アパート投資はなぜ成功しやすい？人気の理由やマンション投資との違いを解説

アパート投資は、空室リスクの分散や節税効果の高さなど、他の不動産投資手法にはない強みを持っており、区分マンション投資などと比べてもおすすめの投資です。

一方で購入費用が高く、物件選びを誤るとリスクが高まるため、始める前に基礎知識をしっかりと把握しておくことが大切です。

そこでこの記事では、アパート投資と区分マンション投資の違いやアパート投資が高く評価される理由にくわえ、どのような方にアパート投資が向いているのかなども含めて解説します。

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アパート投資とは？他の収益物件との違い

アパート投資とは、アパートを一棟購入し、賃貸運用する投資手法のことです。

一棟アパートは住戸が複数あることで空室リスクの分散ができる点や、利回りが高い点がメリットです。また木造アパートは減価償却費を大きくとることができ、所得税・住民税の節税効果が高いことも特徴です。

アパート投資が高く評価されている理由

利回りやリスク分散などの面で優れているため、「区分マンション投資よりアパート投資のほうがよい」という意見を目にすることも多いです。

具体的になぜアパート投資が高く評価されているのか、以下の4点について解説します。

• 投資効果をコントロールしやすい
• 資産形成がしやすいから
• 空室リスクを分散できるから
• 節税効果を期待しやすいから

資産形成がしやすいから

アパート投資は区分マンションに比べ、一度に大規模な資産形成が可能です。資産規模を拡大していくにあたり取引や管理の手間がかかりづらいのが特徴です。

規模の大きな資産運用をすることで、毎月の利益も大きくなるため、その収入を投下し次の物件を購入することも可能です。

また、アパートはマンションと違って郊外に立地している物件も多いものです。都心の物件より安価なものも多いため、購入しやすい点が利点といえます。

空室リスクを分散できるから

1戸の区分マンションは空室が発生すると即座に「空室率100%」となり、利益を得られなくなります。その点、アパート投資は1部屋の空室が発生しても、他の部屋に入居者がいれば、家賃収入は途絶えません。

空室率次第ではありますが、余程のことがない限り、入居者が一斉に退去し「0」になることは考えにくいでしょう。このように、リスク分散できる点はアパート投資の大きなメリットです。

 

節税効果を期待しやすいから

不動産投資に関するメリットとして節税効果が挙がることは多いものの、実際に節税効果を得られるかどうかは不動産の構造（木造やRC造など）に左右されます。RC造の区分マンションは、減価償却期間が47年と長いことから、節税にはあまり向いていません。

一方で、木造住宅の減価償却期間は22年と他の構造と比べると短いため、、木造アパートは特に節税効果を期待できます。22年を経過している（法定耐用年数を超える）木造物件の減価償却費は「法定耐用年数×20％」で計算するため、最短4年で償却可能です。

節税によって手元に残る現金を増やすことができれば、急な修繕や空室発生時の収益減などにも備えられます。賃貸運用と並行して不測の事態に備えられるのは、アパート投資の大きなメリットです。また、2棟目の物件購入へ向けた頭金を貯めるのにも有効です。

 

 投資効果をコントロールしやすい

一棟アパートでは、収益や節税を戦略的にコントロールできます。

■自分でできる収益・節税対策

• 計画的な修繕・設備更新が可能
• 入居率を高めるタイムリーなリフォーム
• 棟全体で収益バランスを取る柔軟な賃料設定と入居条件の最適化

区分マンションの場合は、オーナーの権限は購入した1部屋分に限られます。建物全体の修繕計画や清掃の頻度などは管理組合に依存するため、自分の判断で自由に動かすことができません。

しかし一棟アパートは、建物全体の意思決定権がオーナーにあります。修繕のタイミングや設備の入れ替え、外壁の塗り替えやリフォーム、相場を踏まえた賃料設定なども自由に判断して実行できます。

そのため、自由度の高いアパート投資のほうが収益を最大化しやすいです。

 アパート投資と区分マンション投資の違い

アパート投資を検討する際は、区分マンション投資との違いを正確に把握しておくことが重要です。

以下の4つの観点から比較していきます。

• 利回り
• 購入費用
• 管理・運用コスト
• 売却

 利回り

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表した「収益物件 市場動向四半期レポート（2026年4月〜6月期）」によると、2026年4〜6月の全国平均の表面利回りは以下の通りです。

物件種別	全国平均 利回り	一都三県平均 利回り
一棟アパート	8.01%	6.82%
区分マンション	6.61%	6.02%

（参照：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家「収益物件 市場動向四半期レポート（2026年4月〜6月期）」）

一棟アパートは、区分マンションに比べて利回りが高くなりやすいです。ただし立地や築年数によっても大きく異なるため、あくまでも参考値として捉えてください。

一棟アパートの利回りについては、次の記事で詳しく解説しています。

 購入費用

同レポートの2026年4〜6月期のデータによると、全国平均の物件価格は次の通りです。

物件種別	全国平均 価格	一都三県平均 価格
一棟アパート	約9,004万円	約1億166万円
区分マンション	約2,657万円	約3,030万円

（参照：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家「収益物件 市場動向四半期レポート（2026年4月〜6月期）」）

物件の購入価格は、戸数が多い分だけ一棟アパートのほうが大幅に高くなります。アパートは規模や間取りによっても幅が大きく、立地によっても異なります。ただし、購入費用が高い分だけ収益も増やしやすく、投資効率も良いと言えます。 家賃収入の絶対額では区分マンションを上回るケースがほとんどです。

 管理運用コスト

アパート経営では、管理・運用コストも重要な判断材料です。アパートには固定資産税・火災保険料などのほか、定期的な修繕費がかかります。とくに築年数が長くなると大規模修繕で高額な費用が発生するため、修繕積立金として資金を準備しておく必要があります。

一方、区分マンションは突発的な大規模修繕費用が発生しにくい代わりに、月々の管理費や修繕積立金を管理組合に支払わなければなりません。この費用は自分でコントロールできないため、収支計画が立てにくいです。

コスト項目	一棟アパート	区分マンション
固定資産税	あり	あり
大規模修繕費	オーナー自身で負担	修繕積立金から支出
管理費・修繕積立金	修繕資金をオーナーが準備 （計画的な積み立てが推奨）	管理組合へ毎月支払い
コスト管理の自由度	高い	低い

アパートの大規模修繕については、次の記事で詳しく解説しています。

 売却

一棟アパートは購入金額が高いため、買い手となる投資家の数が限られ、区分マンションよりも売却に時間がかかるケースがあります。

また、売却を検討する際は、ローン残債の額と売却価格のバランスを必ず確認しましょう。

残債が売却価格を上回る場合は差額分の支払いが必要になるため、物件購入前から売却時の計画を立てておくことが重要です。

アパート投資に向いている方の特徴

不動産投資の中でもアパート投資に向いているのは、収入や資産状況に余裕のある方です。また、本業が忙しい方にも向いている傾向があります。以下で具体的な理由を解説します。

高年収である

所得税は累進課税制度であるため、年収が高い方は相応の税負担があります。例えば課税所得が900万円を超える方の所得税は33％、1,800万円を超える人は40％で、住民税を合わせると稼ぎの半分ほどを納めなければなりません。

そのような方にこそ、減価償却費を大きく取ることができ、節税に適している中古アパート投資のメリットを享受できます。

 

 豊富な金融資産がある

金融資産とは、貯金や株式などのことです。流動性の高い金融資産を豊富に持っている方は、急な入用にも対応できる安定性があります。例えば災害による急な修繕が必要になっても、スピーディーに対応できるでしょう。

ローン審査においても、金融機関によっては、金融資産3,000万円以上を融資対象者の目安としているケースもあります。

しかし、金融機関やローンの種類によっては、それ以下の資産状況であっても、収入の安定性や物件の担保価値などを総合的に評価して、柔軟に融資に応じてくれるケースも多いです。

まずは自身の状況に合った金融機関を幅広く比較・検討してみましょう。

 

 本業が忙しい

本業が忙しく、投資に使える時間を思うように捻出できない方は、資産形成をしやすい上に手間がかからないアパート投資が向いています。区分マンションでは資産規模が小さく、複数展開しようとしても物件購入の手間は省けません。

物件を管理する範囲は一棟アパートのほうが多いですが、信頼できる管理会社に任せれば問題ないことがほとんどです。トラブル発生時などに1度で対応できるメリットもあります。投資に使える時間が限られている方こそ、効率的に運営できるアパート投資がおすすめです。

アパート投資は新築より中古物件がおすすめ？

アパート投資といっても、投資先が新築か中古かによって、メリットとデメリットは異なります。最も大きなポイントは物件価格と利回りに関連するものです。例えば新築アパートは入居者からの人気が高い一方で、物件価格が高く、利回りは低い傾向にあります。新築と中古のどちらを購入するか判断するには、自分がどのメリットを優先するかを決めましょう。

新築アパート投資のメリット・デメリット

新築アパートに投資するメリット・デメリットはそれぞれ以下の通りです。

メリット	デメリット
ローン審査で有利	価格が高く利回りが低い
入居者が入りやすい	新たに入居付けをする必要がある
数年間は修繕が発生しにくい	1年あたりの節税効果が薄くなる

アパートに限った話ではありませんが、新築物件は資産価値が高いと判断されるため、ローン審査で有利になります。また、建物や設備が新しければ、しばらくの間は修繕が発生する確率も低いでしょう。

一方で、新築は入居者がいない状態からのスタートとなり、入居者を募集するところから始めなければなりません。本当に入居者が入るのか、「やってみないと分からない点」は、新築アパート投資のデメリットの不安要素といえます。

中古アパート投資のメリット・デメリット

中古アパートに投資するメリット・デメリットはそれぞれ以下の通りです。

メリット	デメリット
価格が安く利回りが高い	人によってはローン審査が厳しい
賃料が下がりにくい	新築と比較すると入居者からの人気が低い
節税効果が高い	修繕リスクが高い

中古アパートは高利回りで節税効果が高いなど、金銭面のメリットが大きくなっています。また、新築アパートは「新しいこと」に価値がありますが、中古アパートは元より中古であるため、賃料の下落幅は小さいといえます。購入時点で賃料が下がりきっているケースも多いです。

ただし、建物や設備が古くなる分だけ修繕発生のリスクも高くなるのはデメリットです。

 

 

アパート一棟の初期費用はいくらかかる？

アパートは立地・築年数・管理状態などが物件によって異なるため、一概に金額を示すことは難しいです。ただし健美家「収益物件 市場動向四半期レポート（2026年4月〜6月期）」によると、一棟アパートの地域別の平均価格は以下の通りで、エリアによって大きな差があることがわかります。

エリア	一棟アパート平均価格
全国平均	約9,004万円
一都三県平均	約1億166万円
東京23区平均	約1億4,115万円
大阪市	約1億1,517万円
名古屋市	約7,752万円
福岡市	約7,981万円
札幌市	約5,115万円

（参照：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家「収益物件 市場動向四半期レポート（2026年4月〜6月期）」）

初期費用だけでなく、物件価格も含まれています。

そのため、東京23区は全国平均の約1.6倍、一方で札幌市や地方都市は5,000〜8,000万円台と、エリアによる価格差が大きいです。

なお物件購入にあたっては、物件価格のほかに以下の諸費用が別途かかります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用
• 不動産取得税
• 融資手数料（ローン利用時）
• 火災保険料

上記の諸費用は一般的に物件価格の7〜10%程度が目安です。物件価格別の諸費用シミュレーションをまとめると、下記のようになります。

物件価格	諸費用（7%の場合）	諸費用（10%の場合）
5,000万円	約350万円	約500万円
9,000万円	約630万円	約900万円
1億5,000万円	約1,050万円	約1,500万円

諸費用の割合は物件の種別・築年数・融資条件などによっても変わります。余裕を持って準備しておくために、物件価格の10%程度を目安に確保しておきましょう。

アパート経営の初期費用に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

アパートローンの利用がおすすめ

アパート投資は投資金額が高額であるため、アパートローン（不動産投資ローン）を利用するのが一般的です。アパートローンを活用することで、自己資金を抑えながらも大きな投資効果を期待できます。

ただし、中古アパートを購入する場合は、新築に比べて融資の審査が厳しくなる可能性があります。

そのため、購入を検討する際は、事前に不動産会社や金融機関に融資の相談をしましょう。

アパートローンの金利に関しては、次の記事で詳しく紹介しているため、気になる方はぜひ参考にしてください。

ファミリーアセットコンサルティングは40行以上の金融機関でのお取り扱い実績があり、幅広い選択肢のなかから希望に合った融資のご提案が可能です。無料投資相談は無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

アパート投資を始める5つの手順

アパート投資を成功させるためにも、自身での積極的な調査や入念な準備が欠かせません。不動産会社からアドバイスを受けることはあっても、最終的に決めるのは自分です。最初の一歩からつまづかないよう、アパート投資のはじめ方・手順を知っておくとよいでしょう。

1.投資目的を再確認する

アパート投資によって享受できるメリットは複数ありますが、物件ごとに強みは異なります。目的とするメリットと、物件の強みを一致させることが必要です。以下の中でどれを優先したいのか、今一度考えましょう。

• インカムゲイン：継続的な家賃収入
• キャピタルゲイン：物件売却による売却益
• 節税：減価償却の仕組みを活用した節税

2.実績のある不動産会社に相談する

アパートを取り扱っている不動産会社は多数ありますが、会社によって扱っている物件数や実積が異なります。より良い物件情報を手に入れるためには、実績豊富な不動産会社を選ぶことは非常に重要です。

アパート投資の目的を明確化し、希望に近い物件を多く取り扱っている不動産会社を選びましょう。相談後も不動産会社に丸投げするのではなく、自分で物件のエリアや特徴などを調べることが大切です。

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3.具体的に物件を検討する

希望の条件を不動産会社に伝えることで、具体的な物件を紹介してもらえるようになります。もちろん、紹介されたからといって購入しないといけないわけではありません。気に入った物件でなければ、具体的な手続きは進めないようにしましょう。営業スタッフが「良い物件だからすぐに売れてしまいますよ」などと教えてくれることもありますが、営業トークの可能性もあります。

ただ、良い物件はすぐに購入希望者が現れることも事実です。自分の中できちんと基準を設け、設けた基準に達していれば「検討に値する物件」とし、さらに検討を重ねましょう。

4.物件購入の契約・決済をする

希望に見合った物件が見つかったら、買付申込書を提出します。値下げ交渉などをしたい場合は、ここで交渉することも可能です。むやみに交渉するのではなく、不動産会社の担当者と相談した上で決めるとよいでしょう。

売買契約の締結と手付金の送金が済んだら、ローンを申し込む金融機関を選び、ローン審査に入ります。印鑑証明書などさまざまな書類が必要になるため、滞りなく手続きを進めるためにも、あらかじめ用意しておきまでしょう。物件の鍵を受け取って所有権登記まで済んだら、購入に関する手続きは完了です。

5.管理会社を選び入居者を募集する

購入手続きが完了すると、入居者の募集や物件の管理にあたって、管理会社を選ぶことになります。自主管理で運営するのであれば必要ありませんが、本業が忙しい方や不動産投資が初めての方は、管理会社の利用をおすすめします。

物件の種別によって必要なノウハウは異なり、管理会社の実績や品質はさまさまです。アパート投資をする際は、アパートの管理実績を積んでいる会社を選びましょう。管理会社の品質は入居者募集の成否にも大きく関わるため、慎重に選定する必要があります。

 アパート投資でよくある質問

最後に、アパート投資に関する、よくある質問をいくつか紹介します。

 アパート投資は儲かりますか？

アパート投資は、物件選びと資金計画を適切に行えば収益を得られる可能性があります。

ただし、空室発生による収入減少・家賃下落・修繕費の増加といったリスクもあります。そのため、高利回りを期待するだけでなく、リスクを踏まえた計画を立てましょう。

 アパート投資は何年で元が取れますか？

一般的に10〜15年程度で元が取れるといわれています。中古アパートの場合は物件価格が安く利回りが高いため、より短い期間で回収できるケースもあります。

ただし、物件の価格・家賃設定・空室率・修繕費などによっては、15～25年程度かかる場合もあるため、あくまでも目安と考えてください。

なお、アパート投資の最終的な利益は、物件を売却したタイミングで確定します。運用期間中の黒字だけでなく、売却時の価格を見据えた戦略を立てて運用を始めましょう。

 アパート投資の失敗にはどのようなものがありますか？

代表的な失敗例としては、アパートローンの借入金が多すぎてキャッシュフローが赤字になったケースや、修繕費がかさんで収支が悪化したケースなどが挙げられます。

アパート経営の失敗事例については、次の記事で詳しく解説しています。

まとめ

アパート投資は、空室リスクの分散・高い節税効果・投資効果のコントロールしやすさなど、区分マンション投資にはない多くのメリットを持つ投資手法です。一方で購入費用が高く物件選びを誤るとリスクが高まるため、事前の調査や信頼できる不動産会社選びが重要になります。

物件を選ぶ際は、立地や築年数や間取りも踏まえた実質利回りで比較・検討することをおすすめします。　

アパート投資が向いているのは、高年収で節税ニーズがある方・豊富な金融資産を持つ方・本業が忙しく効率的な資産形成を望む方です。投資目的を明確にしたうえで、実績ある不動産会社に相談するところから始めてみましょう。

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