アパート経営の初期費用はどのくらいかかる？費用を抑えるポイントも解説
目次
アパート経営を始める際には、相当額の初期費用が必要です。しかし「具体的にどの程度の資金を用意すべきか」「初期費用をどのように算出すればよいのか」といった点が分からず、戸惑う方が多いかもしれません。
そこで本記事では、アパート経営にかかる初期費用の目安やシミュレーションの方法を解説します。初期費用をおさえるコツや運用時に発生する費用も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。
アパート経営では、物件価格だけでなく諸費用や運用コストまで含めて資金計画を立てることが重要です。しかし、実際には初期費用の算出方法が分からず、不安のまま検討が進まない方が多いのも事実です。
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アパート経営を始めるために必要な費用
アパート経営を始める際は、物件価格だけを見て資金計画を立てるのではなく、頭金や諸費用を含めた初期費用全体の把握が重要です。
アパート経営を始める前に押さえておきたい費用は、次の通りです。
アパート経営の初期費用とは頭金＋諸費用
アパート経営の初期費用は、頭金と取得時にかかる諸費用です。
不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を取得するケースが一般的ですが、融資だけですべてをまかなえるとは限らず、初期費用として一定額を準備する必要があります。初期費用には頭金だけでなく、登記費用や税金などの諸費用も含まれます。
アパート経営を始める主なケースは、次の3つに分けられます。
- 土地を所有しており、新たにアパートを建築するケース
- 土地と建物がセットになった新築アパート（築1年未満・未入居物件）を購入するケース
- 中古アパートをオーナーチェンジ物件として購入し、既存入居者ごと引き継ぐケース
一般的には、頭金と諸費用を合計した初期費用として、物件価格の10〜20％程度を見込むケースが多いです。内訳は、諸費用が新築（建築・購入）で4〜7％、中古で7〜10％、残りが頭金です。
購入の諸費用が高くなりやすいのは、仲介手数料が発生するケースが多いためです。
たとえば、物件価格5,000万円の場合、諸費用だけで数百万円になる場合もあります。
このようにアパート経営を始める際は、物件価格だけに注目するのではなく、頭金と諸費用を含めた初期費用全体の把握が無理のない資金計画につながります。
初期費用とは別に運転資金も必要
アパート経営を始める際は、物件購入時にかかる初期費用だけでなく、運転資金の準備も必要です。運転資金は、年間家賃収入の3〜6か月分程度が目安といわれています。
アパート経営では空室や家賃滞納、設備の故障など、予測しにくい収入減や支出が発生する可能性があります。
購入時に手持ち資金を使い切ってしまうと、想定外の出来事が起きたときに対応が難しくなる場合があるのです。
次のような場面では運転資金の有無が大きな差を生みます。
- 入居者の家賃滞納が発生しても、資金繰りに慌てず対応できる
- 給湯器の故障や漏水修理など、突発的な修繕費の発生にも対処できる
運転資金はアパート経営を安定させるための余裕資金といえる存在です。初期費用だけでなく、運転資金も含めたお金の準備は、不安を減らし落ち着いた賃貸経営につながります。
アパート経営では、物件選びを誤ると想定していた利回りが出ないだけでなく、空室や想定外の支出によって手元資金に余裕がなくなるケースも少なくありません。初心者の方の中には公開されている情報だけで物件を決めてしまい、収益が伸び悩んでいる方もいます。
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アパートを購入して経営する場合の初期費用
アパートを購入して経営を始める際、初期費用の全体像を理解したうえで、現金で用意すべき金額の目安を把握する必要があります。
アパート購入時に必要となる代表的な初期費用の項目は、次の通りです。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得する際に課される税金です。計算式と税率は以下の通りです。
| 計算式: 固定資産税評価額 × 税率（3％）= 税額 |
固定資産税評価額とは毎年1月1日時点での土地や建物の価格を指し、国が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が評価・決定します。
固定資産税評価額は、実際の購入価格や建築費とは異なる基準で算出される点に注意しましょう。
一般的な目安として、固定資産税評価額は土地の場合は時価の70％程度、建物の場合は50〜60%です。令和9年3月31日までに宅地など（宅地および宅地評価された土地）を取得した場合は、当該土地の課税標準額は価格の1/2となります。
不動産取得税は、最寄りの都道府県税事務所に、申告後に届く納税通知書をもとに支払いを行います。
納税期限は地方自治体によって異なるため、書類をよく確認し記載の期日までに納付が必要です。
印紙税
印紙税は経済取引の際に発行される領収書や契約書などの課税文書に対して課される税金です。不動産投資では、売買契約書やローン契約時の金銭消費貸借契約書の作成時に印紙による納税が必要です。
印紙税の税額は契約金額によって変わり、以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税額 | 軽減税額 |
|---|---|---|
| 500万円超〜 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超〜 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超〜 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
印紙税は軽減措置が講じられており、令和9年3月31日までは上記の軽減税額が適用されます。
なお、軽減措置の対象は不動産売買契約書に記載された契約金額が10万円を超える場合に限られます。物件の価格帯を考えるとアパートを購入する際は基本的に軽減税額が適用されると考えてよいでしょう。
また、近年は電子契約を利用するケースも増えています。契約書を紙ではなく電子データで締結する場合、印紙税の課税対象になりません。電子契約を活用すれば、契約手続きの効率化だけでなく、初期費用の一部を抑えられる可能性があります。
（参考：国税庁 取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い）
登記費用
アパートを取得する際は、不動産登記に関連する費用が発生します。
登記の種類と主な内容は次の通りです。
| 登記の種類 | 内容 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 中古アパートや土地を売買で取得する場合 | 固定資産税評価額 × 2％ （土地は軽減措置により1.5％） |
| 所有権保存登記 | 新築建物の所有権を初めて登記する場合 | 固定資産税評価額 × 0.4％ |
| 建物表題登記 | 新築建物を新たに表示する登記 | 登録免許税なし （※土地家屋調査士報酬 9〜12万円程度） |
| 抵当権設定登記 | 融資を受ける際に金融機関が設定 | 借入額 × 0.4％ |
アパートを購入する場合は、主に「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」、土地を取得して新築する場合には、これに加えて「建物表題登記」や「所有権保存登記」が必要です。
なお、登記手続きは内容によって依頼先が異なります。
- 所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記
→ 司法書士へ依頼するのが一般的です。所有権移転登記と抵当権設定登記を合わせて、8万〜15万円程度が目安です（物件価格や依頼先により異なります）。 - 建物表題登記
→ 土地家屋調査士へ依頼します。報酬の相場は9万〜12万円程度です。
土地家屋調査士は、不動産会社や金融機関が専門家を手配するケースが多く、購入者が個別に探す場面は多くありません。
司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬は、不動産所得の経費に算入できます。領収書は必ず保管しておきましょう。
不動産登記の費用について詳しく知りたい方は、次の記事を参考にしてください。
融資事務手数料
融資事務手数料は、不動産投資ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料です。手数料は金融機関により異なり、定額型と定率型の2パターンがあります。
- 定額型：3万円〜10万円程度
- 定率型：借入金額に対して一定の割合（通常1〜3％+税）
定率型の場合は、借入額が大きいほど手数料も高額になるため、融資条件を確認する際は総額を事前に把握しておくことが大切です。
損害保険料
火災保険や地震保険に加入する場合、保険料も初期費用に含まれます。保険への加入は義務ではありませんが、リスク対策として重要です。また、ローンを組む際に火災保険の加入が義務付けられることもあります。
火災保険は、火災だけでなく以下のような災害も補償対象です。
- 破裂、爆発
- 落雷
- 風災、雹災（ひょうさい：大粒の雹（ひょう）による損害）、雪災
- 水災
- 水濡れ
- 外部からの飛来、落下、衝突
- 騒擾（そうじょう：騒いで秩序を乱すこと）や集団行為などに伴う暴力行為
- 盗難
ただし、地震による災害は対象外のため、地震保険は火災保険に付帯して加入し、地震に伴う火災や建物損壊などに備えることになります。
保険料は保険期間や物件の構造により大きく異なります。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼してアパートを取得した場合は、仲介手数料が発生します。物件の引き渡し時に全額払う、もしくは売買契約成立時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払うことが一般的です。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
| 取引価格（税抜） | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格×5％+消費税 |
| 200万円〜 400万円以下 | 物件価格×4％+消費税 |
| 400万円以上 | 物件価格×3％+消費税 |
ただし、上記の計算式は複雑なため、400万円を超える物件については、以下の速算式で計算するのが一般的です。
| 【速算式】 仲介手数料の上限=（物件価格×3％+6万円）+消費税 |
例えば、5,000万円（税抜）の不動産を購入した場合、速算式に当てはめると171万6,000円になります。
| 5,000万円（税抜）×3％+6万円+（消費税10％）=171万6,000円 |
なお、売主から直接購入する場合など、仲介を介さない取引では仲介手数料は発生しません。
アパートを新築して経営する場合の初期費用
アパートを新築して賃貸経営を始める場合、すでに土地を所有しているケースでは、建物部分に対してのみ、前述の購入時と同様に税金や融資関連費用などの諸費用が発生します。
さらに新築では、建築工事に関する費用が初期費用の大きな割合を占めます。
新築アパート経営で必要となる初期費用について押さえておくべき項目は、以下の3つです。
本体工事費
本体工事とは、仮設工事、土木工事、基礎工事、外装・内装工事など、本体を完成させるまでの工事費用を指します。建設費は全体の7〜8割を占め、高額になる傾向があります。
立地条件や建物のグレード、建築資材などにより費用は変動しますが、初期費用をおさえようと安価な資材を使い過ぎるのは避けたほうがよいでしょう。建物が傷みやすくなり、修繕費や維持費がかさむ恐れがあります。
別途工事費
別途工事費とは、設備や地盤に関する工事費用のことです。工事内容は不動産の用途により異なりますが、主な工事は以下の通りです。
- 地盤改良工事
- 外壁工事
- 整地工事
- 外構工事
- ガス管や水道管の設置工事
- 電気や空調設備の取り付け工事
別途工事費は、一般的に本体工事費の20%程度と見積もられます。上下水道・ガス管の長さが長い場合や、地盤改良に手間がかかる場合は費用が増える傾向にあります。また、古い建物を解体して新築する場合は、解体費用も別途必要です。
初期費用を適切に見積もることは、事業計画を立てる上で重要です。専門家に相談するなどして、的確な情報収集に努めましょう。
アパートの建築の坪単価の相場
アパートの建築費用は規模や工法、建築する場所の法令によって異なりますが、坪単価の相場はおおむね以下の通りです。
| 木造アパート | 1坪当たり 73万円程度 |
|---|---|
| 鉄骨造アパート | 1坪当たり 103万円程度 |
（参考：政府統計の総合窓口（e-Stat） 建築着工統計調査 住宅着工統計 2025年次 第34表）
木造アパートは鉄骨造アパートと比較すると低コストで建築できます。一方、法定耐用年数は木造アパート22年、鉄骨造アパート（骨格材肉厚4mm以上）34年であるため、鉄骨造アパートのほうが長期にわたって資産価値を維持しやすいでしょう。
また、建設するアパートの階数によっても単価が異なり、階数が上がると建築費も上がります。初期費用を安くおさえたいときは木造の低層アパート、効率的な集客や長期経営を目指すなら鉄骨造の高層アパートが望ましいでしょう。
すでに土地をお持ち、もしくは土地から購入して新築でアパート経営を始めようと考えている方は、Family Corporation建築ソリューション事業部までご相談ください。
アパート経営の初期費用をシミュレーション
アパート経営の初期費用は、物件購入価格の1割程度が目安とされています。所有している土地を活用するために新築アパートを建てる場合と、中古アパートを購入する場合をシミュレーションしてみましょう。
| 【新築アパートを建てる前提条件】 建物：木造アパート2階建て（49㎡×4戸） ：建物建築費4,380万円 ：固定資産税評価額2,190万円 借入：3,500万円 建築坪単価：73万円 延べ床面積：60坪 |
| 【中古アパートを購入する前提条件】 物件価格：6,700万円 借入：5,300万円 土地の固定資産税評価額：1,800万円 建物の固定資産税評価額：1,000万円 |
| 種類 | 新築アパート | 中古アパート |
|---|---|---|
| 建築費 （本体工事費） | 880万円 （4,380万円-借入3,500万円） | ➖ |
| 建築費 （別途工事費） | 876万円 （4,380万円×20％） | ➖ |
| 物件購入価格 (土地・建物） | ➖ | 140万円 (6,700万円-借入5,300万円） |
| 不動産取得税 | 0円 （1棟あたりの評価額2,190万円 ÷ 4戸 = 547万5,000円、1戸あたりの課税標準547万5,000円 − 1,200万円（控除）= 0円 新築住宅の不動産取得税には1戸あたり1,200万円の控除 | 57万円 （1,800万円×1/2×3％=27万円、1,000万円×3％=30万円） |
| 印紙税 | 1万円 | 1万円 |
| 建物表題登記 | 登録免許税なし | ➖ |
| 所有権保存登記 | 8万7,600円 （2,190万×0.4％） | ➖ |
| 所有権移転登記 | ➖ | 52万円 （1,800万円×1.5％=27万円、1,000万円×2％=20万円） |
| 抵当権設定登記 | 10万円 （3,500万円×0.4％） | 21万2,000円 （5,300万円×0.4％） |
| 融資事務手数料 | 約6万円 （※定額制の場合） | 約6万円 （※定額制の場合） |
| 損害保険 （火災・地震保険） | 約40万円 （5年一括払） | 約40万円 （5年一括払） |
| 仲介手数料 | ➖ | 227万7,000円 （6,700万円×3％+6万円+消費税10％） |
| 司法書士への報酬 | 約7万円 | 約10万円 |
| 土地家屋調査士への報酬 | 約10万円 | ➖ |
| 合計 | 1,838万7,600円 | 554万9,000円 |
自分でシミュレーションするのが難しければ、不動産会社に実際の物件情報に基づく見積書の提示を依頼するとよいでしょう。
アパート経営で、子どもの教育費や老後資金を余裕をもって準備したいと考えているビジネスパーソンが増えています。しかし実際には「失敗したらどうしよう」「今の貯蓄で初期費用は足りる？」といった不安が先に立ち、なかなか一歩を踏み出せない方がほとんどです。
ファミリーアセットコンサルティングは、初心者の方でも安心してアパート経営を始められる資金計画づくりと物件選びをサポートしてきました。これまで多くのご家族様が、無理のない投資計画によって将来の不安を軽減しています。
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ローンと頭金（自己資金）の目安
頭金とは、物件価格からローンの借入額を引いた金額であり、物件購入時に現金で支払うお金を指します。
頭金を抑えて借入額を増やせば、自己資金を手元に残すことはできます。しかし、その分借入比率が高くなるため、空室や家賃下落が発生した場合の返済負担は大きくなるのです。
金融機関の融資方針や物件条件によって必要な頭金は異なりますが、一般的には物件価格の10〜20％程度を自己資金として用意するケースが多く見られます。
頭金の割合は融資条件だけでなく、投資家のリスク許容度や運転資金の確保状況によっても適切な水準が異なります。
アパート経営の初期費用をおさえるポイント
初期費用をおさえることで手元に資金が残るため、修繕等の突発的な対応が必要になった際に対応しやすくなるでしょう。初期費用をおさえるためのポイントは以下の通りです。
不動産会社が売主の物件を購入する
不動産会社が売主の物件を購入すると買主と売主の直接の契約となり、不動産会社による仲介がないため仲介手数料を支払う必要がなくなります。仲介手数料は初期費用の多くの割合を占める部分であるため、おさえられれば数十万円〜数百万円もの費用の節約につながります。
不動産会社が売主となっている物件は不動産ポータルサイトでは「売主」や「代理」という文言が記載されているため、購入する際の参考にしてみてください。
金融機関とのコネクションが強い不動産会社を探す
付き合いのある銀行などがない場合、取引金融機関が多い不動産会社を探してみましょう。
金融機関との連携が強い不動産会社を通してアパートを購入すると、融資条件について相談できる選択肢が広がる場合があります。有利な条件で融資が受けられれば、頭金の額を抑えて購入できる可能性があり、結果として初期費用の負担を抑えやすくなるのです。
不動産投資は、融資条件や借入額によって資金計画に大きな差が生まれます。物件情報だけでなく、どのような融資を組めるのかという視点での情報収集が欠かせません。
たとえば、返済期間30年で2,000万円のローンを組んだ場合、金利1.5％と2％では総返済額に約200万円の差が生じます。無理のない返済条件は、購入後の資金繰りを安定させ、運転資金を確保するうえでも大切なポイントです。
アパート投資を検討する際「どの金融機関で、どんな条件で融資を受けられるのか」が分からず、判断に迷う方は少なくありません。融資条件を深く検討しないまま進めると「金利0.数％の違い」や「返済期間の差」によって、資金繰りが徐々に圧迫され、アパート経営に不安を残す可能性があります。
ファミリーアセットコンサルティングは、40以上の金融機関との取引実績をもとに、物件内容や投資目的に応じた融資条件のアドバイスをしています。アパート投資をご検討の方は、ぜひ無料投資相談へお気軽にお申し込みください。
銀行からの評価が高い物件を購入する
金融機関からの評価が高い物件は、融資額が伸びやすく、自己資金を抑えられる可能性があります。
不動産の評価は、主に「積算価格」と「収益価格」という2つの考え方をもとに算出されます。
- 積算価格とは
「今同じ建物を建て直した場合にいくらかかるか」という視点で算出する価格です。
土地の価値と、建物の再調達価格（現在建てた場合の価格）から経年劣化分を差し引いて評価します。
| 【積算価格の考え方】 積算価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格 土地価格 ＝ 路線価 × 土地面積 建物価格 ＝ 再調達価格（建築単価 × 延床面積 ×（法定耐用年数 − 築年数）÷ 法定耐用年数 |
金融機関は、担保価値を確認する際に積算価格を重視する傾向があります。
- 収益価格とは
「その物件が将来どれだけ利益を生み出すか」という視点で算出する価格です。
家賃収入から経費を差し引いた純利益を、想定利回りで割り戻して求めます。
| 【収益価格の考え方】 収益価格 ＝ 年間運用純利益 ÷ 実質利回り ※年間運用純利益は、家賃収入から年間経費を差し引いた金額 |
なお、評価基準は金融機関によって異なるため、融資状況に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
金融機関からの評価が高い物件は、担保価値が安定している傾向があり、融資面で有利に働く可能性があるでしょう。
例えば、大通りに面している土地や築年数の浅い物件、鉄筋コンクリート造（RC造）など法定耐用年数の長い構造の物件は、評価が安定しやすいと言えます。
こうした物件を選ぶことは、融資条件を有利にし、初期費用の負担軽減にもつながります。
アパート経営にかかる運営費用も試算しておこう
アパート経営の運用をする際は以下の費用がかかります。
ローン返済・利子
不動産投資ローンを利用してアパートを購入した場合の返済金額は、借入金額・返済期間・返済方法・金利によって変わります。
ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2パターンがあります。
- 元利均等返済
・返済額（元金+利子）が一定のため返済計画が立てやすい
・ただし、総返済額が元金均等返済より多くなる
- 元金均等返済
・返済額が徐々に減少する
・総返済額をおさえられるが、当初の返済額が大きく、ローン審査で希望額が借りられない可能性がある
また、金利にも種類があります。
- 固定金利
・金利が一定（固定）で返済計画を立てやすい
- 固定金利選択型
・一定期間は固定、期間経過後は金利が変動する
- 変動金利
・定期的に金利が変動し、返済額が増減する
変動金利は固定金利よりも低利率に設定されている傾向がありますが、世界情勢次第で金利が上昇するリスクがあります。金利変動リスクを回避したい場合は固定金利を選ぶとよいでしょう。また、それぞれ金融機関によっては選択できない場合もあるので注意が必要です。
管理委託手数料
管理委託手数料は、アパートの運営にかかわる管理を不動産管理会社に委託する際にかかる費用です。手数料の相場は家賃収入の5〜8%程度とされています。管理会社に委託できる主な業務は次の通りです。
- 入居者募集
- 賃貸借契約締結/更新
- 家賃回収/家賃滞納者への督促
- 解約手続き/退去時の立会い
- クレーム処理
- 清掃
- 法定点検
- 室内クリーニング
管理委託手数料は、オーナー自身が管理業務を行えば発生しません。しかし、管理業務は煩雑かつ手間がかかる業務が多いことから、管理会社に委託することが一般的です。高額な費用をかけずにオーナーの負担を大きく軽減できるため、費用対効果は高いといえます。
修繕費
修繕費は建物や設備の不具合が発生した際にかかる費用です。一戸建てや1棟アパート・マンションなどの場合は室内だけでなく、共用部に対しての費用も必要になります。
外壁塗装などは修繕が必要な時期をある程度見積もりやすいですが、建物内部の設備や給排水管などはいつ故障するか分かりません。所有している戸数が多ければ多いほど突発的な不具合が生じるケースが多くなるため、日頃から修繕費は積み立てておきましょう。
国土交通省のデータによると、必要な修繕費の目安は以下の通りです。
| 築年帯 | 鉄筋コンクリート造10戸 （1K） | 木造10戸（1K） |
|---|---|---|
| 5〜10年目 | 約7万円/戸 | 約7万円/戸 |
| 11〜15年目 | 約46万円/戸 | 約52万円/戸 |
| 16〜20年目 | 約18万円/戸 | 約18万円/戸 |
| 21〜25年目 | 約90万円/戸 | 約80万円/戸 |
| 26〜30年目 | 約18万円/戸 | 約18万円/戸 |
| 合計 | 約177万円/戸 | 約174万円/戸 |
（参考： 国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック)
築年数が経過した物件であるほど修繕費がかさみやすいため、中古物件を購入する際は注意しましょう。
不動産投資の修繕費と資本的支出の会計処理については、以下の記事をお読みください。
原状回復費
原状回復費は入居者が退去する際に室内を借りたときの状態に戻すための費用です。通常、原状回復費は入居者が支払う部分とオーナーが支払う部分に分かれています。例えば、室内に故意で傷つけられた箇所があったり、タバコのヤニで部屋全体が黄ばんでしまっていたりする場合は入居者の費用負担で原状回復をします。
一方で、壁紙や床の日焼けなど経年劣化によるものはオーナーが負担しなければなりません。入居者が負担する場合は、入居時に預かった敷金から修繕し、余った金額は退去時に返還します。
原状回復費は室内の広さや状況などによって費用が大きく異なるため、一概に目安は提示できません。
広告費
入居者募集の際に不動産会社に広告運用を依頼した場合は広告費が発生します。広告費は入居者募集をするためにオーナーが不動産会社に支払う費用であり、特別な広告を依頼した場合は別途費用がかかる場合があります。
物件の家賃が周辺の相場より高すぎたり、初期費用が多すぎたりする場合は広告費をかけても、入居者が見つかるまでに時間がかかるケースもあるため、家賃設定が適正かを考え判断しましょう。
固定資産税・都市計画税
アパートを取得すると、翌年以降は所有者として固定資産税および都市計画税の納税義務が発生します。これらは毎年かかる運用費用であり、長期的な収支計画において重要な支出項目です。
固定資産税は、土地・家屋・償却資産に対して課される税金です。一方、都市計画税は原則として市街化区域内の土地および家屋に課税されますが、物件の立地条件によっては非課税となる場合もあります。
| 【税額の計算式】 固定資産税：固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％ 都市計画税：固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％ ※自治体によって税率が異なります |
納付方法は毎年1年間の納付額を4分割するか、一括で全額納付するか選択可能です。固定資産税と都市計画税は毎年かかるため、あらかじめ発生する費用をおさえておきましょう。
所得税や住民税
所得税と住民税は1年間の家賃収入から経費を差し引いた課税所得に対して課される税金です。所得税の税率は5〜45％であり、累進課税であるため課税所得が増えるほど税率は高くなります。住民税の税率は市民税が6％、都道府県民税が4％です。
- 所得税
・不動産で得た収入（不動産所得）は給与所得と合算される
・合算した金額から必要経費や控除を差し引いた「課税所得」をもとに税金が計算される
・帳簿上での不動産投資赤字と、給与所得との合算（損益通算）で所得税の節税効果がある
・計算式：所得税 = 課税所得額 × 税率 － 税額控除
- 住民税
・都道府県民税と市区町村税が合わさったもの
・所得税と同様に所得に対して課されるため、所得税が下がると住民税も下がる
・前年の所得をもとに計算するため、不動産投資の節税効果が出るのは翌年から
・計算式：住民税 = 課税所得額 × 税率 － 税額控除 + 均等割
不動産投資は税金が大きなランニングコストとなります。減価償却費など経費計上できる費用をもれなく網羅して課税所得をおさえ、節税につなげましょう。
所得税の節税方法の詳細は、こちらの記事をご覧ください。
初期費用をおさえつつ安定的なアパート経営を行うには
アパート経営で初期費用を抑えるには、物件価格だけでなく、融資条件や頭金の配分も重要です。
複数の金融機関の融資条件を比較し、融資割合の大きいところから資金を調達できると、手元資金を残した状態で運用を始められます。
とくに初めて不動産投資に取り組む場合は、どこまで頭金を入れるべきか、どの条件で融資を組むべきかの判断に迷う方が多いです。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、物件選びだけでなく、自己資金と融資のバランスを踏まえた無理のない経営計画について、経験豊富な専門家が個別にアドバイスしています。これからアパート経営を検討している方は、まずは無料投資相談で、あなたに合った始め方を確認するところから始めてみてください。
まとめ
アパート経営をする際はアパートの頭金や税金、仲介手数料などさまざまな初期費用がかかります。「金融機関とのコネクションが強い不動産会社を探す」「銀行からの評価が高い物件を購入する」などの方法を活用すると、初期費用を抑えたアパート経営を開始できます。
「アパート経営における初期費用が知りたい方」「融資を前提にアパート経営を考えている方」は、ぜひファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談をご利用ください。融資の最新情報や初期費用をおさえるコツなどを個別の事情に合わせて丁寧に解説いたします。
監修者プロフィール
