築古アパートの出口戦略を間違えると赤字転落？積み上げた収支を守る最適解
目次
築古アパートは高利回りや減価償却による節税が魅力ですが、出口戦略を誤ると、保有中に積み上げた収支が売却時に一気に失われるリスクがあります。不動産投資は、売却して初めて成功か失敗かが確定する投資です。
本記事では、築古アパートの出口戦略の種類や売却のタイミング、高値で売却するための具体策を解説します。読み終える頃には、築古アパート投資に適した物件の良し悪しが判断でき、最後まで利益を守る投資判断基準を身につけられます。
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出口戦略を誤ると積み上げた収支がマイナスになることもある
アパート経営は、物件を売却して初めて、最終的な利益や損失が確定します。そのため、出口戦略が重要です。
築古アパート投資では、出口戦略を誤ると、運営中に積み上げたキャッシュフローが売却時の損失で失われ、最終的に収支がマイナスになる可能性があります。保有中の家賃収入が安定していたとしても、売却価格が想定を下回り、売却後の手取りが取得費や売却諸費用、残債を賄えないと赤字に陥ってしまうのです。
築古アパートは、築年数の経過に伴い売却条件が厳しくなりやすいため、出口では次のような事態が起こり得ます。
- 想定していた価格よりも大幅に低い金額でしか売却できない
- 買い手が見つからず、売却が長期化、または先送りせざるを得ない
結果として、価格の下振れや長引く販売期間によって、売却時点での損失が膨らみ、それまでのキャッシュフローを一気に相殺してしまうケースがあります。
このような事態を避けるためには、出口戦略を購入後に考えるのではなく、物件を検討する段階から想定しておく必要があるのです。
築古アパート投資が注目を集めている理由については、次の記事を参考にしてください。
築古アパートで売却による出口戦略が難しい理由
築古アパートの出口戦略として、売却は一般的な選択肢です。しかし、実際の現場では、築古特有の理由から買い手が少なく、想定どおりに進まないケースが発生しています。
築年数が進んだアパートの買い手が限定されやすい主な理由は、以下の通りです。
買い手に融資がつきにくい
築古アパートは、買い手が金融機関から融資を受けにくい傾向があります。築年数が古い物件は建物の残存耐用年数が短く、担保評価が低く見られがちです。
そのため、金融機関は長期の返済期間を設定しづらく、融資期間が短くなったり、融資額が抑えられたりするケースがあります。
融資が購入に影響する主な理由には、次の項目が挙げられます。
- 希望する融資額に届かず、自己資金を多く求められる
- 返済期間が短縮され、収支が合わない
買い手に融資がつきにくい現実が、築古アパートのスムーズな出口戦略の妨げになっています。
老朽化で修繕コストが多くかかる
築古アパートは、修繕やメンテナンスにかかるコストが大きくなりやすく、買い手から敬遠される要因となっています。築年数が経過すると、設備や配管、防水などの主要部分が老朽化している可能性が高く、将来的な修繕リスクを見込みにくいのも理由の一つです。
買い手にとって、修繕費はキャッシュフローを直接圧迫する要素であり、取得後に多額の支出が発生する懸念がある物件は、投資判断が慎重にならざるを得ません。
築古アパートの購入を検討している投資家は、次のような高額な修繕費の発生を懸念しています。
- 給排水管の漏水や、給湯器・空調設備の故障
- 外壁や屋根の劣化による防水工事や大規模修繕
- 想定していなかった内装・設備のリフォーム
これらの修繕は、購入後すぐに発生する場合もあり、収支計画が大きく乱れる一因になっています。
老朽化に伴う修繕コストの多さや不確実性は、投資家が築古アパートの購入をためらう原因となり、結果として売却を難しくしています。
建物の魅力が低下し競争力が低い
築古アパートは建物の老朽化により魅力が低下し、新築や築浅物件と比較して競争力が弱い側面を持っています。賃貸市場では、入居者の選択肢が増えるほど物件同士の比較が進み、見た目や設備面で劣る物件は選ばれにくくなる傾向にあるのです。
建物の魅力が低下した築古アパートでは、以下の状況が起こりやすくなります。
- 空室が埋まりにくく、空室期間が長期化する
- 家賃を下げなければ入居者が決まらない
- 入居率が不安定になり、収益が読みづらい
このように入居率が低く、家賃の下落リスクが高い築古アパートは、融資条件が厳しくなる傾向があります。そのため、建物の魅力低下は、入居者が集まりにくいという問題にとどまらず、投資家の視点からも安定した家賃収入が見込めない物件と判断され、買い手が購入を渋る要因となっています。
建物の魅力が低下すると入居率が不安定になり、収益性や売却時の評価に影響が生じるため、築古アパート投資では、こうした点も踏まえた判断が必要です。
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築古アパートが選択できる出口戦略
築古アパート投資では、将来「どの状態で物件を手放すのか」をあらかじめ想定しておくことが重要です。不動産投資は売却して初めて成果が決まるため、購入時点から出口を意識した判断が求められます。
築古アパートの主な出口戦略には、次のような選択肢があります。
オーナーチェンジで売却する
築古アパートの出口戦略として、オーナーチェンジによる売却は最も一般的で時間や手間が少ない選択肢です。
投資用物件の価格は、土地や建物を単体で評価するのではなく、どれだけ安定した収益を生み出しているかが重視されます。建物が老朽化していても、収益性が確保されていれば、解体や建て替えを前提とするよりも、収益物件のまま売却したほうが高く評価されるケースがあります。
オーナーチェンジでの売却を成功させるためには、次の点に着目が必要です。
- 周辺相場から乖離しない適正な家賃水準を維持し、長期的に入居が見込める状態を保つ
- 空室を抑え、高い入居率を維持して安定した家賃収入を示す
オーナーチェンジによる売却では、家賃を無理に引き上げたり、空室が多い状態が続いたりすると、将来の収益性が不安定と判断される可能性があります。このため、適正な家賃設定と入居者の満足を高めて稼働率を安定させることが、売却を成功させるポイントです。
新しく建て替える
新築アパートは入居者からの人気が高く、家賃水準を引き上げやすいため、賃貸経営の安定化や収益性の改善が期待できます。築古アパートの建て替えは、まさに新築物件へと生まれ変わるため、これらの恩恵を受けられます。
また、建築費用は減価償却の対象となるため、一定期間は節税効果を得られる点も建て替えのメリットです。
一方で、建て替えは多くの課題も伴います。既存建物の解体費用や新築の建築費用が発生するため初期投資額は大きくなり、入居者がいる場合には立ち退き交渉や引越し費用の負担が必要です。
さらに、多額の資金を賄うために新たな投資用ローンを組むケースが多く、返済の負担が増える点も無視できません。立地条件が弱く、建て替え後の需要が見込めないときは、かえって収支が悪化するリスクもあります。
築古アパートの建て替えは、誰にでも適した出口戦略ではないため、建て替え後も安定した賃貸需要が見込める物件に限定して検討すべきです。
更地にして売却する
築古アパートの出口戦略として、収益物件としての評価が伸びにくい場合には、更地にして売却したほうが有利になるケースがあります。
収益物件として売却する場合、利回りなどの収益性が評価の中心ですが、更地として売却するケースでは、立地条件や土地の広さ、用途地域などの資産性が重視されます。そのため、建物の収益力が低下している物件でも、土地として見たときに需要が高いエリアでは、更地売却のほうが評価が高くなることがあるのです。
次のようなケースでは、更地にして売却する出口戦略の検討に値します。
- 収益性より資産性で評価したほうが高値になる
- 建物の不備により収益物件として売却が難しい
ただし、更地にして売却するには、建物の解体費用が発生する点を考慮する必要があります。解体費を差し引いた後の手取り額を比較し、収益物件として売却する場合とどちらが有利かを見極めたうえで、判断しなければいけません。
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築古アパートはいつ売却するべきか
築古アパートの出口戦略を成功させるためには「どの方法で売るか」だけでなく、「いつ売るか」も重要なポイントです。
出口戦略として売却を検討するタイミングには、以下のような節目があります。
減価償却期間が終わるタイミング
減価償却期間が終わるタイミングは、デッドクロスの影響が出やすくなるため、築古アパートの出口戦略を検討すべき重要な分岐点です。
減価償却が終了すると、これまで経費として計上できていた減価償却費がなくなり、帳簿上の利益が増加します。そのため、課税所得が増えて税負担が重くなり、実際の手残りキャッシュフローが減少する可能性があるのです。一方、ローンの元金返済は経費になりません。帳簿上は黒字であっても、税金と返済に現金が消え、資金繰りが厳しくなる状態に陥る可能性があります。
このような状況はデッドクロスと呼ばれ、減価償却終了の前後で多く発生します。家賃収入自体が安定していても、税負担の増加と元金返済の継続により、キャッシュフローが急激に減少する状況が起こりうるのです。
減価償却期間が終わるタイミングでキャッシュフローがどのように推移するのか事前にシミュレーションし、売却や再投資などの出口戦略の早めの検討が大切です。
中古アパートの減価償却について詳しく知りたい方は、以下の記事もお読みください。
大規模修繕の前
築古アパートは、大規模修繕工事を行う前が、出口戦略として売却を検討すべき重要なタイミングの一つです。
大規模修繕には外壁補修や屋根防水、共用部改修など多額の工事費がかかりますが、投下した修繕費がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。場合によっては、費用負担だけが先行し、手取りの改善につながらないケースもあります。
そのため、大規模修繕の前に物件を売却できれば、高額な修繕費がかからない分、手残りを多く残せる可能性があります。
一方で、すべてのケースで「修繕せずに売却するほうが正解」とは言えません。立地が良く、修繕によって入居率や収益性の改善が見込める物件では、入居付けに直結する部分の修繕を行ったうえで売却したほうが、結果的に評価が高まる場合もあります。
修繕にかかる費用と、その後に期待できる賃料水準や売却価格の上昇幅を比較して「修繕前に売るべきか」「修繕してから売るべきか」の見極めが重要です。
所有期間が5年を超えたとき
築古アパートは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると、譲渡所得にかかる税率が下がり、税負担を抑えられます。
不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合には、所得税と住民税が課されます。
物件の所有期間によって異なる「短期譲渡所得（5年以下）」と「長期譲渡所得（5年超）」の税率は、以下の通りです。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （5年以下） | 30.63% | 9% |
| 長期譲渡所得 （5年超） | 15.315% | 5% |
（参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」）
所有期間が5年を超えるかどうかは、築古アパート売却時の税負担を左右する重要事項です。売却を急ぐ特別な事情がない限り、5年超まで保有してから売却することで、5年以下で売却するよりも税率が約19.3ポイント下がり、手取りが大きく変わる場合があります。
所有期間5年超は、築古アパートの出口戦略を判断する有力な基準の一つといえるでしょう。
ここまで解説してきた「減価償却の終了」「大規模修繕の前」「所有期間5年超」のいずれかに当てはまる場合、売却を検討すべきタイミングに差し掛かっている可能性があります。ただし、「本当に売り時なのか」「いくらで売れるのか」を把握しないまま判断すると、最適な出口を逃してしまうおそれがあります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、現在の入居状況・立地・築年数・融資環境を踏まえた、現実的な売却価格を無料で査定しています。「まだ売ると決めていない」「将来の選択肢として把握しておきたい」という段階でも問題ありません。今売るといくらになるのかを把握することが、後悔しない出口戦略につながります。
築古アパートを高値で売却する方法
築古アパートは築年数という指標だけで物件の評価が決まるわけではありません。適切な手入れや運営によって物件の印象や収益性が高まれば、売却時の評価向上につながります。
投資用物件としての価値を高め、高値で売却するための主な方法には、以下の施策が挙げられます。
リフォームで物件価値を高める
築古アパート投資では、低価格で購入した物件をリフォームによって価値向上させ、入居率の改善や将来の売却価格向上を目指す手法もあります。
入居者の多くは、築年数そのものよりも、外観や内装の印象、設備の使いやすさといった「住み心地」を重視します。そのため、内装の刷新や設備更新など、ニーズにあった的確なリフォームで、築古物件であっても選ばれやすい物件へと改善が可能です。
こうしたリフォームによって入居率が安定すれば、家賃収入の見通しが立ちやすくなり、収益物件としての評価も高まります。結果として、オーナーチェンジでの売却時に、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
ただし、すべてのリフォームが価値向上につながるわけではありません。投下した費用に対して、家賃上昇や入居率改善が見込めない場合、かえって収支を圧迫するリスクもあります。
リフォームは周辺の家賃相場やターゲット層を踏まえ、費用対効果を考慮したうえでの判断が求められます。
入居率の向上で売却価格の引き上げを目指す
築古アパートは、入居率を高く維持できているかどうかが、売却時の評価に影響します。入居率の安定は収益性の裏付けとなり、高値での売却につながります。
入居率を支える要素の一つが、日常的なメンテナンスによる清潔感の維持です。大掛かりなリフォームを行わなくても、清掃の徹底によってアパートの印象は大きく改善します。
入居希望者はトイレ・浴室・キッチンといった水回りを重点的に確認する傾向があり、清潔感の有無が内見時の判断に直結します。清潔な室内は内見時の印象を良くするだけでなく、写真映えも向上し、不動産ポータルサイト上での反響増加にもつながるでしょう。その結果、空室期間が短縮され、入居率の安定化が図れます。
こまめなメンテナンスによって清潔感を保ち、入居者の満足を得ることが、高値での売却を実現する重要なポイントです。
インスペクションの実施で買主に安心を与える
築古アパートをスムーズに売却するためには、インスペクションの実施も有効です。
買主は築古アパートを検討する際に、給排水管や構造部分などの建物の根幹をなす部分に不具合がないか気にしています。リフォームや清掃は印象を良くする効果がありますが、必ずしも建物の安全性や不具合を改善するものではありません。
買主の不安を解消するために、第三者の専門家による調査（インスペクション）を実施し、その結果を購入の判断材料にしてもらう方法もあります。
インスペクションによって、建物の劣化状況や不具合の有無が可視化されるため、買主は建物の現状を把握したうえで購入判断が可能です。実際の不動産売買の現場においても、インスペクション実施済みの物件は、成約までの期間が短縮されたり、過度な価格交渉を避けられたりするケースも見られます。
調査結果は売買契約書に双方が確認した内容として記載されるため、売却後に「想定していない不具合があった」として契約不適合責任を問われるリスクを抑える効果も期待できます。
| ※契約不適合責任とは、売買契約で契約内容に適合しない目的物が引渡された場合に、売主が買主に対して負う責任です。 |
契約金額に応じた収入印紙
築古アパート投資の出口戦略で損を回避するために、物件に手を加えるべきか、そのまま売るべきか迷いがちです。ファミリーアセットコンサルティングなら、今の状態での現実的な売却価格を無料で査定します。リフォーム前・解体前だからこそわかる、実務ベースの売却査定です。
まずは、今いくらで売れるか確認してから次の一手を判断しましょう。
まとめ
この記事では、築古アパート投資で失敗を避けるために欠かせない「出口戦略」の考え方について解説しました。
不動産投資は、売却して初めて最終的な利益や損失が確定します。築古アパートは融資の付きにくさや修繕コスト、競争力の低下などにより、出口戦略の判断が難しい投資です。
購入後に出口を考えるのではなく、あらかじめ専門家によるアドバイスを受けて、売却方法や時期を想定し、出口から逆算した投資計画で臨んでください。
この築古アパート、本当に出口で損をしない選択ができていますか。「まだ売るつもりはない」と思っていても、出口価格を把握しないまま保有を続けるのは危険です。ファミリーアセットコンサルティングの無料売却査定なら、現状の物件価値を把握できます。準備した人にしか気付けないチャンスを逃さないでください。
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