中古の一棟マンションの売却方法とは？売却価格やコストまで徹底解説！

不動産価格の上昇や資産整理などの理由から、中古の一棟マンションの売却を考える方は少なくありません。しかし、実際に売却を考えると、いくらで売れるのか、費用はどの程度かかるのかなど、わからないことが多く、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、中古の一棟マンションの売却相場や費用相場、売却の流れ、高く売るコツなどについて解説します。売却の失敗談も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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中古の一棟マンションの売却価格相場

まずは、中古の一棟マンションがいくらで売れるか、売却価格の相場をチェックしましょう。自分の一棟マンションがどの程度の金額で売れそうか、大まかに把握できるため、ぜひ参考にしてください。

一棟マンションの売却相場

※参照：健美家「収益不動産 市場動向マンスリーレポート2026年2月期」

不動産投資・収益物件情報サイト「健美家」のデータによれば、一棟マンションの販売価格相場は、たとえば首都圏であれば約2億3,700万円程度です。ただし、首都圏は全国平均の2億円よりも高く、首都圏以外では1億～1億5,000万円程度が相場と考えられます。また、これは販売価格であり売却相場ではないため、実際はこれよりも安い価格になると考えられるでしょう。

くわえて、ここ数年一棟マンションに限らず不動産全体の価格が上昇傾向にあります。これは資材の高騰や人手不足などによる新築マンションの高騰が原因であり、中古マンションが選択されやすくなっているからです。中古マンションも今後しばらくは価格の上昇傾向が続き、売却に適した時期も続くと予想されるでしょう。

中古マンションの築年数別売却相場

参照：健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」（データを元に作成）

一棟マンションの売却は築年数も重要であり、古くなるほど価格が下がる傾向にあります。

健美家のデータでは、築年数10年未満は約3億円ほどの価格がついていますが、築年数が20年以上になるとほぼ半額まで下がっています。売却価格も当然販売価格に比例するため、マンションを一定以上の金額で売却したい場合は、なるべく早く、可能であれば築年数が20年を超える前に行うのがおすすめです。

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近隣マンションの売却価格は国のサイトからチェック可能

より正確に自分の一棟マンションの売却価格相場を知りたいのであれば、国土交通省が提供するWebサイト「不動産情報ライブラリ」を利用するのがおすすめです。このサイトでは、全国各地で売買されている不動産の情報が集約されており、誰でも自由に閲覧できます。

最寄りの駅や地域を指定すると、直近で売買された不動産について、価格はもちろん築年数や面積など詳細な情報が見られます。そのため、自分の一棟マンションに近い面積や築年数の物件を探すことで、よりリアルな売却相場を確認できるでしょう。

中古の一棟マンションの売却にかかる諸費用・税金の相場

売却にかかる費用総額は、売却価格の約3.5％が相場とされています。主な費用・税金の内訳と費用相場は次のとおりです。

費用・税金の種類	概要	費用相場
仲介手数料	不動産会社へ支払う仲介手数料	取引価格の3～5％ + 消費税
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代	1～3万円
登録免許税	不動産の登記にかかる税金、司法書士に代行を依頼する場合は報酬も必要	1万2,000～2万2,000円
譲渡所得税	土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金	譲渡所得の20.315～39.63%
住宅ローン返済 手数料	ローンが残っている場合、一括返済の際にかかる手数料	1～5万円
証明書発行手数料	住民票など売却に必要な証明書の発行にかかる手数料	1件300～400円

一棟マンションは他の不動産よりも費用が高額になりやすいため、各費用についてしっかりチェックしましょう。

不動産売却にかかる税金や費用に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

仲介手数料

仲介手数料とは、一棟マンションの販売を依頼する不動産会社へ支払う手数料のことです。成功報酬であるため、買主との売買が成立した場合のみ支払われます。一棟マンションを売却する際、仲介手数料の上限は、取引金額に応じて次のように定められています。

取引価格（税別）	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	取引価格の5％ + 消費税
200万円～400万円以下の部分	取引価格の4％ + 消費税
400万円超の部分	取引価格の3％ + 消費税

取引価格が400万円を超える場合であれば、次の速算式を使うことで金額を計算できます。

取引価格 × 3％ + 6万円 + 消費税

一棟マンションは基本的に400万円を超えるため、通常は上記の式を使えば問題ありません。たとえば、1億円で中古マンションを売却できた場合、仲介手数料は次のように計算します。

取引価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 = 1億円 × 3％ + 6万円 + 消費税 = 約370万円

ただし、この金額はあくまでも上限であり、これより安い価格になるケースも存在するため、事前に不動産会社へ確認するのがおすすめです。

不動産売買の仲介手数料に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書に貼付する印紙代のことです。売買契約書や領収書は課税文書であるため、印紙税を納めなければなりません。ただし、契約書・領収書ともに電子で発行すれば印紙税は削減可能です。

紙で売買契約書や領収書を作成する場合、印紙代は取引価格に応じて、次のように定められています。なお、2027年3月31日までに作成される契約書は軽減税率が適用されます。

取引価格	税額（通常）	税額（軽減税率）
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円

参照：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税は中古の一棟マンションであれば、司法書士への依頼料も含め1.2～2.2万円程度費用がかかります。登録免許税とは、不動産の登記に必要な税金のことです。一棟マンションを売却する際、売主は抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを利用する際、金融機関が建物や土地を担保として設定する権利のことです。ローンの返済が滞った際、金融機関は担保である建物や土地を売却して資金を回収します。ローンを完済したとしても、抵当権は自然になくならないため、抵当権を抹消するための登記が必要です。

登録免許税は1件1,000円かかり、建物・土地それぞれに必要なため、合計2,000円が必要です。また、司法書士に登記を依頼する場合は報酬も必要になります。※相場は1～2万円

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金のことです。譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税の3つにわけられ、それぞれの税率はマンションを所有していた期間によって次のように区分されます。

区分（所有期間）	税率
短期譲渡所得 （5年以下）	所得税・復興特別所得税30.63% + 住民税9% = 合計39.63%
長期譲渡所得 （5年超）	所得税・復興特別所得税15.315% + 住民税5% = 合計20.315%

たとえば中古の一棟マンションを売却し、譲渡所得が1億円だった場合、譲渡所得税は所有期間が5年以下だと約3,960万円、5年を超える場合は約2,030万円になります。ただし、税負担を軽減できるケースは多くないものの、優遇措置や特別控除を活用できる場合もあります。詳細は「税金の優遇措置を活用する」で紹介しているため、ぜひこちらも参考にしてください。

ローン返済手数料

もしローンの支払いが残っている場合は、売却のタイミングで完済が必要です。また、ローンの残りを一括返済する場合、支払い先の金融機関によっては手数料が発生することもあります。金額は金融機関によっても異なりますが、相場は1～5万円程度です。

中古の一棟マンションを売却する流れ

中古の一棟マンションを売却する際は、次のような流れで行います。

1. 必要書類の準備
2. 不動産会社に査定依頼
3. 不動産会社と媒介契約
4. 販売活動
5. 売買契約
6. 決済と物件の引き渡し
7. 確定申告

それぞれの手順について詳しく解説します。

必要書類の準備

中古の一棟マンションを売却する際には、事前に準備すべき書類があります。主な書類は次のとおりです。

書類	詳細
身分証明書	免許証やマイナンバーカードなど身分を証明できるもの
実印・印鑑証明書	印鑑証明書は発行から3か月以内のもの
登記済権利証登記識別情報	物件の内容確認や登記を行うために必要
住民票・戸籍の附票	登記名義人が物件の所有者であることを証明するために必要
固定資産税納付書固定資産税評価証明書	固定資産税や都市計画税の税額を確認するために必要
ローン残高証明書返済償還表	ローンの残高がいくらか証明するため、もしくはローンの完済後に抵当権を抹消するために必要
マンション購入時の資料	購入時のパンフレットや契約書、重要事項説明書など（あれば）
マンション管理の資料	管理委託契約書や送金明細など
住宅設備の資料	取り扱い説明書や保証書など
リフォームの資料	リフォームをしている場合は、設計図面や修繕の履歴書など

ただし、すべての書類を一度に揃える必要はありません。実印・印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などは一棟マンションの引き渡し時に用意できれば問題ないでしょう。

不動産会社に査定依頼

上記の書類を集めつつ、不動産会社に連絡して一棟マンションの査定を依頼します。売却したい物件の住所や面積、年間の収入など物件の情報を提供し、売却額がいくらになるかを大まかに把握しましょう。

不動産会社によっては、契約をとるために根拠のない高額査定を提示するケースや、逆に売主の希望に沿わない査定価格が提示されるケースもあります。そのため、焦らずに査定の根拠を確認し、慎重に吟味したうえで不動産会社を決定するのが重要です。

ファミリーアセットコンサルティングでは、中古の一棟マンションの無料売却査定を実施しています。売却したい物件の簡単な情報を入力するだけで査定ができますので、ぜひお気軽にお試しください。

不動産会社と媒介契約

媒介契約は、依頼者の代わりに不動産の売却活動を行うための契約のことです。媒介契約には次の3種類があり、それぞれ条件が異なります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	◯	×	×
自分で見つけた 相手との取引	◯	◯	×
レインズへの 登録義務	義務なし	7営業日以内	5営業日以内
依頼者への 報告義務	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

ただし、一棟マンション販売においては専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は1社しか販売活動を行えないというデメリットがあります。しかし一棟マンション販売の場合、一般的な住宅と違ってそもそも買手が限られています。そのため、住宅売却を行う業者なども含め幅広く依頼するよりも、一棟マンションの販売が得意で、買手との人脈もある業者に絞って依頼する方が効率的です。

また、万が一知人や家族が購入を希望する場合も専任媒介契約なら対応できます。購入希望者にとっても、窓口が一つだと交渉がしやすいことから購入確率が高まりやすいでしょう。

不動産会社から見ても、他の業者に成果を奪われる心配がなく、しっかりと注力して販売活動ができるためメリットは大きいといえます。

販売活動

選定した不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動を開始します。基本的に不動産会社が主体となって物件サイトやレインズに情報を掲載し、チラシを配布したり広告を出したり広報活動を行います。売主は基本的にやることはありません。売却までにかかる期間は、分譲マンションの場合3～6か月程度が基本ですが、一棟マンションの場合価格や立地によってこれ以上に長引く場合もあります。

売買契約

買主が見つかったら売買契約を行います。売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、物件の重要事項説明書の読み上げなどを行って契約内容を確認し、売主・買主がそれぞれ契約書に署名・捺印を行います。この時、買主から売却金額の5～10％程度の手付金が支払われます。

売主が不動産会社に支払う仲介手数料は、決済時に一括払いするのが一般的ですが、このタイミングで仲介手数料の半額を支払うケースもあります。契約締結後に取引をキャンセルすると違約金が発生するため、契約内容はしっかり確認しておくことが重要です。

決済と物件の引き渡し

契約から1か月ほど期間を空けた後、決済と物件の引き渡しを行います。この期間で買主はローンの手続きなどを実施し、資金の用意をします。マンションの引き渡しや代金の決済などは当日まとめて行うのが一般的です。

売主側のローンが残っている場合は、買主から受け取った残代金で繰り上げ完済します。また、抵当権抹消登記などを司法書士に依頼し、不動産会社に仲介手数料（半額支払っていた場合は残りの額）を支払って完了です。

確定申告

一棟マンションの売却で利益が出たら、譲渡所得税を支払うために確定申告を行います。確定申告の期間は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日までです。スムーズに申告するには、物件購入時の売買契約書や売却時の書類をしっかり保管しておくのが重要です。確定申告をしないまま放置すると、ペナルティにより支払うべき税額の15～20％が追加で課されるため、必ず申告しましょう。

確定申告の詳細に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

中古の一棟マンションを高く売却するためのコツと注意点

中古の一棟マンションを高く売却するためには、次のようなポイントに注意しましょう。

• 売却価格の相場をチェックする
• 売却期間や最低売却価格を設定する
• 空室はできるだけ少なくする
• 一棟マンション売却に強い不動産会社に依頼する
• 税金の優遇措置を活用する

それぞれ詳しく解説します。

売却価格の相場をチェックする

記事の冒頭でも紹介していますが、売却価格の相場を確認するのは非常に重要です。相場よりも高額に価格を設定すればうまく買手がつかずに売れ残り、後から大幅に値引きせざるを得なくなります。一方で、相場よりも安く価格を設定すると、買手は見つかりやすいものの、売主が損をする結果になります。売れ残りを避けつつ損をしないためには、相場を理解し適切な価格を設定しましょう。

空室はできるだけ少なくする

一棟マンションの空室はできるだけ少なくするのが重要です。一棟マンションを購入するのはほぼ投資目的であり、売り出す場合もどの程度収益を出せるかが重視されます。この時空室が多い、もしくは空室の期間が長いと収益性が悪いと判断され、購入を避けられる可能性があります。

逆に空室が出てもすぐに埋まるような物件であれば、需要が高く安定した収益性が期待できることから、購買意欲を高められます。日ごろから積極的に入居者募集を行ったり、入居率を高める施策をしたりして、空室はなるべく減らす努力を行いましょう。

一棟マンション売却に強い不動産会社に依頼する

仲介を依頼する不動産会社は、一棟マンション売却に強いところを探しましょう。一口に不動産会社といっても、専門分野や得意不得意は会社によって異なります。そのため、一棟マンションの売却実績が豊富な会社や、収益物件の売却に特化した会社などを探すのがおすすめです。

前述したように、一棟マンションは買手が少ないことから、特に不動産会社がもつノウハウなどが重要なポイントになってきます。実績が豊富だと一棟マンション市場に詳しく、ノウハウも多く持っている保証になるため、スムーズな売却や高額な売却が期待できるでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングは、一棟アパート・一棟マンション専門の不動産会社であり、年間500棟を超える取引実績と豊富なノウハウにより、最適な売却タイミングと税負担を抑える方法を無料でご提案しています。少しでも高く・効率よく売りたい方はぜひお気軽にご相談ください。

税金の優遇措置を活用する

税負担を軽減できるケースは少ないものの、中古の一棟マンションの売却時にかかる税金にも、利用できる優遇措置や特例は存在します。たとえば「平成21年および平成22年に取得した土地の特別控除」です。これは、平成21年と平成22年に取得した土地を売却する場合、譲渡所得から最大1,000万円控除できる制度です。所得を1,000万円減らして税金が算出されるため、大きな節税につながる可能性があります。

また、「特定事業用不動産の買換え特例」もあります。これは一定期間内に事業用不動産を買い換えした場合、課税の支払いを次の買い換えまで繰り延べられる制度です。より収益性の高い不動産に買い替える際繰り延べを行うことで、高額な譲渡所得税の納税額を当面の間先延ばしにし、その間に収益から資金を調達しやすくなります。ただし、制度を活用するにはそれぞれ指定された要件を満たす必要があるため注意しましょう。

不動産売却の税金で利用できる控除・特例制度の詳細に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

中古の一棟マンションの売却でよくある失敗談

中古の一棟マンションの売却では、売れ残りや価格の引き下げといったリスクがあります。一棟マンションの売却で失敗しないためにも、次のようなよくある失敗談を知り、しっかりと対策を行いましょう。

• 失敗談1：価格を高くしすぎて売れなかった
• 失敗談2：売却までの期間が予想よりも長かった
• 失敗談3：出費がかさんで手残りがほぼ無くなった

失敗談1：価格を高くしすぎて売れなかった

1つ目は価格を高くしすぎたことで、売れなかった失敗談です。

【売主のプロフィール】

 30代・埼玉県在住・年収700万円・食品メーカー勤務

【物件概要】

• エリア：埼玉県秩父市
• 売却価格：1億5,000万円
• 築年数：17年
• 利回り：7%
• 戸数：20戸

売主は持っている一棟マンションの築年数が古くなったため、これ以上持っていると売却価格が大きく下がると考えての売却を決意しました。売却の際、マンションの売却益は子どもの教育費に当てたいと考え、売主は不動産会社から提案された価格よりも、強気の価格を設定してしまいました。

しかし、1年以上経っても買主は見つかりませんでした。その時には価格の相場が大きく下がっていたことから大幅な値引きが必要になり、結局当初不動産会社から提案された価格よりも安い価格で売却することになってしまいました。これは売却価格を当時の相場よりも高く設定したことが原因で、相場にあわせて設定することで失敗を防げるでしょう。

失敗談2：売却までの期間が予想よりも長かった

2つ目は売却期間を甘く見積もったことで、希望の時期までに売れなかった失敗談です。

【売主のプロフィール】

 40代・千葉県在住・年収800万円・総合商社勤務

【物件概要】

• エリア：千葉県船橋市
• 売却価格：2億円
• 築年数：10年
• 利回り：8%
• 戸数：24戸

売主は地元でマイホームを建てるための資金が必要になり、持っていた一棟マンションの売却を決意しました。マイホームの資金は、売却益から一括で支払いをする予定で進めており、売主は3か月で売れる前提で考えていました。しかし、まったく売れる気配がないままマイホームの建築費用を支払う期限を迎えてしまい、売主は別途資金を調達しなければならなくなりました。

一棟マンションはなかなか買手がつかないケースも多く、一般的な売却期間の3～6か月を超えることも少なくありません。現金化したい時期が決まっている場合は、なるべく余裕をもってスケジュールを立てることが重要です。

失敗談3：税金の支払いを忘れほぼ手元に残らなかった

3つ目は税金の支払いを忘れ、ほぼ手元に残らなかった失敗談です。

【売主のプロフィール】

 50代・茨城県在住・年収700万円・システム開発会社勤務

【物件概要】

• エリア：茨城県つくば市
• 売却価格：1億円
• 築年数：15年
• 利回り：9%
• 戸数：16戸

持っている一棟マンションの近くにある工場が撤退することになり、賃貸需要が大きく下がると予想されたため、売主は不動産の価値が下がる前に売却を決意しました。なるべく早めに売却したほうがよいと思い、価格は相場よりも安めに設定したそうです。実際、物件はスムーズに売れ多少利益も出ました。

しかし、後から確定申告を行わなければならないと判明し、想像以上に税金の支払いが必要になったことで、結局ほぼ手元に利益は残りませんでした。これは、税金の支払いや必要な費用などを確認しなかったことが原因です。収益を算出するタイミングで費用も正確に算出すること、また売却のタイミングや価格を不動産会社に相談することが重要です。

まとめ

中古の一棟マンションの売却相場やかかる費用の相場、売却の流れ、高く売るポイントなどについて解説しました。中古の一棟マンションの売却は、売却相場とかかる費用を正確に把握し、不動産会社と密に連携を取りながら進めることで損をせずに売却が行えます。今回の記事を参考に、しっかり準備して売却を進めましょう。

ファミリーアセットコンサルティングは、年間500棟を超えるアパート・マンションの取引実績と豊富なノウハウにより、最適な売却タイミングと税負担を抑える方法を無料でご提案しています。少しでも高く・効率よく売りたい方はぜひお気軽にご相談ください。