木造アパートの築年数の限界は何年？リスクや寿命を延ばすポイントも解説

本記事では、木造アパートの築年数の目安を解説します。古い物件を放置するリスクや寿命を伸ばすポイントも紹介しているので、参考にしてください。

築年数の古い木造アパートが、いつまでアパートとして活用できるのか、不安に感じている方も多いでしょう。また、築年数が限界に近い場合は、どのように対処すべきなのかなども気になるかと思います。

そこで本記事では、木造アパートの耐用年数や建物としての寿命、限界を迎えた場合の対処法、寿命を延ばす方法などについて解説します。減価償却の考え方についても紹介しているため、木造アパートの経営にお悩みの方はぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が、空室問題や売却、建て替え、融資、減価償却による節税などもすべて含め、お客様それぞれに合った戦略や資産形成の方法を、無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

 

木造アパートの築年数の限界は？

木造アパートの築年数の限界は、耐用年数や建物寿命など、見方によっても変わってきます。それぞれの基準と、アパート経営の観点から見た築年数について紹介します。

• 木造アパートの耐用年数は22年
• 木造アパートの建物寿命は築50～60年

木造アパートの耐用年数は22年

木造アパートの耐用年数は22年です。耐用年数とは、建物・機械・備品などの資産を通常の状態で使用できる年数のことです。日本では資産ごとに国税庁の定めた法定耐用年数が存在し、建物は構造によって次のように耐用年数が定められています。

構造	木造（W造）	鉄骨造（S造）	鉄筋コンクリート造（RC造）
法定耐用年数	22年	19年〜34年 ※骨格材の厚みによる	47年
メリット	・建築費が安く、初期費用を抑えやすい ・高利回りを狙いやすい ・減価償却期間が短く、単年あたりの節税効果が高い	・木造よりも耐久性や耐震性に優れる ・RC造よりも建築費を抑えられる ・品質が安定しており工期が比較的短い	・耐久性、耐震性、耐火性、防音性が極めて高い ・耐用年数が長く、金融機関から長期融資を引きやすい ・築年数が経過しても家賃が下落しにくい
デメリット	・耐用年数が短く、長期の融資が引きにくい ・防音性や耐久性が他構造より劣る ・築古になると家賃下落リスクが高い	・RC造に比べると防音性・断熱性が劣る ・サビ対策などのメンテナンスが必要 ・木造ほどの高利回りは期待しにくい	・建築費（初期費用）が非常に高い ・利回りが低くなりがち ・減価償却期間が長く、単年の節税効果は薄い ・解体費用が高額になる
適した運用方法・経営戦略	【短期〜中期・高利回り重視】 初期費用を抑えて早く投資資金を回収する戦略。 中古（築古）を購入し、最短4年での大きな減価償却による「短期的な節税対策」にも最適。	【中期〜長期・バランス重視】 コストと耐久性のバランスを取りたい場合の戦略。 安定した賃貸需要が見込めるエリアでの手堅い経営に適している。	【長期・資産価値（安定）重視】 長期的なキャッシュフローの安定や、相続税対策を目的とした戦略。 都市部の好立地などでの「ブランド・資産価値重視」の経営に最適。

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

木造アパートは法定耐用年数が22年と短い分、他構造と比べて単年で大きな減価償却費を計上でき、高い節税効果を得やすいです。

ただし、建物に付属する配管や電気設備などの法定耐用年数は最大でも15年程度です。法定耐用年数を経過しても使えることは多いものの、交換が必要になるケースもあるため注意しましょう。

木造アパートの建物寿命は築50～60年

国の基準では22年ですが、実際にアパート経営を続けられる寿命は築50〜60年程度とされています。定期的にメンテナンスを行っていくことで、法定耐用年数が過ぎても30年以上アパート経営はできます。

ただし、当然築年数が古くなれば、見た目の劣化や設備のトラブルなども発生するでしょう。そのため、定期的に修繕や設備・機器の交換などを行うのがおすすめです。また、事実上可能というだけで築60年まで必ず利用できるわけではないため、空室率や収益率なども見ながら、建て替え時期などを見極める必要があります。

木造アパートの減価償却年数について

木造アパートの建物購入にかかった費用は、新築であれば22年で分割し、中古であれば築年数をベースに算出した年数で分割して減価償却が可能です。減価償却とは、建物といった固定資産を取得するのにかかった費用を、資産の使用できる年数で分割し、毎年経費として計上する制度です。次の見出しで、木造アパートにおける減価償却の年数や方法について紹介します。

• 新築木造アパートの減価償却
• 中古木造アパートの減価償却

不動産の減価償却に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

 

新築木造アパートの減価償却

木造アパートの減価償却は、建物の購入にかかった費用を法定耐用年数の22年で分割し、毎年経費として計上するのが基本です。実際に減価償却費を計算する場合、次のような計算式を使います。

償却率は、1年で計上する減価償却費の割合を示すもので、たとえば耐用年数が2年なら「0.5」になります。国税庁が公表している「減価償却資産の償却率等表」によれば、耐用年数が22年の場合、定額法の償却率は「0.046」です。そのため、たとえばアパートの購入に1,500万円かかった場合、次のような計算式で年間の減価償却費が求められます。

中古木造アパートの減価償却

中古アパートを購入する場合は、国税庁が定める「簡便法」を使い、それぞれ状況に応じて次のように計算します。

【法定耐用年数を一部経過している場合】

見積耐用年数＝（法定耐用年数−経過年数）＋（経過年数×0.2）

【法定耐用年数すべて経過している場合】

見積耐用年数＝法定耐用年数（22年）×0.2＝4年

木造アパートの築年数が22年を超えているのであれば、基本的に耐用年数は4年で計算します。一部経過、たとえば築年数が10年の木造アパートを2,000万円で購入した場合であれば、減価償却費は次のように計算します。

見積耐用年数＝（22年−10年）＋（10年×0.2）＝14年 減価償却費＝2,000万円×償却率（14年：0.072）＝144万円

中古アパート減価償却に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

 

耐用年数を過ぎたら現れる木造アパートのリスク

建物の寿命は50〜60年とはいえ、耐用年数を超えて築年数が長くなると木造アパートは次のようなリスクがあります。

• 減価償却期間が終わると税金が高くなる
• 空室率の上昇・家賃水準の低下
• 修繕費用が増加する
• 融資が通りにくくなる
• 売却しづらくなる
• 老朽化による事故・災害被害のリスク

減価償却期間が終わると税金が高くなる

まず、リスクとして税金が大幅に高くなることが挙げられます。減価償却の期間中は、毎年数十～数百万程度を費用として計上でき、税務上の利益を大幅に減らせるため、所得税などの税を大幅に削減可能です。

しかし、償却期間が終われば税務上は利益が増えるため、税金も大幅に増加します。これは耐用年数を過ぎた中古木造アパートを購入した場合も同様で、4年の減価償却期間中は大幅な節税ができますが、減価償却期間が終了すると税金は大幅に増加します。そのため、事前に償却期間後の税額もシミュレーションし、建て替えも含めて節税対策を考える必要があるでしょう。

空室率の上昇・家賃水準の低下

築年数が長くなると、空室率の上昇や家賃の値下げリスクもあります。木造アパートに限らず、賃貸物件は築年数が長くなれば見た目や設備が古くなったり劣化したりします。一方賃貸物件の入居希望者は、基本的に外装・内装がきれいで設備が新しい築浅物件を好むため、特に築40～50年を経過しているような物件は候補から外されがちです。

当然空室が増えやすくなり、入居者を確保するためには賃料で競争力を高めるしかないため、家賃を下げざるを得ません。空室が増加し家賃が下がれば、収益性も下がるでしょう。

修繕費用が増加する

収益性を下げるリスクとしては、修繕費の増加も挙げられます。耐用年数を超えるような築年数の古いアパートは、経年劣化によって建物全体・室内それぞれでさまざまなトラブルが発生しやすくなります。たとえば屋根や外壁のひび割れによる雨漏りやカビの発生など、初期には発生していなかった問題が発生し、その度に修繕費が必要です。

設備・機器も入れ替えが増え、大がかりな工事も必要になります。中古アパートを購入するケースでは、購入前には気づかなかった設備の不備や建物の劣化が発覚し、修繕費が予想以上に高額になることも考えられるでしょう。前述したように家賃収入は下がりやすいうえに、修繕費がかさむことで、収支のバランスが悪くなる可能性はあります。

融資が通りにくくなる

リフォームや修繕、中古アパート購入のために融資を利用しようとしても、審査が通りにくくなることも考えられます。銀行が融資を考える際の基準になるのは、法定耐用年数であり、耐用年数がどの程度残っているかで資産価値を図り、これをもとに融資の審査が行われ条件が決められます。

そのため、築年数が22年を超えた木造アパートは銀行基準での資産価値が非常に低く、50～100万円程度の小型リフォームの審査ですら通らなかったり、頭金を多めに求められたりします。もし審査を通過できたとしても、返済期間が短く設定されたり、金利が高くなったりして返済金額が高額になることもあるため、注意が必要です。

なお、ファミリーアセットコンサルティングは、40行以上の金融機関と取引があり、通常融資の通りにくい中古アパートであっても、お客様のご属性により最長35年ローンが組める金融機関をご紹介することも可能です。無料で個別相談会も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

売却しづらくなる

法定耐用年数を超えたアパートは、売却がしづらくなることもリスクの一つです。前述したように、築年数が長くなると空室の増加・家賃の低下などが起こりやすく、融資は通りにくく、通ったとしても条件が厳しくなります。

そのため、基本的に買い手は資金力のある投資家がメインとなりますが、こういった投資家は数が限られるため、売却先が見つけにくくなるのです。駅が近い、もしくは周辺の設備（コンビニやスーパー、病院など）が充実しているなど、条件のよい物件であれば、売却できることもあります。しかしいずれにせよ、時間はかかりやすいため、売却する場合は計画的に行う必要があるでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングは、中古アパートの販売実績全国No.1の企業です。「空室が多い」「修繕をしていない」といった状況でも柔軟に対応し、希望条件にあった売却プランをご提案しています。無料で物件の価格査定もできますので、売却をご検討の方はぜひチェックしてください。

 

事故・災害被害のリスク

築年数が長くなれば、事故や災害などのリスクも考えられます。経年劣化によって建物の痛みがひどくなれば、台風や豪雨、地震など災害の影響も受けやすく、雨漏りなどはもちろん屋根材の落下といった事故につながる恐れもあるでしょう。

特に1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けたアパートは、耐震基準が改正前のものになっており、震度5以上の揺れで倒壊のリスクが高く、大きな被害につながりかねません。事故や災害の危険性がある建物は、安全を確保するためにも早めに対策を行う必要があります。

耐震診断・改修費用の目安と融資への影響

1981年5月以前の旧耐震基準の物件を所有、あるいは購入検討する場合、倒壊リスクへの備えとして、耐震診断と耐震改修工事を実施しましょう。

■耐震診断と耐震改修工事の費用の目安
・耐震診断：目安 10万〜30万円程度
　※一般的な木造アパートの場合
・診断結果に基づく耐震改修工事：目安 150万〜300万円程度
　※建物の規模や劣化具合によって変動

決して安い費用ではありませんが、物件所有・購入をする際に、まとめて検討するとスムーズに取りかかりやすいです。

なお、多くの自治体で耐震診断や改修工事に対する補助金制度が設けられているため、実際の自己負担額は上記の金額より抑えられる場合もあります。

耐震改修を実施すると、建物の安全性が向上して物理的な寿命を大幅に延ばせ、銀行の融資審査に有利に働くメリットもあります。

金融機関は、倒壊リスクのある旧耐震物件への融資審査に対して厳しいです。

しかし、改修工事によって新耐震基準と同等の強度を満たしている証明を取得できれば、建物の担保評価は高くなります。

オーナー自身が大規模修繕のためのローンを引きやすくなるだけでなく、将来アパートを売却する際にも、買い手が投資用ローンを組みやすくなるため、物件の資産価値や流動性の向上につながります。

木造アパートの築年数が限界を迎えた場合の対処法

では、木造アパートが築年数の限界を迎えた場合は、どのように対処すべきなのでしょうか？基本的には、次のような対処法が考えられます。

• リフォーム・リノベーションで経営を継続
• アパートを建て替える
• アパートを売却する
• 更地に戻して新たな活用法を検討する

リフォーム・リノベーションで経営を継続

築年数の古い木造アパートは、定期的なリフォームや、建物を丸ごとリノベーションすることで賃貸経営の継続が可能です。近年はリノベーション物件やヴィンテージアパートの人気が上がっており、建物の雰囲気や間取りに古さがあったとしても、住み心地がよければ選ばれやすくなっています。そのため、建物自体の安全性や快適性はもちろん、気持ちよく住めるよう内装や設備をよりよいものにすれば、空室も埋めやすくなります。

特に水回りの利便性は入居先を選ぶ際に重視される部分であるため、力を入れるのがおすすめです。たとえば、浴室やシャワーを最新式のものに入れ替えたり、水栓（蛇口）を新しくしたりします。また、築年数の古い物件はDIY需要も存在するため、DIY可の物件として売り出すのもよいでしょう。

アパートを建て替える

リフォーム・リノベーションで収益性の改善が期待できないのであれば、アパートを建て替えるのもおすすめです。アパート自体を建て替えれば、「耐用年数を過ぎたら現れる木造アパートのリスク」で紹介したすべてのリスクが解消されます。

家賃は周辺の地域で最も高い水準に設定できるため、収益性も大幅に上がるでしょう。法定耐用年数もリセットされるため、融資も通りやすく、減価償却も22年行えます。特に立地の良い土地の物件は、賃貸需要も高いためおすすめの方法といえます。建て替えを検討する際は、相続や空室率、収益性なども踏まえてタイミングを見極めるのが重要です。

アパートを売却する

アパートをそのまま売却する方法も考えられます。売却すれば修繕費などの費用が不要になり、まとまった売却益を得ることが可能です。前述したように法定耐用年数を過ぎたアパートは売却しにくいものの、立地などの条件がよければ売れることもあります。

売却価格は、物件の利回りなどにもよりますが、土地の価格のみに設定されることもあります。 なぜなら前述したように金融機関の基準では、耐用年数を過ぎた建物の価値は0に等しいとされることが多い からです。ただし、購入後すぐに家賃を収入として得られるのは買い手にとってメリットであり、検討する余地はあるでしょう。

また、土地ごと手放すことになるため、一度売却すると二度とその土地を利用できなくなります。そのため、本当に売却が最善の方法なのか、慎重に検討するのがおすすめです。

ファミリーアセットコンサルティングは、中古アパートの販売実績全国No.1の企業です。年間取扱棟数は400件超え、そのうち89％が築25年以上の物件のため、豊富な実績とノウハウでお客様の売却をサポートいたします。無料で物件の価格査定もできますので、売却をご検討の方はぜひチェックしてください。

 

更地に戻して新たな活用法を検討する

木造アパートを取り壊して更地にし、新しい土地活用の方法を考える手もあります。アパート経営は基本的に20年以上行うものであり、20年も経過すると周辺の状況が変化して賃貸需要も大きく変化し、別の土地活用の需要が高まっているケースも考えられます。

たとえば自治体による企業誘致や、再開発などが行われ、賃貸住宅よりもビジネス需要が高まったとします。この場合建物を壊して更地にすれば、新たにテナントの運営や駐車場、レンタル倉庫といった、ニーズにあった土地活用の方向へ舵を切れます。土地を手放す必要もなく、収益も継続的に生み出せるでしょう。ただし、建物の解体費や入居者の立ち退き費用が必要であり、更地にすると固定資産税が高くなるため、計画的に進めることが重要です。

アパートの解体費用に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

 

木造アパートで築年数の限界を延ばす3つのポイント

木造アパートでなるべく築年数の限界を延ばすためには、次のポイントに注意しましょう。

• 中古アパートの購入なら土地選びが重要
• 計画的な積立と定期的な点検・修繕
• 建物と設備はわけて修繕計画を立てる

中古アパートの購入なら土地選びが重要

もし法定耐用年数を超えるような木造アパートの購入を検討している場合は、土地に注目しましょう。立地がよく、賃貸ニーズの高い土地であれば、空室の増加や家賃の値下げなども起こりにくく、安定した経営が望めます。そのため、次のような条件をチェックするのがおすすめです。

• 駅から徒歩10～15分圏内
• 都心に着くまでの時間が1時間以内
• コンビニやスーパー、ドラッグストア、病院などが充実している
• 人口が増加傾向にある

また、土地の地盤や災害リスクなどもあわせてチェックするとより、安全に賃貸経営を行いやすくなります。

なお、アパート投資専門サイトに無料会員登録を行うと、未公開物件を2,300件以上閲覧でき、無料相談も行えます。好立地物件も多数存在するため、中古アパートの購入を考えている方はぜひチェックしてください。

 

計画的な積立と定期的な点検・修繕

築年数の古い木造アパートは、特に計画的な修繕費の積立と、定期的な点検・修繕が重要です。定期的に点検を行い、こまめに修繕を行うと建物の劣化を遅らせて寿命を延ばせます。修繕にかかる費用も少なく抑えられるため、オーナーの負担を軽減でき、総合的な修繕費の削減にもつなげられるでしょう。

また、築年数的に大がかりな修繕が必要になることも多いため、費用を確保するため毎月修繕費を積立する必要があります。費用が高額で支払いができないと、修繕が遅れてアパートのさらなる老朽化を招く危険性もあります。積立金額は、家賃収入の10～20％が目安ですが、築年数が古いと費用も高くなりやすいため、少し多めに積立しておくと安心です。

建物と設備はわけて修繕計画を立てる

建物と設備はわけて修繕計画を立てるのもおすすめです。建物自体の法定耐用年数と、各種設備の法定耐用年数が異なるように、ものによって劣化の速度や交換の頻度は大きく異なります。

そのため、各設備・機器の修理・交換時期をそれぞれ理解して修繕計画を立てることで、法定耐用年数よりも長い期間設備・機器が利用できるようになるでしょう。たとえば国土交通省では、メンテナンス時期の目安を次のように紹介しているため、参考にしてください。

場所	メンテナンスの内容と実施時期
屋根	塗装・補修：11～15年目防水・葺替：21～25年目
外壁	塗装：11～18年目タイル張り補修：12～18年目
階段・廊下	鉄部塗装：4～10年目塗装・防水：11～18年目
給湯器・エアコン	交換：11～15年目
給排水管	高圧洗浄：5年目取り替え：30年目

引用：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

アパートの修繕に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、気になる方はこちらも参考にしてください。

 

 

まとめ

木造アパートの築年数の限界や減価償却年数の計算方法、法定耐用年数を超えてアパートを経営するリスク、寿命を延ばすポイントなどについて解説しました。木造アパートの耐用年数は22年ですが、建物自体の寿命は築50～60年程度のため、法定耐用年数を超えてもアパート経営は行えます。

税金が高くなったり売却しづらくなったりするリスクもありますが、定期的に点検・修繕を行うことで長く利益を生み出せるでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が「融資」や「売却」「税金」も絡め、多角的な目線でお客様の資産形成について、無料でじっくりアドバイスいたします。築年数の古い木造アパートの経営について悩みを抱えている方は、ぜひ気軽にご相談ください。