賃貸アパート経営が儲かる仕組みとは？始める前に知るべきリスクとノウハウ
賃貸アパート経営は、入居者から毎月家賃収入を得ながら、長期的な資産形成を目指せる不動産投資のひとつです。金融機関からの融資を活用できるため、自己資金だけでは購入が難しい規模の物件も取得できます。
一方で、賃貸アパート経営には空室リスクや修繕リスク、金利上昇リスクもあります。表面利回りが高く見える物件でも、管理費・修繕費・税金・ローン返済などを差し引くと、想定より手元資金が残らないケースも多いです。
この記事では、賃貸アパート経営の儲かる仕組みや必要な費用、メリット・リスク、成功のポイントをわかりやすく解説します。これから賃貸アパート経営を始める方は、物件選びや資金計画で失敗しないための判断材料としてお役立てください。
賃貸アパート経営を始めるなら、複数の物件を比較しながら価格と収益性のバランスが取れているかを冷静に見極めることが重要です。
ファミリーアセットコンサルティングでは、無料投資相談を随時受け付けており、年間400〜500棟超の取引実績をもとに、物件選びから収支計画まで一貫してサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
目次
賃貸アパート経営が儲かる仕組み
賃貸アパート経営では、入居者から毎月家賃を受け取り、修繕費・税金・ローン返済などを差し引いたあとに手元資金を残すことで収益を得ます。アパートを購入する際に融資を活用すれば、自己資金だけでは取得しにくい規模の物件を運用できるため、効率よく家賃収入を得られるケースが多いです。
| 主な収入 | 毎月の家賃 |
|---|---|
| 礼金 | |
| 更新料 | |
| 駐車場代 | |
| 主な支出 | 修繕費 |
| 固定資産税 | |
| 都市計画税 | |
| ローン返済 |
利益を出すには、満室時の家賃収入だけでなく、空室率や経費、税金、ローン返済額を含めて、実際にどれだけ手元資金が残るかを事前に確認しておきましょう。
賃貸アパート経営の収支を個人で正確に判断するのは容易ではありません。ファミリーアセットコンサルティングでは、投資目的や資金計画に合った物件選びを無料投資相談でサポートしています。まずはお気軽にご活用ください。
賃貸アパート経営を始めるための費用
賃貸アパート経営を始めるには、頭金や購入・建築に必要な諸費用がかかります。また、必要な費用は、中古アパートを購入するのか、土地を購入して新築アパートを建てるのかによって大きく異なります。
賃貸アパート経営を始めるための費用
中古アパートを購入して賃貸経営を始める場合は、頭金や購入時の諸費用が必要です。
主な費用は以下の通りです。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 頭金 | 物件価格のうち借入金以外の 自己資金でまかなう費用 |
| 不動産取得税 | 中古アパートを取得後に 都道府県へ支払う税金 |
| 印紙税 | 売買契約書やローン契約書 などにかかる税金 |
| 登記費用 | 所有権移転登記や 抵当権設定登記にかかる費用 |
| 融資事務手数料 | 不動産投資ローンの利用の際 金融機関へ支払う手数料 |
| 火災保険料・地震保険料 | 災害リスクに 備えるための保険料 |
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で購入 する場合に支払う報酬 |
頭金の金額は、物件価格や金融機関の融資条件によって異なります。フルローンで購入できるケースもありますが、中古アパートでは築年数や担保評価によって融資条件が厳しくなる場合もあります。そのため、一定の自己資金を用意しておくと安心です。
また、融資を受ける場合は、金融機関に支払う融資事務手数料や保証料が必要です。中古アパートを購入して賃貸経営を始める際は、頭金や諸費用を含めた総額を事前に把握しておきましょう。
なお、購入後には不動産取得税の納付義務があることも忘れないでください。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「中古アパートの購入では、物件価格の10〜20％程度が諸費用の目安として挙げられますが、実際は物件の担保評価や融資条件によって大きく変わります。初めて購入する方ほど、購入後の空室期間や修繕費を見込んだ手元資金も一緒に確認しておくことをお勧めしています。」
土地を購入して新築アパートを建てる場合の費用
土地を購入してアパートを建てる場合は、土地取得費と建築費の両方が必要となるため、総事業費が大きくなりやすいです。
新たに土地を取得してアパートを建てる場合の主な費用は、次の通りです。
- 土地購入費
- アパート建築費
- 登記費用
- 不動産取得税
- 印紙税
- 融資関連費用
- 火災保険料
土地購入時には、売買契約書に課される印紙税や、所有権移転登記にかかる登録免許税、司法書士報酬などが発生します。不動産会社の仲介で土地を購入する場合は、仲介手数料も必要です。
アパート建築時には、本体工事費や別途工事費のほか、設計費・建物表題登記費用・所有権保存登記費用・火災保険料などの負担も生じます。融資を利用する場合は、金融機関に支払う融資事務手数料や保証料、抵当権設定登記の費用も見込んでおく必要があります。
土地活用によるアパート経営を検討している方は、保有している土地を最大限に活かす方法を含めて、早い段階から専門家に相談しましょう。
土地を活用して新築アパート経営を始めたい方は、Family Corporation建築ソリューション事業部までご相談ください。
賃貸アパート経営のメリット
賃貸アパート経営には、不動産という実物資産の運用ならではのメリットがあります。家賃収入だけでなく、資産形成や税負担の軽減にもつながるため、多くの投資家に支持されています。
賃貸アパート経営の主なメリットは、次の通りです。
レバレッジ効果が高い
不動産投資ローンを利用すれば、レバレッジを活かし、自己資金だけでは購入が難しい高額な物件にも投資できます。
住宅ローンは主に年収や返済能力をもとに審査されます。しかし、不動産投資ローンでは投資家本人の属性に加えて、物件の収益力や担保価値も審査の対象です。
金融機関から融資を受けられると、自己資金だけでは取得できないアパートを購入し、家賃収入を得る機会を広げられます。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「たとえば自己資金1,000万円を元手に、融資を活用して8,000万円のアパートを購入した場合、自己資金だけで投資するよりも大きな収益を得られる可能性があります。」
インフレ対策になる
賃貸アパート経営は、インフレ対策につながる可能性があります。インフレによってお金の価値が下がると、現金の実質的な価値は目減りします。
しかし、不動産は実物資産として価値を維持しやすいです。
物価や人件費が上昇すると、新築アパートの建築費や土地価格が上がり、既存物件の資産価値にも影響する場合があります。また、周辺相場の上昇に応じて家賃を見直しやすいため、インフレ局面での保有資産の目減りを抑えることにつながります。
なお、変動金利で借りている場合は、金利上昇によって返済額が増える可能性が高いです。インフレのメリットを享受しながら、金利動向も踏まえた資金計画を立てましょう。
節税が期待できる
賃貸アパート経営では、所得税・住民税・相続税の節税効果が期待できる場合があります。アパート経営で発生する減価償却費やローン利息、管理費、修繕費などは必要経費として計上できます。
家賃収入から必要経費を差し引くと、不動産所得を圧縮でき、所得税や住民税の負担を抑えやすいです。
建物の取得費は一度に経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて減価償却費として複数年に分けて計上します。減価償却費は計上時に新たな現金支出を伴わない経費であるため、帳簿上の所得を抑えながらキャッシュフローを確保できます。
また、相続税対策としてアパート経営が活用されるケースも多いです。不動産は現金と異なり、土地は路線価・建物は固定資産税評価額などをもとに相続税評価額が計算されるため、現金をそのまま保有する場合よりも評価額を抑えられます。
賃貸アパート経営の節税対策について詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
賃貸アパート経営にはリスクもある
賃貸アパート経営には、空室や修繕、金利上昇によって収支が悪化するリスクもあります。安定した収益を得るには、メリットだけでなく想定されるリスクを事前に把握しておきましょう。
賃貸アパート経営で特に注意したい主なリスクは、以下の通りです。
空室リスク
賃貸アパート経営には、空室の発生によって家賃収入が減少するリスクがあります。
空室期間が長くなるほど当初想定していた家賃収入を得られず、ローン返済や管理委託費、修繕費などの負担が重くなります。
新築や築浅のアパートは入居者を集めやすいですが、築年数が経過すると設備や外観が劣化し、競争力が下がります。また、賃貸物件の選択肢が多いエリアでは、家賃や設備・立地などに明確な強みがないと退去後の入居者募集に時間がかかりやすいです。
空室リスクを抑えるには、競合との差別化を図りながら、エリアのニーズを考慮し、入居者に選ばれる物件づくりを意識しましょう。
家賃下落リスク
賃貸アパート経営では、築年数の経過や周辺環境の変化によって家賃が下落するリスクがあります。当初想定していた家賃を維持できなくなると、家賃収入が減少し毎月の収支が不安定になります。
家賃が下落する主な要因は、以下の通りです。
- 築年数の経過による建物
- 設備の劣化
- 周辺エリアの賃貸需要の低下
- 競合物件の増加
周辺に新しい賃貸物件が増えたり、人口減少によって賃貸需要が弱まったりすると、入居者を確保するために家賃を下げざるを得なくなります。長期の収支計画には、家賃の緩やかな下落を織り込んでおきましょう。
修繕リスク
賃貸アパート経営には、建物の劣化によって想定以上の修繕費が発生し、収支が悪化するリスクがあります。築年数の経過とともに、外壁や屋根、給排水設備などが劣化し、大規模な修繕が必要になる場合があるためです。
必要な修繕を先延ばしにすると、劣化が進んで修繕費がさらに膨らむ可能性があります。
家賃収入から修繕資金を計画的に積み立て、将来の支出に備えましょう。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「貸主には修繕義務があるため、建物を通常どおり使用するために必要な修繕費はオーナーが負担します。また、退去時の原状回復では、経年劣化や通常損耗は原則として貸主負担となります。」
金利上昇リスク
賃貸アパート経営では、金利の上昇によってローンの返済額が増えるリスクが高いです。特に変動金利で融資を受けている場合、金利が上昇すると毎月の返済額や総返済額が増えます。
返済負担が重くなると、家賃収入があっても手元に残る資金が減り、資金繰りが悪化するおそれがあります。
金利上昇リスクに備えるための主な対策は、以下の通りです。
| 対策 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 収支を シミュレーションする | 金利上昇後の 返済額を確認する | 赤字にならないか 検証する |
| 固定金利を選ぶ | 金利上昇の影響を 受けにくい | 変動金利より 当初金利が高い |
| 自己資金を 厚くする | 借入額を抑え 金利上昇の 影響を小さくする | 手元資金が減り 余力が下がる |
アパート経営では現在の金利だけで判断せず、金利が上昇した場合でも黒字を維持できるかを確認すべきです。
借入額や返済方法を慎重に検討し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
家賃滞納・入居者トラブルリスク
賃貸アパート経営では、入居者による家賃滞納や生活上のトラブルによって、収支や物件の評判が悪化するリスクがあります。
家賃滞納が発生すると、ローン返済や管理費・修繕費などの支払いに影響が出かねません。入居者と賃貸借契約を結んでいる以上、家賃滞納があっても、すぐに退去させたり次の入居者を募集したりできるわけではありません。
滞納が長引くと、督促や支払い交渉、場合によっては法的手続きが必要になり、オーナーにとって大きな負担となります。
その他、下記による要因で、物件の評判を損なうこともあります。
- 入居者間の騒音
- ゴミ出しルール違反
- 無断でのペット飼育
こうしたトラブルを放置すると、他の入居者の退去を招き、空室リスクや家賃下落リスクを押し上げてしまいます。
賃貸アパート経営の利回りの目安
賃貸アパート経営の利回りは、全国平均で8％前後です。健美家の「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年5月期」によると、一棟アパートの全国平均利回りは8.01％、全国平均価格は8,927万円となっています。
| 種別 | 全国平均利回り | 全国平均価格 |
|---|---|---|
| 一棟アパート | 8.01％ | 8,927万円 |
| 区分マンション | 6.50％ | 2,715万円 |
| 一棟マンション | 7.40％ | 2億515万円 |
| 種別 | 一都三県 平均利回り | 一都三県 平均価格 |
| 一棟アパート | 6.82% | 9,999万円 |
| 区分マンション | 5.96% | 3,088万円 |
| 一棟マンション | 6.09% | 2億4,725万円 |
（参考：健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 5月期）
一棟アパートの平均利回りは、区分マンションの6.50％、一棟マンションの7.40％と比べても高い水準にあります。そのため、賃貸アパート経営は収益性を重視する投資家から注目されています。
ただし、管理委託費・修繕費・固定資産税・火災保険料・ローン返済などを差し引いた実質利回りは、表面利回りより低くなります。物件を選ぶ際は、表面利回りの数字だけに惑わされず、実質的なキャッシュフローを確認しましょう。
東京エリアの収益物件を探すと、実際の価格帯や利回りを比較しながら検討できます。
賃貸アパート経営の利回りについての詳細は、こちらの記事をお読みください。
賃貸アパート経営の始め方
賃貸アパート経営を始める前に、まず一連の流れを押さえておきましょう。
ここでは中古アパートを購入して賃貸経営を始める主な流れを、以下の8ステップに分けて解説します。
1.投資の目的を明確にする
賃貸アパート経営を始める際は、まず投資の目的を明確にしましょう。
目的によって、選ぶべき物件や資金計画が変わります。毎月のキャッシュフローを重視するのか、長期的な資産形成や相続対策を重視するのかによって、適した物件や借入額は異なります。
節税を目的とする場合でも、物件の収益性やリスクの確認は欠かせません。
「何のために投資するのか」を明確にしておくことで、物件を収益性やリスクの観点から比較しながら判断できるようになります。
2.目的に合った物件を探す
投資目的を明確にしたら、その目的に合った物件探しを開始します。物件によって、家賃収入の安定性や利回り、空室リスク、修繕費の負担などが異なるためです。
目的に合わない物件を選ぶと、想定していた収益を得られなかったり、資金繰りが悪化したりする可能性があります。
老後資金の確保を目的とする場合は、高い利回りよりも長期的に安定した家賃収入が得られる運用方法を選択すべきです。
賃貸需要が安定しているエリアや、駅・商業施設・学校などへのアクセスがよい物件は、入居者を確保しやすいです。毎月のキャッシュフローを重視する場合は、利回りだけでなく購入価格・ローン返済額・修繕費なども確認しましょう。
利回り10%以上の物件一覧で、どのような物件が出ているか確認してみましょう。
3.買付証明書を提出する
収益物件を購入したい場合は、買付証明書を提出して売主に購入意思と希望条件を伝えます。
買付証明書とは「この物件をこの条件で購入したい」という意思表示を示す書類です。決まった書式はなく、不動産会社が用意したフォーマットを使うケースが多くなっています。
買付証明書そのものに法的拘束力はありませんが、売主が購入希望者を判断する材料になります。売主は買付証明書を通じて「購入意欲があるか」「本当に購入できる買主か」を確認します。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「希望条件だけでなく、資金面や契約時期も記載することで、売主が前向きに検討しやすい内容にしましょう。」
4.ローンの事前審査を受ける
購入したい物件がある程度決まったら、アパートローンの事前審査や融資相談をします。金融機関によって必要書類は異なりますが、一般的には本人確認書類・収入に関する資料・物件資料・事業計画に関する資料などを用意します。
物件によっては、レントロールや登記簿謄本、固定資産税に関する資料などを求められる場合もあります。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「賃貸アパート経営では、物件選びと並行して融資の見込みを確認しておくべきです。希望の融資条件で借入できるかどうかを早い段階で把握しておくと、資金計画の精度が格段に高まります。」
5.売買契約を締結する
売主との購入条件がまとまったら、重要事項説明を受けたうえで売買契約を結びます。
売買契約は、物件の購入価格や引き渡し時期、代金の支払い方法などを正式に決める重要な手続きです。契約後は条件の変更や解約が難しくなる場合があるため、契約内容を十分に確認する必要があります。
ローンを利用する場合は、融資特約の有無や期限の確認が特に重要です。融資特約がない場合、融資を受けられなくても契約を解除できず、違約金などが発生するおそれがあります。
解約手付の金額や手付解除ができる期限についても契約書で確認し、納得したうえで署名・押印しましょう。
6.ローンの本審査を受ける
売買契約を結んだ後は、金融機関でアパートローンの本審査を受けます。本審査では事前審査よりも詳しく、物件の収益性や借主の返済能力などが確認されます。
面談がある場合は、下記について説明できるように準備しておきましょう。
- アパート経営の目的
- 収支計画
- 物件の選定理由
- 返済計画
金融機関は、提出書類や面談内容をもとに物件評価・収益性・投資家本人の信用力などを総合的に審査します。審査に通過すると、金利・返済期間・借入額・担保設定などの融資条件が提示されます。
7.決済と同時に引き渡しを受ける
ローンの本審査に通過し融資契約が完了したら、決済日に残代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。決済日は、売買代金の支払い・所有権移転登記・鍵や関係書類の引き渡しを同時に行う手続きです。
手続きに不備があると引き渡しが遅れる可能性があるため、事前に必要書類と当日の流れを確認しておきましょう。
オーナーチェンジで中古アパートを購入した場合、引き渡しを受けた後すぐに賃貸運営が始まります。そのため、鍵や建物関係書類だけでなく、入居者情報・賃貸借契約の内容・管理会社との引き継ぎ状況も確認しておくべきです。
8.管理会社と管理方針を決める
物件の購入後は、管理会社と管理方針を決めます。
管理会社とすり合わせておく管理方針は、以下の通りです。
- 入居者募集
- 家賃の入金確認
- 契約更新
- 退去時の精算
- 建物の清掃
- 修繕
- 入居者トラブルへの対応
管理方法には、オーナー自身が対応する自主管理・管理会社に業務を任せる管理委託・管理会社が物件を一括で借り上げるサブリースがあります。
自主管理は管理費を抑えやすい一方で、時間的・心理的な負担が大きいです。
管理委託は手数料がかかりますが、日常業務の負担を減らせます。
サブリースは空室時も一定の賃料を受け取れる場合がありますが、賃料の見直しや契約解除の条件によって収支が変わるリスクも頭に入れておきましょう。
ファミリーアセットコンサルティングでは、40行以上の金融機関と取引があり、融資サポートから管理方針の決定まで、アパート経営の始め方を一貫してサポートしています。無料会員登録をすると2,000件以上の未公開物件を閲覧でき、物件探しの第一歩を踏み出せます。
賃貸アパート経営の税金と確定申告の基礎知識
賃貸アパート経営では、家賃収入と不動産の購入・保有・売却の各段階で発生する税金と、確定申告の方法を理解しておく必要があります。
税金の仕組みを事前に把握していないと、想定より手元資金が残らなかったり、申告漏れによって追徴課税を受けたりするおそれがあります。
この章では以下の3つに分けて解説します。
家賃収入にかかる税金
賃貸アパート経営で得た家賃収入は、不動産所得として扱われます。不動産所得とは、土地や建物などの貸付けによって得られる所得のことです。
家賃収入からそのまま全額に税金がかかるわけではありません。家賃収入から修繕費・ローン利息・減価償却費・固定資産税などの必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。
| 家賃収入－必要経費＝不動産所得 |
不動産所得を計算したら、給与所得など他の所得と合算したうえで所得控除を差し引いて課税所得を算出します。その課税所得に税率をかけて所得税額を計算し、税額控除がある場合は所得税額から差し引きます。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「不動産所得が赤字になった場合は、給与所得など他の所得と損益通算できる場合があります（ただし、土地取得に係る借入金利息は損益通算の対象外）。」
確定申告の方法
賃貸アパート経営で不動産所得がある場合、原則として確定申告が必要です。確定申告の方法には主に青色申告と白色申告があります。
| 青色申告の特徴 | 帳簿付けや事前申請が必要 |
|---|---|
| 青色申告特別控除や 赤字の繰越控除などの 恩恵を受けられる | |
| 白色申告の特徴 | 手続きが比較的シンプル |
| 青色申告ほど 税務上のメリットがない |
青色申告は帳簿付けや事前申請が必要ですが、青色申告特別控除や赤字の繰越控除などの特典を受けられます。
一方で白色申告は、手続きが比較的シンプルですが、青色申告ほど税務上のメリットが充実しているわけではありません。
青色申告を利用するには、原則として適用を受けたい年の3月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。現行制度（令和8年分まで）の青色申告特別控除は、次の3区分に分かれます。
| 控除額 | 主な要件 |
|---|---|
| 65万円 | 事業的規模の不動産貸付で、 複式簿記・期限内申告・ 貸借対照表等の添付に加え e-Tax申告または 優良な電子帳簿保存が必要 |
| 55万円 | 事業的規模の不動産貸付で 複式簿記で記帳し 貸借対照表等を 添付して期限内に申告 |
| 10万円 | 簡易な記帳など 65万円・55万円控除の 要件を満たさない場合 |
なお、令和8年度税制改正大綱では青色申告特別控除の見直しが盛り込まれており、令和9年分以後の所得税では55万円控除の控除額が65万円に引き上げられる見込みです。さらに優良な電子帳簿保存をする場合は75万円への引き上げが予定されています。
一方、簡易な簿記による10万円控除は、前々年分の不動産所得に係る収入金額が1,000万円を超える事業的規模の貸付の場合、対象外となる見込みです。
アパートの購入・保有・売却にかかる税金
アパート経営では、購入時・保有時・売却時にそれぞれ税金がかかるため、税負担を踏まえた資金計画を早い段階から立てておきましょう。
- 購入時：不動産取得税、登録免許税、印紙税、建物価格や建築費にかかる消費税
- 保有時：固定資産税、都市計画税、所得税、住民税
- 売却時：所得税、住民税
購入時には不動産取得税や登録免許税、売買契約書の印紙税などが発生します。保有中は固定資産税・都市計画税に加え、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して所得税や住民税がかかります。
売却時に譲渡所得が出た場合、所得税や住民税などは課税対象です。
アパート経営では、家賃収入だけでなく購入・保有・売却の各段階でかかる税金を事前に確認し、長期的な収支計画に反映させましょう。
賃貸アパート経営の成功ノウハウ
賃貸アパート経営を成功に導くための考え方について解説します。収益を安定させるためには、物件選びの段階から長期視点に立った取り組みが欠かせません。
主な成功ノウハウを以下の3点から解説します。
長期的視点に立った収支計画が欠かせない
賃貸アパート経営を始める際は、長期的な収支計画の立案が欠かせません。アパートは築年数の経過による家賃下落や修繕費の増加を見込んでおく必要があるためです。
国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、木造10戸・1Kの修繕時期と費用のイメージとして以下の例が示されています。
| 築年数 | 修繕の内容 | 費用 （1棟あたり） |
|---|---|---|
| 5～10年目 | ベランダ・階段・ 廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管 （高圧洗浄等） | 約70万円 |
| 11～15年目 | 屋根・外壁 （塗装） ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） 給湯器等 （修理・交換） 排水管 （高圧洗浄等） | 約520万円 |
| 16～20年目 | ベランダ・階段・廊下 （塗装） 室内設備（修理） 給排水管 （高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕） | 約180万円 |
| 21～25年目 | 屋根・外壁 （塗装・葺替） ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） 浴室設備等 （修理・交換） 排水管 （高圧洗浄） | 約800万円 |
| 26～30年目 | ベランダ・階段・ 廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管 （高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕） | 約180万円 |
（参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」）
11〜15年目には約520万円、21〜25年目には約800万円という大きな修繕費用が見込まれます。定期的な小修繕に加え、築年数の経過に応じてまとまった修繕費が必要です。
急な出費に備えるためにも、毎年一定額の修繕費や予備費を収支計画に見込んでおくべきです。
ターゲット層に合った立地・設備・間取りが重要
賃貸アパート経営では、ターゲット層に合った立地・設備・間取りが重要です。入居者のニーズに合わない物件は、家賃や築年数に問題がなくても選ばれにくく、空室リスクが高まる可能性があります。
単身者・学生・ファミリー層など、想定する入居者によって求められる条件は異なります。単身者向けの場合は、駅からの距離やコンビニ・飲食店へのアクセス、1R・1Kなどの使いやすい間取りが重視されます。
ファミリー層向けの場合は、学校やスーパー・公園への距離、収納の多さ、駐車場や駐輪場の有無などで判断しましょう。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「物件を選ぶ際に利回りだけに着目してしまうオーナー様は少なくありませんが、入居者にとっての利便性や設備の充足度こそが、長期的な空室率の低さに直結します。ターゲット層のニーズを踏まえた物件選びが、結果として高い入居率と安定した家賃収入を生み出します。」
賃貸アパート経営の専門家に相談して優良物件の情報を手に入れる
賃貸アパート経営で成功するためには、物件選びの段階から専門家に相談しましょう。
アパート経営は、どの物件を選ぶかによって収益性や空室リスク、将来の資産価値が大きく変わります。
不動産会社は独自の情報ルートを持っているため、一般には出回りにくい物件を紹介してもらえる可能性が高いです。自分だけで物件を探すよりも、立地や利回り・融資条件・将来の出口戦略などを踏まえて検討できます。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「アパート経営が軌道に乗れば、2棟目・3棟目の購入を検討する場面もあります。その際も、信頼できる不動産会社との関係があれば、次の物件情報を早期に得やすくなります。」
賃貸アパート経営を始める前に先人たちの失敗例も学んでおく
賃貸アパート経営を始める前に、過去の失敗例を知り、対策を考えましょう。失敗しやすいポイントを事前に知っておけば、同じ失敗を避けやすくなります。
賃貸アパート経営で失敗する人には、以下のような特徴があります。
失敗例1.リスクや費用を十分に考えずに資金計画を立ててしまった
アパート経営では、借入額や維持費・空室リスクを十分に考慮せずに資金計画を立てると、想定より手元にお金が残らないことがあります。家賃収入があっても、ローン返済や管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料などを差し引くと、実際の手取りは少なくなるためです。
| 【失敗事例】 自己資金をほとんど入れずに8,000万円の中古アパートを購入しました。 しかし、返済計画をよく立てないまま購入したため、満室時でもローン返済や維持費の負担が重く、手元資金に余裕のない状態が続きました。 アパート経営では、ローンの返済や管理費等のランニングコストの支払いは避けられません。 そのため、空室や修繕費が重なって毎月の収支が悪化し、最終的には1室空いただけで赤字が発生する状況になっていました。 |
こうした失敗を防ぐには、購入前に満室時だけでなく空室や家賃下落・修繕費の発生も想定して収支をシミュレーションしましょう。
失敗例2.土地やエリアの賃貸需要を深く調べなかった
アパート経営では、物件価格の安さや表面利回りだけで購入を判断すると、空室が埋まらず赤字になる場合があります。どれだけ物件価格が安くても、入居者が集まらないエリアでは安定した家賃収入を得にくいためです。
| 【失敗事例】 表面利回りが高く価格も手頃だったため、地方で2,500万円の中古アパートを購入しました。 しかし、購入後に退去者が続出し、半分近くが空室になりました。どうやら近隣にあった大型ショッピングモールの閉店が引き金となり、入居者が一気に離れてしまったようです。 そして、駅から距離があり周辺施設も少ない立地だったため、内見希望者もなかなか集まらず、空室を埋めるために家賃を下げるほかない状況になりました。 ギリギリまで価格を下げて入居者が増えはしましたが、当初想定していた家賃収入を確保できず、ローン返済や管理費・修繕費などの支払いが重くなり、赤字が続く状態に陥りました。 |
購入前に物件価格や利回りだけでなく、駅からの距離・周辺施設などを確認しておくと、資産運用を前提とした物件選びができます。
失敗例3.専門家に相談せず、独断で判断して行動してしまった
アパート経営では、専門家に相談せず自己判断だけで物件を購入すると、見落としていたリスクによって収支が悪化することがあります。不動産投資では、利回りや物件価格だけでなく、建物の劣化状況・修繕履歴・空室リスク・税金・融資条件などを総合的に確認できます。
| 【失敗例】 表面利回りが高く価格も手頃な築古アパートを見つけ、「立地さえよければ問題ないだろう」と考え、専門家に相談せず購入しないまま購入しました。 しかし、購入後に外壁や内装の劣化、給湯器や配管などの設備不良が見つかりました。 実際、清掃やクレーム対応だけしていれば入居者が満足するとは限りません。 その結果、想定外に多額の修繕費を負担することになり、収支が大きく悪化しました。 |
こうした失敗を防ぐには、購入前に賃貸アパート経営の専門家に相談し、物件の状態や収支計画に問題がないかを確認しなければなりません。
ファミリーアセットコンサルティングでは、会員数約4万人・投資相談件数年間2,000件以上の実績をもとに、エリアの賃貸需要から収支計画まで、初めてのアパート経営でも安心して相談できる体制を整えています。ぜひ無料投資相談をご活用ください。
賃貸アパート経営に関するQ&A
これから賃貸アパート経営に取り組もうと考えている方から多くいただく質問にお答えします。
Q1.賃貸アパート経営の初期費用はいくら必要ですか？
賃貸アパート経営を始める際の初期費用は、物件価格の10〜20％程度です。
初期費用には手付金のほか、登記費用・不動産取得税・ローン関連費用・仲介手数料などの諸費用が含まれます。
ただし実際に必要な初期費用は、物件価格や金融機関の融資条件・借主の属性・物件の担保評価などによって異なります。
Q2.賃貸アパート経営の自己資金の回収期間はどれくらいですか？
賃貸アパート経営の自己資金の投資回収期間は、5〜10年程度です。
ただし、築年数や融資条件・修繕計画・空室状況などによって適切な回収期間は変わります。
短期間での回収を前提に返済計画を組むと、少しの空室や修繕費で資金繰りが苦しくなるおそれがあります。
Q3.賃貸アパート経営に法人化は必要ですか？
賃貸アパート経営に法人化が必ず必要なわけではありません。法人化するかどうかは、賃料収入を含めた全体の課税所得をもとに判断します。
個人の所得税は累進課税のため、課税所得が900万円を超えると所得税率が33％、住民税と合わせると税負担が約43％になります。
一方、中小法人の実効税率はおおむね30％台前半〜半ばで頭打ちになるため、課税所得が900万円を超えるあたりから法人化による節税メリットが出やすくなります。
なお、法人化の判断基準については、次の記事も参考にしてください。
Q4.賃貸アパート経営に役立つ資格はありますか？
賃貸アパート経営に必須の資格はありませんが、知識を体系的に学ぶうえで役立つ資格はあります。
賃貸不動産経営管理士は賃貸管理や入居者対応・建物管理の知識を学びやすく、アパート経営との相性が高い資格です。宅地建物取引士は不動産取引や借地借家法などの法律知識を身につけるのに役立ちます。
Q5. 賃貸アパート経営で成功するためのポイントは何ですか？
賃貸アパート経営を成功させるなら、立地条件・収支計画・管理体制を整えましょう。とくに、賃貸需要が見込めるエリアかどうかを見極めることが重要です。
家賃収入だけでなく、ローン返済・管理費・修繕費・税金なども含めた収支計画を立て、目先の利回りだけで判断せず長期的に安定した経営を続けられるかを確認しましょう。
まとめ
本記事では、賃貸アパート経営を検討する際に押さえておきたい収益の考え方やリスクへの備え、成功ノウハウについて解説しました。
賃貸アパート経営は、入居者から毎月家賃収入を得ながら長期的な資産形成を目指せる不動産投資です。金融機関の融資を活用したレバレッジ効果・インフレへの強さ・節税効果など多くのメリットがある一方、空室・家賃下落・修繕・金利上昇などのリスクもあります。
安定した収益を得るには、物件を選ぶ前に実際にどれだけ手元資金が残るかの収支計算が欠かせません。
また、ターゲット層に合った立地・設備・間取りを選ぶことが長期的な入居率の維持につながります。さらに、先人たちの失敗例から学び、専門家へ相談することで、物件選びの精度を高められるでしょう。
ファミリーアセットコンサルティングでは、無料会員登録をすると2,000件以上の未公開物件を閲覧できます。賃貸アパート経営を検討している方は、まずは複数の物件情報を比較し、希望に合う物件を探すことから始めてみましょう。
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