アパート経営で節税はできる？経費・減価償却を活かして税負担を軽くする方法
目次
アパート経営は、節税のメリットを享受しながら資産形成を進められる有効な手段です。しかし「どの程度節税できるのか」「自分の年収でも効果があるのか」と疑問を持つ方も多いでしょう。
そこで、アパート経営で節税できる主な税金と、その効果を最大化する具体的な方法をわかりやすく解説します。読み終える頃には、損益通算や減価償却などの仕組みが理解でき、節税効果を得ながら長期的に安定した収益を目指す方法がわかります。
また、アパート経営を成功させるためには、節税だけでなく「収益性の高い物件選び」が欠かせません。
中古アパート販売実績No.1のファミリーアセットコンサルティングに無料会員登録すると、2,000件以上の未公開物件を閲覧できます。会員限定の情報をいち早く入手し、将来の安定収入と資産形成に向けた第一歩を踏み出しましょう。
アパート経営で節税が可能な主な税金
アパート経営で活用できる損益通算や減価償却の仕組みを効果的に利用すれば、年収の高いビジネスパーソンの所得税・住民税が抑えられる場合があります。さらに、相続税の負担軽減につながるケースもあり、家賃収入による資産形成と節税が同時に期待できます。
アパート経営による節税効果が、どの税金にどのように働くのか詳しく見ていきましょう。
所得税と住民税
アパート経営による不動産所得は、家賃収入から経費を差し引いた「利益」に対して課税されます。そのため、認められる範囲内で経費を計上するほど課税所得を抑えられます。建物部分を耐用年数に応じて費用化できる減価償却費は、支出を伴わずに経費として扱えるため、経理上の利益の圧縮が可能です。
この結果、キャッシュフローがプラスでも利益はマイナスになるケースがあります。こうして生じた不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算でき、所得税・住民税の負担軽減につながるのです。
さらに、アパートが10室以上の事業的規模で、複式簿記による帳簿付けや電子申告などの要件を満たせば、青色申告特別控除により最大65万円を課税所得から控除できます。
このように、経費・減価償却・損益通算・青色申告の組み合わせで、アパート経営は所得税と住民税を大きく抑えられるポテンシャルを持っています。特に、税率の高い高収入層との相性がよく、節税効果を実感しやすい投資手法です。
相続税
アパートを相続する場合と、同じ金額の現金を相続する場合では、一般的にアパートの方が相続税評価額が低く抑えられます。不動産の相続評価は、公示価格や建築価格よりも低い「路線価（公示価格の約8割）」や「固定資産税評価額（建築価格の約5〜7割）」を基準に計算されるためです。
さらに、アパートとして賃貸している場合は、入居者の借家権や貸家建付地としての評価減が反映され、現金と比べて評価額が低くなる仕組みになっています。
例えば、1億円のアパート（建物4,000万円・土地6,000万円）を保有している場合、相続税評価額は建物・土地それぞれで評価減が発生します。
【建物の評価】
建物4,000万円は、相続税評価のベースとして「固定資産税評価額（建築価格の約7割と仮定）」を用います。
| 建物の相続税評価額（基礎） 4,000万円 × 0.7 ＝ 2,800万円 |
アパートは入居者がいるため、入居者の権利（借家権）が評価から差し引かれます。借家権割合は通常30％です。（相続時の入居率を100%と仮定）
| 借家権を控除した建物評価額 2,800万円 ×（1 − 0.3×1）＝ 1,960万円 |
建物は4,000万円に対して、相続税評価額が1,960万円まで圧縮されます。
【土地の評価】
土地6,000万円は「路線価（公示価格の約8割）」をベースに評価します。
| 土地の相続税評価額（基礎） 6,000万円 × 0.8 ＝ 4,800万円 |
アパートとして賃貸しているため「貸家建付地」として評価減が適用されます。
借地権割合を70％、借家権割合を30％と仮定します。（相続時の入居率を100%と仮定）
| 貸家建付地の評価減（借地権割合 × 借家権割合×賃貸割合） 70％×30%×100%＝21% |
| 評価減を加味した土地評価額 4,800万円 ×（1 − 0.21）＝ 3,792万円 |
土地は6,000万円に対して、相続税評価額3,792万円まで下がります。
【土地＋建物の合計評価額】
| 1,960万円（建物評価額）+3,792万円（土地評価額）＝5,752万円 |
このシミュレーションでは、1億円のアパートの相続税評価額が、5,752万円に圧縮されました。
現金1億円をそのまま相続する場合、評価額はそのまま1億円です。一方で、1億円でアパートを購入した場合、上記のシミュレーションのように評価額が5,700万程度まで下がります。差額4,300万円程度が「評価減」となり、その分だけ相続税評価を下げられます。
また、すでに土地を保有している方は、その上にアパートを建築して賃貸活用することで、更地のまま相続するよりも相続税評価が減る可能性があります。
詳しくはFamily Corporation建築ソリューション事業部でご相談ください。
Family Corporation 建築ソリューション事業部
アパートは現金よりも低い評価額で相続でき、資産を守りながら賃料収入で資産形成も進められる効率的な相続対策です。高額な資産をお持ちの方は、現金をそのまま残すよりも一棟収益物件へ組み替える方が、相続税対策として大きな効果が期待できます。
固定資産税と都市計画税
土地を更地で所有している方は、そこにアパートを建てて賃貸経営を始めれば、土地にかかる固定資産税・都市計画税を軽減できる可能性があります。人が居住する建物が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、固定資産税・都市計画税に軽減措置（住宅用地の特例）が適用されます。
固定資産税は、住宅用地として認められた部分について、1戸あたり200㎡以下の部分では課税評価額が1/6に軽減され、200㎡超の部分でも1/3に下がります。
都市計画税も同様に、200㎡以下の部分は1/3、200㎡超の部分は2/3に軽減されるのです。
アパートのように複数の住戸がある物件では、広い土地でも住戸数に応じて住宅用地として認められるため、軽減の恩恵が大きくなります。同じ面積の土地でも「更地で持っている場合」と「アパートを建てて住宅用地として扱われる場合」では、課税対象となる土地評価額が変わり、その差が年間の税負担に直結します。
アパート経営は家賃収入を生むだけでなく、土地にかかる税金を引き下げる効果があるのもメリットといえます。
不動産投資にかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。
アパート経営で所得税と住民税を節税する方法
アパート経営で所得税・住民税を抑えるには、節税につながる仕組みを順序立てて活用する必要があります。
所得税・住民税の税負担を下げるためのステップは、以下の通りです。
1.経費をもれなく計上する
アパート経営の節税は、認められる経費を正確に、もれなく計上するところから始まります。経費が正しく積み上がるほど課税所得が下がり、所得税・住民税の負担を軽減できます。
不動産所得は「家賃収入 − 経費」で計算されるため、経費をどれだけ適切に計上できるかが節税の要です。認められる経費は多岐にわたり、日々発生する管理コストから税金、修繕費、ローン利息まで幅広く存在します。
以下は、アパート経営で経費として認められる項目です。
【購入時】
- 不動産取得税： 不動産の取得に対し課税される税金
- 登録免許税： 所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる税金
- 印紙税： 売買契約書・ローン契約書などの契約書類に課税される税金
- 仲介手数料： 売買契約時に仲介会社へ支払う手数料
- ローン保証料： アパートローンの保証会社に支払う保証料
- 損害保険料： 火災保険・地震保険料（初年度分）
【運営時（保有期間中）】
- 固定資産税： 毎年、所有者に課される税金
- 都市計画税： 都市計画区域内の土地・建物に課税される税金
- 事業税： 不動産賃貸業が事業的規模の場合に課される税金
- 損害保険料： 火災保険・地震保険料（通常1〜5年ごと、10年長期契約もあり）
- 修繕費： クロス貼り替え・軽微な設備修繕の費用（20万円未満の小規模修繕が目安）
- 管理委託料： 管理会社に支払う手数料（家賃の約5%が一般的）
- 広告宣伝費： 入居者募集の広告掲載料
- 青色事業専従者給与： 家族に支払う給与
- 水道光熱費： 共用部の電気代・水道代・防犯カメラ電気代
- 通信費： 管理会社・入居者との連絡にかかる電話代・郵送費
- 交通費： 物件巡回や打合せで発生した交通費
- 接待交際費： 管理会社等との業務に必要な飲食費
- 新聞図書費： 不動産業務に必要な専門誌・書籍の購入費
- 消耗品費： 文房具・備品・10万円未満の購入品
- 解体費・立ち退き料： 老朽化対応の解体費や立ち退きに必要な費用
- 地代： 借地物件の場合の地代
- 借入金利子： アパートローンの利息部分
- 減価償却費： 建物・設備を耐用年数で費用化するための計上額
【経費にできないもの】
- 個人の税金：所得税・住民税・法人税など
- 20万円以上の大規模修繕費：資本的支出で資産計上し、減価償却する場合が多い
- ローン返済の元本：利息のみ経費扱い可
経費の漏れは、節税効果を損ないます。アパート経営にかかる支出を隅々まで把握し、認められる経費の正しい計上が節税の基本です。
アパートの修繕費の会計処理に関する詳細は、こちらの記事もご覧ください。
2.減価償却費を計上する
アパート経営で節税効果を高めるうえで重要なのが「減価償却」です。減価償却は現金の支出を伴わずに計上できる経費で、手元にキャッシュフローを残したまま課税所得を圧縮できる可能性があります。
建物は年月の経過とともに価値が減ると見なされ、その分を法律で定められた耐用年数に応じて毎年経費化できます。減価償却は、建物の価値の減少分を計上するための仕組みで、節税インパクトが大きい項目です。
法定耐用年数は建物の構造によって異なり、期間の長さによって1年間に計上できる金額が変わります。
構造別の法定耐用年数は以下の通りです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 19年（厚み3㎜以下） 27年（厚み3㎜超4㎜以下） |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
（参照：国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表）
減価償却は、アパート経営における節税の核となる仕組みです。木造アパートによる賃貸経営は、短い耐用年数を活かして効率的に節税したい投資家に向いています。
中古アパートの減価償却について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
3.損益通算を活用する
アパート経営で出た赤字は、損益通算によって給与所得などと相殺できるため、所得税・住民税の負担を減らせる可能性があります。不動産所得は給与所得と同じ「総合課税」に分類され、帳簿上で赤字が出れば、そのマイナス分をほかの所得から差し引いて課税所得を下げられます。
例えば、給与所得が1,100万円で、不動産所得がマイナス250万円の赤字だった場合の課税所得の計算式は、次の通りです。
| 1,100万円 − 250万円 = 850万円 |
勤務先では1,100万円を前提に源泉徴収していた場合、確定申告で払い過ぎた所得税の一部が還付される可能性があります。
また、アパート経営の初年度は、仲介手数料や登録免許税などの取得関連費用がまとまって発生し、減価償却費も加わるため、帳簿上は赤字になりやすい時期です。この赤字で課税所得が下がれば、税率の高い高収入の会社員ほど節税効果を実感しやすくなります。
ただし、減価償却期間が終わると帳簿上の赤字を出しにくくなるため、損益通算による節税効果も徐々に薄れていきます。そのため、節税に偏り過ぎず、収益性とのバランスが取れた物件選びが重要です。
ファミリーアセットコンサルティングでは、一棟アパート投資の専門家が、あなたの物件選びをサポートします。今すぐ無料会員登録して、あなたの条件に合った節税と収益を両立できる物件をチェックしてください。
4.青色申告控除を申請する
アパートを10室以上経営している場合は「青色申告特別控除」により不動産所得から最大65万円が差し引かれるため、税負担を下げる効果が期待できます。
確定申告を青色申告で行うと、帳簿付け・期限内申告などの条件を満たすことで青色申告特別控除が適用されるのです。
青色申告特別控除は、不動産所得に控除額が直接反映されます。
| 不動産所得 = （収入金額 − 必要経費） − 青色申告特別控除額 |
アパート経営に適用される控除額は、規模や申告方法によって次のように変わります。
| アパートの規模・申告方法 | 控除額 |
|---|---|
| 10室未満の貸付を行う場合 | 10万円 |
| 10室以上で帳簿をつけて申告する場合 | 55万円 |
| 10室以上で電子帳簿保存＋e-Taxで申告する場合 | 65万円 |
10室以上のアパート経営者であれば、複式簿記や電子申告などの要件を満たす場合、節税メリットを最大化できるため、青色申告特別控除を積極的に活用しましょう。
5.家族へ青色事業専従給与を支払う
10室以上の事業的規模によるアパート経営で、節税効果を高めたいなら、家族に支払う「青色事業専従者給与」の活用が有効です。家族へ給与として支払った分を経費にできるため、課税所得を軽減できます。
青色申告では、生計をともにする15歳以上の配偶者や親族がアパート経営の業務を手伝っている場合、その労働に応じた給与を経費として計上できます。一方で白色申告では、配偶者86万円・その他の親族50万円までの「事業専従者控除」に制限されており、節税余地はあまり大きくありません。
事業的規模でアパート経営をしているオーナーは、家族が入出金チェックや入居者対応、物件巡回などの業務を担当している場合、その労働に見合った給与を支払うことができます。給与として支払った金額は必要経費に算入されるため、課税所得が下がり、所得税・住民税の負担を軽減できるのです。
ただし、業務に従事していない家族への形式的な給与の支払いや、相場より不自然に高い給与の設定は、税務署に認められない可能性があるため避けてください。
家族への給与が経費として扱える「青色事業専従者給与」は、節税対策として検討に値する手法と言えます。
アパート経営は、節税だけでなく将来の安心を設計できる投資です。とはいえ、老後資金を意識した経営計画を立てるには、安定して収益が得られる物件選びが欠かせません。
中古アパート販売実績No.1のファミリーアセットコンサルティングでは、一般には公開されていない2,000件超の未公開物件を無料で閲覧できます。今すぐ無料会員登録して、あなたの人生設計に合った理想のアパート経営を始めましょう。
節税メリットを実感できるのは課税所得900万円超
アパート経営による節税効果が実感しやすいのは、課税所得が900万円を超える高収入層です。
所得税の税率は累進課税で、900万円超の所得に適用される税率は33％以上と高いため、高所得者ほどアパート経営の赤字で生じる節税の恩恵をより実感できます。さらに、赤字によって税率区分が一段階下がるケースでは、節税効果がいっそう高くなる可能性があります。
課税所得900万円未満の層は税率が23%以下で、所得を圧縮しても減税額は限定的な場合が多いです。そのため、課税所得が900万円未満の方がアパート経営にチャレンジする際は、節税よりもキャッシュフローの黒字や将来の資産形成を重視する方針で運営するのが現実的だと言えます。
以下は、所得税の速算表です。
| 課税される所得額 | 税率 | 税率・控除額 |
|---|---|---|
| 195万円未満 | 5％ | 0円 |
| 195万円以上 330万円未満 | 10％ | 9万7,500円 |
| 330万円以上 695万円未満 | 20％ | 42万7,500円 |
| 695万円以上 900万円未満 | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円以上 1,800万円未満 | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円以上 4,000万円未満 | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 479万6,000円 |
（参照：国税庁 令和7年分の年末調整のための算出所得税額の速算表）
例えば、課税所得1,000万円（所得税率33％）の会社員が、不動産所得の赤字150万円を他の所得と損益通算すると、課税所得は850万円（所得税率23％）となり削減できる税金は44万5,000円です。
課税所得が1,000万円の会社員の所得税
| 1,000万円 × 33％ -153万6,000円=176万4,000円 |
不動産所得で150万円の赤字が出た場合
| （1,000万円-150万円）×23%-63万6,000円=131万9,000円 |
削減できた税金
| 176万4,000円-131万9,000円=44万5,000円 |
課税所得が1,900万円（所得税率40%）の会社員が、不動産所得で同じく150万円の赤字を出した場合、課税所得が1,750万円（所得税率33％）となり、税金を56万5,000円少なくできます。
課税所得が1,900万円の会社員の所得税
| 1,900万円 × 40％ -279万6,000円=480万4,000円 |
不動産所得で150万円の赤字が出た場合
| （1,900万円-150万円）× 33％ -153万6,000円=423万9,000円 |
削減できた税金
| 480万4,000円-423万9,000円=56万5,000円 |
このように所得額が上がるほど税率も上昇するため、高収入のビジネスパーソンほど、節税の恩恵を受けやすいのです。
節税を重視し過ぎると本末転倒になることも
アパート経営で節税メリットばかり優先すると、手元資金が不足し経営そのものが不安定になる恐れがあります。
そこで、節税重視のリスクと、アパート経営が本来目指すべきゴールについてお伝えします。
赤字経営は2棟目の融資を不利にする
実際に赤字経営を続けてしまうと、将来の資金調達や規模拡大の選択肢が狭まり、次の投資機会を逃す可能性があります。金融機関から「収支が安定していない」と見なされ、2棟目以降の融資が通りにくくなる場合があるからです。
その結果、収益性の高い物件に出会っても資金調達が進まず、規模拡大のチャンスを逃してしまうかもしれません。
アパート経営の本質は「利益を生み、結果として税負担も抑えられる」という仕組みにあります。だからこそ、節税ありきではなく、安定した黒字を維持できる経営基盤を築くことが大切です。
減価償却や損益通算の効果は一時的
減価償却や損益通算による節税効果は永続的なものではなく、期限が存在します。耐用年数を過ぎると減価償却費を計上できなくなるため、キャッシュフローが出ている物件であれば、帳簿上も黒字になる可能性が高いでしょう。
そのため、減価償却期間が終わったあとは節税効果がなくなります。
節税はあくまで一定期間だけのボーナスのようなものです。単年の税軽減だけを意識するのではなく、物件保有期間全体の収支を通して、継続的に資産が積み上がるかの見極めが重要です。
利益を出す経営こそが大切
アパート経営で重要なのは、キャッシュフローで黒字を確保しつつ、減価償却費などを活用して節税効果を高める健全な経営です。
毎年安定してキャッシュフローの黒字を確保できているオーナーは、手元に残る利益を次の物件購入に充てられるため、資産が積み上がっていきます。
アパート経営は、「キャッシュフローの黒字」と「帳簿上の赤字による節税」の組み合わせが資産の拡大をもたらします。
もし、これから本格的にアパート経営を始めたい・収益性の高い物件を探したいと考えているなら、中古アパート販売実績No.1のファミリーアセットコンサルティングが最適です。一般には出回らない2,000件以上の未公開物件を無料で閲覧でき、あなたの条件に合った「節税と収益の両方がかなう物件」に出会えるチャンスがあります。
今すぐ無料会員登録して、節税と資産拡大を両立する経営をここから始めましょう。
まとめ
本記事ではアパート経営で節税ができる仕組みや、所得税・住民税を軽減する方法について解説しました。
アパート経営は、節税効果を活用しながら資産形成を進められる有効な手段です。所得税や住民税の負担軽減だけでなく、相続税対策としてもさまざまなメリットがあります。
しかし、節税はあくまで目的ではなく、堅実な経営の結果として得られる副次的なメリットです。長期的な視点で収益と節税の両立が、成功するアパート経営の理想のかたちと言えるでしょう。
いくら節税できたとしても、空室が続いたり家賃が下がったりすれば、経営は不安定になってしまいます。逆に、立地・利回り・賃貸需要を見極めた物件を選べば、節税しながら資産の拡大が可能です。
中古アパート販売実績No.1のファミリーアセットコンサルティングでは、一般には公開されていない2,000件以上の未公開物件を無料で閲覧できます。今すぐ無料会員登録して、あなたの条件に合った収益性の高い物件をチェックし、将来の安定収入と資産形成の第一歩を踏み出しましょう。
