大家が負担すべきアパートの修繕費とは？範囲や削減するコツを解説！

アパートを経営していると、さまざまな修繕が必要になります。しかし、修繕にかかる費用が予想以上に高額になるケースも多々あり、相場よりも高額な費用が請求されているのではないか、また、本当に大家が支払うべきなのかなど、不安や疑問を感じる方も多くいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、アパート経営で大家が負担すべき主な修繕費用の範囲や、削減するコツ、修繕費用を支払えない場合の対処法などについて詳しく解説します。アパートの修繕にお悩みの大家さんは、ぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が、空室問題や修繕、減価償却による節税などもすべて含め、お客様それぞれに合った戦略や資産形成の方法を、無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

アパート経営の主な修繕費

アパートを経営する際にはさまざまな修繕費がかかり、この修繕費を分類すると主に次のようにわけられます。

• 原状回復
• 補修
• 大規模修繕
• 予防修繕

原状回復

原状回復とは、入居者の故意や過失、通常ではない使い方などによって部屋の設備や家具家電が壊れたり、傷つけられた場合に元の状態へ戻すことを指します。よく言われているような、入居者が部屋を借りたときの状態へ戻す必要はないことに注意が必要です。一般的な使い方や経年劣化による故障や破損などは、大家側が費用を負担しなければなりません。
もし入居者の不手際で原状回復を行う場合は、敷金から費用を出します。基本はハウスクリーニング程度で完了するケースが多く、費用は数万～10万円以下に収まることがほとんどですが、破損などの状況によっては数十万円かかるケースもあります。

補修

補修とは、アパートの設備の不具合や事故・災害による破損など、建物の一部を修繕する工事のことです。水回りの不具合や給湯器・エアコンなど、機械の故障であれば数万円～数十万円程度におさまります。ただし、事故や災害の規模が大きければ、長期的な工事になり費用が高額になるケースも考えられるでしょう。

故障などはある程度、周期の予想も可能ではありますが、事故や災害は突発的に起こるため、もしもに備えて日頃から修繕費を用意しておくと安心です。

大規模修繕

大規模修繕とは、屋根や外壁、配管などアパート全体に関わるものを修繕することです。大規模修繕は外観の劣化速度を抑えて空室率を下げ、住居としての快適性・安全性を確保するために必要なもので、12～15年に1度は行った方がよいでしょう。
アパートの外に足場をつくって大がかりな工事を行うため、工事期間が長く、費用は数百～数千万円程度かかります。周期は長いものの費用が高額になりやすいため、積立などで計画的に資金を用意するのがおすすめです。

予防修繕

予防修繕とは、大きな被害が発生する前に、事前に点検や対策を行うことです。たとえば、次のようなものが予防修繕に該当します。

• シロアリの検査・防除
• 屋根・外壁・配管の劣化調査
• 排水管などの高圧洗浄
• 機器類の点検

これにより、長期的な資産価値の維持や空室リスクの低下などにつなげられるでしょう。頻度は数年に1度程度、費用は数万～数十万程度で、内容や物件によって金額に差が出ます。

大家が負担すべきアパート修繕費の範囲

前述したように、特に原状回復に関しては入居者が費用を負担すべきケースと、大家が負担すべきケースがあります。そこで次に、どちらがどこまで費用を負担すべきかについて、具体的に紹介します。

修繕費の負担は大家？入居者？

大家が負担すべき修繕費は、経年劣化・自然消耗が原因の原状回復や補修、大規模修繕です。原状回復に関しては、国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が存在するため、それを基準にしましょう。たとえば、次のようなものに関しては、大家が修繕費を負担すべきとされています。

• 画びょうによる壁の穴
• テレビや冷蔵庫の壁裏にできる黒ずみ（電気焼け）
• 家具・家電の設置による床・カーペットのへこみ・跡
• 経年劣化によるクロスの日焼け・変色・色落ち

ただし、ガイドラインはあくまでも基準であり、必ず遵守すべきものではありません。賃貸契約書にあらかじめ特約を設けて、特定の設備の修繕を入居者の負担にすることも可能です。よくある特約の例としては、次のようなものがあるため、うまく活用するのがおすすめです。

• 畳の表替え
• ハウスクリーニング
• エアコンクリーニング

入居者が負担すべき修繕費の範囲

入居者が負担するのは、入居者の故意や過失、その他一般的な使用を超えるような使用による故障や傷、破損などの修繕費です。たとえば、上記のガイドラインでは次のような場合の原状回復は入居者が負担すべきとされています。

• クロス（壁紙）への落書き
• 誤ってつけたフローリングの傷
• 結露の放置によるカビやシミ
• タバコでついた匂いやクロスの変色

ただし、前述したようにこれらはあくまで基準であり、入居者がガイドラインの基準に納得するとは限りません。そのため、請求を行う前の確認や特約の明記・説明などはしっかり行うのが重要です。

アパートの主な修繕箇所と修繕費の相場

アパートでは、築年数ごとに次のような場所の修繕が必要になります。

【木造10戸（1K）】

築年数	修繕の内容	費用（1棟あたり）
5～10年目	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄等）	約70万円
11～15年目	屋根・外壁（塗装） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 給湯器等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄等）	約520万円
16～20年目	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）	約180万円
21～25年目	屋根・外壁（塗装・葺替） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 浴室設備等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄）	約800万円
26～30年目	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）	約180万円

引用：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

ただし、当然構造や広さ、実際の建物の状況によっても費用は大きく異なるため注意しましょう。以下の見出しで各場所の修繕費相場や修繕のポイントも紹介しているため、あわせて参考にしてください。

建物全体

建物全体に関わる設備は、風雨や日光などに日々さらされることから、頻繁にメンテナンスや工事などが必要になります。アパートの外観に関する部分も多く、空室対策としてもメンテナンスは重要です。

	費用相場	メンテナンス時期
屋根	塗装・防水：7,000～1万円/㎡ ふき替え：70～180万円※	塗装・防水：10～15年ごと ふき替え：20～30年目
外壁	塗装：5,000～1万円/㎡	塗装：10～15年ごと
ベランダ	塗装：3,000〜5,000円/㎡ 防水工事：7,000～1万円/㎡	塗装：5年ごと 防水工事：10～15年ごと
階段・廊下	階段塗装：10～20万円 床面防水工事：7,000～1万円/㎡	階段塗装：5年ごと 床面防水工事：10～15年ごと
給排水管	高圧洗浄：5,000円～/戸 点検：5～8万円 給配水管交換：300万円～	高圧洗浄：5年ごと 点検：10年ごと 給配水管交換：30年目

【屋根】
屋根は雨風や日光に最もさらされるものであるため、定期的にひび割れなどのチェックが必要です。塗装や防水処理を定期的に行うことで、雨漏り防止や色褪せの改善などができます。スレート屋根の場合はふき替えも必要なので注意しましょう。

【外壁】
外壁は屋根と同様雨風や日光にさらされるため、定期的にひび割れなどのチェックと塗装が必要です。足場を組む必要があるため、屋根とセットで工事を行うとコストカットしやすくなります。

【ベランダ】
ベランダは特に鉄製部分でサビや割れ、排水状況などに問題がないかチェックが必要です。手すりなどは内部で腐食が進んでいるケースもあるため、安全性確保のためにも定期的なチェックとメンテナンスが重要です。

【階段・廊下】
階段が外にあり、かつ鉄骨の場合は劣化しやすいため注意が必要です。塗装や防水処理を定期的に行い安全性を確保しましょう。ベランダとあわせて修繕することで、手間やコストをカットできます。

【給排水管】
排水管は詰まりやすいため、5年ごとに高圧洗浄で内部をきれいにします。排水管の交換は不要ですが、給水管は塩ビライニング管だと腐食しやすいため、30年目にはすべて交換する必要があります。

建具・外構

玄関ドアや網戸、フェンスなどの建具・外構も基本的には大家が対応するもので、定期的なチェックや修繕が必要です。費用は建具の種類や材質、グレード、広さ・大きさなど条件によって大きく異なるため、業者に見積もりを依頼してもらうのがおすすめです。

	費用相場	メンテナンス時期
外部建具	部位によって異なる	点検・調整：11～15年目
外構	部位によって異なる	修理：26～30年目

【外部建具】
外部建具としては、主に次のものが該当します。

• 各部屋の玄関ドア・サッシ・網戸
• アパートの入口ドア

退去や入居時に点検などを行うと効率よく修繕を行えます。

【外構】
外構としては、主に次のものが該当します。

• 隣家との間にあるフェンス
• 駐車場
• 駐輪場
• 敷地内の電灯
• 植木

駐車場・駐輪場の点検などを行う場合は、入居者に連絡して別の場所へ車・自転車などを移動してもらう必要があります。

室内設備

室内設備は多くのものが高頻度で利用されるため、定期的な修理や交換が必要です。特に修理に関しては突発的に発生しやすいため、ある程度予算を確保しておくと安心です。交換は一斉に行うケースもあるため、周期を予想してまとまった予算を確保しましょう。

	費用相場	メンテナンス時期
クロス・床	クロス：1,000～1,500円/㎡ クッションフロア：3,000～5,000円/㎡	修繕：退去後・入居前 クロス交換：6～8年ごと フロア交換：8〜12年ごと
エアコン	修理：数千～数万/台 交換：3～6万円/台	修理：5～10年ごと 交換：11～15年目
給湯器	10～15万円/台	交換：10年ごと
浴室・洗面	修理：数千～数万円 部品交換：5～10万円	修理：不具合発生時 部品交換：10年ごと
トイレ・キッチン	修理：数千～数万円 ウォシュレット交換：2～4万円/台 ガスコンロ交換：10～15万円/台	修理：不具合発生時 ウォシュレット交換：7～10年ごと ガスコンロ交換：10～20年目

【クロス・床】
クロス（壁紙）や床は経年劣化が起こるため、部屋の印象をよくするためにも定期的な交換を行いましょう。交換の実施は退去後・入居前に行うのが一般的です。

【エアコン】
エアコンはメーカーや年式などで性能が大きく変わるため、年数はあくまでも目安として考えてください。入退去時などに点検などを行い、不具合があれば個別で修理・交換を実施しましょう。

【給湯器】
基本的に毎日利用するもので、修理も緊急を要するケースが多いため、故障する前に交換するのがおすすめです。10年を目安として一斉交換を実施してください。

【浴室・洗面】
浴室や洗面は蛇口や排水トラブル、部品が外れるなどの不具合が発生するたびに対応します。定期的に部品交換を行うことで不具合の発生を予防可能です。

【トイレ・キッチン】
トイレ・キッチンは、基本的には浴室・洗面と同様の対応を行います。ただし、ウォシュレットやガスコンロは丸ごと取り替えが必要です。

大家がアパートの修繕費を削減する4つのコツ

事前に修繕費の確保などを行っていても、予想外に高額な修繕費が発生するケースはあります。そこで次に、修繕費を削減するコツや、高額な修繕費の発生を回避する方法を紹介します。

• 火災保険が適用できないかチェックする
• 相見積もりで自分の相場を理解する
• 定期的に点検・修繕を行う
• 入居者審査は徹底的に行う

火災保険が適用できないかチェックする

修繕費は加入している火災保険でまかなえるケースがあるため、適用できないかチェックしましょう。火災保険と名前はついているものの、実際には火事以外にも水漏れや事故、破損・汚損などにも適用が可能です。そのため、たとえば次のような補修の費用であれば、火災保険が適用できる可能性はあります。

• 当て逃げされ、道路側のフェンスが破損した
• 台風で飛んできたトタン板が屋根にぶつかって破損した
• 浴室の水漏れで一部の部屋が水浸しになった

ただし、当然加入している保険の補償内容や免責条件、特約などによっても適用の有無は大きく異なるため、まずはプランを確認してください。また、被害が発生した際は即座に保険会社へ連絡し、調査・査定してもらうことも重要です。

相見積もりで相場を理解する

複数の業者へ見積もりを依頼し、自分のアパートにおける修繕費の相場を理解するのがおすすめです。記事内でも費用相場は紹介していますが、これはあくまでも目安であり、対応する業者や建物・設備の状況、材質などさまざまな条件で費用は大きく異なります。そのため、複数の業者へ見積もりを取ることで、自分のアパートにおける相場・適正価格を知るのが重要です。

適正価格がわかれば、管理会社などに高額な費用を請求されても、交渉したり、自分で別の業者に依頼するといった方法が取れるようになります。特に管理会社は提携の業者へ発注することで中間コストも発生しやすいため、これらのコスト削減にもつながるでしょう。

定期的に点検・修繕を行う

アパートは定期的に点検し、必要に応じて修繕を行っていくことで、総合的な修繕費の削減が可能です。修繕は緊急性が高く、内容が深刻で、大規模であればあるほど費用は高額になる傾向にあります。一度に必要な金額が高くなれば、予算の確保も難しくなり、さらに後回しになる可能性もあるでしょう。

一方で、定期的に点検を行い、その度にこまめに修繕を行うと、回数は増えたとしても小規模な修繕を余裕をもって対応できるため、費用は大きく抑えられます。1回の費用負担も減らせるため、点検や修繕は定期的に実施するのがおすすめです。

入居者審査は徹底的に行う

アパートの入居者審査をよりしっかりと行うことで、原状回復や補修にかかる費用の削減につなげられます。入居者のマナーが悪いと、掃除不足で部屋や設備に汚れがこびりついたり、浴室にカビが発生したり、雑な使い方で破損・汚損を招いたりと設備の状態が悪化しやすくなります。ここまで紹介したように、原状回復にかかる費用の請求にも限度があるため、結果的に大家の負担する費用は高額になる可能性が高いでしょう。

しかし、入居者のマナーがよければ、原状回復にかかる費用を少なくでき、設備を通常よりも長持ちさせられます。そのため、賃貸借契約を結ぶ段階で、入居者に問題がないか、しっかり検査するのがおすすめです。

アパートの修繕費が高額で払えない場合は融資も検討

もし、どうしてもアパートの修繕費が高額で支払いが難しい場合や、資金をある程度手元に残しておきたい場合は融資という方法もあります。融資であるため、当然毎月返済は必要であり、利息もかかります。しかし、融資によって十分な修繕工事を実施し、家賃の引き上げや空室率の改善ができれば、返済金額を差し引いても十分利益を出せる可能性はあるでしょう。

現在は住宅金融支援機構や民間金融機関が、「賃貸住宅リフォーム融資（アパートリフォームローン）」を販売しており、これを活用すれば修繕費をまかなえます。ただし、金融機関によっても限度額は大きく異なり、それぞれ返済期限や融資条件なども定められるため、利用を希望する際は本当に返済が可能なのかも含め、慎重に検討を進めたほうがよいでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングは、融資に関する相談も含め、アパート投資の専門家が無料でお客様それぞれに合った資産形成の形について、じっくりアドバイスします。ぜひお気軽にご相談ください。

アパート修繕費は積立だけでなく運用して備えることも可能

家賃収入から一定額を毎月積立することで、大規模修繕のような高額な費用も準備しやすくなります。積立を行う場合は、修繕にかかる費用を想定し、家賃収入の10～20％程度を目安として積立するとよいでしょう。

ただし、なかには積立ができず費用を使ってしまう、積立の金額だけで費用をまかなえるか不安、と考える方もいるでしょう。その場合は、次のようなものを利用するのもおすすめです。

• 積立型の保険商品・共済制度
• 賃貸住宅修繕共済
• 修繕資金信託

積立型の保険商品・共済制度

金融機関が提供している積立型の金融商品を活用すると、スムーズに積立がしやすくなります。家賃が振り込まれる口座から、自動で定期預金口座に一定額が振り込まれるようにし、自分で使い込むことができないようにすれば、大規模修繕費が確保できます。

生命保険などの保険商品や共済制度を活用すれば、保障もついてくるため定期預金よりお得です。積立の期間や積立金額が設定できるものであれば、大規模修繕の周期などにあわせて積立もしやすくなるでしょう。法人であれば、保険商品や共済制度に支払った費用を経費にもできるためおすすめです。

賃貸住宅修繕共済

賃貸住宅修繕共済とは、将来必要になる修繕費を共済掛金として月・年払いし、修繕を行う際に工事費として共済金を支払ってもらえる制度です。年1回の定期検査も行ってくれるため、点検の手間や負担の軽減にもなります。

共済掛金は修繕費のみに支払われるものの、個人でも経費として計上できるため、税金の負担軽減にもつながるでしょう。自分だけで修繕の計画や積立を行うよりも、手軽かつ手堅い経営ができるようになります。積立金の使い込みが心配な方や、管理や税金の負担を軽減したい方におすすめです。

修繕資金信託

修繕資金信託とは、自分の所有する資産を信託会社に任せて運用してもらい、得られる利益を家族などに提供できる金融商品です。大家の預けた資金の使い道が賃貸住宅の修繕に限定されており、事前に指定した家族の一人（代理人）だけが資金を引き出せるため、修繕費の使い込み防止にも役立ちます。

手数料の支払いは必要なものの、大家の代わりに家族が修繕対応を行うことも可能であるため、将来的な相続・引き継ぎを検討している場合にも適しています。大家自身が高齢か、まとまった資金がある場合などにおすすめです。

確定申告時にアパート修繕費は減価償却すべき？

アパートの修繕費を減価償却すべきかどうかは、費用が「修繕費（経費）」と「資本的支出（資産）」のどちらに該当するかで決まります。建物を維持するための少額な修理や原状回復であれば一括経費、建物の価値を高める工事や設備の交換などであれば減価償却が必要です。修繕費と資本的支出の分け方や、減価償却の方法について解説します。

アパート修繕費の減価償却に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは、減価償却による節税など、税金対策も絡めた多角的な投資の方向性や戦略について、アパート投資のプロが無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

減価償却の対象となる費用

アパートの修繕費自体は建物の価値を維持するために必要であるため、確定申告時に経費としての計上が可能です。ただし、修繕で建物の価値を高めたり、寿命を延ばしたりできる場合は「資本的支出」という扱いになり、これは減価償却が必要です。たとえば、修繕費と資本的支出は次のようにわけられます。

【修繕費の例】

• クロスの一部に日焼けや電気焼けがあったため、貼り直した
• 点検で外壁のひび割れが見つかったため、修繕工事を行った

【資本的支出の例】

• すべての部屋の給湯器が使用10年を経過したため、まとめて最新式に交換した
• 屋根をより防水性の高い素材のものでふき替えた

アパートの見栄えをよくするため、性能を高めるための費用は資本的支出になりやすい傾向があります。ただし、費用の合計金額などによっては全額を経費計上できるケースもあり、大家だけでは正確に判断できないことも多いため、税理士などに相談するのがおすすめです。

確定申告で減価償却を行う方法

減価償却が必要な場合は、修繕にかかった費用を耐用年数で割って1年ごとに計上します。

耐用年数とは、その資産を使用できる年数のことです。耐用年数については、国税庁が「主な減価償却資産の耐用年数表」を提供していますが、どこに当てはめるかなどはものや状況によっても異なります。判断が難しい場合は、税理士に相談すると安心です。

不動産の確定申告に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

まとめ

アパートの修繕費の相場や大家と入居者の負担の範囲、修繕費の削減方法などについて解説しました。アパートの修繕費は築年数などにあわせて周期的に必要なものであり、突発的に発生することも少なくありません。

また、修繕費は緊急性が高く、内容が深刻で、規模が大きいほど金額が高くなる傾向にあります。そのため、日頃から点検や積立などで計画的に進めることが、結果的に大家の負担軽減につながるでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が「融資」や「税金」も絡め、多角的な目線でお客様の資産形成について、無料でじっくりアドバイスいたします。アパートの経営について悩みを抱えている方は、ぜひ気軽にご相談ください。