火災保険はアパート経営でどこまで補償される？主な特約や選び方を解説

火災保険は、アパート経営で起こり得る火災や自然災害による経済的なリスクに備えるための保険です。火災や風水害などによってアパートが被害を受けると、高額な修繕費や再建費用が発生するだけでなく、家賃収入が減少し、ローン返済などの収支に影響するおそれがあります。

火災保険は、火災だけでなく、台風や落雷、契約内容によっては豪雨による水災なども補償され、建物の損害に伴う経済的負担を軽減できます。　

この記事では、アパート経営における火災保険の補償対象、火災保険と地震保険の違い、加入が必要な理由について解説します。所有するアパートに必要な補償内容を確認する際の参考にしてください。

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アパート経営で火災保険が必要な理由

アパート経営で火災保険が必要な主な理由は、火災や自然災害などによって建物に大きな損害が発生した際の経済的負担に備えるためです。

入居者が加入する火災保険は、入居者自身の家財を補償するのが一般的で、オーナーが所有する建物全体は補償されません。また、近隣からの延焼によってアパートが損害を受けた場合でも、失火責任法により、失火者に重大な過失がなければ損害賠償を請求できない場合もあります。

そのため、建物本体や共用部分の損害に備え、オーナー自身が建物を対象とする火災保険に加入することが必要です。

アパート経営で押さえておきたい火災保険の基本

アパート経営では、火災や落雷、風災、水災などによって建物に損害が生じると、高額な修繕費が発生する可能性があります。こうした損害を補償するのが火災保険です。

ここでは、火災保険の基本として以下の4点を確認していきます。

• 火災保険で補償される損害
• 火災保険で補償されない主な損害
• 火災保険で補償されない震災リスクに備える地震保険
• 入居者向け・オーナー向けの違い

火災保険で補償される損害

火災保険は、その名の通り火災による損害を補償する保険ですが、火災以外のさまざまな事故や自然災害も補償します。

主な補償対象は以下の通りです。

損害の種類	主な例
火災・破裂など による損害	火災、落雷、 破裂・爆発など
自然災害に よる損害	風災、水災、 ひょう災、雪災など
人為的な損害	盗難、破壊など
その他の損害	飛来物・落下物、 車両の衝突など

火災保険に加入していれば、こうした損害が発生した際の修繕費や復旧費を保険金でカバーできる場合があります。ただし、補償される事故や対象物は契約内容によって異なるため、アパートの所在地や構造、想定される災害リスクに応じた補償を選びましょう。

（参照：東京海上日動火災保険「トータルアシスト住まいの保険 補償内容」）

火災保険で補償されない主な損害

火災保険はさまざまな事故や災害を補償する一方、すべての損害に対して保険金が支払われるわけではありません。

火災保険で補償されない主な損害は、以下の通りです。

• 故意・重大な過失などによる損害：契約者や被保険者の故意、重大な過失、法令違反によって生じた損害
• 地震・噴火・津波による損害：地震・噴火またはこれらによる津波で生じた損害。地震が原因で発生した火災も含む
• 経年劣化などによる損害：自然消耗や劣化、変色、さび、かび、腐敗、ひび割れなどで生じた損害

建物の老朽化による自然消耗や経年劣化は火災保険の補償の対象外です。また、地震・噴火・津波による損害に備える場合は、火災保険だけではなく地震保険を付帯して契約する必要があります。

補償される範囲は火災保険の商品や契約内容によって異なるため、加入時には補償対象だけでなく、保険金が支払われない事由も確認しておきましょう。

火災保険で補償されない震災リスクに備える地震保険

地震・噴火・津波による損害や地震を原因とする火災は、通常の火災保険では補償されません。これらの損害を補償するには、火災保険に地震保険を付帯する必要があります。

火災保険と地震保険の主な違いは以下の通りです。

項目	火災保険	地震保険
対象となる災害	火災、風災、水災など	地震・噴火・津波
単独加入	可能	不可 （火災保険とセット）
保険金額	建物の価額に応じて設定	火災保険金額の 30〜50%の範囲 （建物は5,000万円が上限）
保険料	保険会社によって異なる	同一条件なら 保険会社による 差はない

（参照：財務省「地震保険制度の概要」）

地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約します。

地震保険は国と民間の損害保険会社が共同で運営する制度です。所在地・建物構造・保険金額に加え、保険期間や適用される割引などの契約条件が同じであれば、保険会社による保険料や基本的な補償内容の違いはありません。

地震保険の保険金は損害額そのものではなく、全損・大半損・小半損・一部損の4区分に応じて支払われます。また、保険金額には上限があるため、地震保険だけで建物の再建費用をすべて賄えるとは限らず、自己資金や融資残高も踏まえて被災後の資金計画を考えておく必要があります。

入居者向け・オーナー向けの違い

アパート経営では、オーナーが加入する保険と入居者が加入する保険の補償対象が異なります。

それぞれの違いは、以下の通りです。

• オーナー向け保険：建物本体や付帯設備の損害、施設賠償責任特約などを付帯した場合の第三者への賠償責任など
• 入居者向け保険：入居者自身の家財（家具・家電など）、借りている部屋に損害を与えた場合の借家人賠償責任など

入居者向けの保険では建物全体の修繕・再建費用は補償されないため、オーナーは建物を対象とする保険を契約します。　

また、入居者がオーナーに対して賠償責任を負う場合は借家人賠償責任補償、ほかの入居者に対して賠償責任を負う場合は個人賠償責任補償などが適用される可能性があります。建物の管理不備によってオーナーが賠償責任を負う場合は、施設賠償責任特約などの対象となるかを確かめておきましょう。

なお、水漏れによって生じた損害と、原因となった給排水設備自体の修理費用は別に扱われます。水濡れ補償があっても、原因となった配管などの修理費用まで補償されるとは限りません。

事故が発生した場合は、状況を管理会社や保険会社へ伝え、適用される補償を確認しましょう。

アパート経営の全体像を把握したい方は、次の記事を参考にしてください。

アパート経営に適した火災保険の選び方

アパート向けの火災保険は、立地や建物用途、賃貸経営上のリスクに応じて補償を選ぶ必要があります。

火災保険を選ぶ際のポイントは、以下の3つです。

• 基本となる補償内容を決める
• アパート経営特有のリスクに備える補償を検討する
• 保険期間を決める　

基本となる補償内容を決める

火災保険を選ぶ際は、まず何を補償対象とするのか、どのような事故まで補償するのかを決めます。

建物や設備の状況、立地や周辺環境などを踏まえて、必要な補償内容を検討します。

建物・設備などの補償対象を決める

アパートオーナーが火災保険を選ぶ際は、建物本体に加えて、建物に付属する設備がどこまで補償対象に含まれるかを確認する必要があります。

建物に定着している給排水設備や電気設備、冷暖房設備、給湯器などは、建物の一部として補償対象に含まれるのが一般的です。一方、建物に固定されていない設備や備品などは、建物の補償対象に含まれない場合があります。　

設備の種類や建物の用途を保険会社に正確に伝えたうえで、適した保険商品を選びましょう。

また補償対象と併せて、建物の保険金額や事故ごとの支払限度額、免責金額も確認してください。免責金額とは、保険金を計算する際に損害額から差し引かれる自己負担額のことです。補償対象となる事故でも、修理費の全額を保険金で賄えるとは限りません。

建物の保険金額は、保険会社による建物の評価を確認したうえで設定します。中古アパートの購入価格には土地代も含まれるため、購入価格をそのまま建物の保険金額と考えないようにしましょう。

被災時に受け取れる金額と自己負担の範囲を確認し、不足する資金への備えも検討してください。

物件ごとのリスクに応じて補償範囲を決める

火災保険の補償範囲は、アパートの立地や周辺環境、建物の構造などから想定されるリスクに応じて決めます。火災保険は商品や契約内容によって、水災、水濡れ、物体の落下・飛来・衝突、盗難などを補償対象に含められます。

河川の氾濫や内水氾濫のリスクが高い地域では、水災補償を検討します。また、車両の往来が多い道路沿いでは、車両衝突への補償も検討しましょう。

補償範囲を広げるほど保険料が高くなる場合があるため、ハザードマップや建物の構造、周辺環境などを確認し、必要な補償と保険料のバランスを考えて選んでください。

アパート経営特有のリスクに備える補償を検討する

基本となる補償に加えて、アパート経営では、建物管理に伴う損害賠償や家賃収入の減少、孤独死などによる費用が発生する可能性があります。

こうしたリスクに備える特約や補償についても、必要性を確認しておくことが大切です。

家賃収入の減少を補償する特約でも、火災や風災などの災害によるものか、孤独死や自殺などの死亡事故によるものかによって、備える特約が異なります。

建物管理に伴う損害賠償リスクへの補償を検討する

アパートの維持・管理に伴う損害賠償リスクに備えるには、施設賠償責任特約などの付帯を検討しましょう。たとえば、外壁の落下や共用階段の破損など、建物の管理不備によって第三者にケガを負わせたり、他人の物を壊したりした場合、オーナーが損害賠償責任を負う可能性があります。

人身事故では賠償額が高額になるケースもあるため、建物そのものの損害だけでなく、管理上の不備によって生じる賠償リスクへの備えも大切です。なお、保険会社によっては、建物管理者賠償責任特約や賃貸建物所有者賠償特約など、異なる名称で提供されている場合もあります。

災害による家賃収入の減少への補償を検討する

災害による家賃収入の減少に備えるのが、家賃補償特約です。この特約は、火災や風災などの補償対象となる事故によって建物が損害を受け、復旧期間中に得られなかった家賃収入を一定期間補償します。

建物の修繕費が火災保険で補償されても、失った家賃収入まで補償されるとは限りません。融資を利用している場合は、家賃収入が減少してもローン返済や管理費などの支出が続くため、収支が悪化するおそれがあります。

家賃補償特約で補償される金額や期間は契約内容によって異なるため、付帯を検討する際は、補償期間や支払条件、対象となる事故の範囲を確認してください。

孤独死など死亡事故に伴う費用への補償を検討する

孤独死や自殺などに伴う費用に備えるなら、家主費用特約の追加も検討しましょう。 賃貸住戸内で死亡事故が発生した場合、特殊清掃や消臭、遺品整理などの費用が発生するほか、空室の長期化や家賃の引き下げによって収入が減少する可能性があります。

家主費用特約では、特殊清掃などの費用が補償される場合があります。また、契約内容によっては空室や家賃の引き下げによる収入減少も補償対象です。

保険商品によっては、事故が発生した住戸だけでなく、上下階や隣接住戸で生じた家賃収入の減少も補償対象となるため、契約条件を確認したうえで付帯を検討してください。

保険期間を決める

アパートの火災保険を選ぶ際は、保険料の負担や契約内容の見直しやすさを考慮して保険期間を決めましょう。火災保険の最長保険期間は、2022年10月以降、従来の10年から5年に短縮されています。

複数年契約では、1年契約を更新するより1年あたりの保険料を抑えられる商品があります。長期間アパートを保有する予定で、当面補償内容を変更する予定がない場合は、商品や契約条件次第で、1年あたりの保険料負担を抑えられる場合があります。

ただし、長期契約では、契約期間中に必要な補償が変わる場合があります。そのため、保険期間を決める際は、補償内容を変更できるか、解約時に解約返戻金は受け取れるかなどの条件も確認しましょう。

アパート経営にかかる火災保険料の相場

アパートの火災保険料に一律の相場はありません。建物の規模や構造、所在地、保険金額に加え、水災補償や地震保険、各種特約の有無によって変わります。火災保険を選ぶ際は、所有するアパートに必要な補償内容を明確にし、同じ条件で複数の商品を比較しましょう。

たとえば、木造とRC造では構造によって火災リスクの評価が異なるほか、水災補償や施設賠償責任特約・家賃補償特約・家主費用特約の付帯によっても保険料は変わります。

1棟アパートの収益物件・投資用不動産の物件概要書に記載された保険料を参考にすると、火災保険料を含めた購入後の収支をより具体的に検討できます。

アパート経営の火災保険に関するQ&A

アパート経営の火災保険に関するよくある質問に回答します。

アパート経営では火災保険への加入は義務ですか？

アパートオーナーに火災保険への加入を義務づける法律はなく、加入するかどうかは原則としてオーナー自身の判断です。

ただし、火災保険に加入していない状態で火災や風災、水災などの損害が発生した場合、修繕費や再建費用を自己資金などで負担しなければなりません。アパートが大きな被害を受けて家賃収入が減少しても、融資を利用している場合はローン返済が続くため、経営に大きな影響を及ぼす可能性があります。

特に全焼などで建物を失った場合は、再建費用とローン残債の負担が重なり、資金繰りが急激に悪化するおそれがあります。法律上の義務ではないものの、アパート経営に伴う大きな損失から資産と収支を守るために、火災保険への加入は積極的に検討すべきです。

アパートの火災保険料は経費にできますか？

アパート経営のために加入する火災保険の保険料は、不動産所得を得るために必要な支出として経費に計上できます。

火災保険だけでなく、アパート経営に必要な地震保険や各種特約の保険料についても、事業に関係する部分は経費計上が可能です。

ただし、複数年分を一括払いした場合は、支払った年に全額を経費にできるとは限りません。保険期間に応じて各年度に按分して計上するのが原則であり、その年に対応する保険料を損害保険料として経費に算入します。具体的な処理方法は税理士に確認することをおすすめします。

アパート経営の経費計上による節税について詳しく知りたい方は、次の記事をご覧ください。

アパート売却時に火災保険は解約できますか？

アパートを売却した場合、売主が加入していた火災保険は途中で解約できます。

保険期間が残っている場合は、契約内容や解約時期に応じて、未経過期間に相当する保険料の一部が解約返戻金として返還されることがあります。

ただし、支払った保険料の未経過分がそのまま全額返還されるとは限りません。返戻金の計算方法や金額は保険会社や契約内容によって異なります。

また、アパートを売却して所有権が移転しても火災保険が自動的に解約されるわけではないため、売主自身で保険会社や代理店へ連絡して解約手続きを行う必要があります。売却が決まったら、解約日や必要な手続き、受け取れる解約返戻金の金額を事前に保険会社へ確認しておきましょう。

まとめ

この記事では、アパート経営における火災保険の補償対象や地震保険との違い、加入が必要な理由、主な保険の種類や特約、選び方について解説しました。

アパート経営では、災害によって建物に損害が生じると、多額の修繕費や再建費用が必要になるだけでなく、家賃収入の減少によってローン返済にも影響する可能性があります。火災保険への加入は法律上の義務ではないものの、こうしたリスクから資産と収支を守るために火災保険への加入を検討すべきです。 

物件ごとに想定されるリスクや必要な補償は異なるため、アパートの購入時には火災保険料を含めた運営コストまで確認し、長期的な収支を見据えて事業計画を立てましょう。

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