アパート経営はやめた方がいい？失敗しやすい人の5つの特徴と成功のコツ
「アパート経営はやめた方がいい」「アパート経営はするな」という声をSNSや口コミで目にして、不安を感じている方もいるでしょう。
しかし、アパート経営はすべての人にとって向かない投資ではありません。十分な自己資金と予備資金を確保し、適切な項目と数値で収支を試算してから始めれば、安定した収益を目指せる資産形成の手段です。
本記事では、アパート経営をやめた方がいい人の5つの特徴と「やめた方がいい」と言われる主な理由、よくある失敗例、そして成功させるための5つのコツを解説します。最後まで読めば、アパート経営のリスクと成功するための条件がわかり、始めるべきか見送るべきかを冷静に判断できるようになります。
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目次
アパート経営をやめた方がいい人の5つの特徴
アパート経営は、アパートの所有者となり、入居者に部屋を貸し出すことで継続的な家賃収入を得る事業です。融資を受けられることや土地を所有していることだけを理由に始めると、想定外の空室や支出に対応できなくなる可能性があります。
次の5つの特徴に当てはまる場合は、事業計画を見直した方がよいでしょう。
1. 賃貸需要を考えずにアパートの建設を計画している
「所有する土地を活用すること」を優先してアパートの建設を検討している方は、一度立ち止まって考えることが大切です。アパート経営の収入は、その地域で部屋を借りたい人がいて初めて成り立ちます。土地を所有していることと、その土地に十分な賃貸需要があることとは別の問題です。
所有地にアパートを建てる決断をする前に、以下の点の事前調査を優先しましょう。
| 調査項目 | 確認すべきポイント |
|---|---|
| 人口動態 | 将来的な人口世帯数の 増減傾向 |
| 周辺の賃貸需要 | 空室率競合物件の 入居状況 |
| 家賃水準 | 周辺相場と 事業計画との乖離 |
| 立地条件 | 駅・勤務先・ 商業施設へのアクセス |
| 建築プラン | 想定入居者層に合う 間取り戸数・設備・ 駐車場の有無 |
たとえば、地方都市に広い土地を相続する予定があっても、最寄り駅から遠く、周辺の人口や世帯数が減少傾向にあれば、入居者の確保に苦労する場合があります。大学や工場など特定の施設に賃貸需要が依存しているエリアでは、その施設が移転・閉鎖したときに空室が急増するリスクも否定できません。
また、賃貸需要は駅からの距離だけで判断できるものではありません。駅から遠い土地でも、学校や商業施設へのアクセス、駐車場の確保しやすさなどによって、ファミリー層からの需要が高い場合もあります。
単身者向け・ファミリー向けなど、その地域で想定される入居者層に合わせて、間取りや設備などの建築プランを検討しましょう。
調査の結果、所有地で採算が取れないと判断した場合は、その土地を売却して別の立地でアパートを購入・建築する方法も視野に入れてください。
2. 自己資金や予備資金を十分に用意できない
自己資金や予備資金を十分に用意できない方は、アパート経営を急いで始めるべきではありません。借入額が大きいほど毎月の返済負担が増え、空室や家賃の下落が起きたときに収支が赤字へ転じやすくなります。
アパート経営では、ローン返済以外にも次のような費用が継続的に発生します。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 管理委託費（家賃収入の5〜10%程度）
- 入居者募集費（広告料・仲介手数料）
- 原状回復費・設備交換費
複数の入居者が同じ時期に退去し、給湯器やエアコンの交換が重なれば、短期間にまとまった資金が必要になることもあります。大切なのは「自己資金ゼロで始められるか」ではなく「想定外の事態にも耐えられる予備資金を確保できているか」を基準に判断することです。
3. 相続税対策だけを理由に始めようとしている
相続税対策を理由にアパートを建てることには、注意が必要です。賃貸アパートを建てることで、土地が貸家建付地として評価され、相続税評価額が下がる場合があります。しかし、相続税が軽減されても、空室やローン返済による赤字が節税額を上回れば、家族に収益物件ではなく負担を残す結果になりかねません。
相続税対策でアパート経営に取り組む場合は、節税効果だけでなく、次の点を確認したうえで判断することが重要です。
- 長期にわたって賃貸需要を見込めるエリアかどうか
- 相続後、相続人が継続的に運営できるかどうか
- 相続税対策の効果を上回る赤字リスクがないかどうか
「節税になるから」という一点だけで始めることが、失敗の起点になりやすいと理解しておいてください。
4. 収支シミュレーションを自分で検証していない
営業担当者から提示された収支シミュレーションを自分で検証していない場合は、契約を急ぐべきではありません。事業計画書で、家賃や入居率、金利、修繕費などの数値が実態よりもアパート経営者にとって有利に設定されていると、想定どおりの収益を得られない可能性があります。
以下のケースに該当しているときは、前提条件を見直したうえで収支を再計算する必要があります。
- 新築時の高い家賃と満室状態が長期間続く前提となっている
- 家賃の下落率や大規模修繕費が計上されていない
- 変動金利で借り入れる予定にもかかわらず、金利上昇時の返済額が試算されていない
収支を確認する際は、次の2つの指標を必ず作成してください。
| 項目/想定パターン | 現実的な数値 | 厳しめの数値 |
|---|---|---|
| 家賃・入居率 | 現在の相場に 近い水準 | 5〜10%の 下落を想定 |
| 金利 | 現在の適用金利 | 1〜2%の 上昇を想定 |
| 修繕費 | 通常想定額 | 大規模修繕費も計上 |
アパート経営を安全に始めるためには、厳しい条件でも手元に十分な資金が残るかをきちんと検証しましょう。
5. 出口戦略を考えていない
出口戦略を考えずにアパート経営を始めるのはおすすめできません。アパート経営の最終的な利益は、保有中の家賃収入だけでなく、売却価格やローン残高、相続後の運営方法によっても変わります。
築年数が進むと家賃の下落や修繕費の増加によって収益性が低下します。収益性が低い状態では売却価格も下がりやすく、売却代金だけでローンを完済できない事態になりかねません。アパート経営を始める前から、以下の点を想定し、定期的に見直すことが重要です。
- 何年程度保有するのか
- どのような条件になったら売却するのか
- 誰が経営を引き継ぐ可能性があるのか
- 建物を解体して土地として売却する場合の費用や売却価格
収益性を維持できている段階から出口を意識することが、最終的に投資を成功させるために欠かせません。
アパート経営のリスクとの向き合い方については、次の記事も参考にしてください。
「アパート経営はやめた方がいい」と言われる主な理由
アパート経営は、収入の減少と支出の増加が同時に起こる可能性がある投資です。空室によって家賃収入が減っているときに、金利上昇や設備の故障が重なることもあります。収支に余裕がなければ、本業の給与や預貯金からローン返済や修繕費を補填しなければなりません。
「アパート経営はやめた方がいい」と言われる主な理由は、次の4点です。
空室や家賃の下落によって収入が減る
アパート経営には、空室や家賃の下落によって収入が減るリスクがあります。
■空室中も続く主な費用
- ローン返済
- 固定資産税
- 保険料等の支払い
空室期間中であっても、上記の金銭的な負担がかかります。
新築時は設備の新しさで入居者を集めやすくても、周辺に新しい競合物件が建つと、築年数の経過した物件は家賃の値下げや設備の追加を求められる可能性が高いです。地方では、人口や世帯数の減少によって地域全体の賃貸需要が低下することも懸念されます。
そのため、満室時の家賃収入だけで返済計画を立てず、入居率と家賃が下がった場合でも返済を続けられるかを確認することが大切です。
金利上昇で支出が増える
変動金利で融資を受ける場合は、金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。アパートローンは借入額が大きく返済期間も長くなりやすいため、わずかな金利上昇でも支払う利息が増えやすいです。
上記のケースのように、家賃収入が変わらなくても、利息負担が増えることで毎月のキャッシュフローが赤字に転じるケースは珍しくありません。
収支シミュレーションでは、現在の適用金利だけでなく、金利が1%・2%上昇した場合の返済額も必ず試算してください。
建物・設備の修繕費用がかかる
アパート経営では、築年数の経過に伴って建物や設備の修繕費が増えます。
築年数の経過によって修繕や更新が発生しやすい建物部分・設備の例は、次の通りです。
- 外壁
- 屋根
- 給排水設備
- エアコン
- 給湯器
複数の建物部分・設備で同じ時期に修繕や更新が必要になると、短期間でまとまった支出が発生する可能性があります。
修繕費を惜しんで建物の劣化を放置すると、入居者の満足度が下がり退去や空室につながる可能性があります。外観や設備が競合物件より見劣りすれば、家賃を下げなければ入居者を確保できなくなるリスクもあります。
修繕費は想定外の支出ではなく、アパート経営に必要な経費として位置づけ、建築時から長期修繕計画を作成して計画的に積み立てることが重要です。
売りたいときに希望する価格で売却できるとは限らない
アパートは、売りたいと思ったときに希望する価格で売却できるとは限りません。一棟アパートの購入者は、立地や築年数だけでなく、家賃収入・入居率・修繕状況などをもとに購入価格を判断します。
空室が多い物件や大規模修繕を控えている物件は、買主から低い価格を提示される可能性があります。売却価格がローン残高を下回る場合、原則として不足分を自己資金で補ってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。賃貸需要が低下してから売却を考えるのではなく、収益性を維持できている段階から売却時期を検討することが大切です。
アパート経営の仕組みについて詳しくは、次の記事を参考にしてください。
アパート経営の失敗例3選
アパート経営では、事前に十分な検討を行わないまま建築を進めてしまうと、長期にわたり毎月の赤字を自己資金で負担し続けるリスクが生じます。ここでは、アパート経営で起こった代表的な失敗例を3つ紹介します。
【失敗例1】賃貸需要を調べず相続予定地にアパートを建てた
所有する土地を有効活用したいという理由だけでアパートを建てると、空室に苦しむ可能性があります。
| 【失敗例1】Aさんのケース Aさんは、地方都市にある実家周辺の土地を将来相続する予定で、所有者である親とともに土地活用を検討していました。ハウスメーカーから「相続税・固定資産税の対策になる」と提案され、親と相談のうえ、賃貸需要を十分に調べないまま単身者向け8戸のアパートを建築しました。しかし、土地は最寄り駅から遠く、周辺に大学や大規模な勤務先もありませんでした。さらに、同じ時期に複数の新築アパートが完成したため、家賃を下げても空室が埋まらず、本業の給与からローン返済を補填するようになってしまいました。 |
失敗の原因は、入居者の需要よりも所有地の活用を優先した点です。相続予定地にアパートを建てる場合でも、周辺の賃貸需要を調査して最適な間取りを検討し、土地の売却や別の活用方法と比較することが必要です。
【失敗例2】自己資金ゼロで多額のローンを組んだ
自己資金ゼロで多額のローンを組むと、家賃収入が少し減っただけでも資金繰りが悪化する可能性があります。
| 【失敗例2】Bさんのケース Bさんは「土地が担保になるため自己資金ゼロでも建築できる」と説明され、建築費や諸費用の全額を借り入れてアパート経営を始めました。完成直後は満室でしたが、数年後に複数の入居者が退去し、エアコンと給湯器の交換も重なりました。予備資金を用意していなかったため、修繕費を本業の給与から支払い、空室期間中のローン返済にも預貯金を充てることになりました。売却を検討しても査定価格がローン残高を下回り、簡単には売却できない状況に陥りました。 |
余裕を持って返済出来る金額ではなく、融資を受けられる金額を優先してしまったことが失敗の原因です。借入可能額ではなく、空室や修繕が発生しても返済を続けられるかを基準に計画を立てることが重要です。
【失敗例3】安易にサブリースの契約をした
30年一括借り上げを、30年間同じ家賃が支払われる契約だと誤解すると、借上賃料の減額によって収支が悪化する可能性があります。
| 【失敗例3】Cさんのケース Cさんは、サブリース会社から「30年一括借り上げのため空室を心配する必要はない」と説明され、アパートを購入しました。契約当初は想定どおりの借上賃料が支払われましたが、築年数の経過と周辺家賃の下落を理由に、サブリース会社から賃料の減額を求められました。ローン返済額は変わらないため、毎月の手残りが大幅に減少しました。契約解除も検討しましたが、解約条件や違約金、新しい管理会社への切り替えなどの問題に直面しました。 |
借上期間だけでなく、賃料改定や解約条件を確認しなかったことが失敗の原因です。30年一括借り上げは、30年間にわたって同額の借上賃料が支払われることを意味しません。契約期間と借上賃料の固定期間は別であり、契約内容によっては定期的に賃料が見直されます。
アパート経営の失敗事例について、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
アパート経営を成功させる5つのコツ
アパート経営を成功させるには、建築会社の提案を受け入れる前に、賃貸需要・資金・収支・管理・出口を自分で検証することが必要です。リスクを完全になくすことはできませんが、契約前の調査と準備によって損失が発生する可能性を大きく抑えられます。
アパート経営の失敗を防ぐための5つのコツを解説します。
1. 所有地のニーズを徹底調査して需要に沿った建物を建てる
所有する土地を活用してアパート経営を始める場合でも、土地があるから建てると考えるのではなく、その土地周辺にどのような賃貸需要があるかを確認したうえで建築プランを検討しましょう。
たとえば、駅から距離がある土地でも、学校や商業施設へのアクセス、駐車場の確保しやすさ、住環境などによっては、ファミリー層からの需要が見込めます。
一方で、単身者向けの需要が中心のエリアでファミリー向けの間取りにすると、入居者が確保しづらくなります。
所有地で建築を検討する際は、人口や世帯数だけでなく、以下の項目を確認しましょう。
- 所有地から駅や主要な勤務先・大学・商業施設へのアクセス
- 周辺家賃の相場と競合物件の入居状況
- 想定される入居者層（単身者・ファミリーなど）
- 入居者層に合う間取り・設備・駐車場の必要性
- 将来の人口推移と地域の開発計画
所有地の条件や周辺の賃貸需要を踏まえ、間取り・設備・戸数・駐車場の有無などを調整することで、入居者に選ばれやすくなります。
所有地で採算が合わないと判断した場合は、その土地を売却して別の地域でアパートを購入する方法も検討してください。東京エリアの収益物件や関西エリアの収益物件など、賃貸需要の高いエリアの物件と比較しながら判断しましょう。
2. 自己資金と予備資金を十分に確保する
アパート経営を安定させるには、頭金だけでなく、経営開始後に使える予備資金も確保する必要があります。
自己資金をすべて頭金として使うと、突発的な支出に対応できません。予備資金があれば、空室や修繕・設備の故障が重なった場合に、資金不足へ陥るリスクが回避できます。
安定した経営の土台を作るためにも、空室や修繕、設備故障などが発生しても一定期間は経営を継続できる資金を手元に残しておきましょう。
3. 家賃・入居率・金利を厳しく設定して試算する
収支シミュレーションは、家賃や入居率の低下、金利の上昇を想定した厳しい条件で作成します。満室状態や新築時の家賃が長期間続く前提では、空室や家賃下落が起きたときの対応力を判断できません。
現在の相場・入居率をベースに算出して、黒字収益が期待できるケースに加え、家賃と入居率が下がり、金利と修繕費が上昇するケースもシミュレーションしてください。
空室が複数戸発生した場合や大規模修繕が重なるケースも試算すると、必要な予備資金を具体的に把握しやすくなります。
4. 管理会社を慎重に選ぶ
アパート経営では、入居者募集と建物管理に強い管理会社を選ぶことが重要です。管理会社の対応力は、入居率や入居者の満足度、建物の維持状態に直接影響します。管理委託費が安いことだけを理由に選ぶと、入居者募集やクレーム対応が十分に行われない可能性があります。
管理会社を比較する際は、次の点を確認してください。
- 対象エリアでの管理戸数・平均入居率・平均空室期間
- 入居者募集の方法と家賃査定の根拠
- 夜間・休日のトラブル対応体制
- 家賃滞納への対応フローと修繕見積もりの透明性
複数社から管理条件を取り寄せ、管理委託費だけでなく、入居者募集力や担当者の対応力まで比較することをおすすめします。
5. 購入・建築前から出口戦略を立てる
出口戦略は、アパートを購入する前に立てるものです。アパート経営の最終的な利益は、保有中の家賃収入だけでなく、売却価格によって大きく左右されます。
出口戦略を考える際は、次の点をシミュレーションしておきましょう。
- 何年程度保有するのか
- どのような買主へ売却するのか（個人投資家・法人など）
- 売却時点に見込まれる家賃・入居率
- 売却価格が想定より低くなった場合でもローンを完済できるか
売却価格が想定より低くなったとしても、ローンを完済できる計画にしておけば、市況が悪化したときにも売却しやすくなります。収益性を維持できている段階から売却時期を検討しておくことが、最終的な投資成果を高めるポイントです。
ファミリーアセットコンサルティングでは、会員数約4万人・投資相談件数年間2,000件以上の実績をもとに、売却タイミングや出口戦略も含めた資産形成のご提案を無料投資相談で承っています。ぜひお気軽にご相談ください。
アパート経営はやめた方がいいのか迷っている方からよくいただく質問
アパート経営を始めるべきか迷っている方から、よくいただく質問に回答します。
アパート経営で利益を得ることはできますか？
どの物件でも十分な収益が見込めるわけではありません。アパート経営の利益は、投資期間全体における以下の金額で判断する必要があります。
- 最初に投じた頭金
- 諸費用
- 保有中に追加で必要になった自己資金
- 税引後キャッシュフロー
- 売却時の手残り
単年度の黒字だけでなく、初期費用や追加投資・売却損益まで含めて総合的に評価することが重要です。また、黒字が出ていても頭金や諸費用を回収するまでには長い期間がかかる場合があります。
アパート経営で利益を得るためにも、物件選びやエリア選定、資金計画の精度を重視して、投資計画を立てましょう。
アパート経営の主なリスクは何ですか？
アパート経営の主なリスクは次の通りです。
- 空室・家賃下落リスク：入居者が減ると家賃収入が減少し、支出だけが続く
- 金利上昇リスク：変動金利の場合、金利上昇で返済額が増加する
- 修繕費リスク：築年数の経過とともに修繕・設備交換費が増加する
- 流動性リスク：希望する価格・タイミングで売却できないことがある
- 家賃滞納・入居者トラブル：管理体制が不十分だと対応に時間・費用がかかる
- 災害リスク：地震・台風などによる建物被害
ただし、賃貸需要の調査・自己資金の確保・管理会社の適切な選定によって、各リスクの影響を抑えることは可能です。
自己資金ゼロでもアパート経営を始められますか？
土地や年収、資産状況、物件の担保評価などによっては、自己資金が少ない状態でも融資を受けられる可能性があります。
ただし、借入額が大きくなれば毎月の返済負担も増えるため、空室や家賃の下落・金利上昇が起きたときに収支が悪化しやすいです。
手元に予備資金がなければ、設備の故障や修繕が発生した際に、本業の収入や家族の預貯金から補填しなければならなくなります。自己資金ゼロの提案を受けた場合は、「融資を受けられるか」ではなく、「空室や修繕が発生しても返済を続けられるか」を基準に判断することが大切です。
表面上の家賃収入が大きく見えても、ローン返済や修繕費・税金・将来の売却まで含めると、実際に残る金額は物件ごとに異なります。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、収入や資産、将来の目標をお伺いして、あなたに合った資産形成の方法についてご提案いたします。まずは無料投資相談で、なりたい未来について一緒に考えていきましょう。
まとめ
アパート経営は、十分な調査や資金準備をせずに始めようとしている方にはおすすめできません。自己資金や予備資金を用意せず、営業担当者の収支シミュレーションをそのまま信用すると、空室や金利上昇・修繕によって資金繰りが悪化する可能性があります。
本記事ではやめた方がいい人の特徴として、以下の5点について解説しました。
- 賃貸需要よりも所有する土地の活用を優先している
- 自己資金や予備資金が不十分
- 相続税対策だけを理由にしている
- シミュレーションを自分で検証していない
- 売却時のことを考えていない
アパート経営では、契約前に賃貸需要や資金計画、将来の修繕費、管理体制、売却まで含めて検証することが大切です。
事前に一通り確認しておくことで、アパート経営を始めるべきかを冷静に判断しやすくなります。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、アパート経営の専門家が、あなたの資産状況や将来の目的に合った資産形成についてアドバイスしています。アパート経営を始めるべきか迷っている方は、まずはお気軽に無料投資相談をご利用ください。
監修者・編集者
