アパートオーナーは会社員でもできる？仕事内容や収入、借入・空室への備えを解説

アパートオーナーに興味はあっても、「実際にどのような仕事をするのか」「どれくらいの収入を得られるのか」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。

アパート経営は、入居者から家賃収入を得ながら長期的な資産形成を目指せる一方で、空室や修繕費、金利上昇、高額な借り入れなどのリスクも伴います。

この記事では、これからアパート経営を始めようとしている方に向けて、アパートオーナーの仕事内容や収入の目安、メリット・リスクを解説します。

さらに、会社員が本業と両立するためのポイントや、多額の借入をしても経営が成り立つかを判断する方法もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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アパートオーナーとは

アパートオーナーとは、アパートを所有し、入居者から得る家賃収入をもとに賃貸経営をする人のことです。アパートの取得方法には中古物件の購入やアパートの建築などがあり、いずれの場合もオーナーとして物件の経営判断を担う立場になります。

ここでは、アパートオーナーの仕事内容と年収について詳しく見ていきましょう。

• アパートオーナーの仕事内容
• アパートオーナーの年収

アパートオーナーの仕事内容

アパート経営の業務は、入居者の募集から建物や設備のメンテナンスまで多岐にわたります。その多くは管理会社へ委託できますが、オーナー自身も業務内容を把握しておく必要があります。

アパートオーナーが賃貸経営を行ううえで、押さえておきたい主な仕事内容は以下の通りです。

業務カテゴリ	主な内容
入居者募集	募集条件の決定 広告掲載の手配
家賃管理	家賃の入金確認 滞納時の対応
入居者対応	設備故障のクレーム対応 契約更新手続き
退去対応	退去立会い敷金精算 原状回復の手配
建物管理	共用部の清掃・点検 設備の保守管理
修繕計画	大規模修繕や設備交換 の計画・発注
収支管理	家賃収入や経費の記録 確定申告の準備

入居者対応や建物管理などの日常的な実務は管理会社に任せられますが、家賃設定や修繕、収支管理などの経営判断はオーナーの役割です。

特に、空室が出た際に募集条件を見直すか、修繕や設備投資にどこまで費用をかけるかといった事項は、オーナーが最終的に判断します。こうした経営上の判断を行うことがアパートオーナーの重要な仕事です。

アパートオーナーの年収

アパートオーナーの年収を示す公的な統計はありませんが、国税庁「申告所得税標本調査」から不動産所得者の所得水準を確認できます。

令和6年分（2024年分）の調査では、不動産所得者1人当たりの平均所得金額は665.6万円でした。過去3年間の推移は以下の通りです。

年分	不動産所得者の 平均所得金額
令和4年分	542.5万円
令和5年分	547.1万円
令和6年分	665.6万円

（参照：国税庁「令和6年分 申告所得税標本調査結果 概要」）

ただし、この665.6万円はアパート経営による不動産所得だけの平均ではなく、給与所得などを含めた「合計所得金額」の平均値です。さらに、申告所得税標本調査は申告納税額がある人を対象とした統計であり、すべてのアパートオーナーを対象としたものではありません。

また、不動産所得が赤字となり損益通算をしている方や、申告納税額がゼロになった方は集計の対象外です。

そのため、665.6万円を「アパートオーナーの平均年収」と捉えるのではなく、不動産所得者の所得水準を把握するための参考値として扱うのが適切です。

アパート経営で実際にどの程度の収入を得られるかを判断するうえでは、平均的な所得水準よりも、経費やローン返済後に手元へいくら残るかを確認することが重要です。手元に残る金額は、物件の規模や借入額、空室率、修繕費などによって変わります。満室時の家賃収入だけで判断するのではなく、管理費や修繕費、固定資産税、ローン返済などを差し引いた後に、どれだけ現金が残るかを確認しましょう。

さらに、実際の手取りを把握するには、アパート経営による所得税・住民税への影響も考慮する必要があります。後述の「家賃収入からローンを無理なく返済できるか」では、所得税・住民税を考慮する前の収支例を紹介します。

アパートオーナーの収入について、より詳しい情報を知りたい方は次の記事を参考にしてください。

会社員がアパート経営を本業と両立するためのポイント

会社員でも、管理会社を活用して日常的な管理業務の負担を減らせば、本業を続けながらアパートオーナーになることは可能です。

ここでは、会社員がアパート経営を続けるために押さえておきたいポイントを確認します。

• 日常的な管理業務は管理会社へ委託できる
• 管理会社に任せきりにせず経営状況を確認する

日常的な管理業務は管理会社へ委託できる

アパート経営の日常的な管理業務は管理会社へ委託できるため、会社員でも本業との両立がしやすくなります。

管理会社に委託できる主な業務は以下の通りです。

• 入居者募集や広告掲載の手配
• 家賃の回収・滞納者への催促
• 入居者からのクレームや設備故障への対応
• 共用部分の清掃・点検
• 退去立会いや原状回復工事の手配
• 契約更新手続き

平日の日中に入居者からの問い合わせや設備故障へ対応することが難しい会社員にとって、管理会社を利用するメリットは大きいといえます。

アパートの管理方法は大きく「一部委託」「全部委託」「自主管理」に分かれ、オーナー自身がどの程度の業務を担うかによって選び方が変わります。

それぞれの特徴は、以下の通りです。

管理方式	特徴	管理委託料 の目安
一部委託	必要な業務だけを 選んで委託できる	業務内容による
全部委託	入居者募集から 退去対応まで 一括で依頼できる	家賃収入の 3〜5％程度
自主管理	オーナーが すべての業務に 自分で対応する	なし

ただし、管理会社によって委託できる業務範囲や管理委託料は異なるため、契約前に対応内容を確認してください。

たとえば、入居者募集は管理会社に任せ、家賃の入金確認は自分で対応する方法があります。退去後の原状回復工事だけを管理会社に手配してもらうことも可能です。具体的にどの業務を委託するかを明確にしておけば、管理会社との認識のズレや、業務範囲をめぐるトラブルを防げます。　

また、管理業務を委託する契約と、事業者が物件を借り上げて入居者へ転貸するサブリース契約は、仕組みが異なります。サブリースを検討する場合は、管理の手間だけで比較せず、オーナーが受け取る賃料の見直し条件や、免責期間、修繕費の負担、解約条件なども確認してください。

アパート経営を長く続けるためにも、自分で対応する業務と管理会社へ任せる業務を明確にし、本業に支障が出にくい管理体制を整えましょう。

管理会社に任せきりにせず経営状況を確認する

管理会社へ実務を委託しても、アパート経営を任せきりにするのは避けましょう。オーナー自身が定期的に経営状況を確認することで、収支悪化のサインを察知しやすくなります。

定期的に確認すべき項目をまとめると、以下の通りです。

確認項目	確認のポイント
入居率	空室が長期化 していないか
家賃収入	計画通りの収入 が入っているか
滞納状況	未回収の家賃が 増えていないか
管理費・修繕費	想定を大きく 超える支出が ないか
入退去の状況	退去が続いて いないか、 原因は何か

管理会社からの報告を確認せずにいると、空室の長期化や修繕費の増加といった問題への対応が遅れる可能性があります。たとえば、退去が続いているのに募集条件を見直さなければ、さらに空室が増えてキャッシュフローを圧迫しかねません。

入居率や家賃収入、滞納状況などの確認項目は、多くの場合、管理会社から毎月送られる「月次報告書」で確認できます。月次報告書を受け取った際は、収支と入退去の状況に目を通し、四半期に一度は物件を巡回して建物の外観や共用部の状態を把握しておきましょう。

また、家賃の見直しや募集条件の変更、大規模修繕の実施などは、管理会社から提案を受けたうえでオーナーが判断するケースもあります。会社員であっても定期的に収支や物件の状態を確認し、必要に応じて管理会社と対応方針を相談してください。

アパート経営の管理方法や管理会社の選び方について、さらに詳しく知りたい方は次の記事もあわせてご覧ください。

アパートオーナーの4つのメリット

アパートオーナーになると、家賃収入を得ながら長期的な資産形成を目指せます。また、減価償却費を活用して所得税・住民税の負担を抑えられる場合があるほか、融資を活用することで、自己資金以上の規模の資産を取得できる可能性があります。

ここでは、アパートオーナーになる4つのメリットについて解説します。

1. 長期安定収入が得られる可能性がある
2. 融資を活用して自己資金以上の資産を取得できる可能性がある
3. 所得税・住民税の負担を抑えられる場合がある
4. 相続対策として活用できる場合がある

1.長期安定収入が得られる可能性がある

アパート経営では、入居者がいる間は毎月家賃収入を得られるため、給与以外の収入源として活用できます。賃貸需要が安定している地域で一定の入居率を維持できれば、長期にわたって継続的な収入を得られる可能性があります。

また、一棟アパートは複数の部屋から家賃収入を得られるため、1室が空室になっても、ほかの入居者からの家賃収入の一部を維持できます。区分マンションのように1室のみを所有する場合と比べて、空室によって家賃収入がすべて途絶えるリスクを分散しやすい特徴があります。

ただし、区分マンション・一棟アパートに関わらず、空室や修繕が発生すると家賃収入やキャッシュフローに影響するため、余裕を持った収支計画が必要です。

2.融資を活用して自己資金以上の資産を取得できる可能性がある

アパート経営では、金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは取得できない規模の物件に投資できる可能性があります。

また、融資を活用することで、自己資金のすべてを物件購入に充てず、一部を手元資金として残せる場合があり、これによって購入後の空室や突発的な支出に備えられます。

一方、借入額が増えるほど毎月の返済負担も大きくなります。

空室や家賃下落、金利上昇が発生しても返済は続くため、融資可能額だけを基準に物件を選ぶのは避け、購入後のキャッシュフローを確認し、無理なく返済できる範囲で借入額を検討しましょう。

3.所得税・住民税の負担を抑えられる場合がある

アパート経営では、減価償却費などの必要経費を計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税・住民税の負担を抑えられる可能性があります。

不動産所得は、家賃収入などの収入から管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費などの必要経費を差し引いて計算されます。

減価償却費は、建物や設備の取得費を法定耐用年数などに応じて複数年に分けて経費計上する仕組みで、現金の支出を伴わない年度でも経費に算入できるケースが多いです。

• 【不動産所得の計算】
  家賃収入 − 必要経費（管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費など）
• 【損益通算】
  不動産所得が赤字の場合、一定条件のもと給与所得などと通算可能
• 【通算の効果】
  課税所得が減少し、所得税の還付や住民税の軽減につながる場合がある
• 【通算の制限】
  土地取得に係る借入金利子相当額など、通算できない赤字もある

減価償却費を計上した結果、不動産所得が赤字になった場合は、一定の条件のもとで給与所得などと損益通算が可能です。

たとえば、給与所得が1,000万円で不動産所得が△200万円（赤字）の場合、損益通算により課税所得は800万円に圧縮されます。給与所得と損益通算して課税所得が減少すれば、所得税の還付を受けたり、翌年度の住民税負担を軽減できたりする場合があります。

ただし、税負担を抑えられることと、アパート経営そのものの収益性が高いこととは、直接関係はありません。不動産所得の赤字が続けば手元資金が減少する可能性もあるため、節税だけを目的に物件を選ぶのではなく、キャッシュフローを確保できるかを基準に投資判断をしましょう。

アパート経営の節税について詳しく知りたい方は、次の記事を参考にしてください。

4.相続対策として活用できる場合がある

アパートを所有すると、現金のまま相続する場合と比べて、相続税評価額を抑えられる場合があり、相続対策として活用できる可能性があります。

不動産の相続税評価額は、土地については路線価や倍率方式、建物については固定資産税評価額をもとに算定されます。これらの評価額は、実際の時価(取引価格)よりも低く設定されるのが一般的なので、現金で保有する場合よりも相続税評価額が低くなるケースがあり、評価額の圧縮が可能です。

さらに、アパートなどの賃貸不動産では、入居者に貸していることによる利用制限が評価額に反映され、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価されています。

相続税評価額が圧縮される仕組みを整理すると、以下の通りです。

資産の種類	相続税評価額 の考え方
現金・預貯金	額面がそのまま 評価額になる
更地（自用地）	路線価または 倍率方式で評価 （時価の約80％程度）
賃貸用の土地 （貸家建付地）	自用地評価額から 借地権割合借家権割合を 差し引いて評価
賃貸用の建物 （貸家）	固定資産税評価額 から借家権割合を 差し引いて評価

ただし、相続税の負担軽減だけを目的に物件を取得すると、賃貸需要や収益性が十分でない物件を選んでしまうおそれがあります。相続後にキャッシュフローが赤字となり、維持管理が困難になるケースもあるため、相続対策とアパート経営の収益性は分けて判断しましょう。

アパート経営による相続税対策についての詳細は、次の記事をお読みください。

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融資を活用したアパート経営が成り立つかの判断ポイント

アパート経営では、多額の融資を利用して物件を取得するケースも多いため、融資を受けられるかだけでなく、借入後も安定して返済を続けられるかを確認しましょう。

満室時の家賃収入だけで判断せず、空室や修繕費、金利上昇などを織り込んでもキャッシュフローを確保できるかを購入前に検証する必要があります。

多額の借入をしてもアパート経営が成り立つかを判断する際は、次の4つのポイントを確認してください。

1. 家賃収入からローンを無理なく返済できるか
2. 空室が発生しても返済を続けられるか
3. 修繕費を見込んでも手元資金を確保できるか
4. 金利が上昇しても収支が崩れないか

1.家賃収入からローンを無理なく返済できるか

アパート経営の収益性を判断する際は、満室時の家賃収入だけでなく、各種支出を差し引いた後にどれだけ現金が残るかを確認します。

収支を確認する流れは以下の通りです。

1. 満室想定賃料を算出する
2. 空室による収入減を見込む（想定空室率を反映）
3. 管理費・修繕費・固定資産税などの年間経費を差し引く
4. ローン返済額を差し引く
5. 所得税・住民税を考慮する前の キャッシュフローを確認する

表面利回りが高い物件でも、空室率が高かったり、管理費・修繕費やローン返済額が大きかったりすると、実際に手元へ残る金額が少なくなる場合があります。

物件を購入する前に満室時だけでなく、一定の空室や修繕費を想定した収支も確認し、ローン返済後も継続的にキャッシュフローを確保できるかを判断しましょう。

ここでは、物件価格8,000万円・年間想定賃料640万円（表面利回り8％）のアパートについて、簡易的な収支を試算します。

項目	金額（年間）
満室想定賃料	640万円
空室率10％を 反映した賃料	576万円
管理費・修繕費 ・固定資産税等	△約130万円
ローン返済額・ 借入6,400万円・ 金利2.5％・25年	△約345万円
手元に残る キャッシュフロー	約101万円

空室率10％を見込んだ場合、所得税・住民税を考慮する前のキャッシュフローは年間約101万円です。空室率が20％に悪化すると賃料は512万円まで減少し、同じ経費・返済額で計算したキャッシュフローは年間約37万円まで圧縮されます。

この金額をそのまま自由に使える手取りと捉えず、税負担への影響や、将来の修繕に備えて残す資金も含めて判断してください。

東京エリアの収益物件を探すと、価格帯や利回りの水準を比較しながら自分の条件に合う物件を検討できます。

2.空室が発生しても返済を続けられるか

アパートを購入する際は、空室が発生して家賃収入が減少しても、ローン返済や各種支出を賄えるかを確認してください。ローン返済や固定資産税は空室の有無にかかわらず支払いが発生するため、入居戸数が減るほどキャッシュフローは悪化しやすくなります。

満室時の収支だけでなく、1室、2室と空室が増えた場合の収支をシミュレーションし、何室までならローン返済を続けられるかを把握しておきましょう。

たとえば、1室空いただけでローン返済後のキャッシュフローが赤字になる物件は、空室に対する余力が小さく、想定以上に空室期間が長引いた場合に自己資金から返済を補わなければなりません。

物件を購入する前に、地域の賃貸需要や競合物件の状況を確認するとともに、一定の空室が発生しても返済を続けられる収支になっているかを見極めてから投資判断を行います。

空室リスクを抑えるためには、購入前に以下のポイントを確認しておくと安心です。

• 物件周辺の賃貸需要（駅からの距離、生活利便施設の有無、人口動態）
• 競合物件の家賃水準と空室状況
• 物件の間取りや設備がターゲット入居者のニーズに合っているか
• 入居者の退去理由（管理会社から過去の退去理由を確認する）

3.修繕費を見込んでも手元資金を確保できるか

アパートの購入を判断する際は、将来発生する修繕費を見込んでも、ローン返済や日常的な支出に必要な手元資金を確保できるかを確認しましょう。

アパートで発生する主な修繕費は以下の通りです。

修繕項目	発生の目安
給湯器の交換	10〜15年程度
エアコンの交換	10〜15年程度
外壁・屋根の 大規模修繕	10〜20年程度
給排水設備の修理	築20年前後から 発生しやすい
退去時の原状回復	入居者が退去 するたびに発生

設備の故障や漏水は予期せず発生することがあり、複数の修繕が重なると一時的にまとまった支出が必要になる場合もあります。

購入前に建物や設備の状態、過去の修繕履歴、今後必要になる修繕を確認し、想定される修繕費を収支シミュレーションに反映しておいてください。

中古アパートでは、前オーナーが修繕を先送りにしていたケースもあるため、売主や管理会社から修繕履歴を取り寄せ、いつ・どの設備にいくらかけたかを確認しておきましょう。修繕履歴が残っていない物件は購入後のリスクが読みにくいため、慎重に判断してください。

4.金利が上昇しても収支が崩れないか

アパートの購入を決断する前に、現在の金利だけでなく、将来金利が上昇した場合でもローン返済後のキャッシュフローを確保できるかを確認してください。

変動金利の融資を利用している場合、金利が上昇すると利息負担が増え、毎月の返済額や返済総額が増加する可能性があります。アパート経営は借入額が大きく返済期間も長くなりやすいため、わずかな金利上昇でもキャッシュフローに与える影響は見過ごせません。

購入前に確認すべきポイントは以下の通りです。

• 金利が0.5〜1.0％上昇した場合の毎月の返済額はいくらになるか
• 返済額が増えても、家賃収入から経費を差し引いた後に手元資金が残るか
• 返済比率（家賃収入に対するローン返済額の割合）が高すぎないか

購入時点で返済比率が高くキャッシュフローに余裕がない物件は、金利上昇の影響を受けやすくなります。

たとえば、借入額6,000万円・返済期間25年・金利2.0％の場合、毎月の返済額は約25.4万円ですが、金利が3.0％に上昇すると約28.4万円となり、年間で約36万円の負担増です。空室や修繕費の発生と重なれば、キャッシュフローが一気にマイナスに転じるおそれがあるため、金利が上昇しても収支が赤字にならない範囲で借入額や返済条件を検討しましょう。

変動金利を選択する場合は、金利上昇時にどの程度返済額が増えるかをあらかじめ計算し、許容できる上限金利を決めておくことが大切です。融資を受ける際は、変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットを比較し、自分のリスク許容度に合った金利タイプを選択してください。

アパートローンの金利に関する最新情報は、こちらの記事をご覧ください。

アパートオーナーで失敗しないための事前準備

アパート経営で失敗を防ぐためには、物件を購入する前に十分な準備をしておくことが欠かせません。

ここでは、アパートオーナーになる前に取り組んでおきたい事前準備について解説します。

• 収支シミュレーションを自分でも検証する
• 物件購入後に必要な予備資金を確保する
• 信頼できる不動産会社を見つける

収支シミュレーションを自分でも検証する

不動産会社から提示された収支計画は、そのまま受け入れず、自分でも前提条件を確認しましょう。収支計画は投資判断の参考になりますが、想定家賃や空室率、修繕費、金利などの設定によって、キャッシュフローは大きく変わります。

特に確認したいのは、現在の家賃が周辺相場と比べて高すぎないか、空室率が低く設定されすぎていないか、将来の修繕費が十分に見込まれているかといった点です。変動金利で融資を受ける場合は、現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合の返済額も確認しておく必要があります。

複数のシナリオを想定して試算しておけば、どの程度まで収支が悪化するとキャッシュフローが赤字になるのかを把握できます。

具体的には、以下のように条件を変えて試算します。

シナリオ	変更条件	確認するポイント
楽観シナリオ	空室率5％ ・現行金利	期待できる キャッシュ フローの上限
標準シナリオ	空室率10％ ・現行金利	通常の経営状態で 手元に残る金額
悲観シナリオ	空室率15％ ・金利0.5％上昇	収支が赤字に 転じる分岐点

こうした試算結果は、物件の購入可否だけでなく、借入額や購入後に確保しておく予備資金を検討する際の材料にもなります。

物件購入後に必要な予備資金を確保する

アパートを購入する際は、頭金や諸費用だけを用意するのではなく、購入後に発生する想定外の支出に備えて予備資金を確保しておきましょう。

中古アパートでは、購入直後に空室や設備故障が発生したり、事前調査では把握しきれなかった不具合が見つかったりして、想定外の支出が生じる場合があります。

予備資金がない状態でこうした支出が重なると、ローン返済に影響が出たり、修繕を先送りにして物件の資産価値を損なったりする悪循環に陥りかねません。

物件取得時に自己資金を使い切らず、購入後の空室や原状回復、設備交換、突発的な修繕などに対応できる現金を手元に残すのが賢明です。

予備資金の目安として確保しておきたい金額は以下の通りです。

費用項目	目安金額
空室期間中の ローン返済の補てん	ローン返済額の 3〜6か月分
退去時の 原状回復費用	1室あたり 10〜30万円程度
設備交換 （給湯器・エアコン等）	1台あたり 10〜20万円程度
突発的な修繕 （配管修理・漏水対応等）	50〜100万円程度

購入時に自己資金を全額頭金や諸費用に充ててしまうと、購入直後にこれらの支出が発生した際に対応が難しくなります。物件価格や築年数に応じて、適切な予備資金を確保したうえで購入を決断してください。

信頼できる不動産会社を見つける

アパート経営を始める前に、物件選びや融資、賃貸管理まで相談できる信頼性の高い不動産会社を見つけておきましょう。

不動産会社によって、得意とするエリアや物件の種類、融資支援の内容、管理体制などが異なるため、複数社を比較して自分の投資方針に合う会社を選ぶことが大切です。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイントは以下の通りです。

• 取引実績が豊富か（取引件数や扱うエリアの範囲）
• 物件紹介だけでなく、賃貸需要や空室リスク、修繕費を踏まえた収支計画を提案してくれるか
• 金融機関との取引実績や提携状況を具体的に説明してくれるか
• 購入後の賃貸管理や売却の相談にも対応しているか
• メリットだけでなく、リスクや注意点もあわせて説明してくれるか

融資を受ける場合は、金融機関との取引実績が豊富な会社を選ぶと、自分の条件に合った融資先を見つけやすくなります。取引実績のある不動産会社を通じて融資を申し込むと、金融機関からの信用度が高まり、融資条件が有利になるケースもあります。

アパート経営を始める前の準備や物件選びのポイントについて、さらに詳しく知りたい方は次の記事も参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングでは累計40行以上の金融機関との取引実績があり、お客様の資産状況や投資方針に合った金融機関をご紹介しています。これからアパートオーナーを目指す方は、無料会員登録をして、会員向けの物件情報を確認しながら、自分に合ったアパート経営を具体的に検討してみてください。

中古物件を購入してアパートオーナーになる流れ

中古アパートを購入してオーナーになる場合は、物件選びだけでなく、融資や売買契約、決済までの流れを把握しておきましょう。購入前には、家賃収入や経費、借入返済を踏まえた収支を確認し、経営目的に合う物件かを判断してください。

中古アパートを購入する主な流れは、以下の通りです。

1. 経営の目的を明確にする
   毎月のキャッシュフローを重視するのか、長期的な資産形成を優先するのか、節税を主な目的とするのかなど、アパート経営の目的と投資方針を明確にする
2. 物件を選ぶ
   立地や入居状況、家賃、修繕履歴、今後の修繕費などを確認し、収益性を検討する
3. 買付証明書を提出する
   購入希望価格や条件を記載した買付証明書を提出し、売主へ購入の意思を伝える
4. 金融機関へ融資を相談する
   複数の金融機関に相談し、金利や融資期間、自己資金などの条件を比較する
5. 売買契約を締結する
   重要事項説明を受け、売買条件や融資特約などを確認したうえで契約する
6. 融資の本審査を受け、ローン契約を締結する
   融資承認後、金融機関と金銭消費貸借契約を締結し、融資条件を確定する
7. 決済して物件の引き渡しを受ける
   売買代金の決済と所有権移転登記の手続きを済ませ、鍵や関係書類の引き渡しを受ける 

中古アパートでは、現在の入居状況や家賃収入だけでなく、購入後の修繕費や空室発生時のキャッシュフローまで確認してから購入を判断しましょう。

購入を検討する際は、売主から提示されるレントロール（家賃一覧表）の内容を鵜呑みにせず、周辺の家賃相場と比較して現行家賃が適正かどうかを確認してください。前オーナーが長期入居者の家賃を据え置いている場合、退去後の再募集時に家賃を下げざるを得ないケースがあり、想定していた利回りを確保できなくなる可能性があります。

購入までの流れを知りたい方はアパートオーナーになるまでのページもご覧ください。

アパートの購入価格やローン審査について詳しく知りたい方は、次の記事をお読みください。

アパート経営に関するよくある質問

これからアパート経営に踏み出そうと考えている方からよく寄せられる質問にお答えします。

アパートオーナーになるために資格は必要ですか？

アパートオーナーになるために、特別な資格や許可は必要ありません。

自分が所有するアパートを入居者に貸す行為は、原則として宅地建物取引業には該当しないため、宅地建物取引士の資格がなくてもアパート経営を始められます。

ただし、資格が不要であっても、物件選びや賃貸管理、税金、修繕、収支管理に関する知識を身につけておくことが欠かせません。

アパート経営に関連する知識を学ぶ方法としては、以下の手段があげられます。

• 不動産投資に関する書籍やセミナーで基礎知識を学ぶ
• 不動産投資会社の個別相談で具体的な収支や融資条件を確認する
• 宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどの資格取得を通じて体系的に学ぶ
• 実際の物件情報を比較し、利回りの相場や、立地条件による違いを把握する 

資格の有無よりも、経営に必要な知識を継続的に学び、的確な判断ができるようにしておきましょう。基礎から学びたい方には不動産投資セミナーへの参加もおすすめです。

アパート経営に役立つ資格については、以下の記事もご覧ください。

アパートオーナーは自分のアパートに住んでもいいですか？

アパートオーナーが、自分で所有するアパートの1室に住むこと自体は原則として可能です。

投資用アパートの購入で利用するアパートローンは、物件の収益力や借主の属性をもとに融資審査が行われるため、住宅ローンとは金利水準や融資条件が異なる点に留意してください。オーナーが1室に住んだからといって、その部分だけ住宅ローンへ切り替わるわけではなく、アパートローンを利用したまま自用する形になります。

また、自分が住む1室からは家賃収入を得られなくなるため、購入前にその分を差し引いた収支でもローン返済や経営を続けられるか確認してください。

金融機関によって自己居住に関する取り扱いが異なる場合があるため、居住する場合は事前に金融機関へ確認しましょう。

アパートを一棟買いしてその一室に住む場合の詳細は、こちらの記事をお読みください。

アパートオーナーは確定申告が必要ですか？

アパート経営で得た所得は不動産所得となり、一定の条件に該当する場合は確定申告が必要です。

不動産所得は、家賃収入などの総収入金額から、管理費・修繕費・減価償却費などの必要経費を差し引いて計算します。会社員で1か所から給与を受けている場合、給与所得・退職所得以外の所得金額が年間20万円を超えると、原則として所得税の確定申告が必要です。

帳簿の整備が遅れると申告時期にまとめて処理することになり、経費の計上漏れや計算ミスの原因になりかねません。確定申告をスムーズに進めるためにも、月々の家賃収入や管理費・修繕費などの経費を日頃から記録しておきましょう。

また、不動産所得が赤字となり、給与所得などと損益通算して所得税の還付を受ける場合にも確定申告が必要になります。青色申告の承認を受けていれば、最大65万円の青色申告特別控除を適用できるなど、税務面でのメリットもあります。　

アパートオーナーの確定申告について詳しく知りたい方は、次の記事を参考にしてください。

まとめ

この記事では、アパートオーナーの仕事内容や収入の目安、会社員が本業と両立するためのポイント、多額の借入をしても経営が成り立つかを判断する考え方について解説しました。

アパート経営では、日常的な管理業務の多くを管理会社へ委託できるため、会社員でも本業を続けながら取り組めます。ただし、管理会社へ任せきりにするのではなく、入居率や家賃収入、修繕費などの経営状況を定期的に確認し、必要な判断はオーナー自身が行うことが求められます。

家賃収入や表面利回りだけで収益性を判断せず、ローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などを差し引いた後に、どの程度キャッシュフローが残るかを確認しましょう。

空室や修繕費の発生、金利上昇を想定した収支シミュレーションを自分でも行い、購入後に必要な予備資金を確保したうえで、自分の投資方針に合った物件を選んでください。

アパート経営では、物件価格や表面利回りだけを見ても、自分に合った投資かどうかを判断するのは容易ではありません。融資条件や空室リスク、修繕費、将来の売却まで考えると、確認すべきポイントは多岐にわたります。

初めてアパート経営に取り組む方は、「どの物件を選べばよいのか」「どの程度の借り入れなら無理なく返済できるのか」と迷うこともあるでしょう。そのようなときは、物件情報だけでなく、融資や収支、市場動向などの情報を継続的に集め、複数の選択肢を比較してみてください。

ファミリーアセットコンサルティングでは、無料会員登録をすると、会員向けの不動産投資情報や物件情報を閲覧できます。これからアパートオーナーを目指し、自分の投資目的に合った物件を具体的に検討したい方は、無料会員登録をして、今後のアパート経営に役立つ情報収集から始めてみてください。