中古アパートの利回り目安は？築年数別の目安や判断基準を徹底解説

中古アパートの経営において、利回りは物件の収益性を示す重要な指標です。しかし、どの程度の数値があれば問題ないのか、数値をどのように判断すればよいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、築年数別の中古アパートの利回りの目安や利回りの理想・最低ライン、地域別の利回りの違いなどについて詳しく解説します。中古アパートの選び方についても紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

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中古アパートの利回りの目安

利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合のことです。不動産投資・収益物件情報サイト「健美家」のデータによれば、アパートの利回り目安となる全国平均利回りは8.08％です。たとえば、アパートが3,000万円の場合、利回り8.08％は年間約242万円の利益が期待できるでしょう。

利回りは数値が高くなるほど、投資額（購入額）に対して得られる利益が高くなり、投資回収にかかる期間が短くなります。次の見出しで、目安として全国の平均利回りや、築年数ごとの平均利回りを詳しく紹介します。

アパートの利回りに関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートの全国平均利回り

参照：健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」（データを元に作成）

「健美家」の発表によれば、アパートの平均利回りは8.08％で、ここ10年は減少傾向にあります。理由はいくつかありますが、近年続いているインフレによってグラフのように不動産の価格が大きく上昇していることが、大きな要因になっている可能性が高いでしょう。

物価が上がればいずれは賃料も上がりますが、すぐに大幅な金額を上げるのは難しいため、結果として利回りの低下につながっていると考えられます。ただし、近ごろ東京を中心として家賃の値上がりが全国的な広がりを見せており、今後徐々に利回りが上昇する可能性はあります。

築年数ごとのアパートの平均利回り

上記はすべてのアパートの平均であり、当然築年数によっても利回りは大きく異なります。2025年の築年数ごとのアパートの平均利回りは次のとおりです。

参照：健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」（データを元に作成）

築10年未満は平均6.22％であるのに対し、築20年は平均9.41％と、築年数が増えれば利回りも上がるのが特徴です。理由は物件価格にあり、グラフのように築20年以上の平均物件価格は築10年未満の半額以下になります。家賃は下がったとしても一定のレベルで維持されるため、結果として利回りは上がりやすいのです。

ただし、ここまで紹介した数値は「表面利回り」であり、経費などは一切考慮されていないため、「実質利回り」を計算し、実際の利回りを確認するのが重要です。次の見出しで利回りの種類や計算方法を詳しく解説します。

中古アパートの利回り計算方法とシミュレーション例

利回りは主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。それぞれ特徴や計算方法を詳しく紹介しましょう。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対して家賃収入をどれだけ得られるかの割合で、「グロス利回り」とも呼ばれます。不動産投資における利回りは基本的に表面利回りで、次のような計算式で計算されます。

表面利回り（％）= 家賃収入（年間）÷ 物件価格 × 100

たとえば、中古アパートを4,000万円で購入し、年間の家賃収入が300万円の場合は次のように計算します。

表面利回り（％）= 300万円 ÷ 4,000万円 × 100 = 7.5（％）

ただし、これには中古アパートを購入する際にかかった諸経費や、アパートを運用するのにかかる経費などは一切含まれていません。そのため、実際手元に残る収益はどの程度かを確認してから検討することが重要です。

実質利回り

実質利回りとは、経費なども考慮したうえで家賃収入をどれだけ得られるかを示す割合で、「ネット利回り」や「NOI利回り」とも呼ばれます。計算式は次のとおりです。

実質利回り（％）= （年間家賃収入 - 年間の運用経費）÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100

年間の運用経費は、ローンの返済額や修繕費、固定資産税などが例として挙げられます。購入諸費用は、登記費用や不動産取得税、印紙税などが例として挙げられます。

表面利回りの計算で出した中古アパートの例で、実質利回りをシミュレーションしてみましょう。なお、購入諸費用は物件価格の7～10％、運用諸費用は家賃収入の15～20％が相場であるため、これを前提として計算します。

【中古アパートの概要】

• 木造2階建て（1K×6戸）
• 物件価格：4,000万円
• 築年数：28年
• 家賃：約4.2万円／戸 
• 年間家賃年収（満室時）：300万円（月収25万円）
• 購入諸費用：物件価格の10％
• 運用経費（年間）：年間家賃収入（満室時）の20％

上記の条件では、実質利回りは次のように計算されます。

実質利回り（％）= （300万円 - 60万円）÷ （4,000万円 + 400万円） × 100 = 5.4（％）

表面利回り7.5％に対して、実質利回り5.4％と、約2％も下がることがわかります。また、これは満室状態での数値であるため、空室の状況などリスクも想定して考える必要があるでしょう。

中古アパートの利回りの相場・最低ライン

では、中古アパートの投資の表面利回り・実質利回りはどの程度の数値があればいいのでしょうか。次に、表面利回り・実質利回りの相場や最低ラインを紹介します。

理想的な利回り

中古アパートの理想的な表面利回りは6～10％程度で、アパートの築年数によって差があります。

	表面利回り（％）
築10年未満	6
築10年～	7
築20年～	9～10

実質利回りに関しては、5～7％程度が理想です。7％あれば優秀であり、5％あれば、安定して収益を確保できる可能性が高まります。ただし、この数値はあくまでも目安であり、立地や賃貸の需要、修繕費なども踏まえ総合的に判断する必要があるでしょう。

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利回りの最低ライン

利回りの最低ラインは表面利回りが5％、実質利回りが3％です。これを下回ると赤字になるリスクがあり、突発的な修繕や入居率の低下などが起これば賃貸経営ができなくなるといわれています。

都心部であれば賃貸需要が高いため表面利回りは4％でも検討はできるものの、空室リスクなどについて慎重に検討しなければなりません。また、地方部は物件価格が安いことから利回りは高くなる傾向があり、人口減少によって空室リスクも高くなりやすいため、最低ラインは5～6％に設定するとよいでしょう。

地域でも異なるアパートの利回り目安

前述したように、都心部は利回りが低く地方は利回りが高いなど、地域によっても利回りは異なります。次の表は「健美家」が公表した2026年1月時点の各地域の表面利回りと、物件価格の平均値です。

	表面利回り（％）	価格（万円）
全国	8.05	9,076
北海道	12.97	4,089
東北	13.02	4,653
首都圏	7.07	10,136
信州・北陸	13.89	3,874
東海	9.32	6,527
関西	8.87	8,281
中国・四国	13.61	5,654
九州・沖縄	10.36	5,808

参照：健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 1月期」（データを元に表を作成）

次の見出しで主な地域をピックアップし、平均表面利回りや特徴を紹介するため、ぜひ参考としてチェックしましょう。

首都圏

参照：健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 1月期」（データを元にグラフを作成）

首都圏の利回りは、全国平均よりも低い7.07％（2026年1月）です。他の地域よりも圧倒的に不動産の価格が高いことが理由であり、各地域の中で唯一物件の平均価格が1億円を超えています。

一方で、賃貸需要も非常に高い地域でもあり、入居率は高い状態を維持しやすいため、利回りが低くとも安定して収益を出しやすいメリットもあります。ただし、競合物件が多いため、こういった面での空室リスクなどに注意しなければなりません。

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関西

参照：健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 1月期」（データを元にグラフを作成）

関西の利回りは全国平均よりもやや高い8.87％（2026年1月）で、8％後半を推移しています。平均よりも利回りが高い理由は、不動産価格が比較的安いといわれる和歌山県や滋賀県などのエリアも含まれるからです。

ただし、京都や大阪、兵庫といったエリアのアパート購入価格はおよそ1億～1億2,000万円と東京に近く、利回りも低くなりやすいため注意しましょう。

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九州・沖縄

参照：健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 1月期」（データを元にグラフを作成）

九州・沖縄の利回りは全国平均よりも高い10.36％（2026年1月）で、やや上昇傾向が見られます。特徴的なのが福岡市で、人口が増加し家賃相場も上昇しています。福岡市のアパート購入価格は約7,500万円と、九州・沖縄の平均値5,808万円よりも高く、利回りは地域平均よりは低めになる傾向があります。

沖縄も観光地としての人気などもあって、投資でも人気傾向にあります。一方で、人口減少が進んでいる地域などもあり、エリアによって差があることが予想されます。物件を検討する際はエリアをしっかり調査するのが重要です。

利回りで失敗しない！中古アパートの選び方5つ

ここまで紹介したように、利回りはさまざまな要因によって変動するものです。また、中古アパートは多くのリスクもあるため、利回りがよければ安心して投資できるわけではなく、総合的に分析・判断しなければなりません。物件を検討する際の注意点としては、次のようなものが考えられます。

• 考えうる経費をすべて入れ利回りを計算する
• 大規模修繕の実施状況を確認する
• 空室リスクを考慮する
• 長期的な賃貸需要が期待できる土地を選ぶ
• あらゆるリスクを想定して検討する

それぞれ詳しくチェックしましょう。

考えうる経費をすべて入れ利回りを計算する

実質利回りを計算する際は、できる限り経費を洗い出し、これらを入れて利回りを計算するのがおすすめです。前述したように、購入諸費用の相場は物件価格の7～10％、運用経費の相場は家賃収入の15～20％ですが、この数値はあくまで目安に過ぎません。

物件によってローンの借入額や管理会社に任せる業務の範囲などが大きく異なり、かかる費用も違ってきます。たとえばアパートの運用にかかる主な費用で見ても、次のようにさまざまなものがあり、それぞれ物件によって差は生まれます。

費用の種類	概要
固定資産税 都市計画税	不動産の所有者が毎年納める税金
保険料	火災保険など、アパートが加入する保険の費用
ローンの 支払い利息	ローンを利用して購入した場合の支払利息
管理費	管理会社に入居募集や入居者対応などを任せる場合の費用
修繕費	建物や部屋の中で劣化したもの、壊れたものを修理したり交換したりする費用
清掃費	廊下や階段など、共用部分を定期的に清掃するための費用
消耗品費	清掃道具や電球など、細かな備品を購入するための費用
広告宣伝費	入居者を募集する際に、広告を出すための費用

特に中古アパートの場合、築年数の経過とともに多くの部分が劣化しており、修繕費が多くかかりやすいため、20％を超える可能性もあるでしょう。そのため、可能であれば上記のように費用を洗い出して金額をなるべく正確に算出し、よりリアルな利回りを出すのがおすすめです。

アパートの諸経費に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

大規模修繕の実施状況を確認する

中古アパートにおいては、大規模修繕がいつ、どの程度行われてきたかの確認も重要です。アパートは部屋の中以外にも、屋根や壁、廊下など建物全体の品質を維持するため修繕が必要であり、12～15年に1度は実施する必要があります。

大規模修繕は、足場を組み立てる大がかりな工事であり、1度に数百～1,000万円程度はかかるものです。もし、アパートの購入直後に大規模修繕工事が必要になると、経費が膨大な額になりオーナーは大きな損失を被ることになります。

一方で大規模修繕を行う直前のアパートや、十分修繕がされてこなかったアパートは販売価格が安く、利回りも高くなりやすい特徴があります。そのため、利回りだけにとらわれてこういった物件を誤って購入しないよう、事前に修繕状況をチェックするのが重要です。

大規模修繕に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

空室リスクを考慮する

築年数の古い中古アパートは、空室による収入減も大きなリスクであるため、これらを含めて検討するのも重要です。前述した利回りの計算方法はすべて満室を前提としたもので、空室リスクは考慮されていません。しかし、入居希望者は基本的に設備が新しく内装がきれいな築浅物件を好み、築年数の古いアパートは避けられやすいため、空室はできやすいのが現状です。

そのため、中古アパートは現状の空室状況や過去の空室率の推移などを見て、満室での収益が期待できるか、空室がある場合収益や利回りはどのように変化するか確認するのがおすすめです。

年間の空室率は次のような計算式で算出できます。

空室率（％） =（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日）×100

たとえば、6戸の中古アパートで、2つの部屋が3か月間（90日間）空室だった場合は次のように計算されます。

空室率（％） =（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日）×100 = （2戸×90日）÷（6戸×365日）×100=8.21（％）

空室率が8.21％の場合、収益は満室時の91.79％まで下がります。たとえば「実質利回り」のような満室想定時の実質利回りが5.4％の物件が上記の空室率であれば、実際の実質利回りも次のように数値が下がります。

空室率を考慮した実質利回り（％）= 5.4（％）× 91.79（％） = 4.96（％）

特に戸数の少ないアパートは、1室空くだけでも収益性が大きく下がるため、上記のように空室率も含めて利回りを確認するとよいでしょう。

長期的な賃貸需要が期待できる土地を選ぶ

中古アパートの場合は、建物だけでなく、立地を確認するとよいでしょう。立地がよければ、築年数の古いアパートでも空室が生まれづらくなります。たとえば、次のような条件を満たす土地であれば、長期的な賃貸需要が期待できます。

• 最寄り駅まで徒歩10分以内
• 複数路線が乗り入れる地域
• バスの本数が多く運行時間帯が長い
• コンビニやスーパー、ドラッグストアなどの施設が充実している
• 周辺の人口が増加、または安定している

好立地のアパートは購入価格が高く、利回りも高くはないことが多いですが、経営の安定性は高いため、チェックするのがおすすめです。好立地物件は価格と収益性のバランスを考えて検討するとよいでしょう。

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あらゆるリスクを想定して検討する

中古アパートを経営するうえでは、修繕費の増加や空室リスク以外にも、さまざまなリスクが存在します。たとえば、次のようなリスクが考えられるでしょう。

• 融資が通らないリスク
• アパートローンの金利上昇リスク
• 家賃の下落リスク
• 入居者の家賃滞納・夜逃げリスク
• 地震や火事、洪水などの災害リスク

中古アパートは金融機関の評価が低くなりやすく、融資が通りにくく、通ったとしても金利が高くなったり返済期間が短くなったりする可能性があります。そのため、融資が通らないことや自己資金の用意なども考えながら購入を検討するのがおすすめです。

また、金利上昇や家賃下落などはある程度避けられないため、起こることを前提として収益性がどの程度下がるか、赤字になる可能性はないか確認しましょう。

家賃滞納などは、過去のトラブル履歴の確認や入居者トラブルに強い管理会社を選ぶことなどで被害を最小限に抑えられます。洪水リスクは、購入前に浸水ハザードマップを見て、水害を受けやすい地域か確認し、地震や火事は保険に加入して備えると安心です。

ファミリーアセットコンサルティングは、40行以上の金融機関と取引があり、通常融資の通りにくい中古アパートであっても、幅広いご提案が可能です。無料で個別相談会も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

中古アパートの利回り目安や利回りの計算方法、シミュレーション例、地域ごとの利回りなどについて解説しました。利回りはさまざまな要因で大きく変動するため、相場はあくまでも目安として物件ごとに正確な数値を算出するのがおすすめです。また、中古アパートはさまざまなリスクが存在するため、これらも踏まえて総合的に判断するとよいでしょう。

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