中古アパート経営の利回りの目安は？築年数別の基準や理想の投資回収期間を解説
目次
中古アパート経営で物件を選ぶ際に「利回りは何％あればよいのか」「高利回りなら安心なのか」と迷う方は少なくありません。表面利回りが高く見えても、空室や修繕費によって想定どおりに収益が残らないケースがあります。
本記事では、中古アパート経営で必ず押さえるべき表面利回り・実質利回り・現行利回りの違いと、築年数ごとの利回りの目安や最低ライン、投資回収期間の考え方を解説します。この記事を読むことで、利回りの見方が理解でき、物件本来の収益性が見極められるようになるでしょう。
中古アパートの収益性を見抜くには、できるだけ多くの物件を比較し、それぞれの条件や収支を見比べる経験が欠かせません。実際に内見を重ねたり、融資担当者や仲介会社から情報を集めたりするなかで、数字だけではわからない判断力が養われます。
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一棟アパート経営の利回り
2026年3月期の一棟アパートの全国平均利回りは8.01％、全国平均価格は9,092万円です。アパート経営では、全国平均で8％前後の表面利回りが一つの目安です。
| 種別 | 全国平均利回り | 全国平均価格 |
|---|---|---|
| 一棟アパート | 8.01％ | 9,092万円 |
| 区分マンション | 6.54％ | 2,653万円 |
| 一棟マンション | 7.36％ | 2億858万円 |
（参考：健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期）
一棟アパートの平均価格9,092万円に対して表面利回り8.01％で単純計算すると、年間家賃収入は約728万円です。ただし、この金額は管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料・空室による家賃収入の減少などを差し引く前の数値で、実際の手取り収入とは異なります。
また、一棟アパートの利回りは、区分マンションや一棟マンションと比べると高い水準にあります。健美家の同調査では、区分マンションの全国平均利回りは6.54％、一棟マンションは7.36％でした。一棟アパートの全国平均利回り8.01％は、これらの物件種別と比べても高く、中古アパート経営が収益性を重視する投資家から注目される理由の一つといえます。
一棟アパートは区分マンションや一棟マンションと比較して、全国平均で利回りが高く魅力的です。しかし、実際の収益性は、物件価格・空室率・修繕費・融資条件まで含めて判断する必要があります。
とくに中古アパート経営では、同じ8％台の利回りでも、安定して収益を得られる物件もあれば、購入後に修繕費や空室の影響で思うように収益が残らない物件もあります。
利回りが高く運営コストが抑えられる好条件の物件は、市場に出回る前に買い手がつくことが多く、公開情報だけではなかなか出会えません。
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中古アパート築年数別の平均利回り
中古アパート経営の利回りは、一般的には築年数が古い物件ほど高くなる傾向があります。築年数の経過にともなって物件価格が下がりやすくなる一方で、家賃は一定水準を維持しやすいという特徴があるためです。
健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」では、築10年未満のアパートの平均利回りは6.22％であるのに対し、築20年以上では9.41％となっています。
年数が進むほど平均利回りが高くなっている理由には、築20年以上の物件価格が築10年未満と比べて大きく下がっていることが挙げられます。老朽化で家賃が下がっても、物件価格の下落幅のほうが大きければ、結果として利回りは上昇しやすくなります。
ただし、ここで紹介した数値は表面利回りであり、修繕費や管理費、固定資産税などの経費は含まれていません。そのため、築年数ごとの利回りを比較する際は、表面利回りだけで判断せず、実質利回りまで確認したうえで投資判断を行うことが大切です。
築古アパート投資について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
中古アパート経営の理想的な利回りの相場・最低ライン
中古アパート経営では、目標にしたい理想的な利回りを把握し、そのうえで許容できる最低ラインを基準にして物件を選ぶ必要があります。
ここでは、中古アパート投資で参考にしたい理想の利回りと最低ラインを整理して解説します。
理想的な利回り
健美家の収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期によると、一棟アパートの表面利回りの全国平均は8％前後です。物件を比較する際は、表面利回り6〜10％程度を目安にしつつ、管理費や修繕費、固定資産税、空室損失などを差し引いた実質利回りで5〜7％程度を確保できるか確認しましょう。
| 築年帯 | 表面利回り |
|---|---|
| 築10年未満 | 6% |
| 築10年～ | 7% |
| 築20年～ | 9〜10% |
実質利回りに関しては、5〜7％程度が理想です。7％あれば優秀であり、5％あれば、安定して収益を確保できる可能性が高まります。ただし、この数値はあくまでも目安であり、立地や賃貸の需要、修繕費なども踏まえ総合的に判断する必要があるでしょう。
理想に近い利回りで、価格・築年数・立地のバランスが取れた物件は、一般公開後すぐに問い合わせが集中し、検討する間もなく募集が終わってしまうことも多いです。
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利回りの最低ライン
利回りの最低ラインは表面利回り5％、実質利回り3％が目安です。これを下回ると赤字になるリスクがあり、突発的な修繕や入居率の低下などが起これば賃貸経営の継続が困難になります。
都心部は賃貸需要が高く、空室が出ても比較的埋まりやすいため、表面利回りが4％台でも物件の購入を検討できる場合があります。ただし、価格が高く利回りが低くなりやすいため、ローン返済後のキャッシュフローや修繕費、将来的な家賃下落リスクまで含めた慎重な判断が欠かせません。
一方、地方部は物件価格が安く表面利回りが高くなる傾向がある反面、人口減少や賃貸需要の弱さにより、空室期間が長引くリスクがあります。空室期間が長引くと家賃収入が減り、修繕費やローン返済の負担が重くなるため、都心部よりも利回りに余裕を持たせる必要があります。
地方部では、表面利回り5〜6％を最低ラインに設定し、需要や周辺の賃貸相場を確認したうえで購入を決断するようにしましょう。
アパート一棟買いで不動産投資を始めるときの利回りの目安については、こちらの記事もお読みください。
地域でも異なるアパートの利回り目安
中古アパート経営の利回りの目安は、都心部は低く地方は高いなど、地域によっても異なります。
次の表は「健美家」が公表した2026年3月時点の各地域の表面利回りと、物件価格の平均値です。
| 地域 | 表面利回り | 価格 |
|---|---|---|
| 全国 | 8.01% | 9,092万円 |
| 北海道 | 12.78% | 4,535万円 |
| 東北 | 12.84% | 4,836万円 |
| 首都圏 | 6.98% | 10,111万円 |
| 信州・北陸 | 12.87% | 4,662万円 |
| 東海 | 9.77% | 6,778万円 |
| 関西 | 8.70% | 8,728万円 |
| 中国・四国 | 13.03% | 5,099万円 |
| 九州・沖縄 | 9.71% | 6,598万円 |
（健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期 のデータをもとに表を作成）
次の見出しで主な地域をピックアップし、平均表面利回りや特徴を紹介します。
首都圏
（健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期 のデータをもとに表を作成）
首都圏の利回りは、全国平均よりも低い6.98％（2026年3月）です。他の地域よりも圧倒的に不動産の価格が高いことが理由であり、各地域の中で唯一物件の平均価格が1億円を超えています。
一方で、賃貸需要も非常に高い地域でもあり、入居率は高い状態を維持しやすいため、利回りが低くとも安定して収益を出しやすいメリットもあります。ただし、競合物件が多いため、こういった面での空室リスクなどに注意しなければなりません。
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関西
（健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期 のデータをもとに表を作成）
関西の利回りは全国平均よりもやや高い8.70％（2026年3月）で、8％後半を推移しています。平均よりも利回りが高い理由は、
関西には利回りが高いエリアと低いエリアが混在しているためです。京都・大阪・兵庫のようにアパート価格が1億〜1億2,000万円程度となるエリアもあれば、価格が低いエリアもあるため、関西全体の平均利回りだけで判断するのは避けるべきエリアと言えるでしょう。
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九州・沖縄
（健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 3月期 のデータをもとに表を作成）
九州・沖縄の一棟アパートの平均利回りは9.71％と、全国平均より高い水準です。さらに福岡市は、人口増加や家賃相場の上昇を背景に賃貸需要も見込まれるエリアです。
健美家の収益不動産 市場動向年間レポート 2025年では、福岡市の一棟アパートの平均価格は7,194万円でした。
九州・沖縄エリアの平均価格6,598万円は2026年3月時点の数値であり、福岡市の平均価格とは調査時点が異なります。そのため、厳密な比較はできませんが、福岡市の物件価格が九州・沖縄エリアの中でも高めの水準にある傾向は見て取れます。
中古アパート経営の利回りが新築より高くなりやすい理由
中古アパート経営の利回りが新築より高くなりやすい理由は、家賃収入に対して物件価格を抑えやすいからです。
ただし、中古アパートの利回りが高い背景には、修繕リスクや空室リスク、家賃下落リスクなどが価格に反映されているケースもあります。
中古アパート経営で新築より高い利回りが期待できる主な理由には、次の3つが挙げられます。
新築より物件価格を抑えやすい
中古アパートは、新築アパートと比べて物件価格を抑えやすい点が特徴です。新築物件には、建築費や販売経費、新築であることによる価格上乗せ分が上乗せされているため、購入価格が高くなりやすい傾向があります。
一方、中古アパートは築年数の経過により建物価格が下がっている場合が多く、新築より少ない投資額で取得しやすくなります。ただし、中古アパートは新築より家賃が低くなるケースもあるため、物件価格が安いだけで利回りが高くなるとは限りません。購入価格と家賃収入のバランスを見て判断する必要があります。
また、木造アパートは鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅などと比べて建築コストが低く、中古においても安価に購入できるケースがあります。
| 木造共同住宅 | 1㎡当たり22万円程度 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造共同住宅 | 1㎡当たり42万円程度 |
（参考：政府統計の総合窓口（e-Stat） 建築着工統計調査 住宅着工統計 2025年次 第34表）
木造共同住宅は、鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅と比べて1㎡当たりの工事費予定額が低く、建物価格を抑えやすい傾向があります。もちろん、実際の物件価格は立地や築年数、土地面積、建物の状態によって変わりますが、木造の中古アパートは初期投資を抑えて取得しやすい強みがあります。
不動産投資では、物件価格のほかに頭金や諸費用などの初期費用も必要です。物件価格を抑えられれば、初期費用や借入額の負担も軽くなり、資金計画に余裕がもてます。
このように、中古アパートは新築より取得価格を抑えやすく、購入価格と家賃収入のバランス次第では、比較的高い利回りを期待できるのです。
中古アパートを購入する際の注意点については、以下の記事をご覧ください。
修繕リスクが価格に反映されている
中古アパートの利回りが高く見える理由の一つに、築年数や修繕リスクが物件価格に反映されている点があります。
築年数が古いアパートは、外壁塗装・屋根修繕・給排水設備の交換・室内設備の更新など、購入後に修繕費が発生する可能性があります。
買主は将来の修繕負担を見込んで購入を検討するため、物件価格が抑えられ、その結果として表面上の利回りが高く見えるケースがあります。
利回りが高くても、購入後すぐに大規模修繕が必要になると、実際の収益性は低下します。中古アパートを検討する際は、広告上の利回りだけでなく、修繕履歴や今後必要になる修繕費まで確認する必要があるでしょう。
アパートの修繕費の減価償却費と資本的支出の判断基準については、次の記事を参考にしてください。
空室リスクや家賃下落リスクが価格に織り込まれている
中古アパートの利回りが高い場合、空室リスクや家賃下落リスクが物件価格に織り込まれている可能性もあります。
築年数が古い物件や駅から遠い物件、賃貸需要が弱いエリアの物件は、満室を維持しにくい場合があります。そのような物件は、購入希望者から慎重に見られやすく、価格が下がり、利回りが高く表示されます。
しかし、利回りが高くても空室が続いたり、家賃を下げなければ入居者が決まらなかったりする場合には、想定どおりの収益は得られません。
中古アパート経営では、利回りの高さそのものよりも、その利回りが「安定した家賃収入に基づくものなのか」「リスクを反映した結果なのか」を見極める必要があります。
市場に売り出されている物件の中には、高利回りに見えても、実は空室や家賃下落リスクが高い物件が存在します。一方で、賃貸需要があり、修繕状況や管理状態も良好な物件は、市場に公開される前に買い手がつくケースも珍しくありません。
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中古アパート経営で押さえるべき3つの利回り
中古アパート経営で物件の収益性を正しく見極めるには、表面利回り・実質利回り・現行利回りの3つを押さえる必要があります。
利回りは1つの数字だけで判断せず、複数の指標を見比べながら収益性を確認します。
投資判断の基礎となる利回りは、以下の3つです。
表面利回りは、中古アパート経営で物件の収益性を大まかに比較するときに使われる指標です。不動産広告や販売図面（マイソク）に掲載されている利回りの多くは、表面利回りを指します。
表面利回り（広告や販売図面に掲載）
表面利回りは、年間家賃収入を物件購入価格で割って算出します。
| 【表面利回りの計算式】 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
たとえば、物件購入価格が1億円、年間家賃収入が850万円の中古アパートであれば、表面利回りは次の通りです。
| 850万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 8.5％ |
このように、表面利回りは計算方法がシンプルなため、複数の物件を比較するときに第一印象をつかみやすいメリットがあります。中古アパート経営を検討し始めた段階では、候補物件を絞り込む目安として役立ちます。
ただし、表面利回りには管理委託費、修繕費、固定資産税、火災保険料、空室による収入低下などは反映されていません。広告上は高利回りに見えても、実際には経費や空室を差し引くと手残りが少ないケースもあります。
そのため、表面利回りはあくまで物件を比較するための入口として使い、最終的な投資判断では実質利回りや現行利回りもあわせて確認するとよいでしょう。
実質利回り（コストを含めた数値）
実質利回りは、中古アパート経営の収益性を判断するうえで、表面利回りよりも重視したい指標です。年間家賃収入だけでなく、運営経費や購入時の諸費用まで含めて計算するため、より現実に近い利回りが把握できます。
| 【実質利回りの計算式】 （年間家賃収入−年間運営経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸費用）×100 |
たとえば、購入価格1億円、年間家賃収入850万円の物件を想定します。購入時の諸費用を物件価格の7％にあたる700万円、年間運営経費を家賃収入の20％にあたる170万円とすると、実質利回りは以下の通りです。
| （850万円−170万円）÷（1億円＋700万円）×100＝6.36％ |
このケースでは、表面利回り8.5％に対して、実質利回りは6.36％まで下がります。中古アパートを購入するときは、広告に掲載された表面利回りだけで判断せず、実質利回りまで計算し、コストを含めた収益性を確認する必要があります。
現行利回り（現況の稼働率を反映）
現行利回りは、中古アパートの現在の稼働状況を反映した収益力を確認するための指標です。満室を前提とした想定家賃収入ではなく、現時点で実際に得られる家賃収入をもとに計算します。
中古アパートは、オーナーチェンジ物件として売り出されるケースがあり、販売時点で空室があるケースも少なくありません。
販売図面に掲載されている表面利回りが満室想定で計算されている場合、実際の収益性より高く見えるおそれがあります。そのため、購入前には現行利回りを確認し、現在どれくらいの収入があるのかを把握することが重要です。
| 【現行利回りの計算式】 現況の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 |
たとえば、物件価格が1億円で、現在の年間家賃収入が765万円の場合、現行利回りは次の通りです。
| 765万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 7.65％ |
この7.65％は、現時点の入居状況を反映した収益性を示す数字です。表面利回りが8.5％であっても、空室があれば現行利回りはそれより低くなります。
ただし、現行利回りにも管理委託費、修繕費、固定資産税、火災保険料などの経費は含まれていません。中古アパートを検討する際は、表面利回りだけでなく、現行利回りで現在の収益力を確認し、さらに実質利回りでコストを含めた収益性まで判断する必要があるでしょう。
将来にわたり収益性が見込める優良物件を公開情報だけで見つけ出すのは、容易ではありません。高利回りに見える物件でも、実際には空室が埋まりにくかったり、修繕コストが想定以上にかかったりして、思うように収益が残らないケースがあります。
購入時の利回りだけでは、将来の収益性まで見抜けないのが現実です。
だからこそ、不動産投資で成功確率を高めるには、公開情報だけに頼らず、より多くの物件情報を早い段階で比較検討できる環境を持つことが重要です。
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中古アパート経営の理想的な投資回収期間
中古アパート経営の投資回収期間は、5〜10年程度を1つの目安として考えられます。ただし、築年数や融資条件、修繕計画によって適切な回収期間は変わるため、一律に「何年なら安全」と判断できるものではありません。
投資回収期間とは、物件取得に投じた資金を、家賃収入から得られる手残りなどによって何年程度で回収できるかを示す考え方です。
利回りが高く見える物件でも、借入返済や修繕費、空室による収入減を考慮すると、想定より回収に時間がかかるケースがあります。
たとえば、短期間での回収を前提に無理な返済計画を組むと、少しの空室や修繕費の発生で資金繰りが苦しくなるおそれがあるのです。一方で、回収期間が長すぎると、大規模修繕が必要になる時期までに十分な資金を確保できず、想定していた利益が残りにくくなります。
中古アパート経営では、利回りだけでなく、投下資金を何年で回収できるのかまで見通した収支計算が求められます。
利回りや融資条件、修繕・空室リスクを総合的に判断し、無理のない投資回収計画を立案しましょう。
中古アパート経営では、利回りが高く見える物件でも、想定どおりに投資資金を回収できるとは限りません。実際の収益性は広告に掲載された利回りだけでなく、融資条件・修繕計画・空室リスク・管理コストまで含めて判断する必要があるからです。表面上は魅力的な物件でも、購入後に大規模修繕が発生したり、空室が長引いたりすれば、想定より手残りが少なくなるおそれがあります。
とはいえ、初めて中古アパート経営を検討する方が、将来の修繕費や空室リスクまで見込んで投資回収期間を判断するのは簡単ではありません。
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中古アパート経営で利回りとリスクのバランスを見極めたい方は、まずは無料投資相談で収支計画に関する疑問を解消しましょう。
まとめ
この記事では、中古アパート経営で物件を選ぶ際、築年数やエリアによって異なる利回りの目安について解説しました。
中古アパートは新築より購入価格を抑えやすく、表面利回りが高く見えやすい一方で、修繕費や空室リスク、大規模修繕の時期によって実際の収益性は大きく変わります。
そのため、広告や販売図面に掲載されている数字だけで判断せず、立地・築年数・修繕履歴・投資回収期間など、あらゆる角度から慎重な確認が必要です。
利回りに惑わされず、将来にわたり安定した収益を目指すには、公開情報だけでなく、条件のよい物件を早い段階で比較検討できる環境を持つことが成功へ導きます。
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