公示価格の調べ方と基礎知識を分かりやすく解説

公示価格は土地の適正な価格を判断するための目安となりますが、公示価格の概要や目的、決まり方などを詳しく知らない方は多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、公示価格の基礎知識について詳しく解説します。

国土交通省のwebサイトを利用した公示価格の調べ方も紹介するので、調査したい地域の公示価格をすぐに確認できる内容になっています。公示価格以外の価格指標もあるため、合わせて確認しておきましょう。

公示価格の基礎知識

公示価格の調査主体は国土交通省です。いつどのように決まるのか、どのような目的で設定するのかといった点について解説します。また、一般の土地売買における活用方法についても把握しておきましょう。

公示価格はいつどのように決まる？

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められる土地の価格のことを指し、毎年1月1日時点での標準地における価格が3月に公表されます。標準地とは、全国の市町村において、土地の利用状況や環境などが「平均的な土地」のことです。2022年は約2万6,000地点で実施されています。

2人以上の不動産鑑定士が標準地を鑑定し、その鑑定評価を基に審査が行われ、最終的に土地鑑定委員会が公示価格を決定する流れです。なお、鑑定を行う際は標準地に建っている建物や権利などを加味せず、更地として扱います。

公示価格設定の目的

国土交通省によると、公示価格を設定する目的は「適正な地価の形成に寄与すること」とされています。土地の価格を評価する客観的な基準や目安を国が示すことで、適正な土地取引や価格評価が行われるのでしょう。具体的に、公示価格は以下のような役割を持ちます。

• 一般の土地の取引に対して指標を与える
• 不動産鑑定の指標となる
• 公共事業用地の取得価格算定の規準となる
• 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となる
• 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となる

（参考：『国土交通省 地価・不動産鑑定』）

土地売買の際の活用方法

実際に土地を売買する際は、売主・買主の事情や経済状況などによって価格が異なります。しかし、適正な価格を個人が設定したり判断したりするのは困難でしょう。

公示価格が持つ役割のひとつに「一般の土地の取引に対して指標を与える」とありますが、あくまでも個人の事情などは加味せず、客観的な指標として公表されるのが公示価格です。公示価格があることにより、土地売買の際に適正な価格で取引するためのひとつの目安にできます。

公示価格の調べ方【国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」】

公示価格は国土交通省のwebサイトにて公開されており、以下の順番で調べられます。

1. 国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」へアクセス
2. 調査したい土地の都道府県と市町村を選択
3. 検索条件を決定
4. 検索結果から公示価格をチェック

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」へアクセス

まずは国土交通省のwebサイト「土地総合情報システム」にアクセスし、「標準値や基準値の価格をご覧になりたい方へ」と案内のある「地価公示・都道府県地価調査」を選択しましょう。遷移先のページで検索地域を選択します。

（参考：『国土交通省 土地総合情報システム』）

2.調査したい土地の都道府県と市町村を選択

調査したい都道府県を地図上で選択し、さらに市町村を選択します。「検索地域指定（地名入力）」を選択することで、詳細な地名を入力して検索することも可能です。複数の地域を調査したい場合は「複数検索地域選択」を選択しましょう。

3.検索条件を決定

検索条件として、以下の4つの項目が表示されます。

1.対象
「地価公示のみ」「都道府県地価調査のみ」「地価公示・都道府県地価調査の両方」の3つから選択します。公示価格のみを知りたい場合は「地価公示のみ」を選びましょう。

2.調査年
「最新調査年のみ」にチェックが入っていますが、公示地価の推移も知りたい場合は範囲指定も可能です。

3.用途区分
「住宅地」「商業地」「工業地」といった用途区分を選択します。

4.地価
検索対象を絞りたい場合は、地価の下限・上限を設定しましょう。

4.検索結果から公示価格をチェック

検索条件を指定し、「検索」を押下すると地価情報が表示されます。「価格（円/㎡）」に記載されている価格が公示価格です。地域によっては表示件数が多いため、「検索地域指定（地名入力）」も活用するとよいでしょう。

公示価格は図書館や役場の資料での閲覧も可能

公示価格はインターネット検索の他、図書館や役場の資料で調べることも可能です。例えば「住宅新報社 年刊」「国土交通省土地鑑定委員会 年刊」といった冊子体資料や、「土地情報センター 地価公示時系列データCD-ROM」といった電子資料で公示価格を確認できます。

地域別に分割された資料や、対前年変動率などのデータが掲載されている資料もあるため、必要に応じて図書館や役場も利用するとよいでしょう。

公示価格以外の価格指標

公示価格以外の指標として、以下のような価格指標が挙げられます。

• 基準地価
• 固定資産税評価額
• 路線価（相続税評価額）
• 実勢価格

それぞれ土地の価格や評価を示す指標ですが、公示価格とは意味合いが異なります。ここでは、各指標の概要や公示価格との違いについて解説します。

基準地価

公示価格と基準地価はいずれも土地の価格のことを指しますが、調査主体や評価時期、価格の判定方法などが異なります。公示地価の調査主体は国土交通省ですが～、基準地価の調査主体は都道府県であり、毎年7月1日時点の評価を9月に公示します。

また、公示価格は2人以上の不動産鑑定士によって評価されるのに対し、基準地価は1人以上の不動産鑑定士によって評価されます。公示価格と基準地価の主な違いを以下の表にまとめます。

	公示地価	基準地価
調査主体	国土交通省	都道府県
評価時期	毎年1月1日時点	毎年7月1日時点
公示時期	3月	9月
判定方法	2人以上の不動産鑑定士による評価	1人以上の不動産鑑定士による評価

固定資産税評価額

土地や建物を所有している場合は固定資産税を納付する必要があり、税額を計算する際に必要となるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は所在地や接道状況、土地の形状といったさまざまな点から評価されます。

固定資産税評価額を決定するのは各自治体であり、土地の固定資産税評価額は公示価格の70％が目安です。なお、公示価格は毎年公示されますが、固定資産税評価額は3年に1度の見直しとなります。

路線価（相続税評価額）

路線価（相続税評価額）とは相続税や贈与税を計算する際に利用される土地の価格で、道路に面した標準的な宅地における1㎡当たりの評価額のことです。国税庁が毎年1月1日時点での評価を7月1日に公表します。

路線価は不動産鑑定士の鑑定評価や売買の成約実例などを基に決定され、公示価格の80％が目安とされます。各地の路線価図は国税庁のwebサイトで閲覧可能で、路線価や借地権割合などが確認できます。

（参考：『国税庁 路線価図・評価倍率表』）

実勢価格

公示価格は一般の土地の取引に対する客観的な指標であるのに対し、実勢価格は実際に土地の取引が成立した価格のことを指します。土地の取引は、売主と買主の需給関係によって成立した価格となるため、公示価格や売り出し価格よりも高くなることもあれば低くなることもあります。
過去の実勢価格は国土交通省のwebサイトで確認できます。「土地総合情報システム」にアクセスし、「不動産取引価格情報検索」を選択しましょう。

（参考：『国土交通省 土地総合情報システム』）

4つの指標の特徴と違い

公示価格以外の指標を4つ紹介しましたが、それぞれの特徴や違いを以下の表にまとめます。

	公示価格	基準地価	固定資産税評価額	路線価	実勢価格
調査主体	国土交通省	各都道府県	各自治体	国税庁	-
評価時期	1月1日時点	7月1日時点	1月1日時点 ※3年に1度見直し	1月1日時点	-
公示時期	3月	9月	3月	7月	-
判定方法	2人以上の不動産鑑定士による評価	1人以上の不動産鑑定士による評価	1人以上の不動産鑑定士による評価	不動産鑑定士の鑑定評価や売買の実例価額など	取引が成立した価格
調べ方 （webサイト）	国土交通省	国土交通省	国土交通省	国税庁	国土交通省

評価時期や公示時期などがさまざまなため、混同しないようにしましょう。

まとめ

公示価格は国が公表する指標であり、一般の土地の取引に対する客観的な指標にもなります。基準地価や固定資産税評価額、路線価といった指標との違いも頭に入れておくとよいでしょう。

具体的な収益物件を検討する際は、今回紹介した価格指標も参考となります。ただし、実際に売買する価格とはかけ離れていることもあるため、参考程度にとどめておきましょう。