アパートの修繕とは？具体的な費用から削減のコツまで徹底解説

アパートの修繕は、アパートの入居率や家賃水準などを維持するために重要な工事です。しかし、どの程度の周期で実施すればいいか、費用相場はどの程度なのかなどがわからず、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、アパートの修繕の目安となる周期や工事の内容、費用相場、費用を削減するポイントなどについて解説します。減価償却をすべきかの判断基準なども紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは、アパート投資の専門家が、空室問題や修繕、減価償却による節税などもすべて含め、お客様それぞれに合った戦略や資産形成の方法を、無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

アパートにおける修繕とは

アパートの修繕には、規模や目的によっていくつかの種類があります。それぞれ実施するタイミングや費用感が異なるため、違いを把握しましょう。

ここでは、修繕を以下の3つに分けて解説します。

• 建物全体に対応する「大規模修繕」
• 部分的に行う「小規模修繕」
• 入居者の退去時に必要な「原状回復修繕」

建物全体に対応する「大規模修繕」

アパートの大規模修繕とは、建物全体の劣化を防止するために行う大規模な修繕工事のことです。設備に不具合が発生する度に実施する補修とは異なり、外壁の塗装や、屋根の防水工事、ベランダ・階段の防水工事など、建物全体に関わる部分を修繕します。

足場を組んで実施するため工事期間が長く、費用も高額になりやすいため、計画的に進めるのがおすすめです。大規模修繕を行うことで、建物の見た目と性能がよくなるため、家賃水準や入居率の維持が期待できます。費用相場は400万円〜で、築年数などでも変化します。

部分的に行う「小規模修繕」

小規模修繕とは、建物の特定箇所を部分的に補修する工事です。大規模修繕のように建物全体を対象とするのではなく、劣化が見られる箇所や不具合が発生した設備に、個別に対応します。 工事だけでなく、劣化調査や耐震調査なども小規模修繕の一部に含まれます。

具体的には、次のような工事・調査が該当します。

• 室内設備（給湯器・エアコン・換気扇など）の修理・交換
• ベランダ・階段・廊下の塗装
• 排水管の高圧洗浄
• 建物の劣化調査・耐震調査

費用の目安は1件あたり数万円〜数十万円程度で、大規模修繕と比べると負担は小さくなります。

ただし、小さな不具合を放置すると劣化が進行し、大規模修繕の際に余計なコストが発生する可能性があります。

5〜10年を一つの目安として定期的に実施し、建物の状態を良好に保ちましょう。

入居者の退去時に必要な「原状回復修繕」

原状回復修繕とは、入居者が退去した際に、部屋を入居前の状態に戻すための修繕です。室内をきれいに整え、必要に応じて設備の修理・交換を行うことで、次の入居者が快適に暮らせる環境を整えます。

内見時の印象にも直結し、空室期間をできるだけ短くするためにも設備の修理・交換を検討しましょう。

主な工事・作業内容は次のとおりです。

• 壁や天井のクロスの張り替え
• 畳・カーペット・フローリングの張り替え
• 水回り設備の補修・交換
• ハウスクリーニング

費用相場は1室あたり数千円〜数十万円で、設備交換が発生すると高額になるケースもあります。入居者が退去するたびに実施するため、退去頻度が高い物件ではトータルの負担が大きくなりやすい点にも注意が必要です。

なお、通常の使用による経年劣化はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担が原則となっています。

（参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）

アパートの修繕の費用目安・相場

10戸アパートであれば、1度目の大規模修繕は約400〜500万円、2度目は約800〜900万円が費用の目安になります。周期ごとの詳細な費用目安は次のとおりです。

周期	木造10戸（1K）	木造10戸（1LDK～2DK）	RC造10戸（1K）	RC造20戸 （1LDK～2DK）
5～10年目	約7万円/戸 （棟あたり約70万円）	約9万円/戸 （棟あたり約90万円）	約7万円 （棟あたり約70万円）	約9万円/戸 （棟あたり約170万円）
11～15年目	約52万円 （棟あたり約520万円）	約64万円/戸 （棟あたり約640万円）	約46万円 （棟あたり約460万円）	約55万円/戸 （棟あたり約1,090万円）
16～20年目	約18万円 （棟あたり約180万円）	約23万円/戸 （棟あたり約230万円）	約18万円 （棟あたり約180万円）	約23万円/戸 （棟あたり約460万円）
21～25年目	約80万円 （棟あたり約800万円）	約98万円/戸 （棟あたり約980万円）	約90万円 （棟あたり約900万円）	約116万円/戸 （棟あたり約2,320万円）
26～30年目	約18万円 （棟あたり約180万円）	約23万円/戸 （棟あたり約230万円）	約18万円 （棟あたり約180万円）	約23万円/戸 （棟あたり約460万円）
合計	約174万円 （棟あたり約1,740万円）	約216万円/戸 （棟あたり約2,160万円）	約177万円 （棟あたり約1,770万円）	約225万円/戸 （棟あたり約4,490万円）

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

構造や戸数で差はあるものの、大規模修繕以外の期間も70～200万円は必要になるため、計画的に資金を用意しましょう。

より詳しいアパートの修繕箇所や費用相場、修理・交換時期は、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートの修繕の周期と内容

アパートの大規模修繕は一般的に12～15年周期で実施する必要があります。

参照：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改訂版）」（データを元に作成）

国土交通省によれば、定期的な小規模修繕を行いつつ、図のように12～15年周期で大規模修繕を行うことで建物の劣化を防ぎ、社会が要求する性能水準を維持することが重要です。ただし、これはあくまでも目安であり、当然木造や鉄骨、鉄筋コンクリート（RC）などの構造や、工法、劣化状況などによってもタイミングに差が出るため注意が必要です。

修繕の全体のサイクルと主な内容は次の通りです。

【木造10戸（1K）のケース】

周期	規模	修繕の内容
5～10年目	小規模修繕	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 排水管（高圧洗浄等）
11～15年目	大規模修繕	屋根・外壁（塗装） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 給湯器等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄等）
16～20年目	小規模修繕	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）
21～25年目	大規模修繕	屋根・外壁（塗装・葺替） ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） 浴室設備等（修理・交換） 排水管（高圧洗浄）
26～30年目	小規模修繕	ベランダ・階段・廊下（塗装） 室内設備（修理） 給排水管（高圧洗浄等・交換） 外構等（修繕）

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

11～15年目と21～25年目に大規模修繕を実施し、その間に必要な設備を小規模修繕で対応していくイメージです。

基本的に5年や10年を一つの単位とし、修繕を繰り返すと考えておきましょう。

なお、原状回復修繕は前述のとおり、入居者が退去するごとに実施する必要があります。

たとえば、以下のような工事・作業が発生する可能性があります。

工事・作業内容	費用の目安 （単価・箇所別）	補足・備考
壁や天井のクロスの張り替え	1,000円〜1,300円/㎡	量産品（スタンダード）なら約1,000円/㎡。 6畳間の壁・天井の全面張り替えで約4万〜6万円が目安です。
畳・カーペット・フローリングの張り替え	畳（表替え）：5,000円〜8,000円/帖　 CF（クッションフロア）：2,500円〜3,500円/㎡　 フローリング（全面張替）：4,500円〜8,000円/㎡	フローリングは部分的なキズ補修であれば、1箇所あたり1.5万〜3万円程度で済むこともあります。
水回り設備の補修・交換	パッキン交換等：3,000円〜1万円/箇所　 水栓金具の交換：2万〜5万円/箇所　 コーキング打ち直し：3,000円〜5,000円/箇所	パッキンやコーキング、シングルレバー等の部分補修が中心です。 本体交換（10万円超〜）は計画修繕側に含めます。
ハウスクリーニング	1R・1K：20,000円〜35,000円　 1LDK・2DK：35,000円〜50,000円　 2LDK・3DK：50,000円〜70,000円	基本的な清掃に加え、エアコンの内部洗浄を合わせる場合は別途8,000円〜12,000円/台が加算されます。

原状回復修繕は、大規模修繕・小規模修繕の周期に関係なく発生するため、あらかじめ別途費用を見込んでおきましょう。

アパートの修繕費用を削減する7つのポイント

高額になりがちなアパートの修繕費用を削減するポイントは次のとおりです。

• 建物診断を実施する
• まとめられる工事はまとめて実施する
• 定期的に修繕を行う
• 入居者審査を厳密に行う
• 補助金を活用する
• 入居前・退去時・修繕後の写真を部屋ごとに残す
• 修繕履歴を部屋別に管理して、同じ不具合の再発を防ぐ

それぞれ詳しく紹介します。

建物診断を実施する

大規模修繕を実施する時期になった場合は、建物診断を実施するとよいでしょう。目安時期はあるものの、実際大規模修繕をいつ実施すべきかは建物の使用状況や劣化状況によって異なり、素人の目では判断できません。そのため、建物診断で劣化の度合いや修繕の必要性を調査するのがおすすめです。

建物診断は、専門知識をもった調査会社が図面や修繕履歴も確認しながら、建物全体や設備の状況を詳細に調べるもので、小規模なアパートであれば6～10万円程度の費用ですみます。診断を行うことで、遅すぎず早すぎず最適なタイミングと費用で大規模修繕を実施できるでしょう。

まとめられる工事はまとめて実施する

修繕を実施する際、まとめられる工事はまとめて実施するのがおすすめです。修繕工事は高所での作業も多いことから、作業効率の向上や安全性確保のため、足場が必要なケースもあります。

足場を設置するのにかかる費用は工事費の中でも特に高額で、足場の設置回数が増えれば費用も一気に高額になります。そのため、足場が必要な工事はまとめて実施し、足場の設置回数をなるべく減らすのが重要です。

たとえば、外壁の塗装・屋根の工事・雨どい交換をまとめて実施すると、足場の設置や撤去は1度で済みます。それぞれを別々に実施する場合と比べ、足場の設置を2回分減らせるため、大幅にコストを削減できるでしょう。

定期的に修繕を行う

修繕にかかる総合的な費用を抑えるには、こまめに修繕を行うことが重要です。補修を行わずに放置すると、劣化はより深刻になり、工事はより大がかりなものになります。たとえば、ちょっとした雨漏りでも放置すると雨によって腐食が起こり、構造の補強といった大掛かりな工事が必要になるでしょう。

また、修繕費用は深刻・大規模・即対応であればあるほど、高額になりやすい傾向があります。そのため、結果的に補修を行わないほうが総合的な費用は高くなりやすいのです。大規模修繕で行う工事の負担を減らすためにも、こまめな点検・修繕は実施しましょう。

入居者審査を厳密に行う

建物の劣化スピードは、入居者によって大きく変わるため、入居者審査を厳密に実施するのもおすすめです。もし、マナーの悪い方が入居すると、部屋を汚す、壊す、雑に扱って不具合が発生する可能性があり、そのまま放置されるケースも考えられます。

特に設備や水回りの劣化などは建物全体に影響しやすく、放置されることで原状回復費や修繕費が高額になるリスクもあります。そのため、管理会社に入居を希望する人物の条件を細かく伝え、これまでよりも厳密に審査を行ってもらいましょう。マナーのよい入居者が集まれば住み心地もよくなり、空室リスクの低減にもつながります。

補助金を活用する

アパートの修繕では、省エネ性能の向上や長寿命化を目的としたリフォームであれば、国や自治体の補助金を活用できるケースがあります。修繕と同時に性能向上に向けたリフォームをすることで、補助金の対象となり、実質的な費用負担を抑えられます。

アパートの修繕に活用できる主な補助金制度は次のとおりです。

• 【長期優良住宅化リフォーム推進事業】
  概要：既存住宅の性能向上（耐震・省エネ・劣化対策等）を目的としたリフォームを支援
  補助額の目安：1住戸あたり80万～160万円
• 【先進的窓リノベ2026事業】
  概要：高断熱性能の窓への改修を支援
  補助額の目安：工事内容に応じて最大100万円
• 【賃貸集合給湯省エネ2026事業】
  概要：賃貸集合住宅における高効率給湯器の導入を支援
  補助額の目安：機器の種類に応じて補助

（参照：国土交通省「住宅リフォームの支援制度」）

制度によって申請期間や要件が異なるため、修繕計画を立てる段階で利用可能な制度がないか確認しましょう。   

また、上記の国の制度に加えて、物件所在地の自治体が独自の補助金制度を設けている場合があります。制度の内容や補助額、対象となる工事は自治体によって異なるため、物件所在地の自治体ホームページも確認してみてください。

入居前・退去時・修繕後の写真を部屋ごとに残す

入居者が入居する前と退去する際に、室内の状態を撮影して記録を残しておくことも、費用削減に有効です。写真を残しておくことで、傷や損傷がいつ・どのように発生したのかを客観的に把握でき、責任の所在を明確にできます。

たとえば、退去時に壁紙に大きな傷が見つかった場合、入居前の写真がなければオーナー負担か入居者負担かの判断が難しくなります。結果として、本来は入居者が負担すべき修繕費をオーナーが負担してしまうケースも考えられます。

撮影のポイントは次のとおりです。

• 各部屋の壁・床・天井・設備を入居前・退去時・修繕後の3つのタイミングで撮影する
• 日付が記録に残る形（スマートフォンの写真データなど）で保存する
• 傷や汚れがある箇所はアップでも撮影し、場所がわかるように記録する

写真記録を習慣化するだけで、不要な費用負担を避けられるため、すぐに取り入れましょう。

修繕履歴を部屋別に管理して、同じ不具合の再発を防ぐ

点検・修繕の履歴を部屋ごとに記録し管理することで、効率的かつ的確な修繕対応が可能です。

たとえば、「201号室の給湯器は3年前に修理済み」「302号室は排水管の詰まりが2度発生」といった情報が蓄積されていれば、次にどの部屋で何が起こりやすいかを予測しやすくなります。

管理する項目としては、次のような内容が挙げられます。

• 修繕の実施日・内容・費用
• 使用した部材や施工業者
• 不具合の発生履歴と対応結果

修繕履歴を管理していないと、同じ箇所で繰り返し発生する不具合を見逃しやすくなり、根本的な原因の特定が遅れます。その結果、何度も同じ修繕費を支出するというケースが発生しかねません。

管理会社に依頼するか、エクセルや管理ツールを使って記録を残すようにしましょう。

アパートの高額な修繕費用を準備する2つの方法

アパートの修繕にかかる費用は非常に高額であるため、全額まとめて自己資金で用意するのが難しい場合もあります。その場合は、次のような方法を利用するのがおすすめです。

• 修繕費を積み立てる
• ローンを活用する

それぞれ詳しく見てみましょう。

修繕費を積み立てる

大規模修繕など修繕費が高額で一括での支払いが難しい場合は、家賃の10～20％程度を目安として毎月積立を行うのがおすすめです。普通預金や定期預金はもちろん、次のような商品もあるため、うまく活用するとよいでしょう。

商品	概要	メリット
保険商品	修繕積立金プランがある生命保険・損害保険があり、解約返戻金を修繕費用に当てられる	・万が一の場合は保険金を受け取れる ・特約で保障を充実させられる ・積立期間や金額を設定できる場合も
賃貸住宅修繕共済	修繕費を共済掛金として月・年払いし、工事を実施する際に共済金から支払われる	・共済掛金は経費にできる ・毎年1回定期検査が行われる

ローンを活用する

修繕がすぐに必要な場合や、積立までの期間が短いといった事情で資金の用意が難しい場合は、ローンを検討するのもよいでしょう。住宅金融支援機構や民間金融機関から、賃貸住宅リフォーム融資（アパートリフォームローン）が提供されており、費用が高額な修繕の工事にも適用可能です。

ローンでは月々の返済は必要になるものの、修繕で建物の性能を高められれば入居率の改善や家賃の水準維持につながり、利益を出せる可能性もあります。ただし、各機関で融資限度額や金利、返済期間などは異なるため、自身の希望と照らし合わせながら慎重に検討するのがおすすめです。

ファミリーアセットコンサルティングは、40行以上の金融機関と取引があり、ローンに関する相談も含めて、アパート投資の専門家が無料でお客様それぞれに合った資産形成の形について、じっくりアドバイスします。ぜひお気軽にご相談ください。

アパートの修繕費は減価償却できる？

アパートの修繕にかかる費用は、一括で経費計上できるケースと、減価償却が必要なケースがあります。どのように修繕費と減価償却をわければいいのか、詳しく解説します。

アパート修繕費の減価償却に関しては、次の記事でも詳しく紹介しているため、基礎知識や計算方法などを知りたい方はぜひこちらを参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは、減価償却による節税など、税金対策も絡めた多角的な投資の方向性や戦略について、アパート投資のプロが無料でご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。

経費計上できる費用と減価償却になる費用

アパートの修繕にかかる費用は、一括で経費計上できる「修繕費」と、減価償却の対象になる「資本的支出」に分けられます。

修繕費は、劣化した建物を元の状態に戻すための費用であり、その年度で経費として一括計上できます。一方資本的支出は、物の価値を高めたり建物の寿命を延ばしたりするための費用であり、新たな設備投資と判断されるため、減価償却が必要です。

たとえば、修繕費と資本的支出はそれぞれ次のようにわけられます。

【修繕費の例】

• 雨漏りの修理
• 外壁のひび割れを修復する工事

【資本的支出の例】

• 故障した設備を性能のよいものと交換
• アパートに避難用の階段を新設

このように、修繕によって建物のスペックが向上すると「資本的支出」と判断され、減価償却が必要になる可能性があるため注意が必要です。

修繕費と資本的支出の判断基準

建物の性能アップといった基準以外にも、修繕費と資本的支出を分けるための判断基準はいくつか存在します。基本的な判断基準は次のとおりです。

1. 費用の金額が20万円未満か
2. 約3年以内の周期で実施されるものか
3. 建物の維持や原状回復のための工事か
4. 建物の価値を高めたり、使用期間を増加させるものか
5. 費用の金額が60万円未満、または前期末取得価額の10％以下か

3まではどれか1つでも該当すれば修繕費になり、1～3は該当せず4に該当する場合は資本的支出になります。また、原状回復か価値を高めるものか判断できない場合、5に該当すれば修繕費にできます。

前期末取得価格とは、前年度の事業年度中に取得した固定資産の取得価格のことです。資本的支出があれば加算し、減価償却で減損していれば金額から差し引きます。ただし、修繕費と資本的支出の区分は複雑であるため、判断が難しいと感じる場合は税理士などに相談するのがおすすめです。

アパートの修繕でよくある質問

アパートの修繕に関して、オーナーから寄せられることの多い疑問をまとめました。ここでは、以下の2つの質問に回答します。

アパートの修繕を任せる業者の選び方は？

アパートの修繕業者を選ぶ際は、次のようなポイントを総合的に比較・検討するのがおすすめです。

• 施工実績と対応物件の種類：自分のアパートと同じ構造（木造・RC造など）や築年数の物件で実績があるかを確認する
• 対応スピード：緊急性の高い修繕に迅速に対応してもらえるか、連絡から見積もりまでの期間はどの程度かを確認する
• 見積書の透明性：工事の内訳や使用する部材が明示されているか、一式表記でまとめられていないかをチェックする
• アフターフォロー：施工後の保証期間や不具合発生時の対応体制が整っているかを確認する

費用の安さだけで判断すると、施工品質が低く短期間で再修繕が必要になり、かえってコストがかさむ危険性もあります。複数の業者から見積もりを取り、金額だけでなく対応力や実績もあわせて比較しましょう。

管理会社が提携している業者だけでなく、自分でも相見積もりを取ると、費用の妥当性を判断しやすくなります。

アパートの修繕費は節税になる？

アパートの修繕にかかった費用は、修繕費として計上するか資本的支出として計上するかによって、節税効果が変わります。

修繕費に該当する場合は、その年の確定申告で全額を経費として一括計上できるため、課税所得を大きく減らせます。たとえば、所得税率が30%の方が200万円の修繕費を計上すれば、約60万円の節税効果が期待しやすいです。

一方、資本的支出に該当する場合は、耐用年数に応じて毎年少しずつ減価償却費として計上します。一括計上ほどの即効性はないものの、複数年にわたって経費計上できるため、長期的に所得税や住民税の負担を軽減できます。

どちらに該当するかで節税のタイミングと効果が変わるため、修繕を行う前に税理士に相談し、最適な計上方法を確認しましょう。

まとめ

本記事では、アパートの修繕を実施する周期や工事内容、費用相場などを解説しました。 

小規模修繕や大規模修繕は、アパートの入居率や家賃水準を維持するために不可欠なものです。一方で、費用が高額になりやすいため、計画的に資金を用意するとよいでしょう。

ファミリーアセットコンサルティングでは、アパート投資の専門家が「ローン」や「税金」も絡め、多角的な目線でお客様の資産形成について、無料でじっくりアドバイスいたします。アパートの経営について悩みを抱えている方は、ぜひ気軽にご相談ください。