アパート建築の基本を徹底解説！コストや流れ、土地の広さまで詳しく紹介

アパート建築・経営は、代表的な土地活用の方法であり、安定して長期的な収益が期待できる投資でもあります。しかし、実際にアパートを建築する場合、どの程度費用がかかるのか、どういった流れで建築するのかなど、うまくイメージが掴めない方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、アパート建築について、費用相場や規模のシミュレーション、建築の流れ・期間など基本的な知識について詳しく解説します。建築会社の選び方なども紹介しているため、アパート建築に興味のある方はぜひ参考にしてください。

ファミリーコーポレーションのアパート建築では、自由設計にこだわり、土地の特性を正確に捉えたうえで、付加価値を高めるアパートの建築設計や、資産価値を高める運用プランニングをご提案しております。アパート建築をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

アパート建築費用の相場（坪単価）

構造	建築費（1坪あたりの工事費）
木造	約73万円
鉄骨造	約116万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	約119万円

参考：総務省統計局「建築着工統計調査・住宅着工統計（2025年度）」（データを元に集計・作成）

延床面積※	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
30坪	2,300～3,000万円	2,500～3,200万円	2,800～4,000万円	2,800～4,000万円
50坪	4,000～5,000万円	4,200～5,000万円	4,800～6,800万円	4,800～6,800万円
80坪	6,500～8,000万円	7,000～8,200万円	8,000万～1億円	8,000万～1億円
100坪	8,000万～1億円	9,000～1億円	1億円～1億3,000万円	1億円～1億3,000万円

アパートの建築費は構造によって大きく異なり、木造が最も安く、鉄筋コンクリート造が最も高くなります。ただし、木造にすれば費用対効果がよくなるわけではなく、アパートの階数や構造の特性を考える必要があります。構造の違いは「アパート建築の構造比較」で紹介しているため、そちらを参考にしましょう。

また、上記はあくまでも大まかな目安であり、実際は土地の条件や地域、依頼する建築会社によって大きく異なるため注意が必要です。

アパートの建築費詳細や、地域別の坪単価などに関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパート建築に必要な土地の面積

アパート建築に最低限必要な敷地面積は、200㎡以下の範囲で市区町村が自由に設定できるため、各自治体の情報を確認するのがおすすめです。そのほかにも建物の高さ・幅や、部屋の間取りに制限をかけられているケースがあり、自由に建物のサイズを決められるわけではありません。

また、これらの規制は土地のエリアや広さなどによっても変わってきます。そのため、基本的にはアパートの建築会社に事前調査を行ってもらい、これらの規制をふまえたうえで間取りや広さを提案してもらうのがおすすめです。

アパートの土地面積の考え方

建物の面積や土地の面積を考える場合は、建ぺい率と容積率についても理解する必要があります。

【建ぺい率】

土地の面積に対して、どの程度の広さまで建物を建てられるかを表す基準です。建物の広さは土地に接する1階部分の面積で考えます。建ぺい率は地域や用途によって異なるため、各役場の都市計画課で調べましょう。

計算式は「1階部分の面積÷土地面積×100（％）」です。たとえば土地面積100㎡で建ぺい率50％の場合、1階部分の面積の上限は50㎡と計算できます。

【容積率】

土地の面積に対して、どの程度の大きさまで建物を建てられるかを表す基準です。建物の大きさは各階の合計床面積で考えられます。建ぺい率と同様、各役場の都市計画課で調べるのがおすすめです。

計算式は「合計床面積÷土地面積×100（％）」です。たとえば土地面積100㎡で容積率80％の場合、合計床面積の上限は80㎡と計算でき、2階建ての建物なら1階40㎡程度が上限の目安となります。

坪数別の部屋数・費用シミュレーション

上記をふまえたうえで、面積（坪数）からアパートの規模を大まかにシミュレーションします。

坪数	間取り例	部屋数	構造例	費用の目安※（本体工事費）
30坪	1R（7坪）	4戸	木造（2階）	2,044万円
60坪	1LDK（10坪）	6戸	鉄骨造（2階）	6,960万円
90坪	1LDK（9坪）	10戸	RC造（3階）	1億710万円
100坪	1LDK（11坪）	9戸	RC造（3階）	1億1,781万円

これらのデータはあくまで一例であり、費用はほかにも付帯工事費などが必要になります。また、間取りや構造で、部屋数や階数、費用なども大きく変わるため注意が必要です。建築会社と相談のうえ、見積もりを依頼して正確な額を確認しましょう。

坪数別の各シミュレーションは、次の記事でより詳細に紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパート建築の構造別比較

	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造（RC造）
法定耐用年数	22年	軽量鉄骨造：19～27年重量鉄骨造：34年	47年
向いている規模	1～2階の小規模	2～5階の小・中規模	3階～の中・大規模
工期	短い	中程度	長い
コスト	安い	中程度～やや高い	高い
耐火・耐震・防音・耐久性	低い～中程度	中程度	高

法定耐用年数とは、国が法律で定めた建物などの資産を使用できる期間のことで、頑丈な構造ほど年数が長くなるのが特徴です。減価償却期間の基準として利用される数値で、実際の建物寿命とは異なります。実際はメンテナンスをしながら経営すれば、木造アパートでも50年は運用できるといわれています。

耐震性に関しては、低いとはいっても建築基準法で厳しく定められた規定に合わせて建築されるため、基本的にはどの構造でも問題はありません。それぞれの構造の特徴について理解を深め、どの構造が最適か考えましょう。

不動産の減価償却に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

木造アパート

木造アパートは、主な支えが木材の構造のことです。工期が短くコストの安さが魅力で、家賃も低く設定できます。室内に柱や梁が出ないため、部屋のレイアウトも自由にしやすいでしょう。

しかし、防音性や耐震性が低く、耐久性も低いことから高層アパートには向きません。ほかの構造に比べて劣化も早く、補修や修繕の頻度も増えやすいため注意が必要です。

鉄骨アパート

鉄骨アパートは建物の骨組みが鉄骨の構造のことです。主に2種類あり、鉄骨の厚みが6mm未満は「軽量鉄骨」、6mm以上は「重量鉄骨」と分類されます。アパートでは軽量鉄骨が利用されることが多いものの、3階建て以上のアパートで重量鉄骨を利用するケースもあります。

木造よりシロアリなどの害虫が発生しにくく、重量鉄骨であれば防音性も高いのがメリットです。しかし、防サビ対策が必要で通気性が低いといったデメリットもあります。また、室内に柱が張り出すため、レイアウトがしにくいケースもあるでしょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）アパート

鉄筋とコンクリートで骨組みを形成するアパートで、RC造とも呼ばれます。最も頑丈で、階数の多い建物の構造に向いています。耐火性・耐震性・防音性のいずれにも優れていることから、入居者の満足度は高くなりやすいのが魅力です。

しかし、建築費用が最も高く、比例して家賃も高くなりやすいのはデメリットです。気密性が高いことから、結露やカビが発生する恐れもあります。

アパート建築の主な流れ・期間

アパート建築の主な流れは次のとおりです。

	工程	概要	期間
1	土地活用について調べる	アパート経営に適した土地なのか、ほかの土地活用の方法も含め調査する	2週間～1か月
2	プランの提案を受ける	いくつかの建築会社にアパートの建築・経営プランを提供してもらう	1～2週間
3	建築会社を決める	各プランをじっくり比較し、依頼する建築会社を選定する	1～6か月
4	契約締結・着工	決定した建築会社と契約を締結し、近所への挨拶回りや地鎮祭を行ったのち着工	階数+1～4か月
5	入居者募集	竣工や引き渡しの目処が立ったタイミングで入居者の募集をはじめる	完成1〜2か月前
6	竣工・引き渡し	アパートの完成後は検査を行い、問題がなければ引き渡しを行う	-

アパート建築にかかる期間は合計で半年～1年程度で、アパートの規模などによっても変わります。そのため、建築スケジュールは余裕をもつのが重要です。それぞれの工程について詳しく解説します。

立地や土地活用について調べる

まず、建築会社などへ相談する前に、土地がアパート建築に向いているか調べます。アパート経営は長期で行うものであり、長く賃貸需要の見込める場所でなければ、部屋が埋まらず、ビジネスとして成立しません。そのためいくつかの不動産会社や建築会社に、その土地でアパート建築・経営をした際に、長期的な利益を見込めるか相談するとよいでしょう。

また、土地活用の方法としては、アパート経営以外にも駐車場経営やトランクルーム経営、ビル経営、ガレージハウス経営などさまざまなものがあります。ほかの可能性についてもあわせて調査し、最適な活用方法を見つけましょう。

ファミリーコーポレーションのアパート建築では、その土地を真に活かし、価値を高めるアパートを建築しています。さまざまな観点から土地の特性を正確にとらえ、プランニングを最適化します。資産価値を高める運用方法もご提案しておりますので、アパート建築をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

建築会社からプランの提案を受ける

アパート建築が最適であると判断した場合は、いくつかの建築会社や不動産会社にアパートの建築・運用プランを提案してもらいます。詳細な建築プランをつくるには土地を実際に調べる必要があるため、必要に応じて現地調査の日程も調整しましょう。調査も含め1～2週間後に、アパートの構造や設計、費用見積もりのほか、アパート完成後の収支計画書が提供されます。

プランを検証し建築会社を決める

候補となる会社のプランが揃ったら、それぞれを比較検証します。アパートの建築費や部屋の間取り、家賃設定、収支シミュレーション、アフターサービスなどさまざまな情報が提供されるため、1つずつじっくり比較しましょう。

非常に高額かつ長期の投資となるため、すぐには決めないのがおすすめです。何度か打ち合わせを行いながら、わからないところや疑問に感じる部分を確認し、どの会社が自分に適しているか検討しましょう。

請負契約の締結と着工

建築会社や不動産会社が決まったら、請負契約を締結し着工します。着工の前には、近隣への挨拶回りや地鎮祭などを行いますが、地鎮祭は簡略化されるケースもあります。

着工後は定期的に進捗報告がされますが、業者へ任せっきりにせず、何度か現場を確認するのがおすすめです。設計や打ち合わせのとおりに工事が実施されているか、安全性に問題がないか確認することで、後のトラブルを回避しやすくなります。

工事期間の目安はアパートの階数を基準として、次のように構造で異なります。

• 木造：階数+1か月
• 軽量鉄骨造：階数+1～1.5か月
• 重量鉄骨造：階数+1.5～2か月
• 鉄筋コンクリート造：階数+3～4か月

入居者の募集開始

入居者の募集は、アパートの竣工や引き渡しの時期がおおよそ固まってきた段階ではじめます。入居者募集も含め、アパートの管理は管理会社に委託するのが一般的です。賃貸ポータルサイトへの掲載や広告などで入居者を募集してもらいます。管理会社は事前に紹介してもらうか、自分で探すなどして委託先を見つけておくとよいでしょう。

竣工・アパートの引き渡し

アパートが完成したあとは、役場による完了検査などが行われ、問題がなければ引き渡しの手続きを行います。引き渡し後は、入居者との契約や管理、メンテナンスなどが必要になりますが、管理会社へ委託していれば、これらはすべて任せられます。アパートの所有者は、管理会社からの報告や確認のための連絡に対応する程度になるでしょう。

アパートの建築会社の選び方

建築会社選びは、アパート経営の成功を左右する重要な要因です。次のポイントを参考に、最適な会社を見つけましょう。

• 複数の会社に見積もりを依頼し費用を比較する
• 収支計画を細かく確認する
• 提携・取引できる融資先を確認する

複数の会社に見積もりを依頼し費用を比較する

見積もりや運用プランを提案してもらう場合は、必ず3社以上に依頼し、内容を比較するのが重要です。建築費の相場は紹介していますが、これはあくまでも目安であり、土地のエリアや広さなどさまざまな要因で相場は大きく変化します。そのため、複数の会社で見積金額を比較し、自分の土地の相場がいくらかを理解するのが重要です。

これによりなぜ高いか、なぜ安いかを各業者に質問しやすくなります。建築会社の決定後に建築費用を減額するのは難しいため、納得いくまで比較検討するとよいでしょう。また、各会社のサービスを比較すれば、強みや弱みもわかりやすくなり、依頼先を決める際の材料にもできます。

ファミリーコーポレーションのアパート建築では、土地の特性を正確に理解し、自由設計にこだわることで価値を高める建築を提供しています。30年先を見据えた資産運用までご提案ができますので、アパート建築をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

収支計画を細かく確認する

アパートの建築会社からは建築費の見積もり以外にも、収支計画書が提出されるため、内容を細かく確認しましょう。収支計画書は1年ごとの支出・収入を算出し、どの程度利益が出るかをシミュレーションするものです。

家賃収入や費用などが詳細に記載されているため、数字を比較し、それぞれ手残りがいくらになるかチェックしましょう。また、家賃は周辺の相場と大きくずれていないか、将来的な空室リスクが考慮されているか、定期的な修繕費は盛り込まれているかなど、現実的なシミュレーションになっているか確認するのも重要です。

提携・取引できる融資先を確認する

建築会社や不動産会社がそれぞれ提携している、または取引している融資先を確認するのも重要です。アパート建築には多額の費用がかかるため、ローンを利用するのが一般的です。しかし、建築会社や不動産会社によって提携している金融機関や取引できる金融機関には違いがあります。

金融機関が違えば、金利も大きく異なります。アパートローンは借入額が高額で、金利が少し違うだけでも月々の返済額は大きく変動するため、事前に金融機関との提携状況や自分のケースにおける融資先の想定を、金利や返済期間などの条件とあわせて各会社で比較しましょう。

アパートローンの金利に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは、40行以上の金融機関と取引があり、幅広い選択肢のなかから、希望にそった最適な融資のご提案が可能です。無料で個別相談会も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

アパート建築でよくある質問

最後に、アパート建築でよくある質問をいくつか紹介します。

90坪のアパート建築の費用相場はいくら？

鉄筋コンクリート造の3階建てアパートであれば、1億710万円程度が相場です。ただし、構造やアパートの階数、部屋数などによっても金額が大きく異なるため、正確な費用は建築会社へ見積もりを依頼して確認しましょう。

アパートの建築にはどの程度の期間がかかる？

アパート建築は、全体で半年～1年程度は必要になるため、余裕をもったスケジュールを立てるのが大切です。また、建築会社を決めるまでにどの程度時間をかけるかや、アパートの規模などによっても期間は変わるため注意しましょう。

アパートの建築費が高騰しているのは本当？

はい、本当です。国土交通省のデータによれば2020年頃から急激に建築費が高騰しており、直近5年間で約30％上昇していることがわかっています。また、近年は中東情勢の影響で輸送の燃料となる原油価格がさらに上昇する可能性があり、今後さらに建築費が上がることも考えられます。

アパート建築は相続税などの節税になる？

はい、アパート建築は相続税や所得税などを節税できます。アパートの建物部分の取得費は毎年分割して経費計上でき、所得から差し引けるため所得税を減らせます。また、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなるため、相続税も減らせるでしょう。

相続税の節税に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートの建築会社はどう選べばよい？

複数の会社に建築費の見積もりや収支計画書を出してもらい、内容を比較するのがおすすめです。空室リスクや家賃値下げリスクなどを考慮して、利回りやローンの返済額などを確認することで、自分に最適な会社を見つけやすくなるでしょう。

アパートをローコストで建築する方法は？

複数の会社で見積もりを比較し、建築費の安い会社を選ぶのがおすすめです。また、設備などは必要十分を目指すことでもコストの削減は可能です。

まとめ

アパート建築について、建築費の相場や必要な面積、主な流れ・期間などについて解説しました。アパート建築は高額な費用を必要とする長期投資であり、ローンを利用するのも一般的です。

そのため、土地は長期的な賃貸需要が見込めるか調査するのが重要です。また、空室リスクなども考慮したうえで建築費や利回りのシミュレーションを確認し、安定して収益が得られるかしっかり確認しましょう。

ファミリーコーポレーションのアパート建築では、自由設計の建築力に不動産業で培ってきた資産形成のノウハウをかけ合わせ、本当の意味で土地を活かし切る土地活用をご提案しております。アパート建築をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。