アパートの解体費用の相場は？活用できる補助金や確定申告についても解説

アパートの解体を検討する中で費用はいくらかかるのだろうかと疑問に感じている方は多いのではないでしょうか。

予想外の出費やトラブルを防ぐためには、しっかりと準備して長期的に解体費用の確保などの取り組みを進める必要があります。そこで本記事では「アパートの解体費用の相場」や「安くするポイント」を解説します。解体費用の目安を知りたい方は本記事を参考にしてください。

アパートの解体費用は決して小さな支出ではないため、費用相場を把握したうえで慎重に判断することが大切です。しかし、場合によっては「解体するより売却したほうが経済的に有利」になるケースもあります。

ファミリーアセットコンサルティングでは、現在の市場価格を踏まえた無料のアパート売却査定を提供しており、解体と売却のどちらが合理的かを比較しながら検討できます。少しでも無駄なコストを避けたい方は、まずは価値を確認してみてください。

アパートの解体費用の相場

アパートを解体する際は事前に相場を把握して資金計画を立てる必要があります。アパート解体の流れや費用につ

アパートの解体費用は建物の規模や構造によって大きく異なるため費用の見積もりの際は坪単価で計算します。

各構造の坪単価の相場は以下の通りです。

構造	1坪あたりの費用
木造	40,000円程度
鉄骨造	60,000円程度
鉄筋コンクリート造	70,000円程度

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に頑丈な作りになるほど解体費用は増加する仕組みです。

たとえば、木造アパートの2階建て（60坪）の場合だと、以下のように計算します。

40,000円 × 60坪 = 2,400,000円（約240万円）

アパートの階数によっても違いがあり、同じ面積の建物である場合一般的に2階建てよりも平屋の方が坪単価が高い傾向にあります。平屋は2階建てよりも基礎の面積や屋根の面積が多く、必要な作業員の数や廃材の量が増えるため費用は高くなります。

アパートの解体費用が高くなる3つの理由

アパートの解体費用は構造によって目安がありますが、必ずしも相場通りの見積もりになる訳ではなく、条件によって解体費用は高くなるケースもあります。アパートの解体費用が高くなる理由は以下の3つです。

• 工事が難しい立地条件
• 複雑な構造と付帯工事の量
• 建物の部材や設備（アスベストの有無）

どのようなアパートだと解体費用が高くなるのかを以下の項目で解説します。自身のアパートの条件と照らし合わせてみましょう。

工事が難しい立地条件

解体する建物の立地条件は解体費用の変動要因であり、解体が難しい場所であればあるほど費用は高くなる仕組みです。具体例は以下の通りです。

• 住宅が密集しており隣の建物との距離が近い
• 前面道路が狭く大型車両が入れない、もしくは道路に面していない
• 周辺の建物が老朽化しており、解体作業で被害が出る恐れがある

本来解体工事は重機を入れて作業しますが、重機での作業が制限されるアパートの解体は人力で取り組まなければなりません。結果として工期の延長や人手の増加によって人件費の部分が大幅に高くなり、解体費用は高くなってしまいます。

複雑な構造と付帯工事の量

アパートは構造が複雑であるほど解体工事の費用も増加します。たとえば地下室があるアパートは通常よりも深く基礎工事が行われているため解体工事の手間がかかります。

また、付帯工事の量が多くなるにつれて解体費用が増加するケースも多いです。アパートの場合、駐輪場や駐車場（カーポート）、塀などの付帯物の数は少なくないため、解体費用が高くなる傾向にあります。

さらに解体中に地中から井戸や浄化槽といった地中埋蔵物が工事中に見つかる例も珍しくありません。浄化槽は1個あたり50〜80万円ほどの撤去費用がかかるため、万が一地中に隠れていた場合は見積もり額から大幅にオーバーしてしまいます。

建物の部材や設備（アスベストの有無）

解体費用は建物に使用されている部材や設備によって増減します。たとえば瓦屋根の解体は手作業が多くなるため費用が高くなる傾向にあり、とくに平屋の場合は屋根の面積が多くなる分プラスして費用がかかってしまいます。

また、万が一建物にアスベストが使用されている場合、処理面積によって解体費用は変動します。その場合、調査費用に加えて各種届出や飛散防止のための専用シートなどを用意しなければなりません。

アスベストの処理費用の目安は以下の通りです。

アスベスト処理面積	除去費用
300㎡以下	2.0～8.5万円/㎡
300㎡～1000㎡	1.5～4.5万円/㎡
1000㎡以上	1.0～3.0万円/㎡

参考：国土交通省

2006年以前に建てられた建物はアスベストが検出される可能性が高いため注意が必要です。一定規模以上の建物の解体や改修である場合は、必ず調査を実施して報告する義務がある点にも気を付けなければなりません。

アパートの解体工事の費用と種類の内訳

アパートの解体工事費は大きく分けて以下の5つに分類できます。

• 本体工事費
• 廃棄処分費（廃材処分費）
• 付帯工事費
• 仮設工事費
• その他の経費

それぞれで費用が発生し、建物の状況や周辺環境によって価格が異なります。以下の項目ではアパートの解体工事費用の内訳について解説します。

本体工事費

本体工事費とは建物本体を解体する工事にかかる費用です。本体工事費は解体工事にかかる総費用の大半を占めており、一般的に作業に必要な労力の「人件費」と「廃棄処分費」を合算した費用でもあります。本体工事費は1坪あたりの「坪単価」をもとに概算可能です。

本体工事費は主に作業員の人件費に充てられるため、大規模な建物で作業員の人数が増えると本体工事費は高くなります。工事内容によって内装解体や屋根解体、外壁除去、基礎解体に分類されます。

また、梅雨や台風、降雪の季節などは人件費が増加したり、工期が長引いたりする恐れがあるため費用をおさえたい方は天候不良の少ない時期を選ぶのが望ましいでしょう。

廃棄処分費（廃材処分費）

廃棄処分費（廃材処分費）とは解体で発生した、法令で定める20種類に該当する産業廃棄物を処分するための費用です。解体で発生した木材やコンクリートなどは通常の一般廃棄物（家庭ごみ）のように処分できないため解体業者が処分します。

一般廃棄物とは生ゴミなどの一般家庭や事務所から出る廃棄物で、産業廃棄物とは瓦やコンクリートなどです。

廃棄処分費は本体工事費に次いで多くの費用がかかります。

解体業者から提示された坪単価と建物の面積でおおまかな解体費用は算出できますが、ほかにも費用がかかる可能性がある点に気を付けましょう。

 付帯工事費

付帯工事とは、本体工事費とは別にかかる以下のような業務をまとめたものです。

• 庭木の撤去
• 車庫（ガレージ）の解体
• 外壁の解体
• 物置の撤去
• 外構・門扉の撤去

なお、建物本体の解体や外構の撤去などをしている際、以前建てられていた建物の廃材や浄化槽などの地中埋設物が見つかる場合もあります。地中埋設物が見つかると撤去費用がかかるため、当初の見積もりよりも高くなる恐れがある点には注意が必要です。

仮設工事費

仮設工事とは、工事を安全かつ円滑に進めるために行う以下のような補完的な工事です。

• 仮設トイレの設置
• 養生シートの設置
• 仮設電源の設置
• 足場の組み立て

仮設工事にかかる費用の割合は全体の1割未満ほどです。

その他の経費

解体工事は建物を解体する目的や環境によって別途費用がかかります。それらの費用をまとめました。

• 解体後の土地を整える整地費
• 重機を運ぶための重機回送費
• 車を停めるための駐車場代
• 道路使用許可などの申請費用
• 近隣への挨拶代

見積もりを受け取った際は、どのような費用が組み込まれているのかや、無駄なコストがかかっていないかを確認しておきましょう。

アパートの解体費用を抑える方法

解体費用を少しでも抑えるには、いくつかの工夫が効果的です。以下の4つの方法を参考に、コスト削減を検討してみましょう。

• 複数の業者に見積もりを依頼する
• 事前に片付けを行う
• 使えるものは売却する
• 高騰しやすい時期は避ける

複数の業者に見積もりを依頼する

相場はあくまでも目安であり、同じ建物でも業者によって見積もり金額は大きく異なります。1社だけで判断すると、その金額が高いか安いかを判断できません。3社以上の相見積もりを取って内容を比較することが重要です。

■見積もり時にチェックする項目

• 構造物解体費：建物本体を壊す費用
• 付帯工事費：塀、庭木、アスファルトなどの撤去費用
• 仮設工事費：足場や防音シート（養生）の費用
• 廃棄物処理費：ゴミの分別、運搬、処分にかかる費用
• 残置物処分費用：室内に残った家具・家電の処分費用
• 諸経費：申請手続きや近隣挨拶の費用
• 地中埋設物処分費用：土中からゴミや古い配管が出た際の追加料金
• アスベスト調査・除去費用：事前調査と、発見された場合の除去費用

■業者設定時にチェックする項目

• 養生費の確認：近隣トラブルを防ぐ防音・防塵対策があるか
• 現地調査の反映：重機が入る広さか、手壊しが必要か
• 許可の保有：「解体工事業登録」や「建設業許可」があるか
• 不法投棄対策：処分証明書（マニフェスト）が出るか
• 損害保険：隣家を傷つけた際の賠償保険に入っているか
• 有効期限：見積もり金額がいつまで有効か

業者に見積もりを依頼する際には、上記の項目をもとに依頼先を決めると後悔しにくいです。

金額の安さだけに注目すると悪質な業者に当たるリスクもあるため、見積もり内訳の透明性や説明の丁寧さも合わせて確認しましょう。

事前に片付けを行う

家具や家電などの残置物を事前に整理しておくことで、処分にかかる費用を抑えられる可能性があります。工事前から建物内にある残置物は、解体工事によって発生する産業廃棄物とは扱いが異なるため、自治体のルールに従って適切に処分しましょう。 

解体前に時間を確保して残置物を整理しておくことをおすすめします。

使えるものは売却する

処分する荷物のなかに状態の良い家具や家電があれば、リサイクルショップやフリマアプリを活用することで費用を節約できるだけでなく、収益を得られる場合もあります。

量が多い場合は買取業者に一括査定を依頼するのも選択肢のひとつとして検討しましょう。

高騰しやすい時期は避ける

解体費用は、依頼する時期によって変動することがあります。ただし、「繁忙期だから高い」「閑散期だから安い」と単純に分けられるわけではありません。

以下の要因で、アパートの解体費用が高騰しやすいです。

■アパートの解体費用が高騰する要因

• 年末・年度末などの工事需要の集中
• 梅雨などの長雨による工期延長
• 台風・強風などの悪天候による工事中断

費用が高騰しやすい時期とその要因については、以下の通りです。

時期	費用が高騰しやすい理由	依頼時の注意点
12月〜3月	年末・年度末に向けて工事が集中し、 人員や重機を確保しにくくなることがある	費用を抑えたい場合は、 できるだけ避ける
6月〜7月	梅雨の長雨によって工事が中断し、 工期が延びる可能性がある	繁忙期とは限らないが、 天候による追加費用が発生する場合がある
8月〜10月	台風や大雨、強風によって 工事が中断する可能性がある	天候リスクを考慮し、 余裕のある工期を設定する

12月〜3月は年末・年度末で工事が集中しやすく、6〜10月ごろは梅雨や台風などの天候の影響を受けやすいです。

工事を中断せざるを得なくなった場合、以下のような対応が発生し、費用が高騰しやすくなります。

■工事が中断した場合に生じる可能性がある対応 

• 重機や車両のレンタル期間延長：重機のレンタル期間が延び、追加でリース代がかかる場合がある 
• 仮設期間の延長：足場や養生シートなどの設置期間が長くなり、レンタル費用や維持費が増える場合がある 
• 作業員のリスケジュール・追加の人件費発生：工期の変更に伴って作業員の再調整が必要となり、人件費が増える場合がある

スケジュールを調整できるのであれば、4〜5月や11月頃を候補にすることをおすすめします。

ただし、「4〜5月や11月だから必ずしも安い」とは限らないため、見積もりの際に業者に工事の受注状況や、費用を抑えやすい時期について確認しましょう。

アパートの解体費用を安くする補助金制度

補助金とは

補助金とは国や地方公共団体が個人や企業の活動を支援するための制度です。補助金は融資とは異なり、原則として返済する必要はありません。

アパートの解体でも解体工事を支援・促進するための補助金制度が設けられています。建物の解体でも補助金を受け取れる具体的な理由は以下の通りです。

• 景観保全
• 犯罪抑止
• 住環境の維持改善
• 倒壊防止
• 災害対策

アパートの解体費用に関する補助金の多くは地方公共団体が実施しています。補助金の名称や申請するための要件、手続き方法などは自治体によって異なるため注意が必要です。

老朽危険家屋（空き家）解体撤去補助金

建物の老朽化によって倒壊の危険性がある場合、解体費用の補助を受けられます。自治体によっては「耐震性に課題がある建物」も対象になるケースがあるため、どのような建物が該当するか事前確認が必要です。

補助額は自治体によって異なりますが、解体費用の1/5〜1/2程度の補助（限度額あり）を受けられます。なお建物が補助金の対象になるかの判断は自治体ごとの基準によるため、まずは自治体の窓口で相談してみましょう。

建て替え建設費補助金

建て替え建設費補助金とは耐震性向上を目的とした建物の建て替えを推進するための補助金です。その名の通り補助を受けるには解体後に再度建物を建築する必要があります。自治体によっては建て替え後の要件が定められているケースもあるため、事前の確認が重要です。

建て替え建設費補助金はアパートの建て替えを検討している方におすすめの制度であるため、要件に該当する方は検討してみましょう。

アパートの解体費用を確定申告で経費にするには

解体費用は確定申告で経費として計上できる場合があります。どのように計上するかは解体の目的によって異なるため、ご自身の状況に合った方法を把握しておくことが重要です。

以下の2つのケースに分けて、具体的な方法を解説します。

• 建て替えは不動産所得の経費にする
• 売却は譲渡費用として計上

建て替えは不動産所得の経費にする

賃貸アパートを建て替える場合、解体費用は確定申告における不動産所得の必要経費として計上できる可能性があります。

■経費計上できる主な費用

• 建物本体の解体工事費：撤去工事業者へ支払う中心的な費用
• 残置物の処分・撤去費用：室内に残された家具や家電の処分費用
• 入居者への立ち退き料：立ち退き交渉のために支払う立退料や移転費用
• 借地権の消滅対価：借地を返還するために支払う費用
• 整地・埋め戻し費用：解体後の土地を平らにするための整地費用
• 各種手数料・立会料：解体手続きにかかる司法書士や専門家への報酬

必要経費として算入すれば不動産所得を圧縮でき、課税対象となる不動産所得を抑えられる場合があります。

また、立ち退き料が発生した場合も、同様に必要経費として認められる可能性があります。ただし、建て替えを行う建物が自己居住用の住宅である場合は経費にできない場合もあるため、念のため専門家に確認しましょう。

不動産所得の確定申告に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

売却は譲渡費用として計上

土地を売るために建物を取り壊したことが明らかな場合、解体費用は譲渡所得の計算における「譲渡費用」として計上できるケースがありますします。譲渡所得とは、売却で得た金額から土地の取得費と売却に要した費用（譲渡費用）を差し引いた利益のことです。

譲渡所得には所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

所有期間	税率（概算）
5年以下 （短期譲渡所得）	約39%
5年超 （長期譲渡所得）	約20%

出典元：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

解体費用を譲渡費用として差し引くことで、課税対象となる譲渡所得を減らせる場合があります。

アパートの解体費用でよくある質問

アパートの解体を検討しているオーナーから寄せられた、アパートの解体費用に関するよくある質問にお答えします。

アパートの解体で近所への挨拶は必要？

アパートの解体で近所への挨拶をしておいたほうが、近隣トラブルを防ぎやすく、良好な関係が築きやすいです。

解体工事では騒音・粉塵・振動が発生するため、近隣住民に不快感やストレスを与えやすく、トラブルに発展するケースもあります。工事開始前に近隣への挨拶回りをして、あらかじめ理解を得ておくことで、余計な心配を減らしスムーズに工事を進められます。

その際、粗品や手土産を持参するとより丁寧な印象を与えられます。

アパートの解体費用が支払えない場合はどうすべき？

解体ローンの活用、建物付きのままでの売却、不動産会社への直接売却（買取）などの方法が考えられます。また、売却後に売主負担で解体することを条件に売り出し、得られた売却益で解体費用を賄う方法もあります。

費用面で不安がある場合は、早めに専門家に相談することが重要です。

アパートの解体工事業者の選び方は？

施工実績が豊富であること、見積もりの内訳が明確であること、工事の流れについて丁寧に説明してくれることが選定のポイントです。解体後に建て替えを予定している場合は、解体と建築を同一会社に一括依頼するとコスト削減につながるケースもあります。

複数社で見積もりと説明を比較し、信頼できる業者を選びましょう。

まとめ

アパートの解体は立地や構造で費用が大きく異なるため、事前に相場や見積もりを把握して資金計画を立てる必要があります。なるべく費用をおさえたい方は補助金の活用も検討することをおすすめします。

アパートの解体では考えるべき悩みや課題が数多くありますが、アパートの解体を何度も経験するケースは多くありません。適切な判断を行うためにも、まずはそのまま売るべきなのか建て替えるべきなのかといった相談ができるパートナーを見つけましょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは売却相談も受けつけています。建物付きで売却するべきか、解体して更地にするべきかなどのご提案も可能です。売却を検討している方はぜひファミリーアセットコンサルティングにお問い合わせください。