる方もいます。ローンを組まなければ返済に追われることもなく、収支にゆとりをもった投資ができるでしょう。
売却しやすい
一棟ものに比べると売却しやすいこともメリットです。一棟マンションよりも区分マンションのほうが金額も大きくないことから、購入希望者も多く、買い手がつきやすい傾向にあります。
区分マンションを取り扱う不動産会社や専門サイトが多いことも、売却のしやすさの一因です。流通市場が確立していることから、何かしらの理由で手放したくなったときの時間的コストも少なく済むでしょう。
区分マンション投資のデメリット
区分マンション投資には一定のメリットがありますが、次に紹介する4つのデメリットを踏まえるとおすすめできません。
- 利回りが低い
- 空室へのリスクヘッジが難しい
- 自由に経営しにくい
- 節税効果が少ない
利回りが低い
区分マンション投資の利回りは、一棟ものに比べると見劣りすることが多いです。特に都心部の区分マンションは価格が高く、キャッシュフローが赤字になりやすいでしょう。
その点、中古の一棟アパートは利回りが高いものが多く、キャッシュフローを得やすい投資と言えます。
空室へのリスクヘッジが難しい
1戸しかない区分マンションが空室になると、家賃収入が途絶えてしまいます。一棟アパート投資の場合、複数の住戸のうち1戸が空室になったとしても、家賃収入が途絶えることはありません。
空室リスクに備えるなら、複数の部屋を所有する一棟ものに軍配が上がります。新築のほうが人気は上ですが、中古であってもリフォームや宣伝といった工夫・戦略で空室率を下げることは可能です。
自由に経営しにくい
「区分マンションの管理は所有する部屋だけで済む」と紹介しましたが、「建物全体の権限を持てない」とも言い換えられます。マンション全体の管理状態が悪いと感じても、区分マンションのオーナーでは対処しようがありません。
「外壁を塗装し直して見栄えを良くしたい」「ペット飼育を可能にしたい」など、経営に関するアイデアがあっても、他の区分所有者の合意がないと実行できません。自由に経営しにくいのは大きなデメリットのひとつでしょう。
節税効果が少ない
不動産投資の魅力のひとつに節税効果があります。毎年、実際の支出を伴わない「減価償却費」を経費計上することで課税所得をおさえることができ、所得税や住民税の減税につながります。
ところが、区分マンションの多くは法定耐用年数が47年と長い鉄筋コンクリート（RC）造のため、1年度に経費計上できる金額が少なくなります。法定耐用年数が22年の木造アパートのような節税効果は期待できません。
区分マンション投資はおすすめできない理由
区分マンション投資のメリット・デメリットを天秤にかけたとき、デメリットのほうが大きいと考えられるため、区分マンション投資はあまりおすすめできません。
前述の通り、区分マンション投資はキャッシュフローが厳しい状態になりやすい特徴があります。「思ったより手元に残るお金が少ない」と感じることが多いでしょう。また、空室が出て家賃収入が途絶えると、本業の給与や貯蓄から資金を捻出しなければならず、ローンの返済や運営にかかるコストを賄うことが難しくなります。
「節税のため」という目的があっても、区分マンションの多くが鉄筋コンクリート（RC）造のため、1年度に経費計上できる減価償却費は木造アパートなどに比べると少ないです。
「十分な預貯金がある」「現金で複数の区分マンションを購入できる」「相続対策を目的としている」といった方を除き、区分マンション投資はおすすめできません。
区分マンション投資でよくある失敗事例
ここでは、区分マンション投資におけるよくある失敗例を3つ紹介します。
- 事例1.管理費や修繕積立金が増額してしまった
- 事例2.入退去のたびに家賃が下落し、収支がマイナスとなった
- 事例3.短期のキャピタルゲインを目的にして失敗した
事例1.管理費や修繕積立金が増額してしまった
購入後に管理費や修繕積立金が上がってしまい、キャッシュフローが悪化してしまう事例は少なくありません。
区分マンションは共用部の管理は管理組合が行ってくれますが、総会で管理費や修繕積立金の増額が決定されれば従わなければなりません。
増額されることも想定し、収支に余裕を持っておくことが重要です。
事例2.入退去のたびに家賃が下落し、収支がマイナスとなった
景気や周辺環境の変化、建物の経年劣化などによってマンションの家賃は変動します。購入時の設定を長期間維持するのは難しく、時がたつにつれて下落するのは珍しいことではありません。
特に、購入後の家賃下落率が大きい新築マンションでよく見られる事例です。新築当初は相場よりも割高な賃料（プレミアム価格）でも入居がついていますが、一度でも退去が出ると「中古」扱いになります。結果、家賃は大幅に下がってしまいます。
マンションの購入時には、事前に家賃の下落も見越した収支シミュレーションを行っておきましょう。
事例3.短期のキャピタルゲインを目的にして失敗した
購入後にすぐ売却すること（短期のキャピタルゲイン）を目的に新築の区分マンションを購入するのも失敗につながりやすい事例の一つです。新築物件は、販売価格に広告費や販売会社などの利益が上乗せされていることが多いため、購入した時点で価格が下がることになります。そのため、購入してから短期間しか空いていなかったとしても、物件価格を中古物件の相場まで値下げしなければ売却しにくい状況になります。
また、ローンを利用して購入した場合、ローンの残債より売却価格が低くなることも少なくありません。新築の区分マンション投資を検討する場合は、将来的な価格の下落を見越したシミュレーションを行うことが大切です。
まとめ
区分マンション投資は比較的少額で始められるものの、メリット・デメリットを総合的に比較すると「デメリットの方が大きい」と見るのが妥当です。深く考えずに区分マンション投資を始めてしまうと、毎月の持ち出しが負担となり、資産を減らすことになりかねません。
反対に、一棟投資であれば「空室リスクに強い」「資産拡大のスピードが早い」など、区分マンション投資に比べ多くのメリットがあります。中古の一棟アパートを選べば、減価償却費による節税効果も期待できます。
どのような不動産投資に投資するのがご自身に合っているのか、実績ある不動産会社にも相談しながら、慎重に決めることをおすすめします。
