医師に不動産投資をおすすめする理由｜リスクとその対策もご紹介

医師として高い収入を得ている方々にとって、不動産投資は、所得税を節税し、資産を効率的に増やし、将来の安定した収入源を確保するための有力な手段です。

本業が忙しい方でも管理を外部に委託することで本業に支障なく取り組むことが出来るのが不動産投資の良さでもあります。本業だけに頼らない収入源を持つことで、精神的な余裕をもたらし、ライフスタイルの選択肢も広がります。

この記事では、医師が不動産投資を始める際に知っておくべき基本情報やメリット、リスク、収益物件の選び方など、詳しく解説していきます。

医師が不動産投資をするべき理由

医師が不動産投資を始めるべき主な理由は、以下の3点です。高い収入と信用力を活かし、長期的に安定した収益を得られる投資方法として、不動産投資は非常に有効な選択肢です。

1. 高い信用力を活かしたローンの活用

医師は高収入で安定した職業であることから、金融機関からの信頼も厚く、不動産投資ローンを有利な条件で組める可能性があります。

自己資金を最小限におさえて規模の大きい物件を購入できるので、レバレッジ効果を得ることが出来るため、より効率的に資産形成ができるでしょう。

 2. 安定したキャッシュフローの確保

不動産投資によって得られる家賃収入で、本業とは別の安定した副収入を得ることが可能です。

特に、医師の仕事は忙しく、ライフステージの変化により働き方を柔軟に変えたいと考える方も多いでしょう。

例えば、育児や介護のために勤務時間を減らしたい時期や、体力の低下により働くペースを落としたい場合でも、家賃収入があれば安心です。また、早期退職を考えている方にとっても、家賃収入は大きな助けとなります。

3. 節税効果

医師は高収入であることが多く、そのため所得税や住民税の負担も大きくなります。

不動産投資で発生する必要経費を計上し、不動産所得の会計上の赤字と本業の収入を損益通算することで、課税所得が減るため、所得税・住民税の節税効果が得られます。

中でも減価償却費は毎年経費計上できる金額が大きく、節税対策を行う上で大きなインパクトを持ちます。

減価償却費とは建物の経年劣化による「資産価値の目減り」を示す経費であり、実際の支出が発生しません。資産価値の目減りは実際の支出を伴う修繕費とは分けて考えるため、賃貸経営が黒字であっても会計上の赤字を生み出し、損益通算を行えます。

特に、毎年の節税効果を大きく取りたい場合は、築年数が経過した木造一棟アパートがおすすめです。

不動産投資を始める際のステップ

不動産投資に興味を持った医師の方が、実際に投資を始めるための具体的なステップを解説します。計画的に進めることで、リスクを最小限に抑えながら着実に資産形成を進めることができます。

 1. 投資の目的を明確にする

不動産投資を始めるにあたり、まずは「投資の目的」を明確にすることが重要です。投資の目的によって選ぶべき物件の種類や立地、投資手法が異なるためです。

たとえば、所得税や住民税の節税を目的とする場合や、老後の資金のために長期的なキャッシュフローを狙う場合など、それぞれに応じた投資戦略が必要です。

また、短期間での売却益を狙うキャピタルゲイン重視の戦略か、安定した家賃収入を得るインカムゲイン重視の戦略かを明確にすることで、投資計画が立てやすくなります。

投資の目的を決める際は、不動産会社に相談するのがおすすめです。個別相談やセミナーなどを開催している場合もあるため、参加してみるのもよいでしょう。

 2. 物件を選ぶ

不動産投資で成功するためには、物件選びが極めて重要です。物件の種類、立地、価格、などを考慮し、慎重に選びましょう。特に立地は、長期的な賃貸需要を左右する要因となるため、慎重に検討する必要があります。

駅から近く、主要ターミナルへのアクセスが良い物件や近くに生活に必要な施設が揃っている物件は、安定した賃貸需要が見込めるでしょう。

また、将来的に地域の人口動態がどう変化するか、開発計画が進んでいるかも考慮に入れるべきポイントです。その他にも、日当たりや騒音、治安の良さなど、様々な角度からチェックすることが重要です。

3. 管理会社を選ぶ

物件の管理は自分で行うことも可能ですが、管理会社に任せることで、入居者募集、賃貸借契約、家賃の回収、退去手続きなどを一括して委託できます。

特に本業が忙しい医師の方が管理業務をこなすのは負担も大きいため、管理会社に依頼することをおすすめします。

また、物件の売買・仲介を行う動産会社にも、賃貸管理を行っている会社もあります。そのまま賃貸管理を依頼できることもあるので、物件購入時に相談してみるとよいでしょう。

医師におすすめな不動産投資

高収入な医師の方におすすめな不動産投資は一棟投資です。一棟投資は区分投資に比べると価格は高くなりますが、資産拡大がしやすく、節税効果も高くなります。

1. 一棟アパート投資

一棟アパートは法定耐用年数の短い木造の物件が多く、単年で経費計上できる減価償却費が大きくなります。そのため、所得税・住民税の節税効果が高く、高収入の医師の方におすすめの方法です。

さらに、一棟アパートはその他の収益物件に比べ、利回りが高い傾向があり、安定したキャッシュフローを得ることができます。

また、区分マンションは空室になってしまうと、収入はゼロになってしまいますが、一棟アパートの場合は他の部屋の家賃収入で損失を補填でき、空室リスクを分散することが可能です。

2. 一棟マンション投資

ある程度の資産規模を目指す方は一棟マンションがおすすめです。

一棟マンションは他の物件に比べ、価格が高い傾向にありますが、1回の取引である程度の規模を購入できるため、早く資産規模を拡大することができます。

区分マンションを何戸も購入するより、少ない手間で多額の家賃収入を得ることが可能です。

一棟目の家賃収入を原資に次の収益物件を購入することも可能です。

医師におすすめしない不動産投資

医師におすすめしない不動産投資はワンルームマンションや戸建てなど小規模な物件です。

以下では、医師におすすめしない不動産投資について詳しく解説します。

1．ワンルームマンション投資

ワンルームマンションは融資が受けやすく、一棟物件と比べると価格も低いため、比較的手軽に不動産投資を始められます。しかし、投資先が一室のみであるため、入居者が退去すると新しい入居者を確保するまでは無収入の状態が続くリスクがあります。

特に、新築ワンルームマンションは物件価格が割高である場合が多いため、物件売却時に損をしてしまう可能性が高いといえます。

2．戸建て投資

戸建て投資は少ない投資額で始められ、ファミリー層が入居するケースが多く、入居期間が長くなりやすいため、長期間にわたって安定した収益が期待できる点がメリットです。

しかし、中古戸建ては築年数が経過するほど資産価値が下落するので、融資が通りにくくなります。

また、少ない投資額で始められますが、その分収益も少額になります。複数戸を持つアパート投資やマンション投資と比較すると、資産拡大はスローペースになります。

不動産投資のリスクとその対策

医師は社会的地位が高く、金融機関からの評価も高いため不動産投資に取り組みやすいといわれています。しかし、不動産投資にはリスクも存在することを理解し、対策を考えておくことが大切です。

1. 空室リスク

不動産投資において最大のリスクは空室リスクです。入居者が見つからず、長期間家賃収入が得られないと、ローンの返済や維持費が負担になります。

空室リスクを回避するためには、交通の利便性が高い立地の良い物件を選ぶことや募集条件の見直しが有効です。

立地条件が良い物件の一例として、東京圏や大阪といった主要都市へのアクセスに優れている通勤や買い物の利便性の高い物件が挙げられます。さらに周辺施設にも恵まれている物件であれば、空室が発生してもすぐに埋まる可能性が高いでしょう。

また、空室リスクに備えるためには、立地条件の良い物件を選ぶだけでなく、運用後の入居付けについても対策を講じなければなりません。収益物件の管理を任せる管理会社を選ぶ際は、入居付けに独自のノウハウを持っている、営業力が強い管理会社を選びましょう。

客付けを得意としている管理会社であれば、空室が発生してもすぐに新しい入居者を見つけてくれる可能性が高いため、安定したキャッシュフローを維持しやすくなります。

2. 修繕リスク

物件の老朽化による修繕費用の増加も不動産投資におけるリスクの一つです。特に中古物件は、建物の外観や設備が劣化すると入居付けにも悪影響を及ぼすため、定期的な修繕を行う必要があります。

中古物件を選ぶ際は、将来的に発生する修繕費用を見込んで購入を検討することが大切です。直近で修繕済みの物件は価格が高めになる傾向がありますが、経年劣化が進んでから工事をするよりも、早い段階で修繕を行うほうが費用を安くおさえられるケースもあります。

また、経年劣化が進んでいる場合でも割安な価格で購入できる場合は、購入後に自身で修繕を実施することも検討するとよいでしょう。

マンション・アパート投資では、12～18年周期で大規模修繕工事を実施することが多く、比較的高額な費用がかかります。

ただし、修繕費を少しでもおさえたい気持ちから定期的な修繕を怠ってしまうと、いざ修繕が必要となった際に莫大な費用が発生してしまう可能性があります。定期的に修繕を実施したほうがトータルでの出費が低くおさえられる場合もあるため、長期的な計画を立て、修繕費用を積み立てておくようにしましょう。

3. 金利上昇リスク

不動産ローンの金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、キャッシュフローに影響を及ぼします。特に変動金利型のローンを利用している場合は、金利上昇リスクを考慮することが重要です。

固定金利型を選ぶことで、金利変動によるリスクを抑えることができますが、固定金利は変動金利よりも高めに設定されているため、シミュレーションを行い、自分にとって最適なプランを選びましょう。

まとめ

医師の方にとって、不動産投資は長期的な資産形成を支える有力な投資方法 選択肢です。安定した収入を得ながら、リスクを抑えた投資を行うためには、適切な物件選びと管理が鍵を握ります。また、信頼できる専門家のアドバイスを受けることも大切です。自身の目的に合った投資プランを見つけ、長期的な視点で資産を築き上げることで、将来の安心を手に入れましょう。