木造アパート投資が儲かるのは本当？利回りや始め方、リスク回避策を徹底解説
目次
木造アパート投資は、利回りの高さや節税メリットが注目され、人気を集めています。しかし、実際に始めるには、物件選びや修繕リスク、金融機関からの借入など、検討すべき項目が多い投資手法です。
本記事では、木造アパート投資が儲かるといわれる理由だけでなく、事前に知っておくべき注意点や、節税の仕組みを体系的に解説します。この記事を読み終える頃には、木造アパート投資の全体像が把握でき、利回りだけに惑わされず、リスクを踏まえた判断ができるようになるでしょう。
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木造アパート投資が儲かるといわれる理由
木造アパート投資が儲かるといわれる背景には、収益性と税務面の両方に理由があります。
中でも注目されているのが、他の不動産投資と比べて利回りを確保しやすく、減価償却を活用した節税効果が見込まれるという点です。
ここでは、木造アパートが投資家から選ばれている理由を、数字や仕組みを交えながら解説します。
一棟マンションや区分マンション投資より利回りが高い
木造アパート投資は、一棟マンションや区分マンションと比べて、高い利回りを得やすい投資手法といえます。
その理由は、木造はRC造などと比較して建設コストや取得費が低く抑えられる一方で、得られる家賃水準は大きく下がりにくい傾向にあるからです。
また、間取りや賃料を地域の賃貸ニーズに合わせて調整しやすい点も、収益性を高めやすい要因です。
実際の市場データを見ても、アパート投資の利回りが高い傾向が見られます。
| 投資ジャンル | 平均利回り |
|---|---|
| 一棟アパート | 8.19% |
| 一棟マンション | 7.74% |
| 区分マンション | 6.76% |
同レポートでは、一棟アパートの平均利回りが8.19％と、一棟マンション（7.74％）や区分マンション（6.76％）を上回っています。こうしたデータからも、木造アパートを中心とした一棟アパート投資は、収益性の面で選ばれやすいことがわかります。
木造アパートのすべての物件が高収益になるわけではありませんが、条件次第では、他の不動産投資と比べて効率的な運用が期待できるでしょう。
節税メリットがある
木造アパート投資には、収益性だけでなく、減価償却を通じた節税メリットもあります。
不動産投資では、建物の価値が年数とともに下がることを前提にした、減価償却費の経費計上が可能です。この減価償却の期間は、法定耐用年数によって決まっており、構造ごとに年数が異なります。
木造は22年、RC造は47年と、木造の方が耐用年数が短く設定されています。そのため、同じ価格の建物でも、木造の方が1年あたりの減価償却費を多く計上できるのです。
たとえば、築20年の木造アパートとRC造マンションを購入した場合、残存耐用年数は次の計算式で求めます。
| 残存耐用年数＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20％） |
| 【築20年の木造アパートの残存耐用年数】 6年＝22年 − 20年 ＋（20年 × 20％） |
| 【築20年のRC造マンションの残存耐用年数】 31年＝47年 − 20年 ＋（20年 × 20％） |
このシミュレーションでは、築20年の木造アパートの残存耐用年数は6年、RC造は31年です。木造は償却期間が短いため、1年あたりの減価償却費をより多く計上できます。このような仕組みにより、課税所得を圧縮できる場合があります。
どのケースでも節税が可能なわけではありませんが、所得状況や物件条件が合えば、木造アパートは税務面でもメリットを感じやすい投資手法といえるでしょう。
アパート経営の節税効果について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
木造アパート投資を始める前に知っておくべき注意点
木造アパート投資は、利回りや節税面で魅力的ですが、事前に把握しておきたい注意点もあります。
とくに、不動産投資が初めての方は、融資条件や建物特有のリスクを見落としてしまうケースも少なくありません。
木造アパート投資を始める前に知っておきたい代表的な注意点を解説します。
借入の返済期間が短い
木造アパート投資では、融資の返済期間が比較的短くなりやすい点に注意が必要です。
金融機関が不動産投資ローンの融資期間を決める際、建物の耐用年数を参考にするケースがあります。木造アパートは、RC造や鉄骨造と比べて法定耐用年数が短いため、融資期間もそれに合わせて設定する傾向があるのです。
返済期間が短くなるほど、同じ借入額・金利条件であっても、月々の返済額は増加します。
以下は、借入額、金利、返済方法が同じ条件で、融資期間の違いが月々の返済に与える影響を示したシミュレーションです。
【借入条件の例】
- 借入額：5,000万円
- 金利：2.0％
- 返済方法：元利均等返済
- 融資期間：木造アパート15年
RC造マンション35年
| 建物構造 | 融資期間 | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 木造アパート | 15年 | 約32.2万円 |
| RC造マンション | 35年 | 約16.6万円 |
融資期間が短くなると、同じ金額を借り入れた場合でも、1カ月あたりの返済額は大きくなり、キャッシュフローを圧迫してしまう可能性があります。
そのため、木造アパート投資では、融資期間や月々の返済額まで含めた資金計画の立案が求められます。無理のない返済スケジュールが安定した賃貸経営につながるでしょう。
一般的に、金融機関が融資期間を判断する際、建物の築年数や耐用年数が一つの目安として捉えられています。そのため、耐用年数を超えている物件は融資が難しいと考えられがちです。しかし実際には、お客様の年収や資産状況、投資目的によっては、耐用年数を超えた物件でも長期の融資が可能となるケースがあります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、お客様の条件を踏まえた融資戦略を前提に、耐用年数超えの物件にも対応可能な金融機関をご紹介しています。まずは無料投資相談で、ご自身の条件でどの程度の融資期間が見込めるのかを確認してみてください。
売却難易度が高い
木造アパートは一棟物件であることから、区分マンションや一戸建てと比べて流動性が低く、希望通りの価格で売却できないケースがあります。
一棟の木造アパートを購入できるのは、不動産投資家や法人、高所得の会社員など、一定の資金力を持つ層に限られます。買い手の母数が少ない分、売却までに時間がかかりやすく、状況によっては価格交渉で値引きを求められることもあるのです。
また、木造アパートは居住用としてではなく、投資用不動産として評価されるため、売却時には賃料収入や稼働率、修繕状況、将来的な賃貸需要といった収益性が重視されます。
そのため、空室が多い、修繕費の負担が大きいといった状況では、想定していた価格での売却が難しくなる可能性があります。木造アパート投資では、売却の難易度が高い資産であることを前提に、購入時点から出口（売却）を見据えた運用が重要です。
所有するアパートをできるだけ高く売りたいと考えていても、思うような条件で買い手が見つからず、売却に時間がかかってしまうことは珍しくありません。一棟物件の場合「いくらで売り出すか」「どの買い手を想定するか」によって、最終的な売却価格は大きく変わります。
ファミリーアセットコンサルティングの無料売却相談では、現在の市場環境や物件条件を踏まえ、高値での売却を目指すうえで現実的な価格帯で査定します。まずは無料売却相談で、今の物件がどの程度の価格で評価されるのかを確認してみてください。
シロアリ・腐朽などによる劣化リスクがある
木造アパートには、シロアリ被害や木材の腐朽による劣化リスクがあります。木造建物は、木材を主要構造とするため、アパート経営では、これらのリスクを踏まえ、事前に対策コストを見積もっておくことが重要です。
シロアリは柱や土台、床下などの目に見えない部分を中心に木材を食害します。そのため、発生していても気づきにくく、発見が遅れると被害が広範囲に及ぶケースも少なくありません。構造部分まで被害が進むと、修繕費用が高額になる可能性があります。
また、湿気による木材の腐朽も注意すべきリスクです。床下や壁内部などで湿気がこもり、木材の含水率が高い状態が続くと、木材腐朽菌が活動しやすくなり、木材が徐々に劣化します。木材の腐朽は、内部の組織を分解して強度や耐久性を低下させます。
これらの木造ならではのリスクに対応するため、定期的な点検や防蟻・防腐対策を前提にした収支計画の立案が必要です。木材の劣化リスクを正しく理解し、適切に管理していけば、安定した長期運用が目指せるでしょう。
木造アパート投資は、物件のメンテナンスコストを見落としたまま進めてしまうと、利回りは高いはずなのに、キャッシュフローが思うように残らないケースがあります。こうした判断ミスは、購入後に気づいても簡単には修正できません。
ファミリーアセットコンサルティングでは、物件選びにとどまらず、融資条件・返済計画・将来の修繕リスクまで無料で相談を行っています。木造アパート投資が本当にあなたの資産形成に最適な手法であるかについて、まずは無料投資相談で確認してみてください。
判断材料をそろえて、次の一歩を踏み出しましょう。
木造アパート投資の物件選びでリスクを回避する方法3選
物件選びで利回りや価格だけに注目してしまうと、購入後に想定外の修繕費や空室リスクが表面化する可能性があります。
木造アパート投資でリスクを回避するために押さえておくべき主なポイントは、以下の通りです。
1.広告の利回りを鵜呑みにしない
木造アパート投資では、広告に記載された表面利回りだけで判断せず、実質利回りを計算し、収益性を確認する必要があります。
広告でよく目にする表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値であり、賃貸経営に必要な経費や空室リスクが考慮されていません。そのため、実際よりも収益性が高く見えやすく、数字をそのまま信じてしまうと、購入後に「思ったよりも手残りが少ない」と感じてしまうケースがあります。
表面利回りの計算式は、以下の通りです。
| 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100 |
実質利回りは、管理費や修繕費、税金などの必要なコストを差し引いて算出します。
| 実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100 |
賃貸経営では、次のような経費が継続的に発生します。
【年間諸経費】
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理委託料
- 修繕費
- 火災保険料
- 地震保険料 など
また、物件の購入時にも以下の費用がかかります。
【購入時諸費用】
- 仲介手数料
- 登記費用
- 融資関連費用 など
これらの費用を考慮せずに表面利回りを鵜呑みにすると、実際の収支とはズレが生じてしまいます。さらに、満室が続く前提ではなく、一定の空室期間を見込んだ収支計画を立てることで、より現実的な判断が可能です。
表面利回りはあくまで参考数値と捉え、実質利回りを用いた収支計画が失敗を避けるための基本です。
木造アパート投資で物件の購入を検討する際は、年間経費と購入時の諸経費を見込んで算出する実質利回りを基準にしましょう。
一棟アパートの利回りについては、こちらの記事もご覧ください。
2.間取りがターゲット層に合っているか確認する
木造アパート投資では、立地の良さだけでなく、想定する入居者にとって「選ばれやすい間取りかどうか」も大切なポイントです。
賃貸需要は、駅からの距離などの立地条件だけで決まるものではありません。間取りや広さ、家賃水準、周辺の生活環境とのバランスによって、入居の付きやすさは大きく変わります。立地がよくても、間取りが需要に合っていなければ、空室が長期化するリスクがあるのです。
たとえば、単身者が多いエリアであれば、1Kや1LDKなどのコンパクトな間取りが選ばれやすい傾向があります。これに対して、ファミリー層が多い地域では、2LDK以上の間取りで、広さや収納力が重視されます。
また、せっかくターゲット層にあった間取りでも、家賃が周辺相場より高ければ、選ばれにくい物件になってしまう恐れがあるでしょう。
不動産投資で物件を検討する際は、立地×物件スペック×家賃設定が想定入居者層に合っているかの確認が重要です。
3.修繕履歴やインスペクションで買ったあとの修繕費を予測する
中古物件を購入してアパート投資をする場合、修繕履歴の確認やインスペクションを実施して将来かかる修繕費を予測しておくと、突発的な支出の抑制につながります。
中古アパートは外観がきれいに見えても、配管や構造部分など目に見えない箇所が、老朽化しているケースがあります。こうした劣化に気づかずに購入してしまうと、取得後すぐに高額な修繕が必要となり、想定していた収益を得られない事態に陥る可能性があるのです。
修繕履歴の確認によって、これまでに行われた外壁塗装や屋根工事、設備交換の内容がわかり、次にどのタイミングで修繕が必要になりそうかを見通しやすくなります。
また、建築士によるインスペクションを実施すれば、配管の劣化状況や基礎・外壁の状態など、目視だけでは判断しにくい部分のチェックも可能です。
中古の木造アパート選びでは、物件の状態を確認する購入前のひと手間が、想定外の出費の削減に効果的です。
アパートの修繕費についての詳細は、次の記事をお読みください。
木造アパート投資の節税の仕組み
木造アパートは他の不動産投資に比べ、節税につながりやすい手法です。
ここでは、木造アパートの節税の仕組みについてお伝えします。
不動産所得は給与所得と損益通算できる
不動産所得と給与所得や事業所得などは損益通算できるため、不動産所得が赤字の場合、全体の課税所得を抑えることができます。アパート経営では減価償却という会計処理によって、実際には発生していない支出を帳簿上の経費として計上できます。
アパートなどの建物を購入した場合、取得した年に購入金額を全額経費にすることはできません。実務では、法定耐用年数に応じて取得価額を分割し、複数年にわたって減価償却費として計上します。
不動産は取得金額が高額なため、毎年計上される減価償却費も大きくなり、家賃収入があっても帳簿上は赤字になるケースがあります。この帳簿上の赤字は、給与所得など他の所得と損益通算できるため、課税所得の圧縮が可能です。
このように、不動産投資では減価償却の活用によって、不動産所得の赤字を給与所得と相殺し、結果として納める税金を抑えられる可能性があります。減価償却は、不動産投資における節税の重要な仕組みです。
課税所得900万円以上が節税効果を得やすい
アパート経営による節税効果は、課税所得が高い人ほど実感しやすい傾向があります。所得税率が高い水準にある場合、不動産所得の赤字の活用によって、節税のインパクトが大きくなる可能性があるのです。
日本の所得税は累進課税制度のため、所得が増えるほど適用される税率も段階的に高くなります。
以下は所得税速算表です。
| 課税される所得額 | 税率・控除額 |
|---|---|
| 195万円未満 | 5％・0円 |
| 195万円以上 330万円未満 | 10％・9万7,500円 |
| 330万円以上 695万円未満 | 20％・42万7,500円 |
| 695万円以上 900万円未満 | 23％・63万6,000円 |
| 900万円以上 1,800万円未満 | 33％・153万6,000円 |
| 1,800万円以上 4,000万円未満 | 40％・279万6,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％・479万6,000円 |
（参照：国税庁 令和7年分の年末調整のための算出所得税額の速算表）
課税所得が900万円以上になると、所得税率は30％を超える水準となり、税負担は重くなります。そこで、アパート経営によって不動産所得の赤字が生じ、その赤字が損益通算の対象となれば、高い税率が適用されている所得部分を圧縮できるため、節税効果を感じやすくなります。
反対に、課税所得が比較的低い層では、もともとの税率が低いため、所得を圧縮しても減税額は限定的です。
たとえば、課税所得が1,000万円の会社員は、税率が33%の区分に該当します。この会社員が不動産所得の赤字を出し損益通算できた場合、課税所得が下がります。さらに税率区分が一段階下がると、より大きな節税につながるでしょう。
また、同じ赤字額で課税所得が1,900万円（税率40%の区分に該当）と、課税所得が1,000万円（税率33%の区分に該当）と比較した場合、税率区分が高いほうが節税効果が見込まれます。
100万円の不動産所得の赤字が出た場合、適用される税率によって実際の減税額は次のように変わります。
- 税率33％
100万円 × 33％ ＝ 所得税が約33万円減税 - 税率40％
100万円 × 40％ ＝ 所得税が約40万円減税
このように、赤字額が同じでも、適用税率が高い人ほど減税額が大きくなるため、課税所得が高い層ほど節税メリットを実感しやすくなるのです。
アパート経営による節税は、高い税率が適用されている方ほど効果が大きくなる仕組みといえます。
減価償却・損益通算・譲渡所得税を一体で捉え税率差を活かす
不動産投資では、物件の保有中と売却時で税務上の取り扱いが異なるため、節税効果を得るには、これらを一体で捉える視点が必要です。
アパートを保有している間は、減価償却によって不動産所得が赤字になるケースがあります。この赤字が損益通算の対象となれば、給与所得や事業所得と相殺でき、毎年の税金を抑えられる可能性があるのです。
また、物件を売却して利益が生じた場合、給与所得などとは合算されず、所有期間に応じた譲渡所得税率（短期／長期）によって分離課税されます。
| 譲渡所得税 | 税率 |
|---|---|
| 物件の所有期間が5年以下 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 物件の所有期間が5年超 長期譲渡所得 | 20.315% |
不動産投資では、保有中に減価償却によって不動産所得を圧縮し、損益通算できます。しかし、売却時には減価償却費相当額が取得費から控除され、譲渡所得の計算に反映される仕組みになっています。
そのため、減価償却によって保有中に抑えた税負担が、売却時に譲渡所得として課税されるケースもあり、必ずしも税負担が軽くなるとは限りません。
ただし、保有中に適用される税率と、売却時に適用される譲渡所得税率との間に差が生じる場合には、結果としてトータルの税負担が軽減される可能性があります。
不動産投資で節税効果を享受するには、減価償却と損益通算、譲渡所得税を個別に見るのではなく、一体の税務構造として理解し税率差を活かせるかが重要です。
木造アパート投資で、物件選びが重要だとわかっていても「この条件で本当に妥当なのか」「他にもよい物件があるのではないか」と判断に迷う場面は少なくありません。気づいたときにはその物件が他の投資家に決まっているケースもあります。
情報が限られた状態では、冷静な比較や判断が難しくなるのが現実です。
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まとめ
本記事では、木造アパート投資の特徴やメリット・注意点について解説しました。
木造アパート投資は、一棟マンションや区分マンションと比べて取得価格を抑えやすく、利回りが高くなりやすい点や、減価償却を活用しやすい点が注目されています。一方で、融資期間が短くなりやすい傾向や、修繕費や害虫対策など木造特有のリスクも無視できません。
そのため、木造アパート投資を始める際は、メリットだけでなくリスクも正しく理解したうえで、不動産投資の専門家のサポートを受けながら、適切なプロセスで進めていくことが、安定した投資成果につながります。
木造アパート投資は、物件選びが成果に大きく影響します。条件のよい物件ほど、すでに他の投資家に押さえられているケースがあり、どれだけ早く正確な情報を入手できるかが、勝敗のポイントです。
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