不動産投資の確定申告における必要書類と注意点について
目次
不動産投資を行うと、多くの場合で確定申告をする必要があります。しかし会社員として働いている方の多くは確定申告をする必要がないため、やり方がよく分からずに頭を悩ませている方も少なくないでしょう。
確定申告は普段使わない用語が多い反面、一つひとつの手順は決まっており、ポイントを押さえれば誰でも無事に終えられます。
この記事では、不動産投資を行った際に確定申告が必要になる理由を解説するとともに、確定申告の種類や流れ、必要書類、具体的な申請方法を紹介します。最後まで読めば、不動産投資に関する確定申告の疑問を解消できるでしょう。
不動産投資をすると、確定申告は必要か？
不動産投資をすると、確定申告が必要になることがあります。まずは、確定申告が必要になるケースとその理由について見ていきましょう。
確定申告が必要な人
確定申告とは、1月1日から12月31日までの収入と支出をもとに納めるべき所得税の金額を自分で計算し、その結果を税務署に申告する手続きのことです。
一般的な会社員の場合、所得税の計算は会社が代わりに行うことになっており、毎月の給料からおおよその金額を天引きしています。この所得税の納付方法を「源泉徴収」といいます。ただし、おおよその計算のため、毎年12月の「年末調整」で正確な所得税の総額を再計算し、過不足を調整します。結果、税金を納め過ぎていた場合は「還付金」を受け取れる仕組みです。
一方、自営業者や個人事業主などは、基本的に確定申告が必要です。また、たとえ会社員であっても、給与所得と退職所得以外の所得が20万円を超える場合は、確定申告をしなければなりません。そのため、不動産投資による家賃収入から経費を控除した利益が年間20万円を超える方も、確定申告をする必要があります。
不動産売却時の損益も所得に該当する
不動産投資においては、不動産を所有して家賃収入を得た場合と同様に、不動産を売却した際の損益も所得に該当するため、基本的に確定申告が必要です。この売却で生じた利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得は、給与所得や不動産所得などほかの所得とは分けて税額が計算されるため（分離課税）、不動産売却で発生した損失を他の所得と損益通算（同じ年に出た利益と損失を相殺）できません。
不動産売却時に利益が出た場合は必ず確定申告が必要となりますが、損失が出た場合は確定申告を行う必要はありません。収益物件の場合は、自分で居住する不動産の売却時とは異なり、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などがないためです。
確定申告をすると、税還付を受けられることもある
確定申告をすると税金の還付を受けられることがあります。不動産投資で生じた不動産所得の赤字を給与所得から差し引くと課税対象額が減少し、納めるべき所得税額も少なくなります。
所得税額が少なくなれば、源泉徴収によってすでに納付済みの所得税が納め過ぎている状態となるため、還付金という形で超過分が戻ってきます。
つまり、給与所得や事業所得と不動産所得の赤字を損益通算した際、「すでに納めている税金」が「本来納めるべき税金」よりも多ければ、その差額が還付される仕組みです。
確定申告の種類
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類のやり方があります。ここでは、白色申告と青色申告の概要と違いについて詳しく解説します。
白色申告
白色申告とは、青色申告の承認を受けていない方が行う申告方法です。かつては会計帳簿の作成・保存が不要だったため、「青色申告より白色申告は簡単」といわれてきました。
しかし2012年の税制改正により、2014年1月から白色申告でも帳簿の作成・保存が義務付けられました。ただ、青色申告では複式簿記での記帳が義務付けられており、単式簿記での記帳でよい白色申告のほうが簡単な点は代わりありません。
なお、白色申告の場合、青色申告と異なり税金の特別控除が受けられないため、白色申告を選ぶメリットは少ないと考えられます。
青色申告
青色申告は白色申告以外の申告方法で、最大65万円の特別控除を受けられる点が大きな特徴です。その他、30万円以下の品物なら一括で経費計上できるなどさまざまな税制上の優遇を受けられます。
青色申告を受けるためには、管轄の税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出する必要があります。
また不動産投資によって得た不動産所得は、事業的規模かどうかによって、控除額や税制上の優遇措置が異なります。
事業的規模であるかどうかは、下記の通り基準が定められています。「おおむね」という記載があるように必ずしもこの通りである必要はなく、あくまで目安としての基準です。
（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
引用：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」
事業的規模とそうでない場合の控除額の違いは下記の通りです。
事業的規模の場合：青色申告特別控除額65万円（55万円の控除＋電子申請による控除10万円）
事業的規模ではない場合：最大10万円の控除
事業的規模の場合、その他にも「家族に対する給与を経費計上できる（事業専従者給与）」「事業で出た赤字を3年間繰り越せ、将来的に黒字になった際に相殺できて節税になる」「経費処理できる範囲が増える」など多くのメリットがあります。
確定申告の流れ
ここからは青色申告を行うことを前提として、確定申告の具体的な流れについて解説していきます。なお、以下の記述は年間を通して会計帳簿の作成を行っていることを前提とした流れの説明となります。
- 青色申告承認申請書の提出
青色申告による確定申告の事前準備として、「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておく必要があります。
青色申告承認申請書の提出期限は、青色申告を適用したい年の3月15日までです。例えば2022年の確定申告を青色申告で行いたい場合は、2022年3月15日までに青色申告承認申請書を提出します。なお、その年の1月16日以降に事業を始めた場合は、事業開始日から2ヵ月以内に提出すれば問題ありません。 - 確定申告に必要な書類の準備
確定申告に必要な書類を準備します。具体的に用意すべき書類については、次項で詳しく解説します。 - 決算書の作成
会計帳簿をもとに、決算書の作成を行います。 - 確定申告書の作成
確定申告書の作成を行います。 - 確定申告書の提出・所得税の納付または還付を受ける
確定申告書の提出期限は、毎年2月16日から3月15日です。確定申告後に所得税を納める必要がある場合は、3月15日までに納付します。また、還付金がある場合は、確定申告書に記載した口座に約1ヵ月程度で振り込まれます。これで確定申告は完了です。
確定申告に必要な書類を用意する
確定申告時には、以下の書類が必要です。それぞれの書類について詳しく見ていきましょう。
青色申告決算書
決算とは年間を通じて得られた事業に関する収入および支出を計算して、その結果を決算書としてまとめることです。青色申告決算書は、1年間の事業内容を示す成績表ともいえます。不動産投資においては金融機関の融資を受ける際に、確定申告書とともに提出を求められる提出書類のひとつです。
青色申告決算書は、1枚目が損益計算書、2枚目・3枚目が損益計算書の明細、4枚目が賃借対照表という構造となっています。
青色申告決算書の用紙は確定申告書と同様、税務署や確定申告会場、市区町村の担当窓口、指導相談会などで入手可能なほか、国税庁のホームページからもダウンロード可能です。
確定申告書
確定申告書B第一表には青色申告決算書の内容をもとに、住所・氏名といった基本的な情報やその年の収入、所得といった情報を記載します。これにより、その年に納めるべき所得税額が分かります。
第二表には、第一表に記載した所得の内訳などの詳細、家族に関する情報などを記載します。また家や土地などの不動産売却による譲渡所得がある場合は、申告書第三表を作成して第二表に添付します。
確定申告書の用紙は、税務署や確定申告会場、市区町村の担当窓口、指導相談会などで入手可能なほか、国税庁のホームページからもダウンロード可能です。
売買契約書
不動産投資において、土地や建物などの不動産を購入した際、必ず売買契約書を作成します。
確定申告においては、契約書の金額そのものはもちろん、記載されている土地と建物それぞれの取得価額を確認しておくことが重要です。建物は減価償却の対象であり、確定申告時の経費計算に必要となるためです。
契約書に土地・建物の合計金額が記載されている場合は、「固定資産評価証明書（土地・建物などの固定資産評価額を証明する書類）」に記載された土地・建物の固定資産評価額の比率に従って、土地と建物それぞれの取得価額を計算します。
賃貸借契約書
不動産投資において、入居者と取り交わした賃貸借契約書は、家賃収入を証明する書類（証憑）となります。賃料だけでなく、礼金や更新料などの情報も決算書作成時に必要です。
借入金の支払明細
不動産投資においては、金融機関からの融資を受けて不動産を購入することが一般的です。借入金の元本の返済金自体は経費になりませんが、支払利息は経費として扱うことが可能です。借入金の支払明細は、支払利息などを証明する書類となります。
源泉徴収票
会社員やアルバイト・パートの場合、勤務先が代わりに源泉徴収と年末調整を行い、確定申告を行っています。源泉徴収票は給与金額、徴収した金額などの明細が記載された書類で、勤め先から受け取ります。
源泉徴収票は確定申告書第二表に記載すべき所得、社会保険料控除、生命保険料控除などの根拠となります。
固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、所有不動産に課せられる固定資産税額が記載された書類です。
固定資産税納税通知書は、自治体によりますが、毎年4月から6月頃に不動産所有者に対して送られてきます。
各種領収書
不動産投資を通じて発生したあらゆる経費の領収書は、決算時に経費を計上するための証明書類となります。個人事業主の場合、各種領収書の保存期限は青色申告者で7年、白色申告者で5年です。
管理費や修繕積立金などの領収書
不動産投資の中でも特に区分マンション投資における管理費や修繕積立金などの領収書は、確実に経費計上できるものです。領収書は管理会社から受け取れます。
身分証明書
確定申告時には、身分証明書を添付書類台帳に貼り付けて提出する必要があります。マイナンバーカードがあれば、マイナンバーカードの表面および裏面の写しを添付書類台帳に添付して提出します。
マイナンバーカードがない場合は、本人確認として2つの証明書類が必要です。
- 番号確認書類
- 通知カード
- 住民票の写し又は住民票記載事項証明書
- 身元確認書類
- 運転免許証
- パスポート
- 保険証
番号確認書類とは、本人のマイナンバーを確認できる書類のことです。マイナンバー通知カード、もしくは住民票などマイナンバーを確認できる書類のいずれかの写しを用意します。
身元確認書類は、運転免許証やパスポート、保険証などのいずれかの写しです。
確定申告の方法
確定申告を行う方法は、直接提出、オンライン提出、税理士に依頼するなどさまざまです。それぞれの申告方法の特徴について解説します。
税務署で確定申告をする（自分でやる場合）
自分で確定申告を行う場合、「必要書類を直接税務署に持参する」「税務署に郵送する」「インターネットで送付する」のいずれかの方法があります。
どの申告方法を選ぶにしろ、決算書と確定申告書を作成する必要がありますが、普段から会計処理に慣れている人でないと、かなりの時間と手間がかかるでしょう。したがって、できるだけ余裕を持って準備することをおすすめします。
なお、確定申告シーズンには全国の税務署に申告書作成会場が設置され、アドバイスを受けながら作成できます。ただし、確定申告の期限近くになると混み合うため、早めに動いたほうがよいでしょう。
インターネットで確定申告をする（自分でやる場合）
国税庁のオンラインサービスであるe-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用することで、インターネットを通じて確定申告することが可能です。
国税庁のホームページには「確定申告書等作成コーナー」という、画面の案内に従って金額などを入力することで確定申告書を作成できるシステムがあります。確定申告書等作成コーナーで作った確定申告書は、e-Taxへ直接送信が可能です。
e-Taxは、マイナンバーカードとスマートフォンがあれば利用可能です。以前はe-Taxの利用に必須であった、ICカードリーダライタは不要です。e-Taxによる確定申告は、65万円の青色申告特別控除の要件のひとつとなっています。
65万円の青色申告特別控除を受けるには、複式簿記で記帳し、申告時に確定申告書類に青色申告決算書（貸借対照表と損益計算書）を添付して、e-Taxで申告を行う必要があります。
税理士に依頼をする
確定申告を税理士に依頼することもできます。税理士に依頼する場合の主なメリットは下記の3つです。
- 確定申告にかかる時間と手間をなくせる
- ミスのない正確な申告が可能
- 税理士の専門的知識によって節税につながる可能性がある
税理士事務所によって異なりますが、税理士に確定申告のみを依頼した場合の費用は、10～15万円程度が相場です。
確定申告に手間や時間をかけたくない人や、資金的な余裕がある人は税理士への依頼を検討してみてもよいでしょう。
まとめ
不動産投資における確定申告の概要、必要書類、やり方について解説しました。確定申告に慣れていない方は、難しいイメージをお持ちではないでしょうか。
しかし記事内でお伝えした通り、確定申告の手順や方法、必要書類は明確に決まっているので、コツコツと行えばできないことはありません。自分で行うにしろ税理士に依頼するにしろ、早めに行動して期限内に確定申告を行いましょう。本記事が、不動産投資の確定申告を行う際のご参考になれば幸いです。
