失敗事例から学ぶ！アパート一棟買いで失敗する理由とリスク回避法を解説

アパート一棟への投資は金額が大きくなりやすいため「失敗したらどうしよう」という漠然とした不安を抱いている方もいらっしゃることでしょう。

一棟買いは建物全体を所有することで、高い収益性や経営の自由度といったさまざまなメリットが得られる一方、そのスケールの大きさがゆえに、デメリットやリスクを軽視すると想定外の巨額の損失になりかねません。

本記事では、アパート一棟買いで失敗する理由を深掘りし、リスク回避法について徹底的に解説します。実際の失敗事例もご紹介しますので、同じような失敗を避け、不動産投資を成功させるための戦略作りにお役立てください。

また、ファミリーアセットコンサルティングでは、東京圏・関西圏の一棟収益物件に特化し、年間400件を超える取引実績を誇ります。

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アパート一棟買いで失敗する理由5選

アパート一棟買いで失敗する理由は、一つではありません。

以下のように、いくつもの理由があるため「なぜ失敗するのか」を深く理解する必要があります。

1. 立地の悪い物件を購入
2. 管理会社選定が疎か
3. 修繕計画を立てていない
4. 利回りだけで物件を選定
5. サブリースの落とし穴

失敗する理由に潜むリスクを軽視すると、大きな損失につながる場合があります。

アパート一棟買いで不動産投資する場合「なぜ失敗するのか」「どのようなリスクが発生するのか」を深堀りして徹底的に研究することが大切です。

理由①：立地の悪い物件を購入

物件価格が安かったり、利回りが高かったりしても、立地条件が悪い物件の購入には注意が必要です。

立地条件が悪い物件には以下のようなものがあります。

• 駅からの距離が遠い
• 周辺にスーパーやコンビニがない
• 日当たりが悪い
• 治安が悪い

このような物件は、一度退去が出ると次の入居者が決まりにくい傾向があります。空室期間が長引くと収益が安定せず、結果として赤字リスクが高まることになります。

さらに、空室が多い状態で売却すると、市場価格も低く見積もられ、購入時よりも価格を下げて売らざるを得ないケースもあるため、立地条件は慎重に見極めることが重要です。

理由②：管理会社選定が疎か

物件管理を軽視すると、入居者の満足度が下がり、短期間で退去されるリスクが高まります。

一棟アパートでは清掃や設備点検など、多岐にわたる管理業務が必要であり、多くの場合は管理会社に委託するのが一般的です。しかし、物件管理を軽視すると管理会社の選定が疎かになる場合もあるでしょう。その結果、質の低い管理会社に委託してしまい、清掃が行き届かない、照明が故障したままなどのトラブルが発生する可能性があります。

生活に支障が生じると入居者は不満を抱き、短期間で退去する恐れがあるため、管理には注意を払わなければなりません。

不動産投資は入居者目線での管理体制まで考慮してこそ、成功につながると考えておくべきでしょう。

理由③：修繕計画を立てていない

一棟アパートは区分マンションと違い建物全体の管理が必要なため、修繕計画を立てずに一棟アパートを購入すると屋根や外壁などの修繕時期が重なったり、突発的な修繕が多発するなどのリスクがあります。

アパートの場合、屋根・外壁・防水・給排水などの大規模修繕が定期的に必要になるため、10〜20年先を見据えた修繕スケジュールを組んでおくとよいでしょう。

また、修繕時期に合わせて余裕を持って積み立てをおこなうことも重要です。

修繕費に余裕がないと、突発的な修繕が発生した際に自己資金からの支払いが必要となり、収支計画にも影響を及ぼします。

理由④：利回りだけで物件を選定

表面利回りだけを基準に物件を選ぶと、期待したほどの収益が得られないリスクがあります。 

表面利回りは、以下の計算式で算出します。

表面利回り = 年間収益 ÷ 物件価格

一見すると収益性を判断しやすい指標ですが、次の2つの落とし穴があります。

①経費や諸費用が加味されていない

表面利回りには固定資産税や共用部の水道光熱費などのランニングコスト、購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）は含まれません。そのため、表面利回りは高いのに思ったより収益が出ないというケースもあります。

②満室を前提とした想定値である

表面利回りは「常に満室で家賃が満額入る状態」を前提に計算されます。

しかし、実際の運用では、空室期間や家賃下落も発生するため、現実的な収益とは乖離します。

以上のことを踏まえて、不動産投資をする際は表面利回りだけでなく実質利回りも計算するとよいでしょう。

実質利回りは「（年間収入－経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）」で求められ、実際の収益性に近い数値を把握できます。

理由⑤：サブリースの落とし穴

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室が発生しても、サブリース会社から一定の家賃が支払われるため、表面的には安定した収入が期待できます。

しかし、サブリースの賃料は一般的に相場よりも低く設定される傾向があるため、空室リスクが低いと見込まれる物件については、サブリースの利用を控えたほうがよいでしょう。また、契約時に決めた賃料がそのまま継続されるわけではなく、賃料の見直しがおこなわれる場合も少なくありません。年々賃料を下げられて、赤字経営になるということも考えられます。

サブリース契約にはメリットだけでなくデメリットもあるため、両者を比較した上で契約するかどうかを慎重に判断することが重要です。

実例：アパート一棟買いで不動産投資に失敗した事例3選

アパート一棟買いによる不動産投資には、大きなリターンを期待できる一方で、失敗するリスクも伴います。

ここでは、実際に起きた失敗のうち、代表的な3つの事例をご紹介します。

1. 高利回りを過信しキャッシュフローが悪化した事例
2. 運用の目的を十分に考えずに物件を購入した事例
3. 建物状態を十分に調査せず購入し多額の修繕費が発生した事例

それぞれの事例を通じて、不動産投資で陥りがちな落とし穴を知ることができます。

投資を検討されている方は、同じ失敗を繰り返さないためのヒントとして、ぜひ参考にしてください。

事例①：表面利回りを過信し大きな損失を出した事例

表面利回りを重視してアパートを購入した結果、実際には空室が多く赤字になり、大きな損失を出した事例です。

【投資家プロフィール】

40代・東京都在住・年収1,100万円・大手企業会社員

【物件概要】

• エリア：町田市
• 購入価格：8,000万円
• 築年数：20年
• 表面利回り：11.0%（年間想定家賃収入880万円）

Aさんは年間満室想定収入880万円の物件を購入し、購入時に空室があっても多少家賃を下げればすぐに入居も決まるだろうと考えていました。 しかし、周辺物件との競争が激しく、空室期間が長期化。稼働率が50%まで低下し、想定していた利回りどおりには収益を得ることができませんでした。その結果、キャッシュフローを得るどころか毎月数万円の持ち出しになってしまいました。 今後この物件を保有しても利益は見込めないと判断し、損失を最小限に抑えるため売却を決断しました。しかし、年間家賃収入が400万円ということで、不動産会社から4,000万円程度と査定額を提示され、結果として3,900万円で売却。数千万円の損失を計上することになりました。 この事例では、表面利回りのとおりに運用できると甘い想定のもとで投資を開始したことが問題でした。表面利回りは物件の価値を示す指標の一つですが、空室リスクをはじめとした様々なリスクを加味して購入する必要があります。

事例②：節税目的で始めたが、物件選びを誤り失敗した事例

節税を目的に不動産投資を始めたものの、構造や築年数の選択を誤ったことで期待した効果が得られなかった事例です。

【投資家プロフィール】

50代・東京都在住・年収1,600万円・自営業

【物件概要】

• エリア：八王子市
• 購入価格：1億6,000万円
• 構造：RC造（鉄筋コンクリート造）
• 築年数：新築
• 表面利回り：5.5%

Bさんは所得税の圧縮を目的に不動産投資を検討し、節税効果を期待してRC造の新築アパートを購入しました。 しかし、RC造は法定耐用年数が47年と長く、1年あたりに計上できる減価償却費が少ないため、思っていたほどの節税効果を得ることができませんでした。さらに、月々のローン返済額とランニングコストがかかり、キャッシュフローも厳しくなりました。その結果、節税にも資産形成にもつながらない投資となりました。 この事例の問題は、節税を目的としながら、減価償却費を多く計上できないRC造の新築を選んだ点にあります。 Bさんのような目的の場合は、減価償却期間が短く、1年間の減価償却費を多く計上できる築年数の経過した木造アパートの方が投資に適していると言えるでしょう。

事例③：建物状態を十分に調査せず購入し多額の修繕費が発生した事例

アパート購入直後に予想外の修繕費がかかり、投資直後から大きな負担を負った事例です。

【投資家プロフィール】

40代・埼玉県在住・年収1,300万円・会社員

【物件概要】

• エリア：さいたま市
• 購入価格：9,000万円
• 築年数：15年
• 表面利回り：8.7%

Cさんは過去に軽微な修繕しか必要なかった別の物件を保有していた経験から、「築15年ならまだ大規模修繕は先」と考え、専門家による建物診断（インスペクション）を省略して購入しました。 しかし、引き渡し後に外壁の一部から雨水の侵入が見つかり、緊急対応として屋根補修に80万円、外壁防水工事に120万円、配管の交換に50万円と、合計250万円の出費が発生。さらに翌年には共用階段の腐食も判明し、追加で約200万円の補修をおこなうことになりました。 当初は「15年間で1,500万円の修繕費を想定し、月8万円ずつ積み立てれば十分」と計画していましたが、購入からわずか1年半で450万円の支出となり、積立金だけでは到底まかなえず、自己資金を取り崩す事態となりました。 この事例の最大の問題は、購入時点での建物状態を正確に把握せずに修繕計画を立てたことにあります。長期修繕計画を立てる際は、インスペクションの実施や過去の修繕履歴の確認をおこない、余裕を持った積立額を設定することが重要です。

アパート一棟買いで発生するリスクを回避する方法

これまで解説したように、アパート一棟買いによる不動産投資には、さまざまなリスクが伴います。

ただし、以下の方法を実践すれば、リスクを事前に回避しやすくなります

1. アパート経営に向いている立地条件を洗い出す
2. 将来の修繕計画を立てる
3. 実質利回りを確認してから購入する
4. サブリース契約のトラブル事例を理解する
5. 専門的な知識と経験を持つプロに相談する

投資後のトラブルを未然に防ぎ、不動産投資を成功に導きましょう。

回避法①：アパート経営に向いている立地条件を洗い出す

アパート経営を成功させるためには、空室リスクの低い立地条件を選ぶことが重要です。

そのためには、入居者が物件に求めているニーズを正しく理解しておく必要があります。

入居者が賃貸物件を決めた理由は、以下のとおりです。

第1位	家賃が適切だったから	55.5%
第2位	住宅の立地環境が良かったから	31.0%
第3位	交通の利便性が良かったから	29.8 %
第4位	住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから	27.2%
第5位	職場から近かったから	22.1%

また、賃貸物件を決める際に家賃を妥協した方は27.2%であったのに対し、立地を妥協した方は14.2%と少ないこともわかっています。

購入検討している物件の立地と、入居者のニーズが合致しているかどうか調査すれば、空室になる期間を短縮できるでしょう。

また、ニーズのみならず、人口が増加している地域か、近隣に競合がいくつあるのかも調査することが大切です。入居者のニーズと合致していたとしても、もともと賃貸需要が低いエリア、競争率が高いエリアの場合、入居者の確保が難しくなるためです。

空室リスクを抑えるためにも、さまざまな視点で調査をおこないましょう。

（参照：国土交通省 令和6年度住宅市場動向調査）

回避法② ：将来の修繕計画を立てる

将来的な修繕費を見越して、計画的に資金を積み立てておくことが、安定した運用の鍵となります。

以下は、築年数ごとの修繕費の目安です。

築年数	木造	RC造
5〜10年目	約9万円	約9万円
11〜15年目	約64万円	約55万円
16〜20年目	約23万円	約23万円
21〜25年目	約98万円	約116万円
26〜30年目	約23万円	約23万円
合計	約217万円	約226万円

例：新築木造アパート15戸を30年間保有する場合、約3,255万円（217万円×15戸）が目安となります。

とはいえ、上記はあくまで平均的な試算です。実際には建物の構造や施工状況、周辺環境などによって必要な修繕費は大きく変動します。

そこで有効なのが、建築士によるインスペクションです。インスペクションで建物の劣化状況を把握した上で修繕計画を立てれば、予想外の出費を回避でき、キャッシュフローの安定にもつながります。

正確な修繕費を計算し積み立てすれば、キャッシュフローの悪化を防ぎ、安定して運用できるでしょう。

（参照：国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック）

回避法③：実質利回りを確認してから購入する

収益性に優れた物件かどうかを判断する際は、実質利回りを確認することが重要です。

実質利回りは、ネット利回りやNOI利回りとも呼ばれ、手元に残る現金を効率良く得られるかどうかを表す指標で、表面利回りと比べてより実態に近い収益性を把握できます。

表面利回り = 年間収入 ÷ 税込み物件価格

実質利回り =（年間収入 - 年間コスト）÷（税込み物件価格 + 購入諸費用）

それでは、具体的な数字を当てはめて、表面利回りとどの程度の差が出るのか計算してみましょう。

【シミュレーション条件】

• 年間収入：800万円
• 年間コスト：200万円
• 物件価格：1億円（税込み）
• 購入諸費用：600万円

【表面利回り】

800万円 ÷ 1億円 × 100 = 8%

【実質利回り】

（800万円 - 200万円）÷（1億円 + 600万円）×100 = 約5.7%

シミュレーション計算の場合、実質利回りと表面利回りには約2.4%の開きがあることがわかります。

このように、ランニングコストや購入諸費用も含めて計算するため、実質利回りを確認することで、「その物件が本当に儲かるか」を具体的に判断できるようになります。

なお、広告やポータルサイトには一般的に表面利回りが掲載されているため、物件を購入する際は、不動産会社から実質利回りがどのくらいなのか確認しておくことが必要です。

回避法④：サブリース契約のトラブル事例を理解する

サブリース契約に関する過去のトラブル事例を把握しておくことで、トラブルに巻き込まれるリスクを減らすことができます。

サブリースには空室リスク低減などのメリットがある一方でトラブルが多発しているため注意が必要です。

サブリース契約で実際に発生したトラブルの主な事例は、以下のとおりです。

• 契約期間中や契約更新の際に何度も賃料が減額された
• 契約期間中に契約が解約された
• 家賃を受け取るだけでなく出費が発生した
• 融資審査の際に不正を行おこなわれた

トラブルの多さから消費者庁からも、サブリースを締結する前には、デメリットを理解した上で契約するよう注意喚起が出されています。サブリースのトラブルを防止するためには、過去にトラブルを起こした会社かどうか、経営状態は悪くないか調査することが大切です。

また、2020年に賃貸住宅管理業務適正化法が制定され、サブリース会社には「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」が義務付けされています。

この義務を遵守しているかどうかも、契約判断の大きなポイントです。信頼できるサブリース会社を見極めることで、不測のトラブルを回避し、安定した不動産運用が可能になります。

（参照：消費者庁 サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！）

（参照：消費者庁 賃貸住宅経営において特に注意したいポイント）

回避法⑤：専門的な知識と経験を持つプロに相談する

アパート購入前に専門的な知識と経験を持つプロに相談すれば、不動産投資に成功する可能性が高まります。

一棟収益物件を専門としている不動産会社は、アパート経営に関するノウハウを持っています。

そして、営業色が強くなく、買主の立場に立って親身に相談に乗ってくれる会社に相談することで、ノウハウを活かした個別具体的なアドバイスを受けることが可能です。

また、物件情報を多く保有している不動産会社であれば、目的にあった物件を見つけられる可能性が高まります。

アパート経営を検討する際は、親身に相談に乗ってくれる会社や、物件情報が豊富な会社に問い合わせることが重要です。

なお、ファミリーアセットコンサルティングでは、非公開物件を2,000件以上保有しています。目的に合う物件が見つからないと悩んでいる方は、ぜひ無料会員登録をして、未公開物件を確認してみてください。

【Q&A】アパート一棟買いで知っておきたいこと

アパート一棟買いで不動産投資をする際には、リスク以外にも知っておきたい情報がいくつもあります。

さまざまな情報を収集した上で不動産投資をおこない、アパート経営を成功に導きましょう。

アパートを運用するときにはどのような費用がかかりますか？

アパートを運用するときにかかる主な費用は、以下のとおりです。

購入時にかかる費用	運用時にかかる費用
仲介手数料（売買時）	ローン返済費用
不動産取得税	建物管理費
登録免許税	修繕費
印紙税	税理士報酬
火災保険料・地震保険料	固定資産税・都市計画税

アパート経営に必要な費用を把握し、購入前にそれぞれの金額を見積もることで、より正確な実質利回りを算出できます。

金額は物件や購入者の状況によって異なるため、金融機関や不動産会社、管理会社などに相談して目安を確認しましょう。

アパートを運用するときに必要な費用について詳しく知りたい方は「アパート経営の初期費用はどのくらいかかる？必ず押さえたいポイントを解説」の記事をご参照ください。

アパートを一棟買いする場合もローンは利用できますか？

いくつもの金融機関が不動産投資のためのローンを提供しており、アパートを投資用に購入するときも利用できます。

物件の購入費用だけでなく、新築時にかかる建築費にも対応できるローンもあります。

ただし、金利や借入期間など、融資条件は各金融機関によって異なるため、どのローンが自身に適しているのか見極めなければなりません。

まとめ

アパート一棟買いに失敗する方は、アパート経営に適していない立地の物件を購入したり、不動産投資に関する知識が足りなかったりすることが原因の場合も多いです。

このような失敗の根本的な原因としては、アパート一棟買いに伴うリスクの軽視と言えます。

アパートを購入する際は多額の資金が必要となることが多いため、事前にリスクについて学び、どのように回避できるかまで検討することが重要です。

また、東京圏・関西圏の一棟収益物件に特化したファミリーアセットコンサルティングは、年間400件超の取引実績を誇ります。

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