アパートの大規模修繕とは？実施タイミングからコストまで徹底解説

アパートの大規模修繕は、アパートの入居率や家賃水準などを維持するために重要な工事です。しかし、どの程度の周期で実施すればいいか、費用相場はどの程度なのかなどがわからず、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、アパートの大規模修繕の目安となる周期や工事の内容、費用相場、費用を削減するポイントなどについて解説します。減価償却をすべきかの判断基準なども紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは、アパート投資の専門家が、空室問題や修繕、減価償却による節税などもすべて含め、お客様それぞれに合った戦略や資産形成の方法を、無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

アパートの大規模修繕とは

アパートの大規模修繕とは、建物全体の劣化を防止するために行う大規模な修繕工事のことです。設備に不具合が発生する度に実施する補修とは異なり、外壁の塗装や、屋根の防水工事、ベランダ・階段の防水工事など、建物全体に関わる部分を修繕します。

足場を組んで実施するため工事期間が長く、費用も高額になりやすいため、計画的に進めるのがおすすめです。大規模修繕を行うことで、建物の見た目と性能がよくなるため、家賃水準や入居率の維持が期待できます。

アパートの修繕費に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートの大規模修繕の時期と内容

では、大規模修繕はどの程度の周期で、どのような工事を行うべきなのでしょうか。次に、アパートの大規模修繕の時期と内容を詳しく紹介します。

アパートの大規模修繕の時期

アパートの大規模修繕は一般的に12～15年に一度実施する必要があります。

参照：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改訂版）」（データを元に作成）

国土交通省によれば、定期的な補修を行いつつ、図のように12～15年周期で大規模修繕を行うことで建物の劣化を防ぎ、社会が要求する性能水準を維持することが重要です。ただし、これはあくまでも目安であり、当然木造や鉄骨、鉄筋コンクリート（RC）などの構造や、工法、劣化状況などによってもタイミングに差が出るため注意が必要です。5年など定期的に点検を行いつつ、自身がもつアパートの最適なタイミングを見つけましょう。

アパートの大規模修繕の内容

国土交通省のガイドブックによれば、アパートの修繕は各周期ごとに、次のような内容で修繕を実施していくべきとされています。

【木造10戸（1K）のケース】

周期	規模	修繕の内容
5～10年目	補修	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄等）
11～15年目	大規模修繕	屋根・外壁（塗装） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 給湯器等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄等）
16～20年目	補修	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）
21～25年目	大規模修繕	屋根・外壁（塗装・葺替） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 浴室設備等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄）
26～30年目	補修	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

11～15年目と21～25年目に大規模修繕を実施し、その間に必要な設備を補修していくイメージです。基本的に5年や10年を一つの単位とし、修繕を繰り返すと考えてよいでしょう。

アパートの大規模修繕の費用目安

10戸アパートであれば、1度目の大規模修繕は約400〜500万円、2度目は約800〜900万円が費用の目安になります。周期ごとの詳細な費用目安は次のとおりです。

周期	木造10戸（1K）	RC造10戸（1K）
5～10年目	約7万円/戸 （棟あたり約70万円）	約7万円 （棟あたり約70万円）
11～15年目	約52万円 （棟あたり約520万円）	約46万円 （棟あたり約460万円）
16～20年目	約18万円 （棟あたり約180万円）	約18万円 （棟あたり約180万円）
21～25年目	約80万円 （棟あたり約800万円）	約90万円 （棟あたり約900万円）
26～30年目	約18万円 （棟あたり約180万円）	約18万円 （棟あたり約180万円）
合計	約174万円 （棟あたり約1,740万円）	約177万円 （棟あたり約1,770万円）

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

構造や戸数で差はあるものの、大規模修繕以外の期間も70～200万円は必要になるため、計画的に資金を用意しましょう。

より詳しいアパートの修繕箇所や費用相場、修理・交換時期は、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートの大規模修繕の費用を削減する4つのポイント

高額になりがちなアパートの大規模修繕の費用を削減するポイントは次のとおりです。

• 建物診断を実施する
• まとめられる工事はまとめて実施する
• 定期的に修繕を行う
• 入居者審査を厳密に行う

それぞれ詳しく紹介します。

建物診断を実施する

大規模修繕を実施する時期になった場合は、建物診断を実施するとよいでしょう。目安時期はあるものの、実際大規模修繕をいつ実施すべきかは建物の使用状況や劣化状況によって異なり、素人の目では判断できません。そのため、建物診断で劣化の度合いや修繕の必要性を調査するのがおすすめです。

建物診断は、専門知識をもった調査会社が図面や修繕履歴も確認しながら、建物全体や設備の状況を詳細に調べるもので、小規模なアパートであれば6～10万円程度の費用ですみます。診断を行うことで、遅すぎず早すぎず最適なタイミングと費用で大規模修繕を実施できるでしょう。

まとめられる工事はまとめて実施する

大規模修繕を実施する際、まとめられる工事はまとめて実施するのがおすすめです。大規模工事は高所での作業が中心となることから、作業効率の向上や安全性確保のため、多くの場合は足場が必要になります。

足場を設置するのにかかる費用は工事費の中でも特に高額で、足場の設置回数が増えれば費用も一気に高額になります。そのため、足場が必要な工事はまとめて実施し、足場の設置回数をなるべく減らすのが重要です。

たとえば、外壁の塗装・屋根の工事・雨どい交換をまとめて実施すると、足場の設置や撤去は1度で済みます。それぞれを別々に実施する場合と比べ、足場の設置を2回分減らせるため、大幅にコストを削減できるでしょう。

定期的に修繕を行う

大規模修繕の費用を抑えるには、こまめに修繕を行うことが重要です。補修を行わずに放置すると、劣化はより深刻になり、工事はより大がかりなものになります。たとえば、ちょっとした雨漏りでも放置すると雨によって腐食が起こり、構造の補強といった大掛かりな工事が必要になるでしょう。

また、修繕費用は深刻・大規模・即対応であればあるほど、高額になりやすい傾向があります。そのため、結果的に補修を行わないほうが総合的な費用は高くなりやすいのです。大規模修繕で行う工事の負担を減らすためにも、こまめな点検・修繕は実施しましょう。

入居者審査を厳密に行う

建物の劣化スピードは、入居者によって大きく変わるため、入居者審査を厳密に実施するのもおすすめです。もし、マナーの悪い方が入居すると、部屋を汚す、壊す、雑に扱って不具合が発生する可能性があり、そのまま放置されるケースも考えられます。

特に設備や水回りの劣化などは建物全体に影響しやすく、放置されることで建物全体の修繕費が高額になるリスクもあります。そのため、管理会社に入居を希望する人物の条件を細かく伝え、これまでよりも厳密に審査を行ってもらいましょう。マナーのよい入居者が集まれば住み心地もよくなり、空室リスクの低減にもつながります。

アパートの大規模修繕費用を準備する2つの方法

アパートの大規模修繕にかかる費用は非常に高額であるため、全額まとめて自己資金で用意するのが難しい場合もあります。その場合は、次のような方法を利用するのがおすすめです。

• 修繕費を積み立てる
• ローンを活用する

それぞれ詳しく見てみましょう。

修繕費を積み立てる

一括での支払いが難しい場合は、家賃の10～20％程度を目安として毎月積立を行うのがおすすめです。普通預金や定期預金はもちろん、次のような商品もあるため、うまく活用するとよいでしょう。

商品	概要	メリット
保険商品	修繕積立金プランがある生命保険・損害保険があり、解約返戻金を修繕費用に当てられる	・万が一の場合は保険金を受け取れる ・特約で保障を充実させられる ・積立期間や金額を設定できる場合も
賃貸住宅修繕共済	修繕費を共済掛金として月・年払いし、工事を実施する際に共済金から支払われる	・共済掛金は経費にできる ・毎年1回定期検査が行われる

ローンを活用する

大規模修繕がすぐに必要な場合や、積立までの期間が短いといった事情で資金の用意が難しい場合は、ローンを検討するのもよいでしょう。住宅金融支援機構や民間金融機関から、賃貸住宅リフォーム融資（アパートリフォームローン）が販売されており、大規模修繕の工事にも適用可能です。

ローンでは月々の返済は必要になるものの、修繕で建物の性能を高められれば入居率の改善や家賃の水準維持につながり、十分利益を出せる可能性もあります。ただし、各機関で融資限度額や金利、返済期間などは異なるため、自身の希望と照らし合わせながら慎重に検討するのがおすすめです。

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アパートの大規模修繕は減価償却できる？

アパートの大規模修繕にかかる費用は、一括で経費計上できるケースと、減価償却が必要なケースがあります。どのように修繕費と減価償却をわければいいのか、詳しく解説します。

アパート修繕費の減価償却に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、基礎知識や計算方法などを知りたい方はぜひこちらを参考にしてください。

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経費計上できる費用と減価償却になる費用

アパートの大規模修繕にかかる費用は、一括で経費計上できる「修繕費」と、減価償却の対象になる「資本的支出」に分けられます。

修繕費は、劣化した建物を元の状態に戻すための費用であり、その年度で経費として一括計上できます。一方資本的支出は、物の価値を高めたり建物の寿命を延ばしたりするための費用であり、新たな設備投資と判断されるため、減価償却が必要です。

たとえば、修繕費と資本的支出はそれぞれ次のようにわけられます。

【修繕費の例】

• 雨漏りの修理
• 外壁のひび割れを修復する工事

【資本的支出の例】

• 故障した設備を性能のよいものと交換
• アパートに避難用の階段を新設

このように、修繕によって建物のスペックが向上すると「資本的支出」と判断され、減価償却が必要になる可能性があるため注意が必要です。

修繕費と資本的支出の判断基準

建物の性能アップといった基準以外にも、修繕費と資本的支出を分けるための判断基準はいくつか存在します。基本的な判断基準は次のとおりです。

1. 費用の金額が20万円未満か
2. 約3年以内の周期で実施されるものか
3. 建物の維持や原状回復のための工事か
4. 建物の価値を高めたり、使用期間を増加させるものか
5. 費用の金額が60万円未満、または前期末取得価額の10％以下か

3まではどれか1つでも該当すれば修繕費になり、1～3は該当せず4に該当する場合は資本的支出になります。また、原状回復か価値を高めるものか判断できない場合、5に該当すれば修繕費にできます。

前期末取得価格とは、前年の事業年度中に取得した固定資産の取得価格のことです。資本的支出があれば加算し、減価償却で減損していれば金額から差し引きます。ただし、修繕費と資本的支出の区分は複雑であるため、判断が難しいと感じる場合は税理士などに相談するのがおすすめです。

まとめ

アパートの大規模修繕について、実施すべき周期や内容、費用相場などについて解説しました。大規模修繕は、アパートの入居率や家賃水準を維持するために不可欠なものです。一方で、費用が高額になりやすいため、計画的に資金を用意するとよいでしょう。

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