アパート経営の利回りに正解はある？最低ラインと築年数・エリアごとの目安を解説
「アパート経営の利回りは何％あれば安心なのか」「広告に載っている高利回りを信じてよいのか」と、判断に迷っていませんか。物件情報を見比べても、利回りの数字だけでは良し悪しを判断できず、不安を感じる方は多いです。
アパート経営の利回りに、すべての物件へ共通する正解はありません。適正な水準は築年数や立地するエリアによって異なります。
本記事では、アパート経営で押さえるべき表面利回り・実質利回り・現況利回りの計算方法、最低ライン、築年数・エリア別の傾向、高利回り物件に潜むリスクを解説します。この記事を読めば、利回りの数字に惑わされず、手元へ残るキャッシュフローを基準に物件選びができるようになるでしょう。
アパート経営で失敗を避けるには、広告上の利回りだけでなく、経費やローン返済を差し引いた後に手元へ残るキャッシュフローを見極めることが欠かせません。とはいえ、実質利回りや収支の試算を一人で正確に行うのは簡単ではないのも事実です。
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目次
アパート経営の利回りの全国平均
アパート経営の全国平均利回りは、8％前後が一つの目安です。健美家の「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年5月期」によると、一棟アパートの全国平均利回りは8.01％、全国平均価格は8,927万円となっています。
物件種別ごとの全国平均利回りと平均価格は、以下の通りです。
| 種別 | 全国 平均利回り | 全国 平均価格 |
|---|---|---|
| 一棟アパート | 8.01% | 8,927万円 |
| 区分マンション | 6.50% | 2,715万円 |
| 一棟マンション | 7.40% | 2億515万円 |
（参考：健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 5月期）
区分マンションの全国平均利回りは6.50％、一棟マンションは7.40％であるため、一棟アパートはこれらの物件種別と比べて高い水準にあることがわかります。全国平均価格8,927万円の一棟アパートを表面利回り8.01％で運用できた場合、年間家賃収入の目安は約715万円になります。
ただし、この利回りは管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料・空室による家賃収入の減少などを差し引く前の数値です。アパート経営を検討する際は、利回りだけで判断せず、実際にどれくらい手元に資金が残るのかを確認することが大切です。
全国平均の利回りは、目安にすぎません。同じ利回りの物件でも、購入価格や自己資金、エリアの空室率が違えば、実際に手元へ残る金額は変わります。「自分の資金でいくらの物件が狙えるのか」「毎月いくら手元に残るのか」が気になっていても、何から調べればよいか分からない方もいるでしょう。
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アパート経営の利回りに正解はない
アパート経営の利回りに、すべての物件へ共通する正解はありません。「何％なら安全」と一律に判断するのではなく、物件ごとに適正な利回りであるかの見極めが大切です。
アパート経営の利回りを左右する主な要因は、以下の2点に整理されます。
築年数によって理想の利回りは変動する
アパート経営の利回りは、一般的に築年数が古い物件ほど高くなる傾向があります。築年数の経過によって物件価格が下がりやすい一方、家賃の下落は物件価格ほど急ではないケースが多く、利回りは相対的に高くなりやすいためです。
健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」によると、築年数が古いほど平均利回りが高い傾向が確認できます。
| 築年数 | 全国 平均利回り | 全国 平均物件価格 |
|---|---|---|
| 築10年未満 | 6.22% | 1億2,473万円 |
| 築10年～ | 7.15% | 9,746万円 |
| 築20年～ | 9.41% | 5,735万円 |
（参考：健美家「収益不動産 市場動向 年間レポート 2025年」）
築20年以上の利回りが築10年未満を上回る主な理由は、家賃の差以上に物件価格が下がっている点にあります。
ただし、ここで示されている利回りは管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引く前の表面利回りです。
築年数が経過した物件は、購入後に大規模修繕や設備交換などの費用が発生しやすく、そのため築年数別の利回りを比較する際は、表面利回りの高さだけで判断せず、修繕費や空室リスクを含めた確認が重要です。
中古アパートの利回りについての詳細は、こちらの記事を参考にしてください。
立地エリアによって適正な利回りは異なる
アパート経営の適正な利回りは、立地エリアによって異なります。
物件価格が高い都市部（首都圏）は表面利回りが低くなりやすく、物件価格が低い地方エリアは表面利回りが高く見えやすい傾向があります。この差が生まれるのは、地域ごとの物件価格・賃貸需要・空室リスクの違いがあるためです。
健美家「収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年5月期」による、一棟アパートの地域別の表面利回りと平均価格は、以下の通りです。
| 地域 | 表面利回り | 価格 |
|---|---|---|
| 全国 | 8.01% | 8,927万円 |
| 北海道 | 14.10% | 3,939万円 |
| 東北 | 13.02% | 4,958万円 |
| 首都圏 | 7.00% | 9,819万円 |
| 信州・北陸 | 12.85% | 5,068万円 |
| 東海 | 9.51% | 6,782万円 |
| 関西 | 8.06% | 9,252万円 |
| 中国・四国 | 12.63% | 5,178万円 |
| 九州・沖縄 | 10.35% | 6,437万円 |
（参考：健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2026年 5月期 のデータをもとに表を作成）
地方エリアの高い利回りは、物件価格の安さを反映したものであり、賃貸需要の強さを示すとは限りません。「利回りが高いほどよい」と考えるのではなく、エリアごとの賃貸需要・空室リスク・将来の家賃下落まで踏まえて見極めることが求められます。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「地方の高利回り物件に注目するお客様は多いのですが、その利回りの高さは『賃貸需要の強さ』ではなく『物件価格の低さ』から来ている場合がほとんどです。首都圏の利回りが低く見える背景には、安定した賃貸需要と物件価格の高さによるものであることも、あわせて理解しておいていただければと思います。」
物件を比較するうえで重要な指標であるキャップレートについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
アパート経営で押さえるべき3つの利回りの計算式とシミュレーション
アパート経営で使う主な利回りは、表面利回り・実質利回り・現況利回の3つです。それぞれの計算方法と特徴を正しく理解すると、物件ごとの収益性を正確に判断しやすくなります。
ここでは3つの利回りの違いと計算式を、シミュレーションとあわせて解説します。
表面利回り
表面利回りとは、アパートの収益性を簡易的に把握するための指標です。
不動産広告で「利回り」として表示されている数値は、表面利回りであるケースが多く、年間の家賃収入を物件購入価格で割って計算します。
| 【表面利回りの計算式】 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
たとえば、1億円で購入するアパートから年間750万円の家賃収入が見込める場合、表面利回りは7.5％です。
| 【表面利回りのシミュレーション】 750万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 7.5％ |
計算がシンプルで複数の物件を比較する際に使いやすいため、アパート経営を検討する段階では候補物件を絞り込むための目安になります。
一方で、表面利回りには管理委託費・修繕費・固定資産税・火災保険料などの支出は含まれていません。広告上の利回りが高く見える物件でも、実際には諸経費や空室による損失を差し引くと、想定ほど手残りが残らない場合があります。
そのため、表面利回りは物件比較の入口として活用し、購入判断では実質利回りや収支シミュレーションで確認することが大切です。
実質利回り
実質利回りとは、アパート経営で実際の収益性を把握するための重要な数値です。
表面利回りとは異なり、家賃収入から運営経費を差し引き、購入時にかかる諸費用も含めて計算するため、広告上の利回りよりも実際の手残りに近い数値を確認できます。
| 【実質利回りの計算式】 （年間家賃収入 − 年間運営経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入時の諸費用）×100 |
たとえば、物件購入価格が1億円・年間家賃収入が750万円のアパートを想定します。購入時の諸費用を物件価格の7％にあたる700万円、年間運営経費を140万円とすると、実質利回りは約5.70％です。
| 【実質利回りのシミュレーション】 （750万円 − 140万円）÷（1億円 ＋ 700万円）×100 ＝ 約5.70％ |
このケースでは、表面利回り7.5％に対して実質利回りは約5.70％まで下がります。アパートの購入を検討する際は、実質利回りを計算し経費を差し引いた収益性を判断しましょう。
税引後のキャッシュフローも確認する
アパート経営の収益性は、実質利回りだけでなく、税金を差し引いた後に手元へ残るキャッシュフローの確認が欠かせません。
実質利回りには、所得税や住民税を払った後の手残りまでは反映されていません。会社員が個人でアパート経営をする場合、不動産所得は給与所得などと合算されて税額が計算されます。
実質利回りでは十分に見えても、税金を差し引くと想定より資金が残らないケースもあります。物件の購入を検討する際は実質利回りだけで判断せず、税引後キャッシュフローのシミュレーションが大切です。
税引後キャッシュフローの重要性や不動産投資の収支の見極め方については、こちらの記事も参考にしてください。
現況利回り
現況利回りとは、アパートの現在の入居状況をもとに実際の収益力を確認するための指標です。
満室を前提とした想定家賃収入ではなく、現時点で得られている家賃収入をもとに計算します。販売図面に掲載されている利回りは満室想定で計算されている場合が多く、実際の収益性より高く見える可能性があります。
| 【現況利回りの計算式】 現況の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
たとえば、物件購入価格が1億円・現在の年間家賃収入が690万円の場合、現況利回りは6.9％です。
| 【現況利回りのシミュレーション】 690万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 6.9％ |
満室時の年間家賃収入をもとにした表面利回りが7.5％であっても、空室がある場合の現況利回りがそれより低くなります。
ただし、現況利回りにも管理委託費・修繕費・固定資産税・火災保険料などの経費は含まれていません。アパートを検討する際は表面利回りだけでなく、現況利回りで現在の収入と支出のバランスを確認し、さらに実質利回りでコストを含めた収益性まで見極める必要があります。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「お客様から『検討している物件の実際の収益が知りたい』というお声をよくいただきます。表面・実質・現況の3つを使い分けることで、物件の実態に近い収益性が見えてきます。特に中古物件の購入時は、現況利回りを必ず確認するようにしてください。」
アパート経営の利回りの最低ライン
アパート経営の利回りの最低ラインは、表面利回り5％前後・実質利回り3％前後が目安です。
ただし、利回りの最低ラインは立地や築年数、新築・中古の別、借入条件などによって変わります。同じ利回りでも、賃貸需要が高く空室リスクが低い物件と、修繕費や空室リスクが大きい物件では投資判断が異なります。
新築アパートは物件価格や建築費が高いため表面利回りは中古より低くなる傾向がある一方、設備が新しく、入居者を集めやすいのが特徴です。
中古アパートは購入価格を抑えやすいため表面利回りは高く見えやすいですが、築年数が古いほど修繕費やリフォーム費用がかかる可能性があります。
たとえば、表面利回りが高い中古アパートでも、購入後に大規模修繕が必要になったり空室が長期化したりすれば、実際の手残りは少なくなります。
そのため、広告に掲載された表面利回りだけで判断せず、実質利回りで3％以上を確保できるか、安定運用を目指すなら実質利回り5％前後を狙えるかを判断材料にすることをおすすめします。
最終的には、家賃収入の安定性やローン返済後のキャッシュフローまで確認したうえで投資を行うかを判断しましょう。
「表面利回り5％、実質利回り3％」という最低ラインを満たしていても、購入後に空室が続いたり大規模修繕が重なったりすれば、想定した収益は手元に残りません。
もし、物件ごとのリスクを踏まえて「この物件なら最低ラインを安定して上回れる」と判断できれば、根拠のある投資判断ができ、購入後の不安も減らせます。
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、気になる物件がどれくらいの空室や修繕までなら、キャッシュフローが残せるのか一緒にシミュレーションします。数字の目安を「安心できる判断」に変えたい方は、無料投資相談をご活用ください。
アパート経営の利回りに影響するリスク
アパート経営の利回りは、運営中に発生するさまざまな要因で低下する可能性があるため、あらかじめ主なリスクを把握しておくことが必要です。
ここでは、アパート経営の利回りに影響する主なリスクを4つ解説します。
空室リスク
空室リスクとは、入居者が決まらず家賃収入が減少するリスクを指します。賃貸経営の収入は満室時の家賃が上限であり、空室が増えるほど利回りが低下し、ローン返済や修繕費の支払いにも影響します。
たとえば、年間家賃収入750万円を想定していた物件でも、空室が続いて現況の年間家賃収入が690万円になれば、表面上の利回りより実際の収益性は低下します。また、空室期間が長引くと入居者を募集するために家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。
一度下げた家賃で入居が決まると、その後の家賃収入も下がった水準で固定されやすい点に注意が必要です。
なお、相続税対策を目的にアパート経営をしている場合、空室が増えると賃貸割合が下がり、相続税評価額の軽減効果が弱まる可能性もあります。
老朽化リスク
老朽化リスクとは、建物や設備の劣化によって家賃収入が下がったり、修繕費が増えたりする可能性を指します。賃貸住宅の設備や仕様は年々進化しており、築年数が経過するほど新築・築浅物件との競争力の差が広がりやすくなります。
その結果、当初想定していた家賃収入を確保できず、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
また、老朽化が進むと外壁塗装・屋根の補修・給湯器やエアコンの交換・室内設備の修繕などが必要です。これらの修繕費は原則としてオーナー負担となるため、想定以上の費用が発生すると手残りが少なくなります。
災害リスク
災害リスクとは、地震や火災、台風、水害などによってアパートの建物や設備が損傷するおそれを指します。地震で外壁や屋根が損傷したり、火災で建物の一部が使えなくなったりすると、復旧費用が発生します。
被害が大きい場合は、入居者の退去や貸し出せない期間の発生によって家賃収入が減少し、最悪の場合は賃貸経営の継続が難しくなるケースも考えられます。
災害によるアパートの損傷は火災保険や地震保険で補償されますが、損害のすべてをカバーできるとは限りません。
災害を完全に避けることはできないものの、建物の安全性確認・保険加入・管理体制の整備によって被災時の損失に備えましょう。
金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、アパートローンの借入金利が上がり、毎月の返済負担が増えるリスクを指します。アパート経営では物件の購入費用をローンでまかなうケースが多いため、金利の変動は収支に大きく影響します。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート）を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。この政策金利は金融機関の貸出金利の基礎となるため、今後アパートローンの借入金利が上がれば毎月の返済額が増え、手元に残る資金が少なくなるおそれがあります。
変動金利で融資を受けている場合、金利上昇によって当初の収支計画が崩れる可能性もあるため注意が必要です。
自己資金が少なく借入比率が高い物件ほど、金利上昇の影響を受けやすくなります。借入は、金利上昇・空室・修繕費の増加を織り込んだうえで、無理のない金額に抑えましょう。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「金利上昇局面では、当初の収支計画を改めてシミュレーションし直すことをおすすめしています。特に返済期間が長い物件の場合、金利が0.5％上昇するだけで返済総額が数百万円単位で変わることもあります。複数の金融機関の条件を比較し、リスク耐性のある計画を立てることが重要です。」
アパート一棟買いで失敗しないためのリスク回避法については、以下の記事をお読みください。
利回りが高い物件に潜むリスク
利回りが高い物件は収益性が高く魅力的に見えますが、その高さは修繕・空室・家賃下落といったリスクが物件価格に織り込まれている場合があります。なぜ価格が低く抑えられているのか、その理由を見極めることが高利回り物件で失敗しないポイントです。
ここでは、利回りが高い物件に潜む2つのリスクについて解説します。
修繕リスク
高利回りのアパートには、将来の修繕リスクが物件価格に織り込まれている可能性があります。
築年数が経過したアパートは、建物や設備の劣化によって購入後に修繕費が発生しやすいため、買主はこうした負担を見込んで価格を判断します。そのため、築古物件ほど価格を抑えて販売されるケースが多くなります。
物件価格が低くなると、年間家賃収入を物件価格で割って計算する表面利回りは高く見えます。
つまり、利回りの高さは必ずしも収益性の高さだけを示しているわけではありません。アパートの購入を検討する際は、なぜこの利回りになっているのかを掘り下げて見極めることが重要です。
空室・家賃下落リスク
高利回りのアパートには、空室リスクや家賃下落リスクが物件価格に反映されている可能性があります。たとえば、築年数が古い物件・駅から遠い物件・周辺の賃貸需要が弱いエリアの物件は、満室を維持しにくい傾向があります。
こうした物件は購入後の空室や家賃下落が懸念されやすく、その分だけ価格が抑えられることがあります。そのため、広告上は高利回りに見えても、実際には空室や家賃下落のリスクを含んだ価格設定になっている場合があるのです。
実際に空室期間が長引けば想定していた年間家賃収入は得られず、入居者確保のために家賃を下げれば収支計画より収入は少なくなります。「高利回りだから収益性が高い」と判断せず、空室や家賃下落が発生してもキャッシュフローを確保できるかのシミュレーションが必要です。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「利回り10％を超える物件に注目するお客様は多いのですが、その背景を調べると『築30年以上』『駅徒歩20分超』『過去の修繕履歴なし』といったケースが少なくありません。高利回りはリスクの裏返しであることを念頭に置き、必ず購入前に修繕履歴や空室状況を確認するようにしてください。」
家賃が下落する理由についての詳細は、次の記事を参考にしてください。
アパート経営で高い利回りを維持するポイント
アパート経営で高い利回りを維持するには、家賃収入を安定させるだけでなく、さまざまな取り組みが必要です。
ここでは、高い利回りを維持して安定した運用につなげるための3つのポイントを解説します。
独自性を打ち出し競合と差別化をはかる
高い利回りを維持するには、独自性を打ち出して競合物件と差別化し、入居者に「この物件を選びたい」と思わせる理由をつくることが大切です。
たとえば、ペット可物件として募集する方法があります。ペットの飼育世帯は多い一方でペット可物件は限られるため、周辺に対応物件が少ないエリアでは差別化につながります。
ただしペット可にする際は、小型犬・猫のみ可・頭数制限・共用部でのケージ使用など、条件を明確にしておきましょう。
また、外国籍の入居者を相談可にすることで募集対象を広げられる場合もあります。大学周辺や工場・物流施設の近くなど、外国籍のニーズが見込まれるエリアでは有効な空室対策になり得ます。しかし、契約や生活ルールをわかりやすく説明できる管理体制と外国籍対応の保証会社との連携が必要です。
エリアの需要に合った独自性を打ち出せれば、周辺物件との差別化につながります。
複数の金融機関を比較して有利な融資条件を探す
高い利回りを維持するには、1社に絞らず複数の金融機関を比較し、条件のよい借入先を選ぶことが重要です。ローンは数十年の長期返済のため、金利がわずかに違うだけでも返済総額に大きな差が生まれます。
特に現在は金利上昇局面にあり、条件差の影響は従来以上に大きくなっています。
金融機関を比較するときは、以下のポイントを確認することをおすすめします。
- 提携金融機関：手続きを進めやすい一方で、必ずしも有利な条件とは限らないため複数の金融機関に相談する
- 変動金利と固定金利：変動金利は当初金利を抑えやすいが将来の上昇リスクがあり、固定金利は当初金利が高くなりやすい
- 金利以外のコスト：融資期間・手数料・団信・繰上返済条件などトータルコストで比べる
自分の物件と返済計画に合った条件を選べれば、返済総額を抑えやすく高い利回りの維持につながります。ファミリーアセットコンサルティングは40行以上の金融機関と取引があり、お客様の状況に合った融資先の比較をサポートしています。融資条件についてお悩みの方は、無料投資相談にてご相談ください。
管理方法を見直しランニングコストの削減につなげる
アパート経営では、管理方法の見直しも高い利回りの維持につながります。管理会社に業務を委託している場合、管理委託費が毎月発生するため、契約内容や委託範囲を定期的に見直しましょう。
たとえば清掃や簡単な点検など、自分で対応できる業務があれば管理費用を抑えられる可能性があります。ただし自主管理には、入居者対応・家賃管理・修繕手配・トラブル対応などの手間がかかります。
無理にすべてをオーナーがやろうとすると管理の質が下がり、入居者満足度の低下や空室リスクを招くおそれがあります。見直しの際は費用を削れる部分と専門家に任せるべき部分の見極めが大切です。
質を保ちながらコストを抑えられれば手元に残る資金を確保しやすくなり、高い利回りの維持につながります。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「管理委託料は一般的に家賃収入の5〜8％程度かかります。複数の管理会社を比較せずに契約している方も多く、見直しだけで月数万円のコスト削減につながるケースもあります。ただし、管理の質が下がると空室リスクが上がるため、コストと品質のバランスで判断してください。」
アパート経営で失敗しない物件選びのポイント
アパート経営で失敗を避けるには、利回りの高さだけでなく長期的に入居者を確保しやすい物件を選ぶことが大切です。
アパートを購入する際は、以下の3点を踏まえて検討することをおすすめします。
賃貸需要が高い立地
アパート経営で利回りを安定させるには、賃貸需要が高い立地を選ぶことが重要です。建物や設備が整っていても、入居者の需要が少ないエリアでは空室が発生しやすく、想定どおりの家賃収入を得られません。
賃貸需要を左右する代表的な条件が、交通アクセスの良さです。首都圏や都市部では最寄り駅まで徒歩圏内であることや複数路線を利用できることが、入居者に選ばれやすい要素になります。通勤や通学の利便性が高いエリアは、単身者や学生、会社員などの入居需要を見込みやすくなります。
一方、地方都市では車移動を前提に生活する入居者が多いため、駅からの距離よりも駐車場の確保や幹線道路・商業施設へのアクセスが入居を決めるポイントになり得ます。
また、長期的な賃貸需要を見るには周辺人口の推移の確認も欠かせません。
人口が増加している、または安定しているエリアでは今後も一定の賃貸需要を期待できます。逆に将来的に人口が減少するエリアや競合物件の供給が過剰なエリアでは家賃下落や空室のリスクが高まります。
現在の入居率や家賃相場だけで判断せず、交通アクセスや人口動態の見定めが、安定した利回りの維持を左右します。
東京エリアの収益物件を探すと、実際の価格帯や利回りを比較しながら検討できます。
周辺環境の利便性
アパート経営では、周辺環境の利便性が高い物件ほど入居者に選ばれやすい傾向があります。
次のような施設が徒歩圏内にある物件は、生活の利便性が高く評価されます。
- コンビニ
- スーパー
- ドラッグストア
- 病院
- 郵便局
- 金融機関 など
反対に、周辺施設が少なく生活に不便な立地では、家賃や設備に魅力があっても入居者が決まりにくい状況になります。物件選びは建物の状態だけでなく、周辺に生活利便施設がどれだけ揃っているかも大切な判断基準です。
間取り・設備とターゲット層の相性
アパート経営では、想定する入居者層に合った間取りや設備が重要です。
入居者の属性によって、求める住まいの条件や重視するポイントが異なります。
単身者向けには1Rや1Kなどのコンパクトな間取りが選ばれやすく、収納スペース・無料インターネット・宅配ボックス・オートロック・防犯カメラなどが利便性や安心感を高めます。
ファミリー層向けには2LDK以上の間取りや収納力、家事動線に配慮したキッチン・洗面スペースが求められやすく、車移動が多いエリアでは駐車場の有無も影響します。
また、外国人労働者には家具家電付きの物件やわかりやすい契約条件、高齢者向けには段差の少ない室内・手すり・病院へのアクセスなどが重視されます。
ターゲット層と間取り・設備が合っていないと、賃貸需要があるエリアでも入居者が決まりにくくなります。
エリア内の入居者層を把握したうえで、ターゲットに合う間取りや設備を整えることが大切です。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「物件選びで見落とされやすいのが、ターゲット層と設備の相性です。単身者向けエリアにファミリー向けの間取りを建ててしまったり、高齢者が多いエリアに階段のみの物件を購入してしまったりするケースがあります。入居者ニーズを先に把握してから物件を選ぶ順序が、安定した稼働率の維持につながります。」
物件選びの基礎知識については、こちらの記事を参考にしてください。
アパート経営の利回りに関するQ&A
これからアパート経営に取り組もうと考えている方から多くいただく、利回りに関する質問にお答えします。
Q.1アパート経営の理想の利回りはどれくらいですか？
アパート経営の理想の利回りに、一律の正解はありません。
重要なのは利回りの数字そのものではなく、その利回りが安定した家賃収入に基づいているか、将来のリスクを反映した数値かを確認することです。
理想の利回りとは、物件ごとのリスクを踏まえてローン返済後のキャッシュフローを安定して確保できる水準と考えるとよいでしょう。
Q.2新築アパートと中古アパートで利回りは違いますか？
新築アパートと中古アパートでは、利回りに違いがあります。
一般に物件価格の低い中古アパートのほうが表面利回りは高く見える傾向がありますが、「中古は利回りが高い＝収益性が高い」とは限りません。中古の高利回りは、築年数の経過による修繕・空室・家賃下落のリスクが価格に反映されたものです。
一方、新築は価格が高い分表面利回りは低くなりやすいですが、設備が新しく、経営開始直後は空室や修繕のリスクを抑えやすい点がメリットです。
新築・中古の比較では利回りの高さだけでなく、家賃収入・修繕費・借入額・出口戦略まで含めて判断することが大切です。
Q.3アパート経営はどのくらい儲かりますか？
アパート経営でどのくらい儲かるかに一律の目安はありません。
しかし、国税庁が「令和6年分 申告所得税標本調査結果」では、不動産所得者の平均所得金額は以下の通りです。
| 年分 | 不動産所得者の 平均所得金額 |
|---|---|
| 令和4年分 | 542.5万円 |
| 令和5年分 | 547.1万円 |
| 令和6年分 | 665.6万円 |
この数値はアパート経営に限った所得ではなく、賃貸マンション・貸家・駐車場などの不動産所得も含まれます。
実際にどのくらい儲かるかは、物件の立地・築年数・借入条件・管理体制など個別の事情によって大きく異なります。
専門家に相談して利回りに惑わされない堅実なアパート経営を実現しよう
アパート経営で利回りに惑わされないためには、物件選びの段階から専門家に相談することが大切です。表面利回りが高い物件でも、借入条件が合わなかったり空室や修繕リスクが大きかったりすると、想定どおりの収益を得られないおそれがあります。
アパート経営では利回りだけでなく、融資条件・自己資金・空室リスク・修繕費・購入後の管理体制まで含めて判断することが必要です。アパート経営の専門家に相談しながら、自分の資産状況や投資目的に合った資金計画を立てることで、無理のない運用を目指せます。
【ファミリーアセットコンサルティング 担当コンサルタントより】
「『利回りが高い物件だから大丈夫』と判断して購入したものの、購入後に空室が続いたり修繕費がかさんで思ったより手元に残らなかった、というご相談をいただくことがあります。数字の見方や興味のある物件での投資方針を一緒に整理する場として、ぜひ無料投資相談をご活用ください。」
ファミリーアセットコンサルティングの無料投資相談では、収支シミュレーションから融資、物件選びの考え方まで、目的に合わせて具体的に相談できます。堅実なアパート経営を目指す方は、まずは無料投資相談からお試しください。
まとめ
本記事では、アパート経営の利回りについて、種類ごとの計算方法・最低ラインの目安・利回りに影響するリスク・失敗しない物件選びのポイントを解説しました。
アパート経営の全国平均利回りは一棟アパートで8.01％ですが、この数値は管理費や修繕費などを差し引く前の表面利回りです。利回りには表面・実質・現況の3種類があり、アパートの購入を判断する際には、経費やローン返済後の手残りまで反映できる実質利回りを確認しましょう。
表面利回りの数字に惑わされず、賃貸需要・エリア特性・リスクまで含めて総合的に物件を見極めることが、堅実なアパート経営につながります。
ファミリーアセットコンサルティングでは、あなたの年収・自己資金・家族構成・投資経験に合わせて、物件選定から融資戦略、出口戦略まで伴走します。これからアパート経営に取り組みたい方は、まず無料投資相談で「自分はどんな条件なら安全に始められるのか」を明確にしていきましょう。
監修者・編集者
