アパートのリノベーションは得か損か？費用相場と回収期間の考え方を解説

アパートのリノベーションは、空室対策と家賃アップを同時に狙える有効な手段です。間取りや設備を現在の入居者ニーズに合わせて刷新すれば、築古物件でも周辺物件に対する競争力を高められる可能性があります。

ただし、工事規模によっては数百万円以上の費用がかかり、判断を誤ればかけた費用を回収できないおそれもあります。実施する前に、費用相場と回収の計画が必要です。

そこで本記事では、アパートをリノベーションするメリット・デメリットから、工事規模別の費用相場、実施を検討すべきタイミングを解説します。最後まで読めば、所有するアパートにリノベーションが必要かどうかを、費用回収の見通しとあわせて判断できるようになります。

老朽化したアパートの空室や家賃下落に悩んでいても、「リノベーションにいくらかけるべきか」「工事費を回収できるのか」をオーナー自身で判断するのは簡単ではありません。

ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、所有するアパートの状況や資産背景、今後の運用目的を踏まえ、不動産投資に関するさまざまな選択肢をご提案します。所有するアパートの今後の運用や資産形成についてお悩みの方は、大きな判断をする前に一度ご相談ください。

アパートのリノベーションとは

アパートのリノベーションとは、既存の建物に改修を施し、間取りや設備、デザインなどを見直して、物件の性能や価値を高めることです。

似た言葉に「リフォーム」がありますが、一般的に両者は区別されます。リフォームは経年劣化や故障が生じた箇所を修繕し、新築時に近い状態へ回復させる工事を指します。これに対してリノベーションは、間取りや設備の刷新を通じて、物件の価値そのものを引き上げることを目的とした工事です。

下表に、リフォームとリノベーションの主な違いをまとめました。

リフォーム
主な目的	老朽化した部分を修繕し 元の状態に近づける
主な工事内容	壁紙・床材の張り替え、 設備交換、外壁塗装など
工期	数日から数週間程度 かかる場合がある
費用	数万円から数百万円程度 かかる場合がある
賃貸経営上の効果	建物や設備の状態が 維持しやすい
リノベーション
主な目的	間取りや設備を刷新し 物件の性能や価値を高める
主な工事内容	間取り変更、配管更新、 内外装の一新、断熱改修など
工期	数週間から数か月 かかる場合がある
費用	数百万円以上になる 場合がある
賃貸経営上の効果	空室改善や家賃アップが 期待できる

空室が増えている場合や、入居者ニーズと間取り・設備が合わなくなっている場合は、部分的なリフォームだけでなく、リノベーションによる物件の再生も選択肢になります。

アパートのリノベーションのメリット

アパートのリノベーションには、老朽化によって魅力が低下した物件でも、建て替えずに競争力を取り戻せるメリットがあります。アパートをリノベーションする主なメリットは、以下の2点です。

• 空室対策になる
• 従来より高い家賃を設定できる可能性がある

空室対策になる

アパートをリノベーションすると、古い間取りや設備を現在の入居者ニーズに合わせられるため、空室対策につながります。

賃貸物件に求められる間取り・設備は、時代とともに変化しており、避けられやすい物件には以下のような特徴があります。

• 収納が押入れ中心
• キッチンや浴室が旧式
• 和室が多い

和室の洋室化、クローゼットの新設、水回り設備の交換などによって住みやすさを高めることで、空室期間の短縮や入居率の向上が期待できます。物件の弱点を改善することは、競合との差別化においても重要です。

また、求められる住環境は単身者・ファミリー・高齢者などの入居者層によっても大きく異なります。

たとえば、単身者向けなら「インターネット環境や宅配ボックス」、ファミリー向けなら「十分な収納量や対面式キッチン」といったように、ターゲットに合わせた設備の見直しが必要です。

管理会社などから地域の賃貸需要を聞き取り、周辺の入居者層の変化に合わせた最適なリノベーション内容を選びましょう。

アパートの空室対策についての詳細は、こちらの記事をお読みください。

従来より高い家賃を設定できる可能性がある

アパートをリノベーションして間取りや設備の魅力を高めることで、従来より高い家賃を設定できる場合があります。築古アパートは建物や設備の古さが入居判断に影響しやすく、周辺に新築や築浅物件が多い場合、家賃を低く設定しなければ入居者を集めにくいです。

家賃の値下げだけで空室に対応すると、家賃収入が減り、賃貸経営の収益性が悪化するおそれがあります。

適切なリノベーションで築古物件に付加価値を持たせれば、新築物件より手頃な家賃で設備や内装が整った部屋を求める入居者から選ばれやすくなります。また、場合によっては元の家賃や周辺相場よりも高い賃料を設定できる可能性があるため、周辺の賃料相場と入居者ニーズを踏まえた改修を検討しましょう。

アパートのリノベーションのデメリット

アパートのリノベーションには、工事の制約や費用回収に関するリスクもあります。アパートをリノベーションする主なデメリットは、以下の2点です。

• 部分的な改修だけでは建物の統一感を損なう場合もある
• かけた費用が回収できないケースもある

部分的な改修だけでは建物の統一感を損なう場合もある

アパートの一部だけを改修すると、外観や内装の統一感が損なわれ、物件全体の印象を十分に改善できない場合があります。入居希望者は、外観・室内・設備・共用部などを含めて物件を総合的に判断します。

外観をモダンにしても室内に古い和室や旧式の水回り設備が残っていると、内見時に期待とのギャップが生じやすいです。逆に室内だけを新しくしても、階段や廊下、エントランスの劣化が目立てば、建物全体の評価は高まりにくくなります。

部分的に改修する場合は、外観・共用部・室内のバランスを確認し、入居者の印象に影響しやすい箇所から優先順位を決めることが大切です。

かけた費用が回収できないケースもある

アパートをリノベーションしても、家賃アップや空室改善が想定どおりに進まなければ、工事費を回収できない場合があります。リノベーション後に設定できる家賃には、立地や周辺の賃料相場による上限があります。

高額な設備や内装を導入しても、地域の入居者ニーズに合わなければ工事費に見合う家賃の設定は難しいです。

たとえば、工事費600万円、家賃収入が月5万円と仮定した場合、以下の通りで回収までに長い時間がかかります。

実際には工事中の家賃損失・追加工事・設備の維持費なども発生するため、回収期間がさらに長くなる場合があります。工事前に、家賃の上昇額・入居率・空室期間・追加費用を含めた収支を丁寧に試算しておくことが欠かせません。

リノベーション以外の築古アパートの出口戦略については、以下の記事をご覧ください。

入居状況に合わせてリノベーションを検討する

アパートのリノベーションを検討する際には、現在の入居状況を確認しましょう。

入居中の部屋は家賃収入が発生している状態であり、賃貸経営上は望ましい状況です。そのため、無理に工事を進めるのではなく、空室になったタイミングや退去予定に合わせてリノベーションを検討してみてください。

間取り変更や配管更新などの大規模工事によって、騒音や振動が発生したり、水回り設備が一時的に使用できなくなったりする場合があります。

工事内容によっては退去後に施工するか、入居者と退去条件について協議が必要です。

普通借家契約では、オーナー都合のリノベーションだけで入居者に退去を求められるとは限りません。契約の更新拒絶や解約の申入れには正当事由が必要で、貸主・借主双方の事情や建物の状況、立ち退き料の提示などを総合的に考慮して判断されます。

立ち退き料を支払えば必ず退去してもらえるわけではなく、交渉が長期化すると着工時期やリノベーション後の収支計画にも影響する可能性があります。

そのため、 空室から順番に改修する方法も含め、施工範囲とスケジュールを事前に検討することが重要です。

アパートのリノベーションの費用相場

アパートのリノベーション費用は、工事の規模によって大きく変わります。ここでは、費用や工事内容を比較しやすいよう、リフォームも含めて工事の規模を3つに分け、それぞれの費用相場と向いているケースを解説します。　

• 表層リフォーム
• 部分リノベーション
• フルリノベーション

なお、以下で紹介する費用相場は国土交通省の資料をもとにしていますが、公表から年数が経っており、近年の資材費・人件費の高騰を踏まえると実際の費用はこれを上回る可能性がある点に注意が必要です。

表層リフォーム

表層リフォームとは、壁紙や床材など、目に見える仕上げ部分を新しくする工事のことです。間取りや建物の構造には手を加えないため、部分リノベーションやフルリノベーションより工事範囲が限られます。比較的短期間で施工できるものが多く、退去後の原状回復とあわせて実施しやすいのが特徴です。

国土交通省の資料では、工事項目ごとの参考額として以下の金額が示されています。

工事内容	参考費用
壁クロスの 張り替え	6万〜30万円
畳の交換	6万〜12万円
畳から フローリング への変更	15万〜60万円
温水洗浄便座 の設置	8万〜16万円

（参照：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧（資料5-2）」）

建物や設備に大きな問題はなく、内見時の印象を改善したい場合に適した工事です。

部分リノベーション

部分リノベーションとは、水回り設備の交換や一部の間取り変更など、範囲を絞って物件の機能や価値を高める工事のことです。工事箇所や設備のグレードによって費用が変わり、複数の工事を組み合わせるほど総額も大きくなります。

主な工事項目の参考額は、以下の通りです。

工事内容	参考費用
洗面化粧台の交換	20万〜50万円
トイレ全体の改装 （タンク式）	20万〜100万円
ガス給湯器の交換	20万〜50万円
システムキッチン （I型）の交換	40万〜80万円
システムバスの交換 （マンション）	50万〜100万円
2室を1室に まとめる工事	50万〜80万円
和室から 洋室への改装	50万〜200万円

（参照：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧（資料5-2）」）

躯体全体の大規模な改修までは必要ないものの、水回りや間取りなど入居者に選ばれにくい原因を改善したい物件に適しています。

フルリノベーション

フルリノベーションとは、内装や設備を広範囲に撤去し、間取りや配管、電気配線などを含めて建物内部を作り直す工事のことです。構造躯体だけを残す状態まで解体する工事は「スケルトンリノベーション」とも呼ばれます。

躯体以外の部分を全面的に改修する場合の参考額として「500万〜2,500万円」と示されています（参照：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧（資料5-2）」）。ただし、この価格は賃貸アパートや1住戸に限定した相場ではありません。実際の費用は施工範囲・戸数・建物の状態を踏まえて個別に見積りをとる必要があります。

一棟全体を施工する場合は総額が大きくなります。リノベーション後の収益だけでなく、建て替えや売却も含めて比較したうえで判断することが大切です。

アパートをリノベーションするタイミング

アパートのリノベーションは、空室の増加や老朽化によって耐震性への不安が生じたタイミングで検討するのが一般的です。アパートのリノベーションを検討すべき主なタイミングは、次の2点です。

• 空室が目立ち収益性が低下したとき
• 建物の老朽化が進んだとき

空室が目立ち収益性が低下したとき

空室期間が長期化し、家賃収入の減少が続いている場合は、リノベーションを検討するタイミングです。空室率は一時的な空室ではなく、年単位で確認することが重要です。1戸が1か月空いている状態を1戸月と数え、たとえば全10戸のアパートでは、以下のように計算します。

計算内容	結果
年間の延べ 貸出可能戸月数 （10戸×12か月）	120戸月
年間の空室期間が 24戸月の場合 （24÷120×100）	空室率20%

家賃を下げて空室を埋めている場合は、戸数ベースの空室率だけでは収益性の低下を正確に把握できません。満室時の想定家賃に対する実際の収入もあわせて確認することをお勧めします。リノベーションを検討すべき空室率に一律の基準はないため、自物件の2〜3年前の水準や周辺の同条件物件と比較しながら判断してください。

建物の老朽化が進んだとき

建物の老朽化が進み、耐震性に不安がある場合は、耐震診断を行ったうえでリノベーションを検討します。柱や梁、基礎などの劣化を放置すると、自然災害によって建物が大きな損傷を受けるおそれがあります。

築年数が古いだけで耐震性が低いとは限りません。しかし、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のアパートは、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。

専門家による耐震診断や建物調査を受け、自治体の耐震診断や補強工事の補助制度も活用しながら、必要に応じて耐震補強や劣化部分の改修をしましょう。

アパートの耐震基準についての詳細は、次の記事を参考にしてください。

アパートのリノベーション費用の回収期間の考え方

リノベーションを実施するか判断する際は、工事費を何年で回収できるかを示す「回収期間」を確認することが重要です。回収期間は、一般的に次の計算式で求めます。

回収期間（年）＝工事費 ÷ 年間の増加収入

たとえば施工費が300万円で、リノベーションによって年間120万円の増収が見込める場合は、次のように計算します。

約2.5年（回収期間）＝300万円（工事費） ÷ 年120万円（年間の増加収入）

この場合、約2年半で施工費を回収できる計算になります。一般的には3年から3年半程度が一つの目安とされていますが、工事内容や賃料の上昇幅、入居率などによって異なります。

計算上の回収期間だけでなく、以下の要素も実際の回収を左右するため、あわせて試算しておくことが大切です。

• 工事中に発生する家賃損失
• 予想外の追加工事費
• リノベーション後の設備維持・修繕費
• リノベーション後の実際の入居率と空室期間

建物の劣化が著しい場合は、リノベーションだけでなく建て替えや売却も比較の対象に入れて判断することをお勧めします。

ファミリーアセットコンサルティングでは、会員数約4万人・年間2,000件以上の投資相談実績をもとに、所有するアパートの収益性の見直しから出口戦略まで幅広くサポートしています。リノベーションと売却のどちらが適切かを判断するためにも、まずは無料投資相談をご活用ください。

アパートのリノベーションには補助金も使える

アパートのリノベーションでは、補助金を利用して工事費の負担を軽減できる場合があります。アパートのリノベーションに利用できる可能性がある主な補助金・支援制度は以下の4つです。

• 先進的窓リノベ2026事業
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業
• 住宅セーフティネット制度
• みらいエコ住宅2026事業

なお、補助金は予算上限に達した時点で受付が終了します。着工前の申請が必要な制度もあるため、工事の契約前に各事業の公式サイトで最新情報を必ず確認してください。

先進的窓リノベ2026事業

先進的窓リノベ2026事業は、賃貸アパートの窓を断熱改修する際に費用の一部について補助を受けられる制度です。賃貸住宅を所有する個人・法人も対象となります。

対象工事	工事内容	補助額上限
ガラス交換	サッシはそのまま、ガラスだけ高断熱化	78,000円/枚
内窓設置	今ある窓の内側にもう1枚窓を設置	140,000円／か所
外窓設置	サッシを含めて窓を高断熱仕様へ交換	カバー工法：239,000円 はつり工法：194,000円～

対象工事はガラス交換・内窓設置・外窓交換の3種類です。窓と同一契約で同時に申請する場合はドアの交換も対象になります。

補助額は住宅1戸当たり100万円が上限で、1申請当たりの合計補助額が5万円以上となる工事が対象です。

賃貸集合給湯省エネ2026事業

賃貸集合給湯省エネ2026事業を利用すると、既存の賃貸アパートに設置された従来型給湯器をエコジョーズやエコフィールへ交換する際に、費用の一部について補助を受けられます。リースを利用する場合も対象となります。

対象となるのは1棟に2戸以上の賃貸住戸があり、建築から1年以上が経過した（またはいずれかの住戸で居住実績がある）集合住宅です。補助額の基本は、以下の通りです。

給湯器の種類	基本補助額 （1台当たり）
追い焚き機能なし	5万円
追い焚き機能あり	7万円

追い焚き機能の有無に応じて、ドレン排水に関わる追加工事を行うと、さらに1台当たり3万円が加算されます。

なお補助の申請・受け取りは登録事業者（施工業者またはリース事業者）が行うため、アパートオーナーは直接申請できません。

住宅セーフティネット制度

住宅セーフティネット制度を活用すると、所有するアパートを住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅として改修する場合に、工事費の一部について補助を受けられます。国による直接補助を受けるには、セーフティネット専用住宅として登録するか、居住サポート住宅の認定を受ける必要があります。

対象工事には幅広い内容が含まれており、バリアフリー改修・耐震改修・省エネ改修・間取り変更・子育て世帯対応改修・防火・消火対策・安否確認設備の設置・防音・遮音工事などが対象です。

2026年度の国による直接補助の概要は、以下の通りです。

工事内容	補助上限（1戸当たり）
基本 （省エネ改修など）	工事費の1/3以内 上限62万円
バリアフリー改修・ 耐震改修・子育て対応等	工事費の1/3以内 上限125万円 （内容により引き上げあり）

補助を受けるには定められた上限以下の家賃に設定することや、入居者を住宅確保要配慮者に限定することなどの要件があります。

また補助事業後も10年以上、セーフティネット専用住宅または居住サポート住宅として管理する必要がある点を踏まえて、住宅セーフティネット制度を検討しましょう。

みらいエコ住宅2026事業

みらいエコ住宅2026事業を活用すると、築古アパートの断熱性能を高めるリフォームを行う際に、1戸当たり最大100万円の補助を受けられる可能性があります。対象となるのは原則として2016年12月31日以前に新築された戸建住宅や共同住宅などで、賃貸アパートも含まれます。

補助を受けるには、外皮に面する開口部がある居室（トリガールーム）において、開口部の断熱改修・壁や屋根・床などの躯体の断熱改修・高効率給湯器などの設置を所定の組み合わせで実施することが条件です。

補助上限額は、以下の通りです。

新築時期	断熱改修＋ 高効率給湯器等	断熱改修のみ
1991年以前	最大100万円／戸	最大50万円／戸
1992年 〜2016年	最大80万円／戸	最大40万円／戸

要件を満たす断熱改修を行った場合は、節水型トイレ・高断熱浴槽・節湯水栓・宅配ボックス・バリアフリー改修なども補助対象に加えられます。

よくある質問

アパートのリノベーションについてよくある質問にお答えします。

アパートをフルリノベーションするにはいくらかかりますか？

国土交通省の資料では、躯体以外の部分を全面リフォームする場合の参考額として500万〜2,500万円が示されています。

（参照：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧（資料5-2）」）

ただし、この金額は賃貸アパート1棟や1住戸に限定した相場ではありません。施工範囲・戸数・建物の状態によって費用は大きく変わるため、複数の施工会社から見積もりを取って比較することをおすすめします。

古いアパートのリノベーションはどうすればよいですか？

まず建物の現状を専門家に診断してもらい、躯体や配管などの劣化状況を確認することが出発点です。

その後、周辺の賃料相場と入居者ニーズを調査したうえで、空室の原因に対応した改修内容を選定します。

表層リフォームで済ませるのか、部分リノベーションを実施するのか、あるいはフルリノベーションが必要なのかについて、回収期間の試算を交えた判断が必要です。

築50年のアパートはリノベーションできますか？

築50年のアパートでもリノベーションは可能ですが、事前に専門家による建物診断を受けることが欠かせません。

長年の経年劣化により、躯体・基礎・配管などに想定外の損傷が見られる場合があります。

また1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物では、耐震補強工事も必要になる可能性があります。

費用が大きくなるケースもあるため、リノベーション・建て替え・売却を総合的に比較したうえで最善の選択をしましょう。

まとめ

アパートのリノベーションは、設備の老朽化や空室、家賃の下落などに対する選択肢の一つです。

工事の範囲や費用は物件によって異なるため、工事後に見込まれる収益と費用を比較し、どこまでリノベーションするかを慎重に判断することが重要です。

また、工事内容によっては補助金を利用できる場合があります。利用を検討する際は、対象となる工事や申請時期などの条件を各制度の公式サイトで確認しましょう。

築古アパートの今後を検討する際は、リノベーションだけに限らず、建物の状態や立地、周辺の賃料相場、税負担などを踏まえ、建て替えや売却も含めて比較することが大切です。

ファミリーアセットコンサルティングでは、年間400〜500棟超の取引実績と年間2,000件以上の投資相談実績があります。所有するアパートの今後について、売却を含めた選択肢を検討している方は、無料投資相談をご活用ください。