【オーナー向け】アパートの管理費とは？相場・内訳と管理委託費との違いを解説
アパートを取得したばかりのオーナーは、まず管理費の金額をどう設定すればよいか迷うことがあります。「そもそも管理費とは何に使われる費用なのか」「家賃と分けて設定する意味はあるのか」と疑問を感じている方は少なくないでしょう。
管理費をどのように設定するかは、入居者募集のしやすさだけでなく、毎月の収入や将来の収支にも関わります。周辺物件に合わせて金額を決めても、家賃との合計額や実際の管理コストを考慮しなければ、想定どおりに収益が得られない可能性があります。
本記事では、アパートの管理費の定義や内訳、修繕費との違い、相場の目安を解説します。また、ポータルサイトへの掲載において管理費を家賃と分ける場合と家賃に含める場合の違いも比較します。これから入居者を募集するオーナーが、管理費を決める際の参考になるでしょう。
ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート経営の専門コンサルタントによる無料投資相談を実施しています。管理費や家賃の設定、収支計画など、初めての運用に関するご相談をお気軽にどうぞ。
目次
アパート経営における管理費とは
アパート経営における管理費とは、入居者が家賃とは別に、または家賃に含める形で支払う共用部分の維持・管理に関する費用です。ここでは、入居者から受け取る管理費の基本的な仕組みと、混同されやすい費用との違いについて解説します。
管理費は入居者から毎月受け取る共用部分の維持費
アパートの管理費は、共用廊下や階段など、入居者が共同で利用する部分の維持・管理に関する費用として、家賃とともに毎月受け取ります。不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則では、管理費を「共用部分の維持・管理などに必要な費用」と定義しています。
共益費という費用もあり、厳密には管理費と定義は異なりますが、一般的な賃貸実務では、ほぼ同じ意味で使われることが多い状況です。
厳密な管理費・共益費の定義の違いは、次の通りです。
- 管理費：建物全体の維持や、管理会社への委託料、管理人の人件費などを含む費用
- 共益費：廊下の電気代や水道代など、日常の共用部分の維持に対する費用
募集時に「管理費」と「共益費」のどちらを使用する場合でも、入居者が毎月支払う総額を明確にしておくことで、後々のトラブルを防げます。
オーナーが管理会社に支払う管理委託費とは異なる
入居者から受け取る管理費と、オーナーが管理会社へ支払う管理委託費は別の費用である点に注意が必要です。入居者が支払う管理費は賃貸借契約に基づいてオーナーが受け取る収入ですが、管理委託費はオーナーが管理会社に賃貸管理業務を依頼する対価として支払う支出です。
管理会社の業務には、下記のような内容が含まれます。
- 建物・設備の維持保全
- 家賃・敷金などの金銭管理
- 入居者からの問い合わせや苦情への対応
- 契約更新・退去対応
たとえば、入居者から月額3,000円の管理費を受け取っていても、管理会社への管理委託費が月額3,000円になるわけではありません。アパート経営の収支を計算するときは、受け取る管理費を収入、管理委託費を支出として分けて計上する必要があります。
分譲マンションの管理費とは仕組みが違う
賃貸アパートの入居者が支払う管理費と、分譲マンションの区分所有者が支払う管理費は、それぞれ仕組みが異なります。
■賃貸アパートの管理費
- 支払う人：入居者
- 受け取る人：オーナーや管理会社など
- 決め方：周辺相場や管理内容を踏まえて、オーナーが設定
- 契約との関係：賃貸借契約に基づいて支払われる
■分譲マンションの管理費
- 支払う人：区分所有者
- 受け取る人：管理組合
- 決め方：管理規約や総会決議によって決定
- 負担割合：専有部分の床面積に応じるのが原則
このように、賃貸アパートの管理費はオーナーが募集条件として設定する費用であり、分譲マンションの管理費とは仕組みが異なります。
金額はオーナーの判断で決められますが、広告や契約書には明確に記載し、入居者に誤認を与えないようにする必要があります。
アパート経営の仕組みについて詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
アパートの管理に必要な費用
管理費を設定する際は、入居者から受け取る募集条件としての管理費と、オーナーが物件を維持・管理するために実際に負担する費用を分けて考える必要があります。
オーナー側で把握しておきたい主な維持・管理費用は、次の通りです。
- 共用灯・外灯の電気代
- 共用水栓の水道代
- エントランス・廊下・階段などの清掃費
- ごみ置き場の清掃・維持費
- 植栽の剪定・除草費
- 消防設備・給排水設備などの点検費
- 防犯カメラ・オートロック・宅配ボックスなどの保守費
- 共用部分の消耗品交換費
管理費と家賃はまとめてオーナーの収入となり、その収入から共用部分の維持管理費を支払う形になります。管理会社に物件の賃貸管理を任せる場合、上記の費用の中には、賃貸管理会社へ支払う管理委託手数料に含まれるものもあります。
東京エリアのアパートを探す際には、各物件の管理費の内訳と共用設備の内容を合わせて確認しておくと、適正額の判断に役立ちます。
アパートの管理費の相場はいくら？
アパートの管理費に法令上の一律基準はなく、オーナーが物件の状況と周辺相場を踏まえて設定します。ここでは、管理費の相場と物件ごとの適正額の考え方について解説します。
管理費の相場は家賃の5〜10％程度が目安
アパートの管理費の相場は、家賃の5〜10％程度が一つの目安です。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、管理費・共益費が0円の住宅を除く全国平均は、家賃60,630円に対して管理費・共益費4,806円であり、家賃の約7.9%にあたります。
地域別に見ると次のようになっています。
| 地域 | 管理費・共益費の 比率（目安） | 実額（目安） |
|---|---|---|
| 全国平均 | 約7.9% | 約4,806円 |
| 東京都 | 約6.6% | 約5,807円 |
| 大阪府 | 約9.1% | — |
（参照：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）
東京都の比率が全国平均より低いのは、家賃水準が高いためです。実額では東京都が全国平均を上回っており、管理費の絶対額は高い傾向があります。なお、この統計は賃貸住宅全体を対象としており、一棟アパートだけのデータではないため、参考値として活用してください。
アパートの管理費の目安として家賃の5〜10%を基準に置き、物件の共用設備や立地条件と合わせて募集条件の検討を始めましょう。
設備・管理内容と周辺相場から適正額を判断
管理費の適正額は、物件の設備・管理内容と周辺の競合物件を比較して判断します。
入居希望者は管理費だけでなく、家賃と管理費を合計した月額負担で物件を比較します。そのため、自分の物件だけ管理費を低くしても、その分家賃が高ければ入居者にとって割高に感じやすいです。
同等の立地で築年数・間取り・専有面積・設備などが類似している物件を複数調べ、家賃・管理費・合計額を比較したうえで適正額を決めましょう。
ファミリーアセットコンサルティングは、会員数約4万人・投資相談件数年間2,000件以上の実績を持ちます。管理費を含めた収支計画について、専門コンサルタントが、お客様の保有中または購入を検討している物件状況に合わせてアドバイスします。
家賃と管理費を分ける場合・家賃に含める場合の違い
管理費を家賃と分けるか、家賃に含めるかによって、月額収入が同じでもポータルサイトでの見え方が変わります。
たとえば「家賃7万円・管理費3,000円」と「家賃7万3,000円・管理費0円」は、毎月の合計収入が7万3,000円である点では同じです。
前者は家賃部分が7万円であるため、ポータルサイト上で家賃の上限を7万円と検索した人にも表示され、検討している人の目に留まりやすくなります。一方、後者は「管理費0円」と表示できるため、入居者が月々の支払総額を把握しやすくなります。
下の表は、月額合計7万3,000円の場合の比較です。
| 項目 | 家賃7万円 管理費3,000円 | 家賃7万3,000円 管理費0円 |
|---|---|---|
| 月額合計収入 | 7万3,000円 | 7万3,000円 |
| ポータルサイト 上の家賃表示 | 7万円 | 7万3,000円 |
| 管理費表示 | 別途3,000円 | 0円 |
| 特徴 | 家賃上限の 絞り込み検索に 表示されやすい | 月額負担が一目でわかる 管理費なしと訴求できる |
ただし、「管理費・共益費込み」の検索条件を選択できるサイトもあるため、管理費を分けることが必ず検索表示上の優位につながるとは限りません。
また、敷金・礼金を家賃の数ヵ月分で設定している場合、家賃を高く設定すると初期費用の金額も上がります。
入居者の負担感や物件の家賃帯、ターゲットとなる入居者層を踏まえたうえで、どちらの設定が物件の魅力を引き出しやすいかを検討してください。
アパートオーナーからよくある管理費に関する質問
初めてアパート経営に取り組むオーナーから寄せられた、管理費に関するよくある質問にお答えします。
管理費と共益費の両方を請求できますか？
管理費と共益費をそれぞれ契約書に定めて請求すること自体は禁止されていませんが、一般的なアパートでは両方を重ねて請求するケースは多くありません。
不動産の表示規約では管理費と共益費が別々に定義されています。しかし、賃貸実務ではどちらも共用部分の維持管理に関する費用として扱われることが多く、入居者にとって実質的な違いはほとんどありません。
特別な理由がない場合は「管理費」または「共益費」のどちらかに統一するほうが、募集条件と契約内容をわかりやすく伝えられます。
管理費は入居後に値上げできますか？
入居後の管理費は、オーナーが一方的に値上げできるものではなく、契約内容を確認したうえで入居者と協議する必要があります。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、共用部分の維持管理に必要な費用が変動した場合、当事者間の協議によって共益費を改定できるとしています。値上げを検討する際は、費用の上昇を示す請求書や見積書を用意し、改定額の根拠と開始時期を入居者へ丁寧に説明することが重要です。
入居者が同意していないまま請求額を増やすとトラブルになる可能性があるため、将来の費用上昇に備えて契約時から「維持管理費に変動が生じた場合は協議のうえ管理費を改定できる」旨を契約書に盛り込んでおきましょう。
入居者が家賃を滞納した場合はどう対応すればよいですか？
すぐに契約解除を進めるのではなく、滞納を確認したらまず管理会社や保証会社に連絡し、入金状況や代位弁済の請求期限、必要な手続きを確認してください。
家賃の滞納は賃貸借契約に基づく賃料支払義務の不履行にあたるため、滞納を確認したら早めの行動が求められます。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、借主が賃料の支払義務を履行せず、貸主が相当の期間を定めて催告してもその期間内に履行されない場合、貸主は契約を解除できるとされています（第10条第1項）。
契約解除は、滞納に至った経緯や入居者の対応なども踏まえて、総合的に判断しましょう。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「管理費・家賃の設定から滞納対応まで、初めてアパートを運用するオーナーからのご相談は多岐にわたります。特に滞納は発生してから慌てると対応が後手に回りやすいため、管理会社・保証会社との連携体制を入居前から整えておくことが大切です。運用開始前の準備段階からご相談いただける体制を整えていますので、ぜひお気軽にお声がけください。」
まとめ
アパートの管理費は、共用部分の維持にかかる費用として入居者から家賃とともに毎月受け取るものです。オーナーが管理会社に支払う管理委託費とは異なり、収支計画では収入と支出を分けて整理する必要があります。また、修繕費は管理費とは別の費用であり、屋根・外壁の改修や設備更新などの費用は長期修繕計画に基づいてオーナー自身が準備します。
管理費の適正額は、物件の共用設備・管理内容と周辺競合物件の家賃・管理費・合計額を比較して判断してください。
ポータルサイトへの掲載においては、管理費を家賃と分けるか家賃に含めるかで検索時の見え方が変わります。どちらが有利かは物件の家賃帯や周辺の賃貸市場によって異なるため、一概にどちらかが正解とはいえません。物件の収益性と賃貸需要を踏まえて、根拠のある条件設定を行うことが安定した賃貸経営の第一歩です。
ファミリーアセットコンサルティングでは、年間400棟を超える取引実績を持つ専門コンサルタントが、物件の立地・戸数・共用設備・想定される入居者層などを踏まえ、管理費を含めた収支計画についてアドバイスします。アパート経営の収支に不安がある方は、無料投資相談をぜひご活用ください。
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