築古アパート投資が注目される理由は？購入の注意点から出口戦略まで解説

築古物件とは、一般的に築30年以上のものを指します。築古アパート投資は、初期費用を抑えながら高利回りを狙える魅力的な不動産投資です。少ない自己資金からでも始めやすく、近年注目を集めています。

しかし、老朽化に伴う修繕費の増加や空室リスク、出口戦略の難しさなど、注意すべきポイントも多い手法です。

この記事では、築古アパート投資のメリットとデメリットを整理し、購入時の判断基準から運用・売却まで、失敗を防ぐための具体的なポイントをわかりやすく解説の注意点を解説します。最後までお読みいただければ、築古アパート投資のリスクを最小限に抑えつつ、安定した収益を生み出すための実践的な考え方が理解できるでしょう。

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築古アパート投資が注目されている理由

築古アパートは建物価格が比較的安価であるのに対して、土地値や家賃は安定しやすく、高い利回りが期待できる魅力的な不動産投資ジャンルです。

少ない自己資金で効率よく投資を始めたい方に向けて、築古アパート投資が注目される理由を解説します。

価格が安く利回りが高い

築古アパートは、新築より購入価格を抑えられる分、利回りを確保しやすいという特徴があります。建物の価値は時間の経過とともに下がっていきますが、築古アパートの中には値下がりが既に落ち着いた状態で手に入れられる物件も存在します。

しかも、新築から20年以上経過すると、家賃はもうそれ以上下がらなくなるケースも多く、安定した収益が得られる場合もあるのです。また、長年の賃貸実績があるため、周辺エリアの賃貸ニーズが把握しやすく、購入前に収益予測を立てられるのも築古ならではの強みです。

残存する法定耐用年数が短く減価償却の恩恵を得られやすい

築古アパートは短期間で多くの減価償却費を計上できるため、節税効果を得やすいのも魅力の一つです。不動産投資には、物件の購入費用を残存耐用年数に応じて経費として分割計上する「減価償却」という仕組みがあります。

築古アパートは残存する耐用年数が短く、場合によってはすでに法定耐用年数を超過しているため、短期間に多くの減価償却費を計上できます。

建物の構造ごとの法定耐用年数と耐用年数超過時の減価償却期間は、以下の通りです。

構造	耐用年数	耐用年数超過時の 減価償却期間
木造	22年	4年
軽量鉄骨造 （厚さ3㎜以下）	19年	4年
軽量鉄骨造 （厚さ3㎜超4㎜以下）	27年	5年
重量鉄骨造	34年	6年
鉄筋コンクリート造	47年	9年

（参照：国税庁 確定申告書等作成コーナー 耐用年数表）

（参照：国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数）

通常、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、耐用年数を超えた物件を購入した場合は「4年」で減価償却できます。

減価償却費は現金支出を伴わない経費です。

そのため、キャッシュフローは黒字であるにもかかわらず、税務上の不動産所得は赤字となり、給与所得などとの損益通算により所得税と住民税を節税できます。築古アパートは短期間で大きな節税メリットを得られるため、資産形成と節税の両方で効果を得たいビジネスパーソンと相性がよい投資手法です。

資産価格の下落が少ない

建物は時間の経過とともに価値が下がるのに対し、需要のあるエリアの土地は比較的価値が安定しています。そのため、新築アパートは物件全体に対する建物価値の割合が大きく、反対に築古アパートは、土地が占める価値の割合が大きいという特徴があります。

築20〜30年のアパートは建物価値の減少が既に進んでいるため、購入後に発生する築年数の経過による価値の下落は限定的です。

このようにして、既に価値が一定下がり切っている建物と、価値が安定している土地で成り立つ築古アパートは資産価値の下落が少ないのです。ただし、土地の価値は立地次第で左右されるため、その土地の将来性の見極めをしっかりと行うことが前提です。

築古アパート投資の成否は、物件の状態や立地するエリアの将来性の見極めで決まります。

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築古アパート投資のデメリット

築古物件は老朽化による修繕費の増大など、特有の課題が存在します。高利回りの恩恵を享受するには、築年数がもたらすリスクについての把握が必要です。

ここでは、築古物件のデメリットについてお伝えします。

修繕費が高額になりやすい

築古アパートは築年数の経過により、外壁や内装、水回り設備などの劣化が進み、交換や補修が必要な箇所が増えていきます。そのため、購入したばかりなのに、高額な修繕費が発生するなどのリスクを孕んでいます。

給排水管の取り換えや屋根・外壁の塗装といった大掛かりな修繕だと、費用が数十万〜数百万円規模におよぶケースもあります。費用が高額だからといって、こうした修繕を後回しにすると、入居者満足度の低下や空室率の上昇につながり、結果的に家賃収入が減少してしまう恐れがあります。

築古アパート投資では物件選びの段階から、近い将来発生する修繕費を見込んだうえでの購入判断が重要です。

アパートにかかる修繕費の目安について詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

デッドクロスでキャッシュフローが悪化するリスクがある

築古アパートは償却期間が短いため、数年経つと減価償却費が経費として計上できなくなり「デッドクロス」に陥る可能性があります。

デッドクロスとはローンの元金返済額が減価償却費を上回ることをいい、減価償却が終わって課税対象額が増える一方で、ローン元金の返済は続くため、帳簿上は利益が増えているのに手元のキャッシュが減っていく状態です。

この状態を理解するには、元金返済と減価償却費の違いを押さえておく必要があります。

項目	経費として計上できるか	キャッシュアウト
ローンの元金返済	×（経費にできない）	あり
減価償却費	○（経費にできる）	なし

築古アパートを運用する際は、減価償却が終わるタイミングとローンの返済期間を照らしあわせ、デッドクロスがいつから起こるかの事前シミュレーションが大切です。

老朽化による魅力の低下で売却しづらい

築古アパートは老朽化によって賃貸需要が低下しやすく、買い手も限られるため、売却の難易度が高いというデメリットがあります。

築年数が経つと外観や設備が古くなっていきますが、入居者はより新しく快適な物件を選ぶ傾向があります。そのため、築古アパートは空室率が上がりやすく、収益が不安定になり、投資対象としての魅力が低下するのです。

また、法定耐用年数を過ぎた物件は金融機関の融資期間が短くなり、買主が利用できるローン条件も厳しくなるため、購入できる層が限られます。

築古アパート投資は「入居者も買い手もつきにくい」という二重のハードルがあるため、入居付けの施策と出口戦略の見通しを立ててから取り組む必要があります。

不動産投資の出口戦略の詳細について知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

築古アパート購入の注意点

築古アパートは比較的低価格で購入できるのが魅力ですが、老朽化による修繕費の増大や空室リスクなど、注意すべき点も多くあります。

ここからは、購入前に押さえるべき注意点を解説します。

旧耐震基準の物件は安全性に課題が残る

築古アパートを選ぶ際は、旧耐震基準で建てられた物件を避けるのが基本です。地震への耐性が不十分で、安全性と資産価値の両面でリスクがあるからです。

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた基準で、震度6強〜7クラスの大地震に耐える設計にはなっていません。

2016年4月に発生した熊本地震の被害データでも、旧耐震の木造建物は新耐震基準と比べて倒壊率が高く、安全面の弱さが顕著にあらわれています。

耐震基準	倒壊率
旧耐震基準の木造建築	28.2%
新耐震基準の木造建築	8.7%
2000年に改正された 耐震基準以降の木造建築	2.2%

（参照：国土交通省 住宅局 熊本地震における建築物被害の原因分析）

熊本地震での旧耐震の倒壊率は、新耐震の3倍以上でした。2025年時点で築43年以上となる木造アパートは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。

投資家の中には安価な旧耐震物件を購入して耐震補強やリノベーションを施すケースもありますが、補強コストは高額になりやすく、旧耐震基準の物件は金融機関の融資も通りにくいのが現実です。そのため、旧耐震基準の物件に初心者が手を出すのはハードルが高いと言えるでしょう。

安全性・融資・出口戦略のどれを見ても、旧耐震物件はリスクが大きいため、築古アパート投資では新耐震基準以降の物件を選ぶのが賢明な判断です。

隠れた不具合が潜んでいる可能性がある

築古アパートは老朽化が進んでいるため、隠れた不具合が潜んでいるケースがあります。将来の修繕リスクを見極めるためにも、修繕履歴の確認が欠かせません。

修繕履歴とは、これまで建物や設備に対して行われた修理・改修工事の記録で、どの箇所にどのような対応をしてきたのかを把握できます。修繕履歴は、一般的に仲介会社を通じて管理会社へ照会しますが、築古物件の場合は履歴が残っていないケースも珍しくありません。

その場合は、インスペクション（建物状況調査）の活用が有効です。

インスペクションでは、国土交通省の講習を修了した建築士が第三者の立場から、建物の劣化状況や不具合の有無、修繕が必要な箇所を詳細にチェックします。見た目だけではわからない不具合を事前に発見できる点が、インスペクションのメリットです。

修繕履歴やインスペクションは、「いくら修繕費がかかるか」を見積もる重要な情報です。

土地の担保評価が高ければ融資を受けやすい

築古アパートでも、土地の担保評価が高い物件を選ぶと融資が通りやすく、資金調達のハードルが下がります。

金融機関が融資判断をする際に重視するのは、建物ではなく「不動産全体の担保価値」です。建物は築年数の経過とともに価値が下がりますが、土地は経年劣化がなく、都心部や駅近といった需要の高いエリアでは資産価値が維持されやすいためです。

物件選定では将来的にも需要が見込めるエリアで、路線価や周辺の成約事例を確認して、土地の担保力を把握するようにしましょう。

築古アパートは、価格の安さ以上に「見極め力」が問われる投資です。老朽化や耐震、融資評価など、見た目では判断しにくいリスクを正しく把握するには、専門的な知識と経験が欠かせません。

ファミリーアセットコンサルティングでは、目的に合った物件を見つけられるよう、会員限定で2,000件以上の未公開物件をご覧いただけます。気になる物件が見つかった場合は、そのままお問い合わせいただければ、経験豊富なコンサルタントが物件の特徴やリスク、収益性まで丁寧にご説明し、購入判断をサポートします。

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築古アパートの空室対策

老朽化した築古アパートでも、適切な対策を取れば空室を改善し、収益を維持し続けることは十分可能です。大規模リフォームのように高額な費用をかけなくても実現できる方法はいくつもあります。

ここでは、費用を抑えながら、築古でも入居者に選ばれる効果的な空室対策を紹介します。

入居者の費用負担を軽減する

家賃を下げずに入居者の費用負担を軽減する施策は、オーナーの収入への影響が小さく、賃貸経営のダメージを抑えながら取り組める空室対策です。敷金・礼金・更新料などの初期費用の見直しにより、入居時や更新時の経済的ハードルが下がり、入居者に選ばれやすいアパートを目指せます。

家賃の値下げは賃貸経営に継続的な影響を与えますが、敷金・礼金・更新料の見直しなら、入居者の負担を抑えつつも収益への影響は一時的です。

また、アパート経営を始める前に、エリア内の適正な家賃相場の把握をして、健全な収支計画を立てておくことも大切です。実勢家賃よりも高い家賃設定で収支計画を組んでしまうと「家賃が高いから空室が埋まらない」「家賃を下げると満室でも採算が取れない」というジレンマに陥ってしまう可能性があります。

築古アパートは新築と比べ家賃が低い傾向にあり、値下げは経営に大きな影響を与えます。そのため、敷金・礼金・更新料の負担軽減は有効な空室対策と言えるでしょう。

物件のPRに力を入れる

築古アパートの空室対策では、募集広告を整えるだけで反響が高まる場合があります。PRの見直しはリスクや追加費用なしで取り組めるため、まず着手しやすい改善施策です。空室が埋まらない原因は、建物の古さだけとは限りません。募集情報の掲載漏れや写真映りが悪いなど、PR面の弱さが問い合わせ減少の要因になっているケースが多く見られます。

募集広告の次のポイントをチェックし整えると、物件のPR効果を高められる可能性があります。

• 掲載状況：主要ポータルサイトに物件が正しく掲載されているか
• 写真の見せ方：明るく清潔感のある写真か、生活イメージが湧く構図か
• 周辺環境のPR：駅・スーパー・治安・静かな住環境など、立地の強みを十分伝えているか

PRを見直すだけで、築古アパートの印象は大きく変わります。まずは物件の「見せ方」を最適化し、費用をかけずに空室の改善へつなげましょう。

ペット飼育をOKにする

築古アパートの空室対策としてペット飼育を許可することは、物件を差別化できる効果的な戦略です。

賃貸検索サイトでは「ペット可」で絞り込む入居希望者が一定数いるものの、実際にペット可の物件は多くありません。そのため、ペット可にすることによって競合が一気に減り、選ばれやすい物件になる可能性があります。

さらに、ペットを飼う入居者は物件が見つかりにくいという事情もあり住み替えがしにくく、長期入居につながりやすいという点も収益の安定に貢献します。ただし、ペット可へ変更する際は、トラブルを避けるためにも既存の入居者への事前説明の実施や合意を取り付けるなど、慎重に進める必要があるでしょう。

ペット飼育には次のようなメリットとデメリットがあります。

• メリット：競合が少ない市場で差別化でき、長期入居につながる
• デメリット：退去時の原状回復費用が高くなる可能性がある

ペット可は、築古アパートでも導入しやすく、反響アップ・長期入居・収益安定につながる空室対策です。ただし、導入する際は、既存入居者への影響や、原状回復コストの増加などもあわせて検討してください。

高齢者や外国人を受け入れる

築古アパートの空室対策として「住まいを見つけにくい」という課題を抱える高齢者や外国人の受け入れは、効果的な戦略です。

高齢者は若年層に比べて入居審査が厳しく、引っ越しを頻繁にしないため、長期入居につながりやすいといわれています。また、外国人も言語や審査のハードルによって、物件選びが難航するケースが多く、条件の合う部屋を見つけた後は長く住み続ける傾向があります。

高齢者や外国人の受け入れは、入居付けに苦戦しやすい築古アパートにとって、空室率の低減と安定した家賃収入の確保に寄与します。

しかし、高齢者の場合は孤独死のリスク、外国人の場合は夜逃げや連絡が取れなくなるリスクがある点も見逃せません。そのため、保証会社の利用や緊急連絡先の確認など、適切なリスク管理をセットで行うことが重要です。

高齢者や外国人は長期入居につながりやすく、築古アパートの収益を安定させるうえで有効なターゲット層です。適切なリスク対策と併せて運用すれば、入居率の改善に大きく貢献する施策となるでしょう。

満室経営に向けた空室対策の詳細は、こちらの記事もご覧ください。

築古アパートの出口戦略

築古アパートは、老朽化や融資評価の低下によって売却しづらい傾向があるため、購入段階から出口戦略を明確に描けていることが重要です。手放すタイミングと方法があらかじめ想定できていれば、売却で行き詰まるリスクを回避できます。

築古アパート投資の代表的な出口戦略を解説します。

アパートとして売却する

築古アパートの出口戦略として最も現実的なのが、オーナーチェンジ物件として売却する方法です。

築古物件は、築年数の経過とともに修繕費が増え、入居者の確保が徐々に難しくなる傾向があります。そのため、収益性が維持できている段階での売却が、賢明な判断と言えます。

一定期間収益を得た後、タイミングよく次のオーナーへ譲渡できれば、大規模修繕などのリスクを抱えずに利益を確保する出口戦略が可能です。

ただし、築古アパートは金融機関の評価が低くなりがちなため、買い手側が融資を受けづらい点は依然として課題です。思うように買い手が見つからず売却のタイミングを逃してしまうと、修繕コストの増大や入居率の悪化で、赤字を招くリスクが高まります。

築古アパートをオーナーチェンジで売却する際は、タイミングが重要です。適切な時期に売却判断ができれば、築いた資産を次の投資へスムーズに振り向けられます。

アパート投資で規模拡大するには、融資戦略についての理解が重要です。不動産投資の融資の基本知識を学びたい方は、次の記事をお読みください。

建物を解体して更地にする

築古アパートの出口戦略には、建物を解体して更地にして売却する方法があります。

建物の老朽化が進むと、空室が埋まりにくくなったり、メンテナンスコストが増えたりして、売却の難易度が上昇します。

しかし、建物を解体し更地にすれば、買い手は住宅・店舗・駐車場など、多用途で活用できるため需要が高まるのです。建物としての収益性が落ちていても、立地がよい土地であれば、解体して更地にしたほうが高値で売却できるケースがあります。

ただし、解体費用に加えて、入居者がいる場合の立ち退き費用、更地にしたことで住宅用地の特例が外れ固定資産税が上がる点を踏まえ、採算が取れるかの試算が必要です。

老朽化が進んだ築古アパートについては、更地にして土地として売却する方法も有効な出口戦略の一つです。

老朽化したアパートを建て替える

老朽化した建物の建て替えも、築古アパートの出口戦略として有効です。古くなったアパートは魅力が低下し、入居がつきにくく賃料も下がりやすいため、収益性が低下する可能性が高まります。

そこで、老朽化したアパートを取り壊して新築アパートへ建て替えれば、最新の設備や間取りで需要を取り込みやすくなります。建て替えは競争力の高い物件として再スタートできるため、家賃設定の自由度も広がるのです。

また、建て替えによって建物価値がリセットされると、減価償却を新たに計上できるため、所得税・住民税の負担を抑えやすくなります。

結果として、キャッシュフローの改善や資金の再投資も可能になり、節税と収益向上の双方にメリットが生まれます。

建て替えも出口戦略の一つとして検討し、資産価値の向上につなげましょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは、物件の購入サポートから賃貸運営、出口戦略の立案までをワンストップでサポートいたします。将来の資産価値を守り、着実に収益を積み上げるために、まずはファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談で、アパート投資のプロにご相談ください。

まとめ

本記事では、築古アパート投資のメリットとデメリットについて解説しました。築古アパートは購入価格を抑えつつ高利回りを狙いやすい一方で、老朽化に伴う修繕費や空室リスクなど、押さえておくべき注意点も存在します。

築古アパート投資は、物件選びや管理、出口戦略をしっかり考えたうえで取り組めば、安定した家賃収入と資産形成を実現できる投資手法と言えるでしょう。

築古アパート投資を成功させるには、物件の選定力が重要です。ファミリーアセットコンサルティングの無料会員に登録すると、一般には出回らない2,000件以上の未公開物件情報をチェックできます。

チャンスを逃さず、理想の投資ポートフォリオを構築しましょう。